香港購物中心成功密碼

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第一部分  香港購物中心發(fā)展綜述亞洲最早建成購物中心的城市地鐵的出現(xiàn)推動(dòng)了購物中心的大發(fā)展香港購物中心發(fā)展的一個(gè)繁榮時(shí)代21世紀(jì)香港購物中心的發(fā)展趨勢(shì)香港購物中心發(fā)展的三個(gè)階段第二部分  發(fā)展策略及選址密碼在1980至1990年間迅猛擴(kuò)張，購物中心增長速度緊隨GDP增長把握世界購物中心發(fā)展潮流，搶先一步的購物中心開發(fā)戰(zhàn)略將購物中心與酒店、寫字樓設(shè)計(jì)成商業(yè)金三角，合三為一，實(shí)現(xiàn)商業(yè)資源互通互用因勢(shì)利導(dǎo)的商業(yè)造勢(shì)，不貪大求全，購物中心采取分期開發(fā)、分階段開發(fā)的策略合理控制商業(yè)規(guī)模和運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，不建設(shè)面積超過20萬平方米的購物中心將檔次最高的購物中心，開在寫字樓及銀行最集中的地方利用旅游經(jīng)濟(jì)的客源拉動(dòng)力，使購物中心成為有名旅游景點(diǎn)在一千平方公里土地上，建設(shè)40多個(gè)購物中心，購物中心發(fā)展和更新層出不窮實(shí)踐購物中心選址的二八原則，確定20分鐘商圈之內(nèi)的客源要做80％的生意推動(dòng)購物中心“扎堆式”經(jīng)營，奉行麥當(dāng)勞與肯德基式共贏理念，實(shí)現(xiàn)雙贏項(xiàng)目建設(shè)前的調(diào)研等軟性投資，要占據(jù)購物中心整體投資的10％以上地鐵到哪里，購物中心開發(fā)就跟到哪里占據(jù)地鐵出口，還要占據(jù)巴士站，讓地鐵人流在此換乘，而不是快速通過大力發(fā)展社區(qū)型購物中心，社區(qū)型購物中心占總數(shù)的80％以上第三部分  建筑及商業(yè)規(guī)劃密碼城市中心的購物中心最多達(dá)15層，商業(yè)向空中發(fā)展，將商業(yè)價(jià)值利用到極致設(shè)計(jì)復(fù)合型人流推動(dòng)結(jié)構(gòu)，地鐵入口直接與較高樓層相連，提高各樓層租金收益水平區(qū)域型購物中心往往以百貨為核心主力店，社區(qū)型購物中心往往以超市為核心主力店主力商家重復(fù)度高，但購物中心善于利用自身特色形成優(yōu)勢(shì)與穿有關(guān)的承租商戶數(shù)量最多，平均占總承租商戶數(shù)量30％以上美食在購物中心總營業(yè)面積中承租面積最大，平均占總承租面積的25％以上用一艘“郵輪”形成統(tǒng)領(lǐng)多個(gè)商場(chǎng)集群的旗艦，形成商場(chǎng)集群消費(fèi)力的核心原點(diǎn)最大限度利用中庭的空間，使中庭成為一道最佳的餐飲景觀不要把餐飲放在一個(gè)地方，而是要多點(diǎn)多層的休閑餐飲將露天兒童樂園設(shè)置于美食廣場(chǎng)旁，方便餐飲與兒童之間的聯(lián)動(dòng)為使一期和二期之間的客源充分交流，不惜建設(shè)一條寬度達(dá)60米的過街天橋不允許在購物中心內(nèi)部出現(xiàn)任何一條“陰陽街”充分利用電影優(yōu)勢(shì)，最多在一個(gè)購物中心內(nèi)設(shè)置了十一間電影放映室第四部分  吸引人流的動(dòng)線密碼多主力店原則，層層都有核心主力店，有的購物中心每層甚至于有數(shù)個(gè)主力店將主力店設(shè)置于購物中心兩端，將一般商戶設(shè)置于購物中心中部將主力店設(shè)置于購物中心中間，一般商戶圍繞主力店分布設(shè)置多個(gè)地鐵出入口，全方位引導(dǎo)人流，使購物中心與地鐵站融為一體不把停車場(chǎng)只放在負(fù)一層，而是將停車場(chǎng)進(jìn)行多樓層設(shè)置，進(jìn)行人流引導(dǎo)架設(shè)全封閉人行天橋，將人流直接導(dǎo)入購物中心，不多設(shè)一個(gè)出口，不流失一個(gè)客源將美食廣場(chǎng)安排在購物中心的頂樓，形成吸引人流的磁極在購物中心設(shè)置大型電視屏幕，形成人流集中的焦點(diǎn)效應(yīng)建筑玻璃外墻進(jìn)行主題式設(shè)計(jì)，讓建筑外部形成消費(fèi)動(dòng)力將電影城的入口設(shè)置于首層，但是出口卻設(shè)置于高層，引導(dǎo)人流往上走巨大的、可愛的卡通公仔擺在交叉路口，將人流引向購物中心在購物中心內(nèi)設(shè)計(jì)人性化的的士站，方便乘客在此上落，重視服務(wù)的細(xì)節(jié)在室內(nèi)頂部設(shè)置驚險(xiǎn)刺激的娛樂項(xiàng)目，讓顧客情不自禁往上走在自動(dòng)扶梯口設(shè)置引導(dǎo)性廣告，吸引人流按照其引導(dǎo)的方向走充分發(fā)揮街鋪的聚客作用，設(shè)計(jì)盡可能多的街鋪以營造商業(yè)氣氛第五部分  提高購買率及創(chuàng)造愉悅購物感受的設(shè)計(jì)密碼層層退縮的中庭設(shè)計(jì)，讓顧客的空間感受最佳化弧線形的中庭設(shè)計(jì)，形成購物的流動(dòng)的空間運(yùn)用弧形動(dòng)線，創(chuàng)造購物中心豐富的視覺空間和愉快的購物體驗(yàn)多中庭設(shè)置原則，鼓勵(lì)層間運(yùn)動(dòng)不讓主力店占據(jù)一整層的面積，而是要讓它同一店鋪多層分布平面商業(yè)分布不設(shè)商品專屬區(qū)，而是實(shí)行混業(yè)經(jīng)營同一個(gè)購物中心不同檔次商品共存，將不同價(jià)位的商品分別設(shè)置于不同的樓層次級(jí)街道控制在3—7米的范圍內(nèi)，主街道要在12米以上每隔20—40米即布置一組自動(dòng)扶梯，電梯采用集中布置的原則在多層的購物中心內(nèi)，設(shè)計(jì)跨多層的“通天梯”實(shí)現(xiàn)人流跨層傳送將餐飲場(chǎng)所設(shè)置于溜冰場(chǎng)上空，推動(dòng)娛樂觀賞化，餐飲娛樂化在廁所外設(shè)置等候區(qū)，人性化的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)無處不在處處關(guān)心人的需要，無障礙設(shè)計(jì)完善齊備，考慮周全在購物中心內(nèi)設(shè)計(jì)充足的停車位，預(yù)見并滿足消費(fèi)者停車購物的需求主入口設(shè)計(jì)醒目標(biāo)志，使其成為人流集中和各類活動(dòng)的焦點(diǎn)與生活有關(guān)的商品及服務(wù)都能夠成為購物中心的組成部分，如彩票銷售點(diǎn)等使多數(shù)商鋪成為第一排商鋪，盡量減少第二排商鋪第六部分  可持續(xù)經(jīng)營的管理密碼推動(dòng)購物中心三權(quán)分立式管理，極度重視物業(yè)經(jīng)營管理公司對(duì)購物中心的作用經(jīng)營管理方對(duì)商戶要求幾近苛刻，牢牢把握商場(chǎng)主動(dòng)權(quán)，形成大業(yè)主小租戶現(xiàn)象招商注重商戶組合，不以租金最高作為首選，重點(diǎn)考慮品類組合及商戶經(jīng)營水平用策略經(jīng)營實(shí)現(xiàn)各層租金遞增幅度平緩，將低樓層與高樓層租金差距拉至最小讓購物中心成為滿足多元化需求的場(chǎng)所，實(shí)現(xiàn)公共空間社會(huì)化購物中心的租戶每年保持5％—10％的淘汰率商戶入場(chǎng)要先遞交申請(qǐng)，然后對(duì)其進(jìn)行半年考察以后，才決定是否讓該商戶進(jìn)場(chǎng)重視顧客的感受，當(dāng)小孩子走進(jìn)商場(chǎng)的時(shí)候，竟然會(huì)得到一枚糖果裝修期近乎完美的現(xiàn)場(chǎng)管理，不給購物氛圍制造一絲絲的不和諧在購物中心外設(shè)置咨詢服務(wù)臺(tái)，不是引人購物，而是為人指引道路經(jīng)常舉辦促銷活動(dòng)，但促銷活動(dòng)經(jīng)費(fèi)來源完全良性聘請(qǐng)國際著名溜冰高手舉辦培訓(xùn)班，增強(qiáng)溜冰場(chǎng)和購物中心的聚客能力用免費(fèi)停車或全港最便宜的停車費(fèi)的手段．討得顧客的歡心購物中心總收入增加的50％來自于廣告及展示空間的增加合理控制售價(jià)與租金之間的比率，將回報(bào)率控制在7％—8％之間將一次促銷展示作為一次作品展示，將藝術(shù)與商業(yè)在購物中心奇妙融合第七部分  構(gòu)建品牌核心優(yōu)勢(shì)的傳播密碼現(xiàn)代化的品牌推廣手段，構(gòu)建購物中心的可持續(xù)運(yùn)營優(yōu)勢(shì)運(yùn)用與購物中心形象相適應(yīng)的推廣手段，講究社區(qū)品味，體現(xiàn)人文關(guān)懷用現(xiàn)代藝術(shù)的語言構(gòu)建購物中心的標(biāo)志，形成現(xiàn)代購物中心的品牌形象識(shí)別運(yùn)用超市不斷變換形象的手法，保持顧客對(duì)購物中心常年不斷的新鮮感充分利用節(jié)假曰的宣傳機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)節(jié)假曰宣傳的節(jié)點(diǎn)引爆很少在媒體上做形象廣告，即使做，投入費(fèi)用也不大充分利用每一個(gè)地鐵出口，制造最強(qiáng)烈的廣告效應(yīng)在每一個(gè)細(xì)節(jié)處都運(yùn)用設(shè)計(jì)的元素，連洗手間的設(shè)計(jì)都與眾不同在每一個(gè)可利用的地方都設(shè)置廣告位，既美化了形象，又創(chuàng)造了收益了解女性逛街時(shí)容易迷路、慌張的心理，用良好的指示牌設(shè)計(jì)，不讓女性購物者走回頭路用智能化的購物指引設(shè)施，讓男性購物者輕松找到目的地堅(jiān)持購物中心的主題原則，為追求色調(diào)統(tǒng)一，不惜要求商家修改VI的顏色每年舉辦除夕夜“蘋果倒數(shù)”活動(dòng)，十多年不間斷，使其成為城市標(biāo)志每天舉辦一場(chǎng)鋼琴演奏會(huì)，將顧客帶到音樂藝術(shù)的殿堂第八部分  不可復(fù)制的特色和主題密碼天空之城的設(shè)計(jì)，將顧客帶到充滿迷幻色彩的未來世界為購物中心創(chuàng)造新穎的海洋主題，營造劇場(chǎng)化的購物感受將西方藝術(shù)與中國風(fēng)水進(jìn)行完美結(jié)合，用藝術(shù)的方法創(chuàng)造購物中心的風(fēng)水格局營造荷里活的夢(mèng)幻世界，用星光大道吸引電影迷的視線現(xiàn)代、金屬、夢(mèng)幻的主題，充滿創(chuàng)意的、新一代的購物中心設(shè)計(jì)贏得未來在天臺(tái)創(chuàng)造最美麗的維港景致，使購物中心具有不可復(fù)制的景觀優(yōu)勢(shì)在光譜上選取一截顏色，形成購物中心的印象識(shí)別實(shí)現(xiàn)購物中心公園化，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中創(chuàng)造差異化購物環(huán)境設(shè)計(jì)室內(nèi)過山車，獨(dú)一無二的娛樂設(shè)施形成購物中心的獨(dú)有特色將史諾比樂園概念引入購物中心，差異化經(jīng)營打造全新品牌概念附：香港著名購物中心規(guī)劃平面圖集后記：廣州正在成為中國商業(yè)地產(chǎn)的策源地

章節(jié)摘錄

書摘將購物中心與酒店．寫字樓設(shè)計(jì)成商業(yè)金三角，合三為一，實(shí)現(xiàn)商業(yè)資源互通互用    香港很少把購物中心建成純商業(yè)建筑。社區(qū)型購物中心和區(qū)域型購物中心都是如此，尤其是位于城市中心的區(qū)域型購物中心。    在香港購物中心的建設(shè)理念當(dāng)中，一個(gè)十分鮮明的特點(diǎn)就是擅于利用資源，擅長將購物中心建設(shè)成為商流、人流、信息流和資金流交匯的焦點(diǎn)。香港購物中心的這種建設(shè)理念反映在建筑上，就是將購物中心與酒店、寫字樓設(shè)計(jì)成商業(yè)金三角，合三為一，實(shí)現(xiàn)商業(yè)資源互通互用。    香港的購物中心多與寫字樓、酒店集于一體，這種組合的優(yōu)勢(shì)在于三者的資源能夠互補(bǔ)。單純從購物中心的角度來說，酒店及寫字樓的住客、租客都將是購物中心穩(wěn)定、具有較高消費(fèi)能力的潛在消費(fèi)群。由于這種組合的科學(xué)合理性，故能對(duì)各元素進(jìn)行科學(xué)合理的劃分，在滿足不同功能需求的同時(shí)，又有機(jī)地融為一體。    香港的很多購物中心都是集寫字樓、酒店、購物中心于一體，典型的有太古廣場(chǎng)。太古廣場(chǎng)總建筑面積21萬平方米，有4座塔樓，功能包括購物中心、五星級(jí)酒店、高級(jí)寫字樓等。寫字樓及高級(jí)酒店的人群、外籍人士、外地游客等是其主要的消費(fèi)客源。太古廣場(chǎng)通過物業(yè)四周串聯(lián)著放射狀的過街人行天橋，將不同功能、用途的物業(yè)貫穿起來，盡可能多的容納休閑、娛樂、商務(wù)、旅游等非購物元素，滿足人們一站式消費(fèi)的需求。此外，如香港最新購物中心ifC mall，有香港最新最高級(jí)的五星級(jí)酒店及香港最高的寫字樓，實(shí)踐證明這種功能組合是對(duì)購物中心經(jīng)營最有利的組合。                          P43

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