售樓勝經(jīng)

前言

限購、限貸，2011年的房地產(chǎn)市場迎來了最為嚴(yán)厲的一次宏觀調(diào)控，成交量急劇萎縮，市場一下步入寒冬。在房地產(chǎn)市場火爆的時(shí)候，售樓人員的業(yè)績經(jīng)常可以享受到賣方市場的眷顧，售樓人員的能力與業(yè)績的關(guān)系并沒有那么大；而如今，隨著賣方市場的遠(yuǎn)去，能力與業(yè)績的關(guān)系一下被放大，優(yōu)秀售樓人員與普通售樓人員的業(yè)績差距越來越大。何為優(yōu)秀售樓人員？有些人說，售樓人員最關(guān)鍵的銷售技能就是要能說會(huì)道。事實(shí)如此嗎？顯然不是。實(shí)踐表明，很多能說會(huì)道的售樓人員的業(yè)績其實(shí)并不突出。很多時(shí)候，大家都會(huì)深感郁悶和困惑：他們熱情的服務(wù)換來的可能僅僅是客戶的不屑一顧；他們燦爛的微笑換來的可能僅僅是客戶的冷漠拒絕；他們親切的問候換來的可能僅僅是客戶的充耳不聞；他們苦口婆心的解說換來的可能僅僅是客戶的半信半疑；他們基于事實(shí)的答疑換來的可能僅僅是客戶的拂袖而去……售樓，真有那么難嗎？其實(shí)不然。售樓人員不能僅僅靠熱情、靠伶牙俐齒去贏得客戶，而是必須懂得充分運(yùn)用技巧去獲取客戶的信任，去贏得客戶的心?；诖耍覀兲氐亟M織資深優(yōu)秀售樓人員編寫了本書，為在迷途中不知所措或者即將入行的同行們指點(diǎn)迷津。從迎接、探詢、推介、說服、成交到服務(wù)的“六部曲”，我們用豐富的案例、生動(dòng)的語言、活潑的體例，一步步啟迪你的思維，一步步教你如何贏取客戶，獲得最后的成交以及客戶的滿意?？赐瓯緯苍S你就會(huì)恍然大悟：其實(shí)，售樓這份工作并沒有那么難。由于作者水平有限，書中難免有不足之處，懇請讀者批評指正。

內(nèi)容概要

　　"如何成為售樓冠軍？
　　有人說，售樓人員最關(guān)鍵的銷售技能就是要能說會(huì)道。
　　實(shí)踐表明，很多能說會(huì)道的售樓人員的業(yè)績并不突出。
　　售樓人員不能僅僅靠熱情、靠伶牙俐齒去贏得客戶，而必須懂得運(yùn)用充分的技巧去獲取客戶的信任，去贏得客戶的心。房地產(chǎn)銷售代表不僅是一名銷售人員，更應(yīng)是一位資深的置業(yè)顧問。即使你是剛?cè)胄械?，也起碼要接受公司的系統(tǒng)培訓(xùn)或通過自我學(xué)習(xí)，從而比客戶具備更多的置業(yè)方面的專業(yè)知識(shí)。你必須能夠?yàn)榭蛻籼峁┮恍﹨⒖夹缘闹脴I(yè)建議，才能引導(dǎo)客戶購房。基于此，我們特地組織資深售樓人員編寫了本書，為在迷途中不知所措或者即將入行的同行們指點(diǎn)迷津。通過迎接、探詢、推介、說服、成交到服務(wù)的“六部曲”，用豐富的案例、生動(dòng)的語言、活潑的體例，一步步啟迪您的思維，教你如何贏取客戶，獲得最后的成交以及客戶的滿意。
　　看完本書，也許你就會(huì)恍然大悟：其實(shí)，售樓這份工作并沒有那么難，客戶的口袋與你的口袋之間的距離并不是那么的遙遠(yuǎn)。"

書籍目錄

"目錄
第一部 接待記
售樓熱線“巧”接聽
喜迎四面賓，笑納八方客
展示你的“專業(yè)形象”
施展你的“微笑”魅力
第二部 探詢記
尋找共同話題
找出客戶的“秘密”
傾聽客戶的“心聲”
第三部 推介記
不賣房子賣“利益”
找出客戶的興奮中樞
缺點(diǎn)要說更要“巧說”
為你的說法提供支持
讓客戶先“住”進(jìn)新房
讓競爭對手助一臂之力
把客戶的情緒調(diào)動(dòng)起來
帶看現(xiàn)場是“帶”不是“陪”
第四部 說服記
明確異議的背后是什么
給予客戶應(yīng)有的尊重
時(shí)機(jī)恰當(dāng)效果好
講究方法見成效
守住價(jià)格就是守住利潤
第五部 成交記
及時(shí)嗅出成交的味道
主動(dòng)才能贏得一切
關(guān)鍵時(shí)刻推客戶一把
第六部 服務(wù)記
用服務(wù)贏得“口碑”
正確處理退換房
點(diǎn)滴抱怨也要用心對待
附錄房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語
參考書目

章節(jié)摘錄

版權(quán)頁：   2.觀察客戶的身體語言 記住，觀察客戶的身體語言并不是監(jiān)看，而是對客戶禮貌性的觀察。如果讓客戶感覺到你在觀察他，那是不禮貌的行為。因此，我們要做到不留痕跡地觀察客戶。 當(dāng)客戶身體向前與你靠近約40厘米的距離時(shí)，就表示客戶已經(jīng)在心里對你開始信賴，他的防衛(wèi)心理已經(jīng)沒有那么強(qiáng)，而是開始下降，上升的只有安全感了。 談?wù)撘欢我院?，客戶出現(xiàn)了沉默不語，并進(jìn)入深思的狀態(tài)，這是一個(gè)好消息，說明客戶已經(jīng)進(jìn)入評估及考慮購買階段，這時(shí)候千萬不要打斷他，而是靜待他的下一個(gè)問話。 當(dāng)客戶不挺地變換自己的姿勢，你要注意了，因?yàn)槟鞘且环N警訊，表示他早就開始拒絕你了，只是不好開口說出來。但是如果客戶與你互動(dòng)已經(jīng)超過3分鐘，對你來說，就是一個(gè)好消息了，說明客戶還在猶豫要不要買或有其他疑慮等待理清。有一點(diǎn)可以確定的是，客戶還是有購買欲望的，這時(shí)，你的專業(yè)建議就能很好地派上用場了。 3.觀察客戶的問題和要求 如果客戶不斷地提出問題，則表示客戶對你所推介的房子具有高度興趣，你只要辨識(shí)問題中所代表的購買信號(hào)，然后再針對問題給予專業(yè)性的解說，并做好隨時(shí)成交的準(zhǔn)備動(dòng)作。 當(dāng)客戶不斷討價(jià)還價(jià)或要求更好的付款條件、更方便的付款方式時(shí)，表示客戶準(zhǔn)備購買了，你只要略施小惠就可以促成銷售。 4.觀察第三者發(fā)出來的購買信號(hào) 客戶想買，卻又不太確定而詢問第三者意見的時(shí)候，第三者的訊號(hào)也要同時(shí)列入觀察。如果他們二者商量時(shí)，表現(xiàn)出愉快、幸福的氣氛，那肯定是正向的購買信號(hào)。如果是不愉快的，如妻子覺得面積太小了那么相當(dāng)高的比例是負(fù)面的警訊，你就應(yīng)該采取相應(yīng)的策略了。 觀察的技巧 觀察客戶需要掌握一定的技巧。不恰當(dāng)?shù)挠^察不但達(dá)不到預(yù)期的效果，還會(huì)讓客戶感到不安，甚至產(chǎn)生恐懼和抗拒心理。 1.目光敏捷，行動(dòng)迅速 就拿體育運(yùn)動(dòng)這個(gè)簡單的例子來說，你能夠通過觀察而得知哪個(gè)客戶喜歡乒乓球、哪個(gè)客戶喜歡羽毛球、哪個(gè)客戶喜歡網(wǎng)球，哪個(gè)客戶的球技好、哪個(gè)客戶的球技一般嗎？ 觀察客戶可以從很多方面入手，如客戶的年齡、著裝、肢體語言、語言、行為態(tài)度等等。只要能夠找到你想要的答案，任何細(xì)節(jié)都是你進(jìn)行觀察的著眼點(diǎn)。

后記

附錄房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語基本術(shù)語土地所有權(quán)土地所有權(quán)，是指國家或集體經(jīng)濟(jì)組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。在我國，現(xiàn)行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何單位和個(gè)人均不能取得土地所有權(quán)。在房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的只是土地的使用權(quán)，而不是土地的所有權(quán)；同樣，消費(fèi)者購買商品房后，對該房屋所占用的土地，不享有所有權(quán)，只擁有使用權(quán)。土地使用權(quán)土地使用權(quán)是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)力。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。開發(fā)商要進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，首先必須取得土地使用權(quán)。其獲取土地的方式主要有出讓和劃撥兩種。普通商品房一般是以出讓方式獲取土地。在房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的只是土地的使用權(quán)，而不是土地的所有權(quán)。同樣，消費(fèi)者購買房產(chǎn)后，對該房屋所占用的土地，不享有所有權(quán)，只擁有使用權(quán)。土地使用年限房屋是依附于土地而建設(shè)的，購買了房屋，也就同時(shí)購買了房子所依附土地的使用權(quán)。土地使用權(quán)是有年限限制的。這里要明確，有年限的并不是房屋的所有權(quán)，而是土地的使用權(quán)。也就是說，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，房屋所占用的國有土地的使用權(quán)是有期限的。不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)商在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，都要與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行，即：（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（5）綜合用地或者其他用地50年。土地使用年限從土地使用者與政府土地管理部門簽訂土地出讓合同，依法取得土地使用權(quán)之日起開始計(jì)算（通常在土地出讓合同中有明確約定）。必須注意的是，購買二手房時(shí)，產(chǎn)權(quán)證上的土地使用年限肯定會(huì)短于國家規(guī)定的土地使用年限。因?yàn)橥恋厥褂媚晗迯拈_發(fā)商依法取得土地使用權(quán)之日起開始計(jì)算，而開發(fā)商開發(fā)房地產(chǎn)需要經(jīng)過一定的時(shí)間，原有業(yè)主也已經(jīng)使用了一段時(shí)間。另外，有些購房者會(huì)關(guān)心土地使用年限到期后是不是房屋就要被國家收回。土地使用年限到期后，只要向政府繳納土地出讓金就可以繼續(xù)使用土地。商品房商品房，是指有經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)用于市場出售而建造的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。目前，市場上銷售的房屋多數(shù)屬于商品房。商品房產(chǎn)權(quán)屬于最完整的房屋產(chǎn)權(quán)，其所擁有的權(quán)利除了處置權(quán)、使用權(quán)以及占有權(quán)三種權(quán)利外，還擁有完全的收益權(quán)。也就是說，擁有商品房產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人在轉(zhuǎn)讓、出租或贈(zèng)與、繼承等交易時(shí)，不受任何單位或者個(gè)人的限制，并且其所取得的收益全部歸個(gè)人所有。經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房，是指以微利價(jià)出售給廣大中低收入家庭的商品房。經(jīng)濟(jì)適用房是帶有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，享受免交土地出讓金以及減免相關(guān)稅費(fèi)等優(yōu)惠政策，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。其中，經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對于市場價(jià)格而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的實(shí)用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。集資房集資房一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅費(fèi)，由參加集資的職工部分或者全部出資建設(shè)，房屋建成后歸職工所有，不對外出售。集資房的產(chǎn)權(quán)管理與經(jīng)濟(jì)適用房的管理方式一致。集資房屬經(jīng)濟(jì)適用住房范圍，是政策性住房，是企事業(yè)單位為了解決內(nèi)部職工的住房問題，企事業(yè)單位以擁有的劃撥土地建設(shè)、按成本價(jià)出售給內(nèi)部職工的房屋，不能在市場上自由流通。能享受集資建房的職工也有很多具體條件。限價(jià)房“限價(jià)房”是住房改革以來，繼“經(jīng)濟(jì)適用房”之后的又一響亮的政策名詞。早在2004年2月，寧波市政府率先在全國推出了5012套限價(jià)商品房，成為第一個(gè)吃螃蟹的人。隨后“限價(jià)房”經(jīng)驗(yàn)在全國各大城市中開始學(xué)習(xí)推廣。限價(jià)房是帶有住房保障性質(zhì)的商品房，其性質(zhì)仍然是商品房。政府對開發(fā)商的開發(fā)成本進(jìn)行測算以后，對房屋的銷售價(jià)格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售對象等方面進(jìn)行限制，將開發(fā)商的利潤控制在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，最終設(shè)定土地出讓價(jià)格。公房公房也稱公有住房、國有住宅，它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。公房的大量存在是由于我國長期以來實(shí)行住房福利化的結(jié)果。由本地政府建設(shè)的公房，主要向本城市居民出租出售；由企業(yè)建設(shè)的公房，向本企業(yè)職工出租、出售。公房出售后，產(chǎn)權(quán)即歸私人所有，即成為所謂“房改房”。購買公房時(shí)，應(yīng)注意查看相關(guān)政策，看其是否允許上市，是否帶有某些方面的限制條件。如果沒有查清就購買，很可能會(huì)產(chǎn)生一些糾紛。私房私房，也稱私有住宅、私產(chǎn)住宅，它是由個(gè)人或家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費(fèi)市場出售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。隨著住宅商品化的推進(jìn)，城市私有住宅的比重將會(huì)隨著“房改”的推進(jìn)而不斷提高。二手房二手房即舊房，書面稱呼為“存量房”，是相對首次成交而言。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。毛坯房“毛坯房”在工程建筑中有其專門的定義。按通常的理解，是指未經(jīng)過處理或只經(jīng)過部分裝修處理的房屋，這些房屋大部分不能保證基本入住。要入住這樣的房屋，往往要對其進(jìn)行較大的改造裝修。商住房商住房是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅形式。商住住宅適合于小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會(huì)活動(dòng)的人群。TownhouseTownhouse也稱為聯(lián)排別墅或聯(lián)排住宅，一般由幾幢2~4層的單戶別墅并聯(lián)組成，每幢面積約在150平方米~200平方米，有自己的院落，但院子一般不超過50平方米，另外還有專用車位或車庫，有的還有地下室或半地下室。離城不太遠(yuǎn)，價(jià)格不算太貴，屬中等偏高的水平。19世紀(jì)四五十年代發(fā)源于英國新城鎮(zhèn)時(shí)期，目前在歐美十分普及。Townhouse的建筑密度較低，容積率一般在0.6~0.8，好的可做到低于0.6。房間的使用率比一般塔樓或板樓要高，有的甚至實(shí)現(xiàn)零公攤。室內(nèi)外空間布局更靈活，挑高客廳，錯(cuò)層、透天樓梯、各種飄窗、大面積南向采光。區(qū)位上一般位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，既屬于城市范疇又不是市中心，既滿足了人們親近自然、實(shí)現(xiàn)別墅夢想的愿望，又有比較方便的交通、市政條件及各種生活設(shè)施配套。Townhouse的價(jià)格與獨(dú)棟別墅相比明顯較低，居住人群多為收入水平較高的高級白領(lǐng)或企業(yè)主。疊拼別墅疊拼別墅是另一類的Townhouse住宅，準(zhǔn)確一點(diǎn)說應(yīng)該是復(fù)式住宅即所謂的疊排別墅、疊加別墅或者是空中別墅。疊拼別墅在住宅類型上更靠近普通的復(fù)式住宅，但因?yàn)橄碛心蟼?cè)或者北側(cè)的部分花園，或者有以露臺(tái)、陽臺(tái)形式為主的空中花園，且每戶各有自己不同的入戶方式，如南北入戶，所以在名稱上仍冠以別墅。退臺(tái)式住宅退臺(tái)式住宅又稱為“臺(tái)階式”住宅，其外形類似于臺(tái)階，特點(diǎn)是住宅的建筑面積由底層向上逐漸減少，下層減少的建筑面積成為上層的一個(gè)大平臺(tái)，可做花園使用。目前，國內(nèi)建造的退臺(tái)式住宅都通常屬于中高檔住宅。Shopping MallShopping Mall，直譯為“步行街購物廣場”，是目前國際上最流行、經(jīng)營效果最佳的零售百貨模式，它具有四大特征：開放性的公共休閑廣場、強(qiáng)烈吸引人氣；開放性的對外交通設(shè)計(jì)，廣納周邊人氣；相對閉合的內(nèi)部通道回路，充分利用有效人流；購物與休閑良性互動(dòng)，形成驚人的商業(yè)效應(yīng)。酒店式公寓所謂酒店式公寓，是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。始于1994年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場定位很高。它集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)。產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店由“時(shí)權(quán)酒店”（time share）演變而來。由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時(shí)間里的使用權(quán)。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞歷山大耐提。1976年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的時(shí)權(quán)經(jīng)營，向旅客出售了在特定時(shí)間內(nèi)享有旅館住宿和娛樂設(shè)施的權(quán)利。而產(chǎn)權(quán)酒店則是進(jìn)而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時(shí)段，即酒店將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營分取投資回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。國際通用的產(chǎn)權(quán)式酒店大致有三種類型：一是時(shí)權(quán)酒店，即有約定期的使用酒店客房的權(quán)利；二是住宅型酒店，即投資者購買后可以先委托酒店經(jīng)營，到一定期限轉(zhuǎn)為自己長期居住的客居住宅；三是投資型酒店，即作為投資行為，逐年取得約定的回報(bào)，并期待著增值回收投資。將純消費(fèi)房產(chǎn)融入投資概念，即產(chǎn)權(quán)式酒店的理念。產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)方式，符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)資源共享的原則，它將名下房產(chǎn)與酒店經(jīng)營相結(jié)合，向公眾提出了一種既是消費(fèi)又是投資，既是置業(yè)又是增值的全新概念。智能化小區(qū)所謂智能化住宅小區(qū)，是指通過綜合配置住宅小區(qū)內(nèi)的各個(gè)功能子系統(tǒng)，以綜合布線為基礎(chǔ)框架，以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為區(qū)內(nèi)各種設(shè)備管理自動(dòng)化的新型住宅小區(qū)。智能化住宅小區(qū)從現(xiàn)代生活需求出發(fā)，綜合運(yùn)用計(jì)算機(jī)、信息、通信、控制等科學(xué)技術(shù)，以智能控制系統(tǒng)、社區(qū)信息平臺(tái)、安防系統(tǒng)、小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)和綜合服務(wù)信息服務(wù)系統(tǒng)為依托，用高科技手段構(gòu)建小區(qū)高速互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)平臺(tái)，為小區(qū)住戶提供安全、環(huán)保、高效、舒適、方便的生活空間。規(guī)劃術(shù)語單元式住宅單元式住宅，又叫梯間式住宅，是目前我國多層、高層住宅中最常用的一種住宅建筑形式。單元式住宅是以一個(gè)樓梯為幾戶服務(wù)的單元組合體，其每層樓面只有一個(gè)樓梯，住戶由樓梯平臺(tái)直接進(jìn)入分戶門，一般每個(gè)樓梯可以安排2~4戶（大進(jìn)深住宅每層一梯可安排5~8戶）。不論是一梯2戶，還是一梯3戶或者多戶，單元式住宅的每個(gè)樓梯的控制面積都稱為一個(gè)“居住單位”。如果住宅設(shè)計(jì)為點(diǎn)式，則各層住戶圍繞一個(gè)樓梯分布；如果住宅的平面是條形（板式）設(shè)計(jì)，則一幢條形住宅可有多個(gè)樓梯。因此，條形的梯間式多層住宅又稱為“連續(xù)單元式住宅”，點(diǎn)式（墩式或塔式）梯間式住宅又稱為“獨(dú)立單元式住宅”。單元式住宅具有以下特點(diǎn)：（1）每層以樓梯為中心，每層安排戶數(shù)較少，各戶自成一體。（2）戶內(nèi)生活設(shè)施完善，既減少了住戶之間的相互干擾，又能適應(yīng)多種氣候條件。（3）仍保留一些公共使用面積，如樓梯、走道、垃圾道，保證了鄰里交往，有助于改善人際關(guān)系。（4）建筑面積較小，造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理。單元式住宅徹底改變了舊式住宅相互干擾擁擠不堪的落后狀況，為千百萬普通家庭提供了獨(dú)用、舒適又適于標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化生產(chǎn)的住宅類型。目前，它已成為當(dāng)今住宅市場上最便于買賣、出租、交換和交易量最高的住宅商品。公寓式住宅公寓式住宅，是相當(dāng)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單獨(dú)使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺(tái)等等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用?；▓@式住宅花園式住宅，也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)。同樣，花園式住宅的價(jià)格也不低，主要是高收入者購買。低層住宅低層住宅，是指層數(shù)為1~3層的住宅。低層住宅多出現(xiàn)于農(nóng)村，在城市的商品房中由于土地資源的限制，很少有低層住宅。多層住宅多層住宅，是指層數(shù)為4~7層的住宅。多層住宅常出現(xiàn)于中小城市，其性能價(jià)格比較高，公共空間與氛圍較好，公攤面積少，物業(yè)費(fèi)較低，是廣泛建造的一種住宅類型。同時(shí)，多層住宅也存在著共用部分不足、外觀單調(diào)、需要爬樓梯而舒適性較差的缺點(diǎn)。小高層住宅按照國際通行劃分標(biāo)準(zhǔn)，小高層住宅是指層數(shù)為8~12層的住宅。小高層住宅介于多層住宅和高層住宅之間，其高度較為適中，深受廣大消費(fèi)者喜歡。高層住宅高層住宅，是指層數(shù)在13層以上的住宅。其中，層數(shù)在40層以上的為超高層住宅。對于商品房來說，超高層住宅是比較少見的，它一般多用于辦公等用途。躍層住宅躍層式住宅俗稱“樓中樓”，是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。其特點(diǎn)是住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層分布，上下層之間的通道不通過公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接。一般一層安排廚房、餐廳、起居室，樓上（有時(shí)是樓下）安排臥室。這樣的好處是動(dòng)靜分區(qū)明確，互不干擾。躍層式住宅的內(nèi)部空間因?yàn)槭墙梃b了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，頗受海外僑胞和港澳臺(tái)胞的歡迎，在南方城市（尤其是福建、廣東）較為流行，近年來在北方城市的一些高級住宅設(shè)計(jì)中，也開始得到推廣。復(fù)式住宅復(fù)式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅（普通住宅層高通常為2.8~3.0米）高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等，用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。人們常常把影視作品中看到的那種樓上樓下、兩層一戶的住宅理解為復(fù)式住宅。其實(shí)那是躍層式住宅，它與復(fù)式住宅是完全不同的兩個(gè)概念。從外觀來說，躍層式住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。簡單地講，如果上下兩層完全分隔，應(yīng)稱為躍層式住宅；如上下兩層在同一空間內(nèi)，即從下層室內(nèi)可以看見上層墻面、欄桿或走廊等部分，則為復(fù)式住宅。錯(cuò)層住宅戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動(dòng)靜分區(qū)，但因?yàn)闆]有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感。可以利用錯(cuò)層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。還有的利用地形地勢的高差在坡地上設(shè)計(jì)錯(cuò)層式住宅，可以減少挖土的土方量。錯(cuò)層帶來空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想象得到，所以對于初次進(jìn)入這種住宅的人有較大吸引力。但錯(cuò)層式住宅不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔住宅。躍復(fù)式住宅躍復(fù)式住宅是在復(fù)式住宅設(shè)計(jì)功能上的一種創(chuàng)新，其特點(diǎn)是其中一層層高在2.2米內(nèi)，通常設(shè)置在洗手間、廚房、餐廳、書房、儲(chǔ)藏室等非主要活動(dòng)區(qū)域；一般情況下該種住宅的總層高在3.8~4.9米，客廳為共享式。居住單元居住單元是指一個(gè)單元里有幾戶。俗稱：一梯兩戶、一梯四戶等。戶型居住建筑中表示臥室、廳房、衛(wèi)生間的構(gòu)成類型簡化的名稱，如二室一廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)等。各種戶型可設(shè)計(jì)成多種平面組合，戶型優(yōu)劣是購房者主要關(guān)心的因素。套型“套”是指一個(gè)家庭獨(dú)立使用的居住空間范圍。通俗地講，就是指每家所用的住宅單元的面積大小。住宅的“套型”也就是滿足不同戶型家庭生活需要的居住空間類型。露臺(tái)露臺(tái)，一般是指住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺(tái)，由于它面積一般較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺(tái)。陽臺(tái)陽臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。走廊走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。過道過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。地下室地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。玄關(guān)玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需運(yùn)用裝飾手段加以分割。此外，玄關(guān)之處還可設(shè)置鞋柜、儲(chǔ)物柜等，讓家人回家有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會(huì)客的場所。隔斷隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?。外飄窗外飄窗，指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。會(huì)所所謂會(huì)所，就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性高級康體娛樂服務(wù)設(shè)施。會(huì)所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開放?？蚣芙Y(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅?？蚣芙Y(jié)構(gòu)住宅適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。同時(shí)由于有框架結(jié)構(gòu)的柱截面較大，不宜家具布置和裝修，從而影響室內(nèi)使用。剪力墻結(jié)構(gòu)剪力墻其實(shí)就是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，以鋼筋混凝土墻板來承受來自豎向和水平力的結(jié)構(gòu)。剪力墻結(jié)構(gòu)由縱橫方向的墻體組成抗側(cè)向力體系，它的剛度很大，空間整體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱楞角，便于室內(nèi)布置，方便使用。剪力墻結(jié)構(gòu)形式是高層住宅最為廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式。相比框架結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)具有較好的抗震性能，其不足之處在于結(jié)構(gòu)自重大。預(yù)應(yīng)力剪力墻結(jié)構(gòu)通?？梢宰龅酱罂臻g住宅布局，此時(shí)，房間的分隔墻和預(yù)應(yīng)力廚房衛(wèi)生間分隔墻可以采用預(yù)制的輕質(zhì)隔墻來分隔空間，此種方式為日后的室內(nèi)裝修改造帶來了較大的方便之處，深受廣大住戶歡迎。框架-剪力墻結(jié)構(gòu)框架-剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同時(shí)又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度?？蚣艚Y(jié)構(gòu)的受力特點(diǎn)，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。因?yàn)?，在下部樓層，剪力墻的位移較小，它拉著框架按彎曲型曲線變形，剪力墻承受大部分水平力；上部樓層則相反，剪力墻位移越來越大，有外側(cè)的趨勢，而框架則有內(nèi)收的趨勢，框架拉剪力墻按剪切型曲線變形，框架除了負(fù)擔(dān)外荷載產(chǎn)生的水平力外，還額外負(fù)擔(dān)了把剪力拉回來的附加水平力，剪力墻不但不承受荷載產(chǎn)生的水平力，還因?yàn)榻o框架一個(gè)附加水平力而承受負(fù)剪力，所以，上部樓層即使外荷載產(chǎn)生的樓層剪力很小，框架中也出現(xiàn)相當(dāng)大的剪力。砌體結(jié)構(gòu)砌體結(jié)構(gòu)是我國多層住宅建筑廣泛采用的剪力墻結(jié)構(gòu)形式。一般采用鋼筋混凝土預(yù)制樓板、屋面板作為樓、屋面結(jié)構(gòu)層，豎向承重構(gòu)件采用磚砌體。即：豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，砌體結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚（或其他砌體材料）墻承重的結(jié)構(gòu)。常規(guī)的砌體厚度有370毫米、240毫米、190毫米、120毫米等。習(xí)慣上人們常把370毫米厚的墻稱為“三七墻”、240毫米厚的墻稱為“二四墻”……在工程中，厚度大于等于240毫米厚的墻常用做承重墻，小于240毫米厚的墻用做非承重墻。承重墻分為縱向承重墻和橫向承重墻，分別承受建筑物上部荷重和承受縱橫方向來的地震力。外墻作承重作用，理應(yīng)受到充分的注意，非承重墻僅承擔(dān)自重不承擔(dān)上部荷重，可作為間隔墻使用。在家庭室內(nèi)裝修中要保證其建筑結(jié)構(gòu)的安全，應(yīng)高度重視與杜絕裝修中“拆墻鑿洞”造成危及住宅結(jié)構(gòu)的安全隱患。買房人要樹立安全第一的意識(shí)，在家庭裝飾中嚴(yán)禁拆改、損壞主體和承重結(jié)構(gòu)，不得在承重墻上開洞；不得任意擴(kuò)大門窗洞口；外墻的窗間墻和窗下墻，均是重要的承受荷重的部分，裝修工程時(shí)不得拆除挑陽臺(tái)上的窗下墻，這種情況往往造成挑陽臺(tái)傾覆失穩(wěn)，造成人身安全事故。在承重墻上任意開鑿門窗洞口，不但減少了墻體截面積，也在鑿墻過程中造成洞口附近的墻體酥裂，實(shí)際受損部位已超出了洞口寬度范圍，有可能造成承重墻截面削弱過大，磚砌體已不能滿足承載能力及穩(wěn)定性要求，隨時(shí)有可能倒塌的危險(xiǎn)。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅具有抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕耐火能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開間、進(jìn)深相對較大，室內(nèi)活動(dòng)空間也相應(yīng)增加，室內(nèi)空間分隔較自由。目前，高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)，其缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜，建筑造價(jià)較高。鋼結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)建筑是指主要承重構(gòu)件全部采用鋼材制作，它具有強(qiáng)度高、重量輕、抗震性能好、施工快速度、結(jié)構(gòu)占用面積小、地基費(fèi)用省、不污染環(huán)境，以及廢舊材料可以回收利用等優(yōu)點(diǎn)。目前，國外60%以上的高檔住宅都采用了鋼結(jié)構(gòu)。以前我國由于鋼產(chǎn)量不足，只是在一些高層公共建筑上使用了鋼結(jié)構(gòu)，在住宅上應(yīng)用的還很少。現(xiàn)在，建設(shè)部已經(jīng)把鋼結(jié)構(gòu)房屋作為一種綠色環(huán)保建筑列為全國重點(diǎn)推廣項(xiàng)目。專家認(rèn)為，這種具有節(jié)能、健康、環(huán)保、抗震等諸多優(yōu)點(diǎn)的鋼結(jié)構(gòu)住宅，將成為今后我國住宅的發(fā)展趨勢。它將引發(fā)建筑業(yè)的一場革命。板樓從建筑物本身來說，板樓和塔樓反映的只不過是一個(gè)建筑物的長、寬、高之比。從板樓的建筑特征來看，板樓就是東西長、南北短的建筑，也就是說在板樓的平面圖上，長度要明顯大于寬度，其外型為規(guī)則的條狀，就像一個(gè)長方形，通常采用一梯兩戶布局，上到樓層后，左右各只有一戶。當(dāng)然，如果僅以這樣一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來衡量，目前市場上的板樓很難辨別真?zhèn)?。板樓的戶型?yīng)該是南向面寬大、進(jìn)深短，南北通透的格局。在南北開窗的情況下，可以通過自然通風(fēng)形成對流。板樓有低層、多層，最近比較流行的是板式小高層。目前，市場上流行的板樓主要有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。板樓的優(yōu)缺點(diǎn)如附表1所示。附表1板樓的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)1.南北通透，便于采光通風(fēng)。板式住宅多是正南北方向，進(jìn)深在15米左右，南北通透，便于采光與通風(fēng)，而且戶型方正，平面布局合理，各功能空間尺度適宜。通常而言，由于板樓的面積充裕，因而戶型設(shè)計(jì)更容易出精品。2.板樓均好性強(qiáng)。眼下一梯兩戶的小板樓非常受寵，正是因?yàn)檎麠澃鍢侵懈魈讘粜偷膬?yōu)劣差距很小。板樓由于住戶不多，居家生活也比較清靜。3.管理成本不高。通常而言，板樓的管理成本普遍較塔樓低廉，除一些配套設(shè)施要求較少外，僅外墻粉刷的日常維護(hù)費(fèi)用就要比塔樓便宜得多。4.面積使用率很高。板樓戶型的使用率通常高于塔樓戶型。因?yàn)樗莾?nèi)的電梯井、候梯廳、變配電機(jī)房等公共設(shè)施面積較大，都將攤到每個(gè)業(yè)主的頭上。缺點(diǎn) 1.建筑密度低，房價(jià)高。板樓社區(qū)多屬低層低密度，容積率較低，盡管居住舒適性強(qiáng)，但房價(jià)一般比較高，特別是在城區(qū)內(nèi)寸土寸金的地段，為數(shù)不多的板樓也許只有非工薪階層才能消費(fèi)得起。2.戶型格局不宜改造。板樓特別是磚混結(jié)構(gòu)的板樓墻體起承重作用，不可以變化，這一點(diǎn)不如塔樓的可改造性強(qiáng)。塔樓“塔樓”是現(xiàn)今商品房市場上采用得最多的一種建筑形態(tài)，它以電梯、樓梯為布局核心，通常為一梯六到八戶，上到樓層之后，向四面走即進(jìn)入各家戶內(nèi)。從塔樓的平面圖來看，塔樓的平面長度和寬度大致相同。塔樓的優(yōu)缺點(diǎn)如附表2所示。附表2塔樓的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn) 1.節(jié)約土地資源，房價(jià)較低。由于塔樓社區(qū)的建筑密度較高，因而可以節(jié)約寶貴的土地資源，有效降低每平方米的房價(jià)，讓更多的人安居。2.空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造。塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，某些塔樓甚至可以將整層樓面打通，靈活分割戶型。3.結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好。高聳的塔樓由于采用了框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)場澆筑樓板，因而其結(jié)構(gòu)強(qiáng)度比板樓高，抗震性與安全性很好。4.居高望遠(yuǎn)，視野開闊。塔樓住戶可盡覽都市美景，相信低層板樓的住房是無法領(lǐng)略這一份心曠神怡的感受的。 缺點(diǎn)1.均好性差，居住密度高，通風(fēng)采光不能保證。塔樓每層的住戶多為6戶以上，甚至高達(dá)12戶，數(shù)百戶人家擠在一棟大塔樓里，居住環(huán)境當(dāng)然不如板樓優(yōu)越。而且，因?yàn)檫M(jìn)深大、戶數(shù)多，塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后，且不可改變。2.面積使用率不高，存在灰色空間。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個(gè)百分點(diǎn)左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”。住宅的開間在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ100-87）規(guī)定，住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。目前，一般商品房住宅的開間為3.0~3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。但同時(shí)，小開間住宅也存在著許多弊病。因?yàn)殚_間小，在住宅建筑面積中，承重墻、柱的結(jié)構(gòu)面積相對較大，從而使得有效使用面積縮?。煌瑫r(shí)由于開間小，房間分割過小，不適應(yīng)家庭居住行為變化的要求，而且住房很難自行改造。為改變傳統(tǒng)的小開間住宅設(shè)計(jì)格局，從20世紀(jì)80年代末期，國家開始了大開間住宅設(shè)計(jì)的技術(shù)攻關(guān)，并確定要大力推行開間在5米以上，進(jìn)深在7米以上大開間的住宅建筑體系。這種住宅可為住戶提供一個(gè)40~50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，具有構(gòu)造配件規(guī)格小，便于工業(yè)化生產(chǎn)，便于住宅靈活隔斷、裝修改造的特點(diǎn)。例如，購房者可將住宅分割成較大的兩室一廳，也可根據(jù)需要分割成三室一廳。這種可自由分割的大開間住宅在國外又叫做“演進(jìn)式住宅”、“空殼式住宅”。在我國由于技術(shù)、造價(jià)、建材質(zhì)量等原因，大開間住宅尚處在大力推廣之中，有很好的發(fā)展前景。住宅的進(jìn)深住宅的長度即進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長度。為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ100-87）規(guī)定，住宅的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。雖然進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設(shè)計(jì)的住宅進(jìn)深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足。目前，我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般都限定在5.0米左右，不能任意擴(kuò)大。住宅的層高和凈高住宅的高度可以用“米”或“層”來計(jì)算，每一層的高度稱為層高。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸?！蹲≌ㄖ?shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ100-87）中規(guī)定，住宅的層高采用下列參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米、3.0米。目前一般商品房的層高都以2.8~3.0米居多。住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高=層高-樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。建筑容積率所謂建筑容積率，是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積（總建筑面積）與規(guī)劃建設(shè)用地面積（總用地面積）之比，這里的建筑面積應(yīng)把附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。其計(jì)算公式為：建筑容積率=總建筑面積÷總用地面積×100%例如，某小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)用地面積為10000平方米，建筑總面積為18000平方米，其容積率為1.8（18000÷10000）。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。建筑密度所謂建筑密度，即建筑覆蓋率，是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積（即房屋首層的占地面積）之和與規(guī)劃建設(shè)用地總面積之比。這里的建筑物基底面積應(yīng)包括構(gòu)筑物的基底面積。其計(jì)算公式為：建筑密度=建筑占地總面積÷總用地面積×100%例如，某小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)用地總面積為10000平方米，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積之和為3000平方米，則其建筑密度為30%（3000÷10000）。建筑密度作為一項(xiàng)指標(biāo)，可以直接反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑物的密集程度。一般來說，低密度總是配合高容積率出現(xiàn)，同等條件下，應(yīng)選擇密度低的項(xiàng)目。綠地率所謂綠地率，是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。這里的綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地），不應(yīng)包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。通常情況下，住宅項(xiàng)目的綠地率應(yīng)不低于30%。但同樣由于受土地成本的限制，并不是每個(gè)項(xiàng)目都能做到。這里必須注意，綠地率不同于綠化率。根據(jù)相關(guān)技術(shù)規(guī)范規(guī)定，并不是所有長草的地方都能算進(jìn)綠地率。在計(jì)算時(shí)，要求距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的用地，不得計(jì)入綠化用地。此外，還有幾種情況也屬不能計(jì)入綠地率的綠化面積，如地下車庫、化糞池，這些設(shè)施的地表覆土一般達(dá)不到3米的深度，也就是說在上面種植的大型喬木成活率較低，所以計(jì)算綠地率時(shí)不能計(jì)入。相反，計(jì)算綠化覆蓋率時(shí)，有塊草皮就可以計(jì)入，所以綠化覆蓋率有時(shí)能做到60%以上。開發(fā)商當(dāng)然喜歡引用綠化覆蓋率的概念。面積術(shù)語建筑面積所謂建筑面積，是套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。商品房按“套”或“單元”出售的，商品房的建筑面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。即：商品房銷售面積=建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和（即公攤面積）。套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積，指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積之和。即：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積。（1）套內(nèi)使用面積。套內(nèi)使用面積，系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計(jì)算。它包括臥室、起居室、餐廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反映住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計(jì)算價(jià)格。（2）套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)墻體面積包括商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體的面積，有共用墻及非共用墻兩種：①共用墻，包括各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入內(nèi)墻體面積；②非共用墻，是指本套獨(dú)用墻體，其墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。（3）陽臺(tái)建筑面積。套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積，系指陽臺(tái)地面底板外沿在水平面的投影。套內(nèi)有多個(gè)陽臺(tái)的，全部計(jì)算。一般來說，陽臺(tái)可以分為開放式陽臺(tái)和封閉式陽臺(tái)、外挑式陽臺(tái)和內(nèi)含式陽臺(tái)。其中，原始設(shè)計(jì)為封閉式陽臺(tái)的，全部計(jì)算建筑面積；原始設(shè)計(jì)為開放式陽臺(tái)的，計(jì)算一半。公攤率整幢房屋的共有建筑面積除以整幢房屋各套內(nèi)建筑面積之和，即得到建筑物的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即：公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積÷各套套內(nèi)建筑面積之和。實(shí)用面積實(shí)用面積是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。產(chǎn)權(quán)面積房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。居住面積居住面積是指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和。使用率使用率又稱得房率、出房率，是指套內(nèi)使用面積與建筑面積之比。即：使用率=套內(nèi)使用面積（地毯面積）÷商品房銷售面積（建筑面積）×100%。一般來說，高層住宅的使用率為72%~75%，小高層住宅的使用率是78%~80%，多層住宅的使用率是85%左右。房屋使用率是衡量物業(yè)使用效率的重要標(biāo)準(zhǔn)，目前，物業(yè)市場上出售的房屋大多以建筑面積表示，但對客戶來說，最具有實(shí)際使用意義的是使用面積。二者在數(shù)值上差距越大，使用率就越低。但是，使用率并不是越高越好。國家現(xiàn)行的政策對住房使用率有一個(gè)指導(dǎo)性規(guī)定，即要求高層建筑使用率不低于70%，多層建筑使用率不得低于75%。專業(yè)人士認(rèn)為70%~80%的使用率都是比較合理的，購房者不應(yīng)盲目追求使用率。房屋的價(jià)值除了套內(nèi)使用面積以外，還與配套的公建、小區(qū)的環(huán)境和服務(wù)設(shè)施等相關(guān)聯(lián)。真正高檔的物業(yè)，是不能省略豪華的大堂、會(huì)所，即使是走廊也必須設(shè)計(jì)得寬一點(diǎn)才夠檔次。公共空間的品質(zhì)的提升一要靠設(shè)計(jì)和后期管理，二要以一定的面積和空間作為代價(jià)。因此，當(dāng)使用率超過合理的限度時(shí)，一定要注意辨別是以犧牲居住品質(zhì)為代價(jià)換來的，還是在設(shè)計(jì)上有所突破。實(shí)用率實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積（也就是套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)面積）與套（單元）建筑面積（即銷售面積）的比率。即：實(shí)用率=套內(nèi)建筑面積÷商品房銷售面積×100%。實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和銷售面積之比，因?yàn)榉肿佣嗔颂變?nèi)墻體面積與陽臺(tái)面積，所以其值要比使用率大。數(shù)字上的好看對于銷售是有很大幫助的。其實(shí)，有關(guān)房地產(chǎn)的所有法規(guī)文件中均無對商品房實(shí)用率的明確定義，不屬于行業(yè)內(nèi)必須精確計(jì)算、上報(bào)審核備案的剛性指標(biāo)系數(shù)，實(shí)用率是開發(fā)商在銷售競爭中創(chuàng)造出來的，并逐漸成為行規(guī)。

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