我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征、結(jié)構(gòu)、行為及績(jī)效研究

內(nèi)容概要

　　我國(guó)實(shí)施住房分配制度改革以來(lái)，在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)也存在著房地產(chǎn)投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、商品房空置率較高等現(xiàn)象。本書(shū)在對(duì)房地產(chǎn)特征充分分析的基礎(chǔ)上，以住宅商品房市場(chǎng)為研究對(duì)象，以“特征——結(jié)構(gòu)——行為——績(jī)效”為結(jié)構(gòu)主線，以我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、健康發(fā)展為立足點(diǎn)進(jìn)行了深入研究，以期為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)制定合理的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展及解決目前房地產(chǎn)市場(chǎng)在快速發(fā)展中存在的問(wèn)題，提供——些思路和方法。
　　本書(shū)的主要?jiǎng)?chuàng)新性研究成果包括：
　　第一，突破傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)組織理論的“結(jié)構(gòu)——行為——績(jī)效”分析范式，以“特征——結(jié)構(gòu)——行為——績(jī)效”為研究主線。
　　第二，借鑒carey模型，實(shí)證分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度。
　　第三，應(yīng)用技術(shù)創(chuàng)新理論對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新行為進(jìn)行分析。
　　第四，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)計(jì)量分析模型及dea數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)績(jī)效進(jìn)行了實(shí)證分析。
　　《我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征.結(jié)構(gòu).行為及績(jī)效研究》從經(jīng)濟(jì)績(jī)效及社會(huì)績(jī)效兩方面構(gòu)建了房地產(chǎn)市場(chǎng)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，采用因子分析確定投入、產(chǎn)出的主要影響因子，用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析對(duì)房地產(chǎn)績(jī)效相對(duì)有效性進(jìn)行評(píng)價(jià)，構(gòu)建回歸分析模型考察房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)及政策對(duì)市場(chǎng)績(jī)效的影響。通過(guò)實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)：目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)績(jī)效較高，社會(huì)績(jī)效較低；房地產(chǎn)市場(chǎng)績(jī)效相對(duì)有效性的主要影響因素為企業(yè)成本增長(zhǎng)率，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在很高的進(jìn)入壁壘，而這一壁壘主要是政府對(duì)土地的壟斷造成的；其次為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模，提高企業(yè)規(guī)?？梢蕴岣咂髽I(yè)經(jīng)濟(jì)效益；市場(chǎng)集中度影響較小，說(shuō)明目前房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)可通過(guò)在一定地域或?qū)哟蝺?nèi)提高市場(chǎng)集中度、擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模等方式加大市場(chǎng)結(jié)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)績(jī)效相對(duì)有效性的影響；產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)績(jī)效的影響較小但呈正相關(guān)，說(shuō)明產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控效果較差。

書(shū)籍目錄

第1章 緒論
　1．1 問(wèn)題的提出及研究的意義
　1．1．1 問(wèn)題的提出
　1．1．2研究的意義
　1．2 研究綜述
　1．2．1 關(guān)于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的研究
　1．2．2 關(guān)于產(chǎn)業(yè)集中度的研究
　1．2．3 關(guān)于市場(chǎng)行為的研究
　1．2．4 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、行為和績(jī)效關(guān)系的研究
　1．2．5 產(chǎn)業(yè)組織理論在我國(guó)的應(yīng)用
　1．3 研究?jī)?nèi)容、研究方法和框架
　1．3．1 研究?jī)?nèi)容—
　1．3．2 研究方法
　1．3．3 研究框架
第2章 房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)涵與特征
　2．1 房地產(chǎn)的內(nèi)涵與特征
　2．1．1 房地產(chǎn)的含義
　2．1．2 房地產(chǎn)的特征
　2．2 房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)涵及特征
　2．2．1 房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義
　2．2．2 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征
　2．3 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程
　2．3．1 改革開(kāi)放前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展
　2．3．2 改革開(kāi)放后中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展
第3章 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)分析
　3．1 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)類(lèi)型及度量
　3．1．1 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的劃分
　3．1．2 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的度量
　3．2 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀
　3．2．1 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)集中度(crn指數(shù))
　3．2．2 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)赫芬達(dá)爾指數(shù)(herfindahllndex)
　3．2．3 主要城市的勒納指數(shù)(lernerlndex)
　3．2．4 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)分析
　3．3 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度偏低的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析
　3．3．1 房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大速度過(guò)快，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)集中度降低
　3．3．2 房地產(chǎn)市場(chǎng)企業(yè)數(shù)量增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)集中度降低
　3．3．3 進(jìn)入壁壘較低導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在一定地域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈
第4章 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)格行為關(guān)系研究
　4．1 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)格行為的影響
　4．2 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證分析
　4．2．1 模型設(shè)計(jì)
　4．2．2 變量選取及數(shù)據(jù)來(lái)源
　4．2．3 實(shí)證檢驗(yàn)結(jié)果
　4．3 結(jié)論及政策建議
第5章 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新行為分析
　5．1 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與技術(shù)創(chuàng)新
　5．1．1 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與創(chuàng)新激勵(lì)
　5．1．2 企業(yè)規(guī)模與技術(shù)創(chuàng)新
　5．1．3 市場(chǎng)集中度與企業(yè)創(chuàng)新的最適規(guī)模
　5．2 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新
　5．2．1 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大有助于企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新能力的提高
　5．2．2 房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度低有助于增強(qiáng)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新動(dòng)力
　5．3 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新行為分析
　5．3．1 房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新類(lèi)型
　5．3．2 房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新內(nèi)容
　5．4 我國(guó)房地產(chǎn)技術(shù)創(chuàng)新有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化
　5．4．1 房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力
　5．4．2 房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新有利于企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大
　5．4．3 技術(shù)創(chuàng)新有利于市場(chǎng)集中度的提高
第6章 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)績(jī)效
　6．1 房地產(chǎn)特征、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)績(jī)效的影響
　6．2 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)績(jī)效現(xiàn)狀
　6．2．1 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)績(jī)效現(xiàn)狀
　6．2．2 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)社會(huì)績(jī)效現(xiàn)狀
　6．3 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建
　6．3．1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)置的原則
　6．3．2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)置
　6．4 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與績(jī)效評(píng)價(jià)實(shí)證分析
　6．4．1 房地產(chǎn)市場(chǎng)績(jī)效評(píng)價(jià)
　6．4．2 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與績(jī)效分析
第7章 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的組織政策建議
　7．1 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策
　7．1．1 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的含義
　7．1．2 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的目標(biāo)
　7．1．3 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的手段
　7．2 現(xiàn)階段中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的評(píng)析
　7．2．1 房地產(chǎn)調(diào)控概述
　7．2．2 對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的評(píng)析
　7．3 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的組織政策建議
　7．3．1 制定科學(xué)合理的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)組織的合理化
　7．3．2 有效地實(shí)施政府規(guī)制，保證房地產(chǎn)業(yè)組織政策得到有效貫徹執(zhí)行
第8章 結(jié)語(yǔ)
　8．1 本書(shū)的主要?jiǎng)?chuàng)新性成果
　8．2 有待進(jìn)一步研究的問(wèn)題
參考文獻(xiàn)
后記

章節(jié)摘錄

　　從1949年到1978年，由于政策、體制、經(jīng)濟(jì)三方面的原因，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)基本處于停滯階段。新中國(guó)成立以來(lái)，由于實(shí)行國(guó)有土地?zé)o償劃撥和房屋非商品化的政策，政府通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行接管、沒(méi)收和整頓，并建立房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，形成新中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)。從1956年起，隨著對(duì)農(nóng)業(yè)、手工業(yè)和資本主義工商業(yè)的改造，開(kāi)始了對(duì)城市私有房屋的社會(huì)主義改造，在保留私有房屋業(yè)主少量自住房的基礎(chǔ)上，通過(guò)公私合營(yíng)，利用定息贖買(mǎi)的辦法將私有房產(chǎn)轉(zhuǎn)變成公有房產(chǎn)。隨著城市房地產(chǎn)公有化的推進(jìn)，以公有制為主體的城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)模式和管理體制初步建立?！　　拔幕蟾锩钡谋l(fā)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展停滯不前，原本就曲折、緩慢發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)遭到了嚴(yán)重破壞。在極“左”思潮影響下，城市房地產(chǎn)管理的各項(xiàng)政策被否定，各種規(guī)章制度被批判，各項(xiàng)管理工作都陷入停滯和癱瘓狀態(tài)；許多私有房產(chǎn)得不到法律的保護(hù)，被迫充公；許多公有房產(chǎn)缺少管理，年久失修。2.3.2 改革開(kāi)放后中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展　　改革開(kāi)放以來(lái)，隨著社會(huì)主義商品經(jīng)濟(jì)理論的確立，土地使用制度和住房制度的改革，住房商品化、市場(chǎng)化、貨幣化的觀念逐漸深入人心，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步恢復(fù)和興起1.復(fù)蘇階段（1978~1986年）　　十一屆三中全會(huì)以后我國(guó)開(kāi)始了以市場(chǎng)為取向的經(jīng)濟(jì)體制改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)在理論和實(shí)踐方面進(jìn)行了探索。一方面，鄧小平同志首先提出了住房商品化的思路，其后，全國(guó)開(kāi)始了對(duì)住房制度改革的理論探索，肯定了住房的商品屬性，并在實(shí)踐上開(kāi)始推行住房商品化政策。先在常州、四平、沙市、鄭州四個(gè)城市實(shí)行全價(jià)售房試點(diǎn)，后逐步擴(kuò)大。1982年，國(guó)務(wù)院在四個(gè)城市進(jìn)行“三三制”售房試點(diǎn)，即房?jī)r(jià)由政府、企業(yè)、個(gè)人三者分擔(dān)。1984年，政府決定擴(kuò)大住房補(bǔ)貼出售的試點(diǎn)范圍，到1985年年底，全國(guó)有160個(gè)城市和300個(gè)縣鎮(zhèn)實(shí)行了補(bǔ)貼出售公房。從1986年開(kāi)始，進(jìn)行以提租增資為指導(dǎo)思想的公房租金改革，在部分城市先后進(jìn)行了試點(diǎn)?！　×硪环矫?，根據(jù)“全國(guó)城市規(guī)劃會(huì)議”提出的征收土地使用費(fèi)的設(shè)想，1982年深圳、廣州、撫順等城市率先開(kāi)始改革，進(jìn)行收取城市土地使用費(fèi)的試點(diǎn)。同年，《憲法》正式明確了城市土地歸國(guó)家所有，解決了各種所有制并存的局面。1984年六屆全國(guó)人大指出土地有償使用的原則，確立了土地為資源的觀念，使土地納入了有償使用的軌道?！　∵@一時(shí)期，房地產(chǎn)交易日趨活躍，但總體規(guī)模較小，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于復(fù)蘇和探索階段，為市場(chǎng)化發(fā)展奠定了基礎(chǔ)?！　?.市場(chǎng)化起步階段（1987～1991年）　　1987年以來(lái)，我國(guó)的土地使用制度和住房制度改革不斷深化，開(kāi)始了市場(chǎng)化的起步階段?！　∩钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)依據(jù)城市土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的思路，借鑒香港土地使用制度的經(jīng)驗(yàn)，在堅(jiān)持城市土地國(guó)家所有的前提下，實(shí)行土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的原則，將城市國(guó)有土地使用權(quán)按照一定的年限出讓給土地使用者，一次收取使用年限內(nèi)的全部租金。1987年9月深圳市政府首次公開(kāi)招標(biāo)出讓一幅住宅用地，同年底又首次以拍賣(mài)方式出讓一幅國(guó)有土地，由此在全國(guó)開(kāi)創(chuàng)了城市土地市場(chǎng)的新局面。隨后福州、廈門(mén)、廣州、上海等城市也相繼進(jìn)行了出讓城市土地使用權(quán)的試點(diǎn)，城市土地使用權(quán)逐步納入了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的軌道。　　……

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