我國房地產(chǎn)市場特征、結(jié)構(gòu)、行為及績效研究

內(nèi)容概要

　　我國實施住房分配制度改革以來，在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時也存在著房地產(chǎn)投資過熱、房價上漲過快、商品房空置率較高等現(xiàn)象。本書在對房地產(chǎn)特征充分分析的基礎(chǔ)上，以住宅商品房市場為研究對象，以“特征——結(jié)構(gòu)——行為——績效”為結(jié)構(gòu)主線，以我國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、健康發(fā)展為立足點進行了深入研究，以期為我國房地產(chǎn)業(yè)制定合理的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟的全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展及解決目前房地產(chǎn)市場在快速發(fā)展中存在的問題，提供——些思路和方法。
　　本書的主要創(chuàng)新性研究成果包括：
　　第一，突破傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)組織理論的“結(jié)構(gòu)——行為——績效”分析范式，以“特征——結(jié)構(gòu)——行為——績效”為研究主線。
　　第二，借鑒carey模型，實證分析我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)價格的影響程度。
　　第三，應(yīng)用技術(shù)創(chuàng)新理論對我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新行為進行分析。
　　第四，運用經(jīng)濟計量分析模型及dea數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法，對我國房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)與市場績效進行了實證分析。
　　《我國房地產(chǎn)市場特征.結(jié)構(gòu).行為及績效研究》從經(jīng)濟績效及社會績效兩方面構(gòu)建了房地產(chǎn)市場績效評價指標體系，采用因子分析確定投入、產(chǎn)出的主要影響因子，用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析對房地產(chǎn)績效相對有效性進行評價，構(gòu)建回歸分析模型考察房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)及政策對市場績效的影響。通過實證分析發(fā)現(xiàn)：目前我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟績效較高，社會績效較低；房地產(chǎn)市場績效相對有效性的主要影響因素為企業(yè)成本增長率，說明我國房地產(chǎn)市場存在很高的進入壁壘，而這一壁壘主要是政府對土地的壟斷造成的；其次為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模，提高企業(yè)規(guī)?？梢蕴岣咂髽I(yè)經(jīng)濟效益；市場集中度影響較小，說明目前房地產(chǎn)市場集中度較低，房地產(chǎn)市場可通過在一定地域或?qū)哟蝺?nèi)提高市場集中度、擴大房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模等方式加大市場結(jié)構(gòu)對市場績效相對有效性的影響；產(chǎn)業(yè)政策對房地產(chǎn)市場績效的影響較小但呈正相關(guān)，說明產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控效果較差。

書籍目錄

第1章 緒論
　1．1 問題的提出及研究的意義
　1．1．1 問題的提出
　1．1．2研究的意義
　1．2 研究綜述
　1．2．1 關(guān)于市場結(jié)構(gòu)的研究
　1．2．2 關(guān)于產(chǎn)業(yè)集中度的研究
　1．2．3 關(guān)于市場行為的研究
　1．2．4 市場結(jié)構(gòu)、行為和績效關(guān)系的研究
　1．2．5 產(chǎn)業(yè)組織理論在我國的應(yīng)用
　1．3 研究內(nèi)容、研究方法和框架
　1．3．1 研究內(nèi)容—
　1．3．2 研究方法
　1．3．3 研究框架
第2章 房地產(chǎn)市場的內(nèi)涵與特征
　2．1 房地產(chǎn)的內(nèi)涵與特征
　2．1．1 房地產(chǎn)的含義
　2．1．2 房地產(chǎn)的特征
　2．2 房地產(chǎn)市場的內(nèi)涵及特征
　2．2．1 房地產(chǎn)市場的含義
　2．2．2 房地產(chǎn)市場的特征
　2．3 我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程
　2．3．1 改革開放前中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展
　2．3．2 改革開放后中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展
第3章 我國房地產(chǎn)市場競爭結(jié)構(gòu)分析
　3．1 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)類型及度量
　3．1．1 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的劃分
　3．1．2 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的度量
　3．2 我國房地產(chǎn)市場競爭結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀
　3．2．1 我國房地產(chǎn)業(yè)集中度(crn指數(shù))
　3．2．2 我國房地產(chǎn)業(yè)赫芬達爾指數(shù)(herfindahllndex)
　3．2．3 主要城市的勒納指數(shù)(lernerlndex)
　3．2．4 我國房地產(chǎn)市場競爭結(jié)構(gòu)分析
　3．3 我國房地產(chǎn)市場集中度偏低的經(jīng)濟學(xué)分析
　3．3．1 房地產(chǎn)市場規(guī)模擴大速度過快，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)集中度降低
　3．3．2 房地產(chǎn)市場企業(yè)數(shù)量增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)集中度降低
　3．3．3 進入壁壘較低導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場在一定地域內(nèi)競爭激烈
第4章 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)價格行為關(guān)系研究
　4．1 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)價格行為的影響
　4．2 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)價格影響的實證分析
　4．2．1 模型設(shè)計
　4．2．2 變量選取及數(shù)據(jù)來源
　4．2．3 實證檢驗結(jié)果
　4．3 結(jié)論及政策建議
第5章 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新行為分析
　5．1 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與技術(shù)創(chuàng)新
　5．1．1 市場結(jié)構(gòu)與創(chuàng)新激勵
　5．1．2 企業(yè)規(guī)模與技術(shù)創(chuàng)新
　5．1．3 市場集中度與企業(yè)創(chuàng)新的最適規(guī)模
　5．2 我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新
　5．2．1 我國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴大有助于企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新能力的提高
　5．2．2 房地產(chǎn)市場集中度低有助于增強企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新動力
　5．3 我國房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新行為分析
　5．3．1 房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新類型
　5．3．2 房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新內(nèi)容
　5．4 我國房地產(chǎn)技術(shù)創(chuàng)新有利于房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)優(yōu)化
　5．4．1 房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力
　5．4．2 房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新有利于企業(yè)規(guī)模的擴大
　5．4．3 技術(shù)創(chuàng)新有利于市場集中度的提高
第6章 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場績效
　6．1 房地產(chǎn)特征、市場結(jié)構(gòu)對市場績效的影響
　6．2 我國房地產(chǎn)業(yè)市場績效現(xiàn)狀
　6．2．1 我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟績效現(xiàn)狀
　6．2．2 我國房地產(chǎn)業(yè)社會績效現(xiàn)狀
　6．3 我國房地產(chǎn)市場績效評價指標體系構(gòu)建
　6．3．1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效評價指標體系設(shè)置的原則
　6．3．2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效評價指標體系的設(shè)置
　6．4 我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與績效評價實證分析
　6．4．1 房地產(chǎn)市場績效評價
　6．4．2 我國房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)與績效分析
第7章 我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的組織政策建議
　7．1 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策
　7．1．1 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的含義
　7．1．2 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的目標
　7．1．3 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的手段
　7．2 現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的評析
　7．2．1 房地產(chǎn)調(diào)控概述
　7．2．2 對現(xiàn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的評析
　7．3 我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的組織政策建議
　7．3．1 制定科學(xué)合理的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)組織的合理化
　7．3．2 有效地實施政府規(guī)制，保證房地產(chǎn)業(yè)組織政策得到有效貫徹執(zhí)行
第8章 結(jié)語
　8．1 本書的主要創(chuàng)新性成果
　8．2 有待進一步研究的問題
參考文獻
后記

章節(jié)摘錄

　　從1949年到1978年，由于政策、體制、經(jīng)濟三方面的原因，中國房地產(chǎn)業(yè)基本處于停滯階段。新中國成立以來，由于實行國有土地無償劃撥和房屋非商品化的政策，政府通過對房地產(chǎn)市場實行接管、沒收和整頓，并建立房地產(chǎn)管理機構(gòu)，形成新中國房地產(chǎn)經(jīng)濟的基礎(chǔ)。從1956年起，隨著對農(nóng)業(yè)、手工業(yè)和資本主義工商業(yè)的改造，開始了對城市私有房屋的社會主義改造，在保留私有房屋業(yè)主少量自住房的基礎(chǔ)上，通過公私合營，利用定息贖買的辦法將私有房產(chǎn)轉(zhuǎn)變成公有房產(chǎn)。隨著城市房地產(chǎn)公有化的推進，以公有制為主體的城市房地產(chǎn)經(jīng)濟模式和管理體制初步建立。　　“文化大革命”的爆發(fā)，經(jīng)濟發(fā)展停滯不前，原本就曲折、緩慢發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟遭到了嚴重破壞。在極“左”思潮影響下，城市房地產(chǎn)管理的各項政策被否定，各種規(guī)章制度被批判，各項管理工作都陷入停滯和癱瘓狀態(tài)；許多私有房產(chǎn)得不到法律的保護，被迫充公；許多公有房產(chǎn)缺少管理，年久失修。2.3.2 改革開放后中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展　　改革開放以來，隨著社會主義商品經(jīng)濟理論的確立，土地使用制度和住房制度的改革，住房商品化、市場化、貨幣化的觀念逐漸深入人心，中國房地產(chǎn)市場逐步恢復(fù)和興起1.復(fù)蘇階段（1978~1986年）　　十一屆三中全會以后我國開始了以市場為取向的經(jīng)濟體制改革，房地產(chǎn)市場在理論和實踐方面進行了探索。一方面，鄧小平同志首先提出了住房商品化的思路，其后，全國開始了對住房制度改革的理論探索，肯定了住房的商品屬性，并在實踐上開始推行住房商品化政策。先在常州、四平、沙市、鄭州四個城市實行全價售房試點，后逐步擴大。1982年，國務(wù)院在四個城市進行“三三制”售房試點，即房價由政府、企業(yè)、個人三者分擔。1984年，政府決定擴大住房補貼出售的試點范圍，到1985年年底，全國有160個城市和300個縣鎮(zhèn)實行了補貼出售公房。從1986年開始，進行以提租增資為指導(dǎo)思想的公房租金改革，在部分城市先后進行了試點?！　×硪环矫?，根據(jù)“全國城市規(guī)劃會議”提出的征收土地使用費的設(shè)想，1982年深圳、廣州、撫順等城市率先開始改革，進行收取城市土地使用費的試點。同年，《憲法》正式明確了城市土地歸國家所有，解決了各種所有制并存的局面。1984年六屆全國人大指出土地有償使用的原則，確立了土地為資源的觀念，使土地納入了有償使用的軌道?！　∵@一時期，房地產(chǎn)交易日趨活躍，但總體規(guī)模較小，房地產(chǎn)市場處于復(fù)蘇和探索階段，為市場化發(fā)展奠定了基礎(chǔ)?！　?.市場化起步階段（1987～1991年）　　1987年以來，我國的土地使用制度和住房制度改革不斷深化，開始了市場化的起步階段?！　∩钲诮?jīng)濟特區(qū)依據(jù)城市土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的思路，借鑒香港土地使用制度的經(jīng)驗，在堅持城市土地國家所有的前提下，實行土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的原則，將城市國有土地使用權(quán)按照一定的年限出讓給土地使用者，一次收取使用年限內(nèi)的全部租金。1987年9月深圳市政府首次公開招標出讓一幅住宅用地，同年底又首次以拍賣方式出讓一幅國有土地，由此在全國開創(chuàng)了城市土地市場的新局面。隨后福州、廈門、廣州、上海等城市也相繼進行了出讓城市土地使用權(quán)的試點，城市土地使用權(quán)逐步納入了市場經(jīng)濟運行的軌道。　　……

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