誰(shuí)綁架了房地產(chǎn)

前言

　?。ㄒ唬　〈蠹s是在6年前，我曾與某門(mén)戶網(wǎng)站財(cái)經(jīng)頻道的財(cái)經(jīng)評(píng)論欄目商討合作出版的事宜，因?yàn)榘鏅?quán)問(wèn)題不好解決，遂萌生了自主策劃出版《百萬(wàn)莊財(cái)經(jīng)評(píng)論》叢書(shū)的想法，并寫(xiě)了一份簡(jiǎn)單的策劃案。想不起來(lái)是什么原因，這份策劃案居然塵封至今?！　∠氲接谩鞍偃f(wàn)莊”來(lái)命名叢書(shū)，起因無(wú)非是中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社位于北京市西城區(qū)百萬(wàn)莊北街。但潛意識(shí)里，“百萬(wàn)莊”這個(gè)名字中應(yīng)該蘊(yùn)含有值得期待的東西。于是查閱了百萬(wàn)莊這個(gè)地名的來(lái)歷。這一查不要緊，先把自己嚇一跳?！　≡瓉?lái)，新中國(guó)成立之前，“百萬(wàn)莊”屬于北京城外的郊區(qū)，是城里人埋葬死人的地方，名為“百萬(wàn)墳”。后來(lái)逃荒的人在墳崗荒地上搭建窩棚形成小村莊，被城里人稱為“百莊子”。新中國(guó)成立之初，“百萬(wàn)墳”被選為政府公務(wù)員居住區(qū)之一。既然成了公務(wù)員的居所，更換地名就順理成章，“百萬(wàn)莊”的名字從此就一直延續(xù)下來(lái)了。根據(jù)著名建筑學(xué)家梁思成先生的提議，由建筑設(shè)計(jì)師張開(kāi)濟(jì)設(shè)計(jì)，百萬(wàn)莊區(qū)域，按照中國(guó)傳統(tǒng)文化十二地支中的概念劃分成“子、丑、寅、卯、辰、巳、午、未、申”九個(gè)子區(qū)。據(jù)說(shuō)，這樣的命名是考慮到小區(qū)建立在原有墳地之上，陰宅變陽(yáng)宅必須要壓住原有的陰氣。所以前八個(gè)區(qū)含有八卦之意。很快，一、二、三機(jī)部在此建成大型住宅區(qū)，全是紅磚小高樓，樓層高大房間寬敞，居住起來(lái)非常舒適，頗為時(shí)人稱羨。北京奧運(yùn)會(huì)前，風(fēng)傳這片區(qū)域要拆遷，但一批老干部很是留戀百萬(wàn)莊小區(qū)，堅(jiān)決不從。也許是社會(huì)文明進(jìn)步了，也許是小區(qū)中藏龍臥虎、老干部余威不減，抑或兩者兼而有之，拆遷的事再也無(wú)人提起。　　從一個(gè)普通的地名變遷史中，我們也看到了新中國(guó)所帶來(lái)的翻天覆地的變化，不經(jīng)意間一句老話重新閃回：新社會(huì)把鬼變成了人！想到此，就釋然了?！　—M義的百萬(wàn)莊是指二里溝以西、三里河以東、車公莊以南、百萬(wàn)莊大街以北這片地方，廣義的則指百萬(wàn)莊大街沿線。幾年前，我曾想給西城區(qū)人民政府寫(xiě)個(gè)“提案”，建議將廣義的百萬(wàn)莊區(qū)域建成出版文化或出版產(chǎn)業(yè)一條街，以與東南方的金融一條街相映成趣。由于本人既不是人大代表，又不是政協(xié)委員，更沒(méi)有做深入細(xì)致的調(diào)研，僅憑這個(gè)區(qū)域有幾家文化出版單位(百萬(wàn)莊大街上集中了外文出版社、機(jī)械工業(yè)出版社、中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社、中國(guó)發(fā)展出版社、百萬(wàn)莊圖書(shū)大廈等單位，再往西延伸，還有中國(guó)財(cái)經(jīng)出版社和經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社……)就提交如此事關(guān)重大的“提案”，感覺(jué)不太靠譜，也就不了了之?！　∮矛F(xiàn)在的眼光來(lái)衡量，百萬(wàn)莊小區(qū)相當(dāng)老舊了。我也曾對(duì)那些甘當(dāng)“釘子戶”的老干部耿耿于懷，如果他們不阻撓，也許我們出版社現(xiàn)在已經(jīng)搬進(jìn)新的寫(xiě)字樓了。前不久，一位多年不見(jiàn)的老作者來(lái)訪，見(jiàn)面的第一句話就抱怨：你們這里停車實(shí)在太費(fèi)勁，不過(guò)這么一個(gè)鬧中取靜之所，現(xiàn)在也不好找了。一句話點(diǎn)醒了夢(mèng)中人，我們是身在福中不知福啊，“鬧中取靜”，多難得的意境！這不正是《百萬(wàn)莊財(cái)經(jīng)評(píng)論》所應(yīng)該追求的嗎？　　(二)　　我們處于一個(gè)喧囂的時(shí)代。當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)理論界、媒體、輿論，用喧鬧、浮躁來(lái)形容毫不為過(guò)。有的是語(yǔ)不驚人死不休，不顧識(shí)，只為博眼球；有的是篤信“理論的力量在于徹底”，堅(jiān)持一條道要走到黑；有的聲稱無(wú)法忍受當(dāng)下的種種不公、不正、不平，為變而變，不知頂層設(shè)計(jì)為何物；有的以偏概全，只見(jiàn)樹(shù)木不見(jiàn)森林，從一個(gè)極端走向另一個(gè)極端；有的只講世界觀不講方法論，最終只能流于紙上談兵……　　在這樣的喧鬧中，如何讓人冷靜下來(lái)，用理性思維，用建設(shè)性的對(duì)策，對(duì)轉(zhuǎn)型社會(huì)提出可操作性的指導(dǎo)，做到鬧中取靜，為改革、發(fā)展和社會(huì)的民主進(jìn)步、平穩(wěn)轉(zhuǎn)型作出貢獻(xiàn)，這是每一個(gè)有責(zé)任心的經(jīng)濟(jì)學(xué)家、媒體人的共同追求。　　當(dāng)然，首先政府要帶好頭，科學(xué)執(zhí)政，理性執(zhí)政。治大國(guó)若烹小鮮。社會(huì)越是喧鬧、雜音越多，越需要政府保持理性，在出臺(tái)牽涉面廣、事關(guān)國(guó)計(jì)民生的宏觀政策時(shí)，不能聞風(fēng)就動(dòng)，不能出手過(guò)快，要冷靜應(yīng)對(duì)。比如，當(dāng)前我們已經(jīng)把調(diào)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)方式作為一個(gè)既定戰(zhàn)略，那就必須心無(wú)旁騖，若干年不動(dòng)搖，正如馬光遠(yuǎn)教授在其博文中所說(shuō)的，“抗外界干擾的能力可能更是中國(guó)財(cái)經(jīng)決策當(dāng)局最需要的”。否則，昨天是次貸危機(jī)，今天又有歐債危機(jī)，明天國(guó)內(nèi)的月度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)又不好，決策當(dāng)局豈不將應(yīng)接不暇、無(wú)所適從？凡是目標(biāo)明確的、社會(huì)有共識(shí)的改革領(lǐng)域，應(yīng)做好頂層設(shè)計(jì)，不再拖延；凡是看不太清、社會(huì)還沒(méi)有達(dá)成共識(shí)的需要改革的領(lǐng)域，可以繼續(xù)摸著石頭過(guò)河?！　∑浯?，知識(shí)界、理論界也要理性獻(xiàn)策。經(jīng)過(guò)三十多年改革開(kāi)放偉大實(shí)踐的洗禮，知識(shí)界和理論界也成熟起來(lái)了，有越來(lái)越多的學(xué)者、專家對(duì)中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)走向進(jìn)行理性思考，提出了很多寶貴的理論指導(dǎo)和對(duì)策建議。這些聲音是多元的，對(duì)提高政府執(zhí)政水平、進(jìn)一步開(kāi)啟民智，有很大的幫助。從更深遠(yuǎn)的意義上講，這樣的進(jìn)步既是改革開(kāi)放帶來(lái)的成果，又是推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)前行的一種動(dòng)力。它可以提高決策當(dāng)局的宏觀經(jīng)濟(jì)管理水平，更對(duì)推進(jìn)中國(guó)政治民主化進(jìn)程具有積極意義。我們希望這樣的理性思考越來(lái)越多。我們注意到，近期一個(gè)比較引人注目的討論熱點(diǎn)是“注重頂層設(shè)計(jì)還是繼續(xù)摸著石頭過(guò)河”，這樣的爭(zhēng)論就很有意義。遺憾的是，當(dāng)前，口水仗多而理性論戰(zhàn)少，我們看到的論爭(zhēng)，不少是炒作，是泡沫，是輿論的虛假繁榮。一些著名學(xué)者，高調(diào)地為明顯不合情理或不符合社會(huì)主流價(jià)值觀的行為和現(xiàn)象作辯護(hù)，有的甚至明顯背離社會(huì)主義核心價(jià)值體系的要求，這也是濫用權(quán)利的一種表現(xiàn)，是喧鬧，是噪音。　　(三)　　在建設(shè)民主、富強(qiáng)、穩(wěn)定、和諧的社會(huì)主義強(qiáng)國(guó)的嶄新時(shí)代，作為文化產(chǎn)業(yè)的主陣地和主力軍，出版界不但要自覺(jué)自律，還要有所作為，我們出版人更是義不容辭。我們必須看到，“這是一個(gè)美好的時(shí)代，也是一個(gè)糟糕的時(shí)代”。在這個(gè)時(shí)代，又恰逢我國(guó)處于社會(huì)轉(zhuǎn)型期，各種觀點(diǎn)和聲音的交鋒與激蕩將是一個(gè)常態(tài)，出版人的職責(zé)就是要用多元、理性的觀點(diǎn)和聲音來(lái)豐滿人們的書(shū)包和屏幕，讓功利主義和浪漫主義離我們遠(yuǎn)一些。我們推出《百萬(wàn)莊財(cái)經(jīng)評(píng)論》就將遵循理性與建設(shè)性的原則。作為以出版經(jīng)濟(jì)類圖書(shū)為主要特色的出版社，《百萬(wàn)莊財(cái)經(jīng)評(píng)論》將立足于經(jīng)濟(jì)理論探索、宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控、微觀經(jīng)濟(jì)管理等財(cái)經(jīng)領(lǐng)域，當(dāng)然也不排斥與此相關(guān)的社會(huì)管理、政治改革等重大課題；叢書(shū)的作者主要面向中青年經(jīng)濟(jì)學(xué)家、財(cái)經(jīng)評(píng)論專家，通過(guò)認(rèn)真篩選，將那些學(xué)術(shù)素養(yǎng)高、治學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)、社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)的專家學(xué)者的富有建設(shè)性、觀點(diǎn)鮮明、注重操作性的觀點(diǎn)和聲音放大，讓代表社會(huì)主流價(jià)值觀的聲音更加集中，更有沖擊力，發(fā)揮更大的作用?！　∫_(dá)到以上要求，僅靠我們自己的力量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。讓我們欣慰的是，已經(jīng)有一批專家學(xué)者愿意加入到我們的行列中來(lái)，他們或者愿意直接提供高水平的專著和文集，或者是愿意給我們出主意、提建議、當(dāng)顧問(wèn)，在此我們表示衷心的感謝。希望能有更多一流、一線的中青年專家學(xué)者在嚴(yán)謹(jǐn)治學(xué)之余來(lái)理性獻(xiàn)策?！　∥覀兞⒆阌诎偃f(wàn)莊——一個(gè)鬧中取靜之所，希望通過(guò)《百萬(wàn)莊財(cái)經(jīng)評(píng)論》給廣大讀者傳遞一份喧囂中的寧?kù)o。　　毛增余　　2012年5月18日于百萬(wàn)莊

內(nèi)容概要

　　誰(shuí)是中國(guó)高房?jī)r(jià)背后那些看得見(jiàn)、看不見(jiàn)的推手？
　　房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度繁榮是中國(guó)經(jīng)濟(jì)瀕臨衰退的罪魁禍?zhǔn)讍幔?br />　　中國(guó)房地產(chǎn)向何處去？中國(guó)經(jīng)濟(jì)向何處去？
　　宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)與我們每個(gè)人都息息相關(guān)，本書(shū)準(zhǔn)確把脈中國(guó)經(jīng)濟(jì)，判斷宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)剖析房地產(chǎn)泡沫的來(lái)龍去脈，預(yù)測(cè)房市未來(lái)，為政府部門(mén)提供了避免衰退的良方，還為普通老百姓提供了投資置業(yè)的良策。

作者簡(jiǎn)介

　　余治國(guó)，安徽蕪湖人，經(jīng)濟(jì)學(xué)者，副教授，九三學(xué)社社員，畢業(yè)于上海交通大學(xué)。香港財(cái)經(jīng)學(xué)院客座教授，香港管理科學(xué)研究院、上海盛世愿景管理科學(xué)研究所兼職研究員，北京龍芯智見(jiàn)公司董事、成都紫谷投資咨詢有限公司專家顧問(wèn)、成都創(chuàng)域科技有限公司管理顧問(wèn)、蕪湖電視臺(tái)特約財(cái)經(jīng)評(píng)論員。
　　著有《中國(guó)民營(yíng)企業(yè)批判》《轉(zhuǎn)型力》《世界金融五百年》《歐元必死》等。曾在《環(huán)球時(shí)報(bào)》《東方早報(bào)》《證券時(shí)報(bào)》《北京青年報(bào)》《商界評(píng)論》《文匯報(bào)》、求是理論網(wǎng)等幾十家報(bào)刊上發(fā)表過(guò)多篇文章，曾接受過(guò)《天津日?qǐng)?bào)》、山東衛(wèi)視、新華社《國(guó)際先驅(qū)導(dǎo)報(bào)》、多個(gè)地方電視臺(tái)、老錢(qián)莊網(wǎng)站等媒體的采訪。

書(shū)籍目錄

總序 寫(xiě)在《百萬(wàn)莊財(cái)經(jīng)評(píng)論》叢書(shū)出版之前
自序 出來(lái)混總是要還的
第一章 要懂房地產(chǎn)先懂貨幣
一、房地產(chǎn)不是貨幣蓄水池，而是貨幣發(fā)行器
（一）房地產(chǎn)不是貨幣蓄水池
（二）房產(chǎn)是房產(chǎn)，土地是土地
（三）土地可以成為貨幣發(fā)行的基礎(chǔ)
二、現(xiàn)代貨幣的本質(zhì)在于國(guó)家暴力支持的稅收
（一）貨幣與財(cái)政不可分割
（二）中國(guó)古代紙幣發(fā)行的經(jīng)驗(yàn)
（三）政府負(fù)債越多，貨幣發(fā)行越多
（四）財(cái)政控制基礎(chǔ)貨幣發(fā)行量
三、信用也是一種貨幣
（一）信用就是債權(quán)債務(wù)關(guān)系
（二）銀行信用也是一種貨幣
（三）控制貨幣量的工作
四、桃花島銀行與桃?guī)牛贺泿艃?nèi)生論
（一）貨幣內(nèi)生性
（二）桃花島銀行的故事
（三）商業(yè)銀行與地方政府創(chuàng)造內(nèi)生貨幣
五、信貸的逆向選擇與道德風(fēng)險(xiǎn)
（一）逆向選擇與道德風(fēng)險(xiǎn)
（二）中小企業(yè)貸款難的原因
（三）中小企業(yè)為什么要舉借高利貸
六、房地產(chǎn)價(jià)格上漲的自我實(shí)現(xiàn)
（一）房地產(chǎn)是貸款的主要抵押品
（二）房地產(chǎn)抵押貸款的歷史
（三）房?jī)r(jià)上漲的自我實(shí)現(xiàn)
第二章 抬高房?jī)r(jià)的第一推動(dòng)力
一、從放權(quán)讓利到“諸侯經(jīng)濟(jì)”的盛行
（一）1978年，走向崩潰的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)
(二）倒逼式改革的核心內(nèi)容是中央對(duì)地方的分權(quán)讓利
（三）鄉(xiāng)紳自治的古代傳統(tǒng)
（四）“諸侯經(jīng)濟(jì)”的興起
二、分稅制改革拉開(kāi)垂直管理的序幕
（一）分稅制改革削弱地方財(cái)力
（二）水過(guò)地皮濕，經(jīng)手三分肥
（三）地方政府的鋪張浪費(fèi)
（四）垂直管理拉開(kāi)序幕
三、地方財(cái)政面臨的困境
（一）剛性的地方支出
（二）中央請(qǐng)客，地方買(mǎi)單
（三）官場(chǎng)是一種封閉性的人力資源市場(chǎng)
（四）窮則思變的地方官員
四、銀行體系與國(guó)企改革導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)城市理念的泛濫
（一）地方國(guó)企大擴(kuò)張導(dǎo)致銀行虧空
（二）國(guó)企改制進(jìn)一步削弱地方財(cái)力
（三）國(guó)企改制亂象叢生
（四）經(jīng)營(yíng)城市理念的蔓延
五、土地國(guó)家所有制本質(zhì)是地方政府所有制
（一）土地所有權(quán)不等于土地實(shí)際控制權(quán)
（二）地方政府擁有土地實(shí)際控制權(quán)
（三）土地垂直管理力度有限
（四）地方政府借鑒的是“香港經(jīng)驗(yàn)”
六、冰火兩重天的香港：萬(wàn)眾矚目的香港房產(chǎn)富豪與百萬(wàn)貧民
（一）港英統(tǒng)治下的香港既不自由也不民主
（二）香港畸形發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)
（三）香港高房?jī)r(jià)是港英殖民政府有意為之的結(jié)果
（四）內(nèi)地引入香港房地產(chǎn)政策是巨大的失誤
第三章 地方政府融資平臺(tái)的興起
一、賣(mài)地收入成為地方財(cái)政的救命稻草
（一）拆遷讓少數(shù)人暴富
（二）荒謬的拆遷補(bǔ)償制度
（三）地方政府賣(mài)地創(chuàng)收
（四）地方融資平臺(tái)的形成
二、地方融資平臺(tái)是地方政府天才般的創(chuàng)造
（一）地方政府無(wú)權(quán)發(fā)行債券
（二）地方融資平臺(tái)的興起
（三）銀行是融資平臺(tái)最大的債主
（四）地方中小銀行是地方政府的錢(qián)袋子
三、地方融資平臺(tái)最終依靠的是土地
（一）國(guó)有土地是地方融資平臺(tái)的主要抵押品
（二）融資平臺(tái)是地方政府左手倒右手的游戲
（三）融資平臺(tái)還債靠地方政府
四、土地財(cái)政與地方融資平臺(tái)一榮俱榮、一損俱損
（一）土地升值是地方融資平臺(tái)運(yùn)作的前提
（二）土地滾動(dòng)開(kāi)發(fā)
（三）地方政府的企業(yè)化行為
（四）房?jī)r(jià)拉動(dòng)地價(jià)
五、房?jī)r(jià)不斷上漲是地方政府的如意算盤(pán)
（一）城市拆遷導(dǎo)致社會(huì)不穩(wěn)定因素暴增
（二）任志強(qiáng)的高檔小區(qū)住了下崗失業(yè)的拆遷戶
（三）地方政府推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的諸多手段
（四）地方政府的兩大殺手锏
六、地方政府與房產(chǎn)商的合謀
（一）房地產(chǎn)最大的炒家是地方政府
（二）炒房炒地的典型案例：上海迪斯尼項(xiàng)目
（三）地方政府八仙過(guò)海各顯神通
（四）與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的官員腐敗潛規(guī)則變成了明規(guī)則
第四章 投機(jī)的房產(chǎn)商與癲狂的大眾
一、房產(chǎn)商的本質(zhì)不是建房而是金融投機(jī)
（一）中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本質(zhì)是期貨交易
（二）購(gòu)房者處于不利的地位
(三) 銀行貸款是房產(chǎn)商的主要資金來(lái)源之一
（四）建筑商是房地產(chǎn)商的馬仔
二、房產(chǎn)商的利潤(rùn)高得離譜
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本
（二）幾個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)例
（三）房產(chǎn)商鮮為人知的避稅技巧
三、2000%的利潤(rùn)率在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中并非神話
（一）合法正常操作，利潤(rùn)率可以超過(guò)2000%
（二）違法操作，利潤(rùn)率更高得驚人
（三）人脈關(guān)系是房產(chǎn)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力
四、房產(chǎn)商造勢(shì)與營(yíng)銷的手法
（一）洗售抬高房?jī)r(jià)
（二）欺詐性的廣告宣傳
（三）資本營(yíng)銷是一種新手段
（四）房產(chǎn)商勾結(jié)在一起聯(lián)合控制輿論
五、大兵團(tuán)作戰(zhàn)與散兵作戰(zhàn)相結(jié)合的炒房團(tuán)
（一）炒房團(tuán)背后有影子操盤(pán)手
（二）炒房團(tuán)與房產(chǎn)商勾結(jié)在一起炒高房?jī)r(jià)
（三）炒房團(tuán)是房產(chǎn)商避稅的得力助手
六、虛幻的安全感與面子：房地產(chǎn)的非理性需求與羊群效應(yīng)
（一）房子變成安全感與面子
（二）車子也變成了一種面子
（三）君子之澤，五世而斬
（四）社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)代的羊群效應(yīng)
第五章 房地產(chǎn)泡沫必然引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)
一、房地產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值由租金決定
（一）租金來(lái)源于土地實(shí)際控制權(quán)
（二）租金決定房地產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值
（三）壟斷性強(qiáng)，租金越高
二、房地產(chǎn)是理想的金融投機(jī)品
（一）租金其實(shí)是一種對(duì)未來(lái)的預(yù)期
（二）少量資金就可以撬動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)
（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)變成投機(jī)者的舞臺(tái)
（四）房地產(chǎn)投機(jī)游戲玩下去的條件是新籌碼的不斷加入
三、寬松的貨幣政策是房地產(chǎn)泡沫膨脹的前提條件
（一）信貸支持是房地產(chǎn)泡沫形成的基礎(chǔ)
（二）加按揭與轉(zhuǎn)按揭
（三）房地產(chǎn)泡沫是一種金融加速器
（四）房?jī)r(jià)上漲帶動(dòng)通脹加速
（五）通脹與房?jī)r(jià)之間相互刺激
四、房地產(chǎn)泡沫是經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的毒藥
（一）房地產(chǎn)泡沫遺禍子孫
（二）長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致就業(yè)率下降
（三）實(shí)體經(jīng)濟(jì)將遭受巨大打擊
五、日中則昃，月盈則食：房?jī)r(jià)從上漲到下跌的拐點(diǎn)
（一）危機(jī)就要來(lái)臨
（二）危機(jī)來(lái)臨的征兆
（三）房?jī)r(jià)終將下跌
六、房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)信用危機(jī)與經(jīng)濟(jì)危機(jī)
（一）信用危機(jī)的到來(lái)
（二）房地產(chǎn)泡沫崩潰
（三）經(jīng)濟(jì)大危機(jī)的降臨
第六章 房地產(chǎn)調(diào)控如履薄冰
一、凱恩斯主義政策拯救房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)
（一）外向型經(jīng)濟(jì)對(duì)促進(jìn)就業(yè)非常重要
（二）外貿(mào)的萎靡不振
（三）不得不采用凱恩斯主義政策
（四）凱恩斯主義政策只能延緩危機(jī)
二、熱錢(qián)涌入或?qū)⒁l(fā)惡性通脹爆發(fā)的嚴(yán)重危機(jī)
（一）惡性通脹的后果很嚴(yán)重
（二）房地產(chǎn)是引發(fā)惡性通脹的定時(shí)炸彈
（三）熱錢(qián)涌入更可怕
三、目前的房地產(chǎn)調(diào)控是應(yīng)急的權(quán)宜之計(jì)
（一）房地產(chǎn)調(diào)控政策之分析
（二）房地產(chǎn)調(diào)控是醉翁之意不在酒
（三）想讓房?jī)r(jià)下來(lái)很簡(jiǎn)單
（四）金融體系的穩(wěn)定性比擠壓泡沫更重要
四、幾家歡樂(lè)幾家愁：房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)大洗牌
（一）房地產(chǎn)供給明顯過(guò)剩
（二）成也杠桿，敗也杠桿
（三）大魚(yú)吃小魚(yú)，快魚(yú)吃慢魚(yú)
五、地方融資平臺(tái)債務(wù)：地方政府不能承受之重
（一）房地產(chǎn)泡沫崩潰本身并不可怕
（二）真正可怕的是地方融資平臺(tái)債務(wù)
（三）通脹或增稅是消化地方債務(wù)的兩種方法
六、尷尬的兩難抉擇：房地產(chǎn)調(diào)控政策如履薄冰
（一）一些地方政府的小動(dòng)作是一廂情愿
（二）降息減輕地方債務(wù)壓力
（三）降息緩解不了房?jī)r(jià)下跌壓力
（四）歷史的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)
第七章 中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)
一、人口結(jié)構(gòu)的變化決定中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已度過(guò)黃金期
（一）人口左右房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)
（二）人口城市化是中國(guó)房地產(chǎn)泡沫興起的歷史條件
（三）中國(guó)城市化進(jìn)程基本結(jié)束
二、住宅房將回歸理性，工商業(yè)房地產(chǎn)兩極分化
（一）住宅房去金融化是大勢(shì)所趨
（二）一鋪養(yǎng)三代的想法未免太天真
（三）從中低檔餐飲業(yè)看經(jīng)濟(jì)蕭條
（四）商業(yè)房地產(chǎn)兩極分化
三、稅制改革尤其是財(cái)產(chǎn)稅的征收乃是大勢(shì)所趨
（一）財(cái)產(chǎn)稅是抑制房地產(chǎn)泡沫的利器
（二）王莽都曾建設(shè)過(guò)廉租房
（三）地方政府的新財(cái)源
四、全球經(jīng)濟(jì)大蕭條與中國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)
（一）全球經(jīng)濟(jì)大蕭條
（二）投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)亦不可行
（三）唯一的路只有產(chǎn)業(yè)升級(jí)與科技進(jìn)步
五、是時(shí)候拋棄土地經(jīng)濟(jì)了
（一）個(gè)人應(yīng)該如何購(gòu)買(mǎi)住房
（二）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型關(guān)系到國(guó)家的長(zhǎng)期戰(zhàn)略
（三）是時(shí)候拋棄房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)了

章節(jié)摘錄

　　道德風(fēng)險(xiǎn)則表現(xiàn)為兩種情況：其一，借款者在獲得貸款后將資金投放于高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，一旦獲得成功會(huì)取得巨大收益，但這種項(xiàng)目成功概率小，貸款極有可能肉包子打狗一去不回；其二，借款者在有能力償還貸款的情況下，對(duì)償還與不償還貸款的成本進(jìn)行比較，最終發(fā)現(xiàn)不償還貸款收益更高，于是有意不還錢(qián)。因此，銀行提高貸款利率有時(shí)候不僅不能提高預(yù)期收益，反而會(huì)降低貸款的安全性。經(jīng)過(guò)權(quán)衡之后，銀行寧愿少賺點(diǎn)錢(qián)也不愿意提供貸款給既不熟悉又沒(méi)有償還能力的借款者。 　　根據(jù)中國(guó)人民銀行統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，我國(guó)非金融企業(yè)主要依賴于銀行。1998——2004年銀行貸款資金平均占我國(guó)非金融企業(yè)資金來(lái)源的69％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)企業(yè)債券的1％、股票的7.3％和直接投資的21％。很多中小企業(yè)規(guī)模較小，資本金不足，缺乏有效的抵押和擔(dān)保。對(duì)于中小企業(yè)老板來(lái)說(shuō)，還不了銀行貸款的最壞結(jié)果無(wú)非是跑路，無(wú)論是銀行還是司法機(jī)構(gòu)都沒(méi)有足夠的能力追討欠賬。 　　根據(jù)銀行風(fēng)險(xiǎn)負(fù)責(zé)制的規(guī)定，誰(shuí)貸款誰(shuí)負(fù)責(zé)，銀行信貸人員放出的貸款若收不回來(lái)，其本人要負(fù)全責(zé)。而私企老板在法院封門(mén)之前早就將剩余的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到親戚朋友等其他人的名下了。根據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)法規(guī)規(guī)定，有限責(zé)任公司的債務(wù)只能由公司資產(chǎn)來(lái)承擔(dān)，不涉及其他任何人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，包括企業(yè)投資者本人。結(jié)果，相關(guān)的銀行貸款人員將承擔(dān)最終的經(jīng)濟(jì)責(zé)任與法律責(zé)任。這些因素都影響了商業(yè)銀行對(duì)中小企業(yè)發(fā)放貸款的積極性。 　　在財(cái)務(wù)管理上，中小企業(yè)問(wèn)題重重。中小企業(yè)的財(cái)務(wù)管理普遍極不規(guī)范。中小企業(yè)大多處于產(chǎn)業(yè)鏈末端，本身的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)就較高。為了偷稅漏稅做假賬，很多企業(yè)有兩套甚至多套賬本。一套供自己經(jīng)營(yíng)參考，一套給相關(guān)的政府部門(mén)應(yīng)付查賬繳稅，甚至還有一套專門(mén)交給相關(guān)的上級(jí)主管部門(mén)。很多年年獲取暴利的企業(yè)居然賬面上七八年才有一年盈利，甚至是年年虧本。銀行貸款以現(xiàn)金流為參數(shù)，需要檢查企業(yè)的對(duì)賬單以降低信息不對(duì)稱。中小企業(yè)將客戶和供貨商名單以及合同看成是自己的命根子，很少有人愿意交給銀行。結(jié)果中小企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表與其他的企業(yè)紙面信息在銀行看來(lái)不過(guò)是一堆廢紙，根本不能作為貸款依據(jù)。 　　……

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