透視城市綜合體

內(nèi)容概要

　　北宋的首都汴京，以第一個“高度消費性城市”的身份出現(xiàn)在人類歷史中，《清明上河圖》描繪的就是中國最早的沿河商業(yè)綜合體熱鬧的景象。　　都市綜合體開發(fā)的主體至少有五股力量在參與：房地產(chǎn)商、零售商、政府工程、參股外資及其他進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的行業(yè)。有時他們是對手關(guān)系，有時是同盟關(guān)系，里面還存在一個相互對應(yīng)的關(guān)系，因此綜合體復雜的程度就在這里。　　城市綜合體是需要逆向設(shè)計和規(guī)劃的?！耙蛏潭óa(chǎn)”的精細化開發(fā)、以人為本、風險控制等開發(fā)原則，把后斯商業(yè)規(guī)劃、招商、調(diào)研、策劃、定位、燈光、裝修、消防等環(huán)節(jié)一股腦地擠入了最前期的設(shè)計環(huán)節(jié)，沒有各個部門共同的協(xié)調(diào)和有效的溝通，城市綜合體就無法做出精彩的“滿漢全席”。

書籍目錄

第一章 城市綜合體常識第二章 中國城市化常識第三章 城市綜合體的屬性第四章 城市綜合體功能第五章 城市綜合體開發(fā)的基本原則第六章 城市綜合體風險和挑戰(zhàn)第七章 城市綜合體的開發(fā)第八章 中國城市綜合體開發(fā)第九章 綜合定制服務(wù)商第十章 綜合服務(wù)商的心得與體會

章節(jié)摘錄

　　從本質(zhì)上講，由住宅開發(fā)到城市綜合體的開發(fā)，就是把一個城市的發(fā)展從平面做到立體3D、4D的過程。住宅解決了人們單純的居住需求，而城市綜合體則是滿足了人們從物質(zhì)的、精神的、參與的、體驗的、生活的、工作的、休閑的、交流的、私密的、公共的、城市的、區(qū)域的、產(chǎn)業(yè)的、科技等多方面需求的生態(tài)有機體。　　只要解決規(guī)劃好城市綜合體內(nèi)外部相關(guān)人流、物流、信息流、現(xiàn)金流等方方面面的流通問題，城市綜合體的立體開發(fā)便會使各種關(guān)系的業(yè)態(tài)復合起來，使各業(yè)態(tài)平衡協(xié)同互生，互為促進，共生共榮，發(fā)揮其價值最大化的功能?！　∵@種立體開發(fā)的模式是城市綜合體獨有的，相比于單一的住宅和單一的商業(yè)地產(chǎn)，城市綜合體無疑能更大程度地釋放出土地的價值，更高效地提高空間的使用率。在國內(nèi)，由于城市綜合體開發(fā)還處于起步階段，雖然個性迥異，大體面貌頗有一些相似之處，即大多是“住宅+商業(yè)+娛樂+星級酒店+大賣場”的同一種模式。而在國外，很多城市綜合體的空間是可以隨著功能的變化隨意組合、配置的，比如一個大的開放空間在超高層建筑上，可以開會、可以作美術(shù)展，甚至可以打球，會有更多的彈性空間存在。雖然目前中國城市綜合體有著“千人一面”、“千篇一律”的現(xiàn)狀，但中國的城市綜合體還在發(fā)展，在創(chuàng)新，在前進。城市綜合體的價值最大化功能，表現(xiàn)在它與城市、與人最大程度地契合?！　∷c一個城市融合成長，它的“城市基因”代表著一個城市的特色與共性，滿足到人們在物質(zhì)和精神文化生活的更大需求，它是人們參與度最高的房地產(chǎn)產(chǎn)品，因此，它是提升城市價值的引擎和經(jīng)濟動力。城市綜合體多業(yè)態(tài)組合、多元化產(chǎn)品的科學組合集約共享地提升和釋放了土地價值，而土地價值與產(chǎn)品價值推動了產(chǎn)業(yè)價值的提升和發(fā)展。人們常說“房地產(chǎn)”，可是如果我們把它字面的意思按開發(fā)順序來重新排列，就是“地、房、產(chǎn)”，它體現(xiàn)了城市綜合體最核心的三重價值的最大化：土地價值最大化、產(chǎn)品價值最大化和產(chǎn)業(yè)價值最大化。　　土地價值可以理解為地段價值、區(qū)域價值、城市價值、城市空間價值共同演繹的成果；產(chǎn)品價值很容易被人們理解為物業(yè)的租賃價值、銷售價值、評估價值、品牌價值等；而產(chǎn)業(yè)價值，則與城市產(chǎn)業(yè)鏈緊密相關(guān)，與資本直接對話。一個城市綜合體應(yīng)該說具備五重的價值空間，一個可銷售的住宅、公寓包括寫字樓甚至部分實現(xiàn)的短期現(xiàn)金，第二個是酒店商業(yè)持續(xù)經(jīng)營和租金的回報；三是隨著城市化進程加快，交通的改善，消費力的提高。　　尤其人氣帶來的效益的增加，這些綜合要素組合對物業(yè)（資產(chǎn)）評估的價值的翻倍，抵押貸款或并購的價值；第四個是資本的價值，價值的提升通過基金、上市、債券其他的資本通道乘數(shù)的變現(xiàn)。第五個就是它的附加值，一個好的綜合體，不但使項目自身的地塊價值提高，會帶動整個周邊土地和建筑價值和價格的大幅提高，上海的新天地就是最經(jīng)典的案例。　　……

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