超級(jí)泡沫

前言

　　每個(gè)人都力圖用好他的資本，使其產(chǎn)出能實(shí)現(xiàn)最大的價(jià)值。一般說(shuō)來(lái)，他既不企圖增進(jìn)公共福利，也不知道他的資本能夠增進(jìn)多少。他所追求的僅僅是一己的安全或私利。但是，在他這樣做的時(shí)候，有一只看不見(jiàn)的手在引導(dǎo)著他去幫助實(shí)現(xiàn)另外一種目標(biāo)，盡管該目標(biāo)并非是他的本意。追逐個(gè)人利益的結(jié)果，是他經(jīng)常地增進(jìn)社會(huì)的利益，其效果要比他真的想要增進(jìn)社會(huì)的利益時(shí)更好?！　∵@段話，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之父亞當(dāng)·斯密在《國(guó)富論》里關(guān)于市場(chǎng)“看不見(jiàn)的手”的理論的完整描述。現(xiàn)在，關(guān)于斯密“看不見(jiàn)的手”的市場(chǎng)理論在全世界是如此令人耳熟，以致很少有人真正理解它的奧妙。嚴(yán)格地說(shuō)，絕大部分口頭上整日嘮叨“看不見(jiàn)的手”的經(jīng)濟(jì)學(xué)家、政策制定者、各利益集團(tuán)的代言人，他們并不理解“看不見(jiàn)的手”是什么，也無(wú)法在現(xiàn)實(shí)中去實(shí)踐它！他們對(duì)這個(gè)偉大的理論，只是葉公好龍，用來(lái)裝點(diǎn)門(mén)面。因?yàn)樗麄兿嘈诺?，是另外一只政府的“看不?jiàn)的手”?！　【拖袷袌?chǎng)一樣，在政府領(lǐng)域，似乎也有一只看不見(jiàn)的手，但其作用方向與亞當(dāng)·斯密提出的那只手恰恰相反：一個(gè)人若想通過(guò)加強(qiáng)政府干預(yù)來(lái)促進(jìn)公共利益，那么他便會(huì)“受一只看不見(jiàn)的手的指導(dǎo)”來(lái)增進(jìn)私人利益。而這卻是“并非他本意想要達(dá)到的目的”。　　這段話，是美國(guó)偉大的經(jīng)濟(jì)學(xué)家、諾貝爾經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)獲得者米爾頓·弗里德曼（1912—2006）在《自由選擇》一書(shū)里關(guān)于政府的“看不見(jiàn)的手”的理論的描述。相對(duì)斯密的市場(chǎng)的“看不見(jiàn)的手”的理論，弗里德曼的政府的“看不見(jiàn)的手”的理論，很少為世人所熟悉，現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)理論界，幾乎沒(méi)有人提起這一同樣偉大的理論。為了驗(yàn)證這一理論，本書(shū)作者將以中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)為實(shí)例，客觀分析：若想通過(guò)加強(qiáng)政府干預(yù)來(lái)促進(jìn)公眾住宅的公共利益，那么便會(huì)“受一只看不見(jiàn)的手的指導(dǎo)”來(lái)增進(jìn)某些政府部門(mén)及相關(guān)的私人利益?！　≈袊?guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)化改革，主要是通過(guò)政府主導(dǎo)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。在政府主導(dǎo)下，中國(guó)的住房力圖由計(jì)劃分配走向市場(chǎng)供應(yīng)，這是當(dāng)時(shí)政府的目的。但是，在政府的“看不見(jiàn)的手”的指導(dǎo)下，這一良好的心愿，在實(shí)踐中卻蛻變成：“中國(guó)的住房由計(jì)劃分配，走向比計(jì)劃分配更加壟斷、更加可怕的計(jì)劃壟斷！”中國(guó)政府本著公共利益出發(fā)，要生產(chǎn)價(jià)廉物美的住房來(lái)滿足城市居民日益增長(zhǎng)的居住需求，但受“政府一只看不見(jiàn)的手”的指導(dǎo)，使得政府的干預(yù)措施——系列文件的出臺(tái)，反而增進(jìn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、政府管理人員及相關(guān)人員的私人利益?！　≈袊?guó)住房由計(jì)劃走向市場(chǎng)的目標(biāo)，是通過(guò)政府干預(yù)的3個(gè)主要文件實(shí)現(xiàn)的。一個(gè)是《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國(guó)發(fā)[1994]43號(hào)）；一個(gè)是《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)）；再一個(gè)是《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)）。這三個(gè)文件中，1994年的43號(hào)文件很少被人提起，而1998年的23號(hào)文件與2003年的18號(hào)文件，卻為很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及經(jīng)濟(jì)學(xué)家所知曉。這三個(gè)文件有一個(gè)什么顯著的共同點(diǎn)呢？如果你再次閱讀文件的原文條款，便會(huì)發(fā)現(xiàn)都是政府為了公共利益而出臺(tái)一些措施?！　」P者之所以不厭其煩引用政府文件，是因?yàn)檫@些條款對(duì)中國(guó)過(guò)去的住房市場(chǎng)影響巨大。一般政府出臺(tái)文件，市場(chǎng)要根據(jù)政府的文件即刻發(fā)生相應(yīng)變化。因此，考察政府的文件，在某種程度上能把握中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的本質(zhì)?！　?994年43號(hào)文件的目的和本質(zhì)是什么呢？是為了良好的公共利益的目的：加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長(zhǎng)的住房需求。但文件在現(xiàn)實(shí)中的實(shí)施是住房由實(shí)物分配轉(zhuǎn)為貨幣分配，出售公有住房。這個(gè)文件的核心，就是政府及政府所屬單位要賣房子！賣的是誰(shuí)的房子呢？賣的是中國(guó)城鎮(zhèn)居民原來(lái)自己住的房子！因?yàn)槌擎?zhèn)居民原是住在各種各樣的單位公家生產(chǎn)、分配的住房里。單位為什么分配住房給它們的成員呢？因?yàn)楣兄茊挝坏娜嗽跒檫@個(gè)單位工作，并且工作了很多年，而當(dāng)時(shí)單位給予的勞動(dòng)報(bào)酬是很少的，所以單位要使它的成員安心工作，必須提供起碼的居住條件。而43號(hào)文件出臺(tái)后，所有的居民，必須另外花錢(qián)買回他本可以居住一輩子的房子。而他當(dāng)時(shí)花費(fèi)的那一筆錢(qián)，很可能是一個(gè)城鎮(zhèn)家庭多年的收入。而各單位當(dāng)時(shí)賣房得到的巨額收入，可能被單位主要負(fù)責(zé)人簽字開(kāi)支了，而交錢(qián)的職工卻并不知道錢(qián)是怎么被花掉的。而地方政府卻用一張紙：即所謂的房產(chǎn)證，讓自己花錢(qián)買自己房子的人高興不已?！　?3號(hào)文件的另外一些美好的內(nèi)容是：　　1.把各單位建設(shè)、分配、維修、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣?huì)化、專業(yè)化運(yùn)行的體制；　　2.把住房實(shí)物福利分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式；　　3.建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系?！　?994年到1998年，在這個(gè)文件的指導(dǎo)下，這些目標(biāo)沒(méi)有一個(gè)在現(xiàn)實(shí)中好好實(shí)現(xiàn)，而主要進(jìn)程只是城市居民交錢(qián)，從政府或單位那里買回自己住的房子。當(dāng)時(shí)政府并未嚴(yán)格禁止各單位生產(chǎn)、分配住房。但是實(shí)物分配住房的好日子終于在1998年走到盡頭?！　?998年23號(hào)文件的目的和本質(zhì)同樣有一個(gè)十分讓人心動(dòng)的為了公共利益的目的：加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，不斷滿足城鎮(zhèn)日益增長(zhǎng)的住房需求。這個(gè)文件的三條標(biāo)志性措施是：　　1.停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；　　2.建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系：　　3.發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)。　　23號(hào)文件的一個(gè)最大的標(biāo)志，就是政府命令停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。各單位不能再給自己的員工建房子、分房子了，但是，各單位又會(huì)把與房子等值的貨幣分給自己的員工么？顯然不會(huì)！因此很多單位繞開(kāi)實(shí)物分配，而是以單位的員工需求為基礎(chǔ)，實(shí)行集資建房、合作建房。1994—2003年，這種以單位組織建設(shè)、職工以成本價(jià)預(yù)購(gòu)的住宅，數(shù)量眾多，解決了大量城鎮(zhèn)居民的住房需求。單位集資房?jī)r(jià)廉物美，是真正微利的經(jīng)濟(jì)適用房，是老百姓自己出錢(qián)定制的適應(yīng)需求的房子?！　?998—2003年，是地方政府大量建經(jīng)濟(jì)適用房和各單位職工合作建房、集資建房的大興土木的年代。由于當(dāng)時(shí)合作建房、集資建房的房屋價(jià)格只是地方政府建的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格的1/2到1/3，所以，那個(gè)時(shí)候地方政府的經(jīng)濟(jì)適用房幾乎任何市民都可購(gòu)買。很多省會(huì)城市單位集資建房的價(jià)格是700元左右1平方米，而地方政府的經(jīng)適房，則要價(jià)1700元左右1平方米。在私下，一些單位的集資房指標(biāo)可以在市民中間自由轉(zhuǎn)讓。但是，那些沒(méi)有能耐的單位，以及沒(méi)有單位的人，不能建集資房，都只好到地方政府那里買價(jià)格貴1倍的經(jīng)濟(jì)適用房。這個(gè)時(shí)期的商品房，也在大量動(dòng)工建設(shè)了，但由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，商品房的價(jià)格比經(jīng)濟(jì)適用房只貴幾百元1平米。23號(hào)文件雖然命令停止實(shí)物分房，但并未禁止居民貨幣集資建房，所以，這一時(shí)期是經(jīng)適房、集資房、商品房并舉的時(shí)代。這一時(shí)期，地方政府開(kāi)始從賣地中嘗到了甜頭。地方政府一旦感覺(jué)到賣地收入的巨大好處，一場(chǎng)危險(xiǎn)便悄悄向中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)襲來(lái)?！　?003年18號(hào)文件，又是以主張公共利益出臺(tái)的。房地產(chǎn)已在文件里明確為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)了。在這個(gè)文件里，房地產(chǎn)已被賦予非常多的公共利益的目標(biāo)：滿足群眾生活需求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)，總之，房地產(chǎn)特別重要，可以促進(jìn)很多的公共利益的目標(biāo)。但是，政府“看不見(jiàn)的手”的理論告訴我們，政府促進(jìn)的公共利益的目標(biāo)愈多，反而會(huì)增進(jìn)私人的利益愈多?！　》治鲆幌逻@個(gè)文件里“加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理”的條款就會(huì)發(fā)現(xiàn)，它竟然偷換了經(jīng)濟(jì)適用房的概念，把經(jīng)濟(jì)適用住房解釋成是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房，為以后默許地方政府停建經(jīng)適房埋下了伏筆。最突出的是，它命令：任何單位不得以集資、合作建房名義，變相搞實(shí)物分房或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。這樣一來(lái)，地方政府的經(jīng)適房沒(méi)有了，任何單位也不敢搞集資、合作建房了。其他各種住房供應(yīng)的渠道已被封死，由于各種自由供應(yīng)的房屋稅減，所有居民只能向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買高價(jià)商品房了?！　「鼮閲?yán)厲的是，同時(shí)期修訂的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第九條規(guī)定：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓；《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十三條規(guī)定：任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。通過(guò)這兩個(gè)法律，地方政府便把土地的供應(yīng)權(quán)牢牢壟斷在自己手里。從1994年政府提倡商品房市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，到2003年地方政府壟斷土地供應(yīng)、按計(jì)劃供應(yīng)土地的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，這不是背離了建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的偉大目標(biāo)么？　　想到這里，筆者不由對(duì)弗里德曼的政府的“看不見(jiàn)的手”的理論發(fā)出由衷的感嘆：1994年前后，中央政府要建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，住房商品化，但受“政府的看不見(jiàn)的手”的指導(dǎo)，我國(guó)的住房的根基——土地，卻回到了計(jì)劃供應(yīng)。這種荒唐的事情，卻在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中真真實(shí)實(shí)地發(fā)生了。1994年的文件，1998年的文件，2003年的文件，以及以后每年的房地產(chǎn)調(diào)控的文件，千篇一律打著促進(jìn)公共利益的旗幟，結(jié)果每次都是讓公眾多掏錢(qián)、多吃虧，從而使開(kāi)發(fā)商及掌握權(quán)力的少數(shù)私人獲利。弗里德曼的政府的“看不見(jiàn)的手”的理論，就像牛頓發(fā)現(xiàn)了天體運(yùn)行的規(guī)律一樣，是多么偉大呀！　　現(xiàn)在回想一下我國(guó)原來(lái)計(jì)劃體制下的計(jì)劃分配住房制度，便發(fā)現(xiàn)計(jì)劃實(shí)物分房的方法，其實(shí)包含市場(chǎng)的成分。那時(shí)，各單位可根據(jù)需求，自由建設(shè)、分配、維修、管理住房，這個(gè)制度不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的訂單經(jīng)濟(jì)么？各單位根據(jù)本單位職工需求生產(chǎn)住房，以銷定產(chǎn)，并沒(méi)有很大的失誤。主要弊端，是各單位缺乏激勵(lì)機(jī)制，使生產(chǎn)房屋的積極性不夠。只要建立單位生產(chǎn)房屋的激勵(lì)機(jī)制，中國(guó)的住房問(wèn)題便可迎刃而解。最關(guān)鍵的，是土地掌握在各種各樣的單位手里，只要各單位愿意，它們都可以隨時(shí)成為土地的供應(yīng)者。在土地未被壟斷時(shí)的合作建房、集資建房，更是朝市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)邁進(jìn)了一大步?？墒牵?003年后的文件和相關(guān)法律，卻把土地自由供應(yīng)的市場(chǎng)緊緊掐死，讓地方政府全盤(pán)壟斷土地，其政策之嚴(yán)厲，比原來(lái)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)有過(guò)之而無(wú)不及?！　￡P(guān)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，關(guān)于斯密市場(chǎng)的“看不見(jiàn)的手”的理論，我們真正理解的有幾個(gè)？真正信賴的又有幾個(gè)？而關(guān)于弗里德曼的政府的“看不見(jiàn)的手”的理論，我們真正理解的，更可謂寥若晨星！由于對(duì)這些理論的探討，又由于幾年來(lái)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的憂慮，更由于對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的思索，所以，筆者運(yùn)用自由市場(chǎng)的理論，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀，從政府干預(yù)、土地壟斷、金融杠桿、稅收、治理手段等方面進(jìn)行論述，發(fā)表了一系列文章，產(chǎn)生了廣泛的影響，并整理成書(shū)。在本書(shū)相關(guān)文章寫(xiě)作過(guò)程中，新浪網(wǎng)房產(chǎn)博客編輯和一些網(wǎng)友不停地鼓勵(lì)、催促，終于使筆者克服懈怠，一篇又一篇寫(xiě)下來(lái)。在此書(shū)出版之際，特向關(guān)心過(guò)筆者的成千上萬(wàn)的網(wǎng)友、新浪房產(chǎn)博客編輯表示深深的感激！中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社的編輯邵巖女士為本書(shū)出版提供了寶貴的意見(jiàn)，在此一并表示感謝。

內(nèi)容概要

在今天的中國(guó)，誰(shuí)不痛恨高房?jī)r(jià)?房奴痛恨它，有良知的知識(shí)分子痛恨它，正直的宮員痛恨它，甚至有點(diǎn)良心的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，也痛恨它!高房?jī)r(jià)，就像一匹脫韁的野馬，正踐踏著無(wú)數(shù)中國(guó)人的心靈!
中國(guó)的房地產(chǎn)金融泡沫，有與西方國(guó)家相同的地方，更有中國(guó)體制下不同的誘因。各種復(fù)雜的原因糾結(jié)在一起，使得中國(guó)的房地產(chǎn)金融泡沫更是難解難分，令人迷惑。本書(shū)作者東方導(dǎo)憑借非凡的膽識(shí)、獨(dú)特的視角、系統(tǒng)的理論，從房地產(chǎn)與資本的關(guān)系、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)、政府干預(yù)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形發(fā)展、房地產(chǎn)與金融的奧秘、土地公有制與自由市場(chǎng)的背離等方面，首次深度解析了這一泡沫的成因及解決之道。
這部書(shū)的每一篇章，都是在與現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)謬論的較量中寫(xiě)成的。其中很多新穎獨(dú)特的觀點(diǎn)，都是作者最先提出，盾在中國(guó)房地產(chǎn)及經(jīng)濟(jì)理論界產(chǎn)生深刻的影響。城市化推高房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)綁架政府、房地產(chǎn)GDP的危害、地方政府買賣土地涉嫌違法、通貨膨脹與高房?jī)r(jià)的關(guān)系，等等，幾乎篇篇都閃爍著獨(dú)立思考的光芒。作者每在新浪網(wǎng)發(fā)表一篇，都引起不小的轟動(dòng)。許多媒體爭(zhēng)相轉(zhuǎn)載、推薦，成千上萬(wàn)的網(wǎng)民留言贊美。
本書(shū)滿懷激情地告訴讀者：21世紀(jì)的世界潮流正在轉(zhuǎn)變！20世紀(jì)是政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)的世紀(jì)，而21世紀(jì)則是邁向自由市場(chǎng)的世紀(jì)。誰(shuí)最先把握了這一潮流，誰(shuí)就是21世紀(jì)的領(lǐng)導(dǎo)者。21世紀(jì)頭10年的情況，已說(shuō)明這一潮流正悄然到來(lái)!為了中國(guó)的強(qiáng)大，讓我們徹底丟掉計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的條條框框，擁抱自由經(jīng)濟(jì)的光臨吧!

作者簡(jiǎn)介

東方導(dǎo) 湖南益陽(yáng)人，獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家。
作者獨(dú)立探索中國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)問(wèn)題達(dá)20余年。業(yè)余時(shí)間幾乎全部用來(lái)閱讀政治、經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域具有代表性的著作并針對(duì)中國(guó)的問(wèn)題思考、寫(xiě)作。作者堅(jiān)信：自由經(jīng)濟(jì)將成為中國(guó)與世界的主旋律，專制與奴役在21世紀(jì)將徹底退出歷史舞臺(tái)。因

書(shū)籍目錄

第一篇　為什么說(shuō)房地產(chǎn)不能致富
　導(dǎo)讀　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)和靈魂
　第1章　房地產(chǎn)與財(cái)富的奧秘
　第2章　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的真實(shí)模樣
　第3章　中國(guó)房地產(chǎn)是虛假市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)
第二篇　政府干預(yù)下的畸形房地產(chǎn)
　導(dǎo)讀　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與混合經(jīng)濟(jì)
　第1章　政府是如何綁架房地產(chǎn)的
　第2章　政府投資導(dǎo)致土地財(cái)政
　第3章　政府不可能制定“合理價(jià)格”
　第4章　穩(wěn)定價(jià)格將導(dǎo)致地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰
　第5章　我國(guó)房地產(chǎn)為何與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)水火不容
　第6章　房?jī)r(jià)不下跌，政府必破產(chǎn)
　第7章　空置房是中國(guó)經(jīng)濟(jì)衰落的標(biāo)志
　第8章　高房?jī)r(jià)與強(qiáng)行推進(jìn)城市化
　第9章　經(jīng)營(yíng)城市與高房?jī)r(jià)的關(guān)系
　第10章　貨幣補(bǔ)貼的實(shí)質(zhì)是維持房地產(chǎn)泡沫
第三篇　房地產(chǎn)金融的奧秘
　導(dǎo)讀　貨幣與自由市場(chǎng)
　第1章　中國(guó)房地產(chǎn)也有“七年之癢”
　第2章　房地產(chǎn)泡沫必然破滅的金融秘密
　第3章　房?jī)r(jià)的漲跌，看誰(shuí)說(shuō)了算
　第4章　放任高房?jī)r(jià)，必致通貨膨脹
　第5章　杠桿原理最終摧毀高房?jī)r(jià)
　第6章　價(jià)格暴跌是房地產(chǎn)泡沫破滅的標(biāo)志
　第7章　從中美匯率變化剖析高房?jī)r(jià)的去向
　第8章　中國(guó)為什么要囤積愈來(lái)愈多的美鈔紙片
　第9章　解開(kāi)人民幣對(duì)外升值對(duì)內(nèi)貶值的謎團(tuán)
　第10章　銀行國(guó)有產(chǎn)權(quán)虛置是假按揭源頭
　第11章　中央銀行壟斷貨幣的起源
　第12章　第一次房地產(chǎn)泡沫讓美國(guó)人一貧如洗
　第13章　印鈔機(jī)在誰(shuí)的手里，誰(shuí)就應(yīng)對(duì)通貨膨脹負(fù)責(zé)
　第14章　中美經(jīng)濟(jì)對(duì)話，我們應(yīng)學(xué)習(xí)什么
　第15章　加息將刺破中國(guó)房地產(chǎn)泡沫
第四篇　誰(shuí)動(dòng)了我們的土地
　導(dǎo)讀　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要以產(chǎn)權(quán)明晰為基礎(chǔ)
　第1章　地方政府壟斷土地是高房?jī)r(jià)的根源
　第2章　地方政府買賣土地禍害無(wú)窮
　第3章　為何土地租期只有70年
　第4章　明確土地產(chǎn)權(quán)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然選擇
　第5章　真正擁有土地所有權(quán)的是農(nóng)民
　第6章　瘋狂地王侵害了誰(shuí)的利益
　第7章　新樓倒覆撕開(kāi)豆腐渣工程的內(nèi)幕
　第8章　倒覆樓暴露官商壟斷經(jīng)營(yíng)的暴利
　第9章　從土地出讓看地價(jià)本質(zhì)
第五篇　揭開(kāi)高房?jī)r(jià)與物業(yè)稅的大秘密　
第六篇　中國(guó)房地產(chǎn)向何處去
后記　中國(guó)通貨膨脹導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的真相

章節(jié)摘錄

　　當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商成千上萬(wàn)，開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)也數(shù)不勝數(shù)，消費(fèi)者也可以和售樓員討價(jià)還價(jià)，為什么卻說(shuō)當(dāng)前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是虛假市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)？　　我們知道，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)來(lái)到中國(guó)，還是最近二三十年的事情。來(lái)到中國(guó)后，我們叫做市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的改革。這個(gè)工作從1978年開(kāi)始，改了30年，還沒(méi)有改好。令人奇怪的是，原來(lái)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)從1953年左右開(kāi)始，只搞了二十多年。而用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)去改，改了30年還未改好。所以，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)是多么艱難。原因筆者認(rèn)為有兩個(gè)：　?。?）計(jì)劃經(jīng)濟(jì)即指令經(jīng)濟(jì)在中國(guó)人頭腦里扎根太深；　?。?）我們是摸著石頭過(guò)河，沒(méi)有改革的權(quán)威參照系，沒(méi)有改革的明確時(shí)間表，只有起點(diǎn)，沒(méi)有止點(diǎn)。說(shuō)到底，我們對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的認(rèn)識(shí)，并沒(méi)有到位?！　‖F(xiàn)在普遍有人對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)懷有簡(jiǎn)單化的認(rèn)識(shí)，認(rèn)為某個(gè)體系要么是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，要么是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，把市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)概念化。而我筆者世界各主要國(guó)家和中國(guó)的觀察結(jié)論是，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有廣度、深度和范圍之分。這三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)缺一不可，否則，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)便是虛有其名。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的廣度，筆者定義為某供求系統(tǒng)產(chǎn)品獨(dú)立供應(yīng)者與購(gòu)買者的數(shù)量。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度，筆者定義為圍繞價(jià)格而進(jìn)行的各生產(chǎn)要素的充分競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的范圍，筆者定義為在一些什么商品上可自由競(jìng)爭(zhēng)。所以，一種商品，如果只看供應(yīng)者的數(shù)量眾多，但如果圍繞價(jià)格的各生產(chǎn)要素缺乏競(jìng)爭(zhēng)，那么，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就會(huì)虛有其表。在一個(gè)社會(huì)中，如果某些重要的商品供求體系不充分自由競(jìng)爭(zhēng)，而一些不很重要的商品供求體系可自由競(jìng)爭(zhēng)，則可以稱之為不完全的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)。因此，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不僅有數(shù)量問(wèn)題，而且同種商品必須充分自由競(jìng)爭(zhēng)。剔除事關(guān)國(guó)家安全的極少數(shù)商品外，其他都必須是市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng)，這樣，便可以稱這樣的社會(huì)為完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的社會(huì)。　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)在某種商品上，不僅要有供應(yīng)者數(shù)量的競(jìng)爭(zhēng)，而且要有圍繞該商品價(jià)格的各種要素的充分競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然供應(yīng)者（開(kāi)發(fā)商）眾多，但只購(gòu)成了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主體，主體之間是否競(jìng)爭(zhēng)，還取決于供應(yīng)者價(jià)格形成的各要素的競(jìng)爭(zhēng)。如果各要素不充分競(jìng)爭(zhēng)，那我們不能稱之為完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)?！　〗炭茣?shū)上的解釋是：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制是依靠市場(chǎng)上商品價(jià)格的自我調(diào)節(jié)來(lái)進(jìn)行價(jià)格控制的。當(dāng)某種商品的生產(chǎn)量增加，就會(huì)供大于求，價(jià)格就會(huì)下降；當(dāng)這種商品的生產(chǎn)量減少，就會(huì)供小于求，價(jià)格就會(huì)上升。其中生產(chǎn)商品的技術(shù)和成本價(jià)格也會(huì)起到一定的影響作用?！　〉覀?nèi)绻麑?duì)照當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)自古不變的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，近年在我們這個(gè)市場(chǎng)失靈了。一方面，供應(yīng)量（空置房）大大增加，另一方面，價(jià)格10年來(lái)一直攀升到頂點(diǎn)后，卻幾乎不降，甚至還往上竄。這是為什么呢？這是我們教科書(shū)定義得不嚴(yán)謹(jǐn)使然。供大于求，通過(guò)自由競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格就會(huì)下降。中間要加上自由競(jìng)爭(zhēng)這幾個(gè)字?！　∫?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)本質(zhì)是自由競(jìng)爭(zhēng)的經(jīng)濟(jì)，還包含競(jìng)爭(zhēng)與風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，各個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體通過(guò)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)或非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，按照優(yōu)勝劣汰的法則來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)運(yùn)行。它能夠形成企業(yè)的活力和發(fā)展的動(dòng)力，促進(jìn)生產(chǎn)，使消費(fèi)者獲得更大的實(shí)惠。風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制是市場(chǎng)活動(dòng)同企業(yè)贏利、虧損和破產(chǎn)之間相互聯(lián)系和作用的機(jī)制，在產(chǎn)權(quán)清晰的條件下，風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮著至關(guān)重要的作用?！　《覈?guó)近10年發(fā)展起來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，卻是緊緊依附在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的身上生長(zhǎng)。雖然開(kāi)發(fā)商很多，但他們開(kāi)發(fā)的商品的兩個(gè)要素，即地皮和資金，卻是壟斷在地方政府和國(guó)有商業(yè)銀行手里。開(kāi)發(fā)商能自由支配的，只有各種化工、水泥、石灰、玻璃、人工等各種建設(shè)生產(chǎn)要素。而這些成本，占房?jī)r(jià)的1/3左右。另有1/3的土地成本和融資成本，因?yàn)橘Y源掌握在壟斷者手中，是每個(gè)開(kāi)發(fā)商無(wú)法競(jìng)爭(zhēng)的。還有1/3左右是開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。利潤(rùn)這一塊開(kāi)發(fā)商也不愿下降太多用來(lái)競(jìng)爭(zhēng)。為什么呢？因?yàn)閷?duì)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商而言，他們的每一個(gè)樓盤(pán)都來(lái)之不易。干完這個(gè)樓盤(pán)后，不知還能不能有機(jī)會(huì)干下一個(gè)，所以能多賺盡量多賺。另一個(gè)拒絕競(jìng)爭(zhēng)的原因，來(lái)自地方政府和開(kāi)發(fā)商的個(gè)人利益勾結(jié)。在很多城市，開(kāi)發(fā)商要么是地方政府官員的直接親屬，要么是他們的利益代理人。于公，由于財(cái)政收入、政績(jī)的原因，他們拒絕土地降價(jià)迎接競(jìng)爭(zhēng)；于私，由于自己的利益要受損害，他們也拒絕降房?jī)r(jià)太多以迎接競(jìng)爭(zhēng)。因?yàn)檫@和地方政府官員的任期有很大關(guān)系。如果官員兼地產(chǎn)商不在任期內(nèi)多弄點(diǎn)錢(qián)，下任后就機(jī)會(huì)渺茫了?！　∫虼?，圍繞商品房?jī)r(jià)格主要因素，都不主動(dòng)去競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的法則就失靈了。這個(gè)問(wèn)題對(duì)中國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)而言，十分危險(xiǎn)。已經(jīng)銷售的高價(jià)房，只不過(guò)抑制了購(gòu)房人的消費(fèi)能力。而未售的存貨，因?yàn)榇罅康你y行貸款，如存期太久，開(kāi)發(fā)商只能破產(chǎn)，將給金融系統(tǒng)帶來(lái)巨大的威脅。因此，如果我們的土地過(guò)分壟斷，土地不能自由買賣，銀行不進(jìn)行私有化改造，即土地產(chǎn)權(quán)和銀行產(chǎn)權(quán)不進(jìn)行產(chǎn)權(quán)明晰化改造，不但我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)走到盡頭，我們其他的改革，也將半途而廢?！　≡谝陨媳尘跋?，當(dāng)人民面對(duì)高價(jià)房用腳投票的時(shí)候，當(dāng)?shù)胤秸棵肯敕皆O(shè)法托市的時(shí)候，中央政府只有宏觀調(diào)控，即用提供大量保障性住房來(lái)間接打壓高房?jī)r(jià)，也盡一點(diǎn)政府施政為民的責(zé)任。至于有人說(shuō)保障性住房是去市場(chǎng)化，將對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)造成傷害，這顯然是短視的表現(xiàn)。如果因住無(wú)定所而引發(fā)社會(huì)動(dòng)蕩，一切都蕩然無(wú)存，還談什么市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)！　　……

編輯推薦

　　如果你想解開(kāi)心中的謎團(tuán)，請(qǐng)看這本書(shū)里關(guān)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的深刻思考。

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