房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃

內(nèi)容概要

房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃，要先于實(shí)際的決策和項(xiàng)目產(chǎn)品的形成。它是一種科學(xué)的預(yù)測活動，在整個工程建設(shè)中具有決定意義。前期策劃的主要任務(wù)是定義開發(fā)什么，預(yù)測項(xiàng)目的社會效益與經(jīng)濟(jì)效益，指導(dǎo)項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)工作，從而擬定具體的項(xiàng)目計(jì)劃。《房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃》著重從市場調(diào)研、項(xiàng)目定位、可行性研究三大方面對房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃進(jìn)行分步解析，抓住主要環(huán)節(jié)的重點(diǎn)流程，同時借鑒國內(nèi)經(jīng)典項(xiàng)目案例增強(qiáng)實(shí)戰(zhàn)操作性，即學(xué)即用?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)前期策劃》由中國房產(chǎn)信息集團(tuán)，克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司所著。

作者簡介

　　克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司，克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司是一家專門從事房地產(chǎn)信息技術(shù)系統(tǒng)研發(fā)的高科技公司。公司以中國房地產(chǎn)海量信息數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)，面向開發(fā)商、投資商、基金公司、金融機(jī)構(gòu)、評估機(jī)構(gòu)、營銷機(jī)構(gòu)等各類房地產(chǎn)上下游企業(yè)，提供全面、精準(zhǔn)的產(chǎn)品服務(wù)。　　克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司圖書策劃中心，克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司圖書策劃中心前身為決策資源圖書策劃中心，成立于1998年，專門從事房地產(chǎn)行業(yè)各類圖書的策劃工作，是目前國內(nèi)發(fā)行量最大的房地產(chǎn)圖書策劃中心。其中，“克而瑞地產(chǎn)人書庫”系列專業(yè)地產(chǎn)圖書50余套，內(nèi)容涵蓋房地產(chǎn)規(guī)劃、調(diào)研、建筑設(shè)計(jì)、廣告營銷、成本控制、企業(yè)融資、物業(yè)管理、企業(yè)管理、人力資源等全產(chǎn)業(yè)鏈，累計(jì)2000余萬字。每套發(fā)行均突破上萬冊，無可爭議地成為地產(chǎn)專業(yè)圖書策劃的“NO.1”。

書籍目錄

第一章  掌握前期策劃要點(diǎn)，為項(xiàng)目開發(fā)系統(tǒng)備戰(zhàn)
  核心操練術(shù)1：三大條件檢測前期策劃優(yōu)劣
    一、條件一：房地產(chǎn)前期策劃的四大規(guī)定動作
    二、條件二：監(jiān)督兩類問題，提升前期策劃正確率
    三、條件三：嚴(yán)查注意事項(xiàng)，完善房地產(chǎn)前期策劃
  核心操練術(shù)2：應(yīng)對投資風(fēng)險(xiǎn)。做足前期策劃準(zhǔn)備
    一、投資分析：把關(guān)投資分析，發(fā)揮前期策劃功能
    二、投資風(fēng)險(xiǎn)：前期策劃關(guān)注的六類房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)
    三、防范風(fēng)險(xiǎn)：發(fā)揮策劃作用，防范規(guī)避房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)
  實(shí)戰(zhàn)兵器示范1：湖南金潤·藍(lán)灣前期策劃方案
    一、區(qū)域環(huán)境：地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇，商業(yè)項(xiàng)目抗跌性強(qiáng)
    二、SWOT分析：監(jiān)督確定金潤·藍(lán)灣項(xiàng)目定位
    三、客戶分析：目標(biāo)消費(fèi)群特征分析
    四、項(xiàng)目定位：商業(yè)+商住兩用公寓
    五、形象傳播：整合傳播口號，演繹傳播概念
    六、經(jīng)濟(jì)分析：綜合考慮該地區(qū)的購買力，初步定價
    七、營銷策略：帶動人氣和輿論關(guān)注，建立品牌形象
  實(shí)戰(zhàn)兵器示范2：成都青城·國手苑前期策劃方案
    一、開發(fā)背景：青城山旅游市場及旅游現(xiàn)狀
    二、定位方向：塑造“圍棋文化”的項(xiàng)目品牌
    三、項(xiàng)目前景：圍棋旅游主題極富地方特色
第二章  展開前期市場調(diào)研，為經(jīng)營決策做參考
  核心操練術(shù)1：掌握重點(diǎn)技巧，研習(xí)房地產(chǎn)市場調(diào)研方法
    一、調(diào)研準(zhǔn)備：解決房地產(chǎn)市場調(diào)研基本問題
    二、調(diào)研目的：明確房地產(chǎn)調(diào)研目的體系，增強(qiáng)實(shí)踐性
  核心操練術(shù)2：房地產(chǎn)市場調(diào)研實(shí)操指引
    一、調(diào)研流程：把握房地產(chǎn)市場調(diào)研實(shí)操核心
    二、理論基礎(chǔ)：領(lǐng)會指導(dǎo)房地產(chǎn)市場調(diào)研的規(guī)定動作
  實(shí)戰(zhàn)兵器示范1：江蘇省張家港市房地產(chǎn)市場調(diào)研
    一、城市概覽：城市發(fā)展基礎(chǔ)良好
    二、土地情況：小面積地塊市場接受度高
    三、市場交易：2009年上半年房地產(chǎn)交易升溫
    四、城市規(guī)劃：“一城、雙核、五片”與發(fā)展特色支柱產(chǎn)業(yè)
    五、調(diào)研結(jié)論：中、西區(qū)樓盤具港城樓市代表性
  實(shí)戰(zhàn)兵器示范2：內(nèi)蒙古包頭市房地產(chǎn)市場調(diào)研
    一、城市規(guī)劃：重要的基礎(chǔ)工業(yè)基地
    二、市場特征：包頭市房地產(chǎn)市場基本處于平衡發(fā)展?fàn)顟B(tài)
    三、住宅市場：包頭市五大區(qū)域住宅市場特征調(diào)研
    四、市場考評：房地產(chǎn)市場以昆都侖區(qū)與青山區(qū)為發(fā)展重點(diǎn)
    五、具體地塊分析：優(yōu)劣勢明顯，開發(fā)周期長
第三章  做好定位分析，為項(xiàng)目開發(fā)塑型
  核心操練術(shù)1：準(zhǔn)確定位項(xiàng)目，為營銷掃除障礙
    一、定位原則：明確房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的原則
    二、定位體系：踐行房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的五大體系
  核心操練術(shù)2：按圖索驥，指引項(xiàng)目定位操作法
    一、定位方法：抓住項(xiàng)目定位方法，領(lǐng)會定位竅門
    二、定位分析：四類分析敲定項(xiàng)目定位
  實(shí)戰(zhàn)兵器示范1：浙江某度假區(qū)項(xiàng)目定位分析
    一、項(xiàng)目定位：以專業(yè)角度判斷項(xiàng)目定位方向
    二、對比分析：通過研究租賃市場與購買市場確定項(xiàng)目定位
  實(shí)戰(zhàn)兵器示范2：廣州某社區(qū)MALL項(xiàng)目定位報(bào)告
    一、商業(yè)規(guī)劃：海珠區(qū)商業(yè)布局散零，檔次不高
    二、商業(yè)環(huán)境：周邊商業(yè)發(fā)達(dá)與項(xiàng)目功能吻合
    三、SWOT分析：項(xiàng)目交通優(yōu)勢明顯，消費(fèi)能力不足
    四、項(xiàng)目定位：新生代社區(qū)MALL
第四章  房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究策略
  核心操練術(shù)1：透視可行性研究價位，項(xiàng)目開發(fā)贏在起跑線
    一、研究價值：挖掘房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性研究價值點(diǎn)
    二、研究核心：解析房地產(chǎn)可行性研究的兩大核心
    三、研究流程：房地產(chǎn)可行性研究工作流程的五個步驟
  核心操練術(shù)2：啟動關(guān)鍵點(diǎn)，最大化可行性研究價位
    一、研究要點(diǎn)：房地產(chǎn)兩大項(xiàng)目可行性研究的核心要點(diǎn)
    二、檢驗(yàn)條件：衡量房地產(chǎn)可行性研究質(zhì)量的三大條件
  實(shí)戰(zhàn)兵器示范1：金華賓虹路地塊可行性研究報(bào)告
    一、項(xiàng)目概況：全面勘察地塊開發(fā)價值，研究項(xiàng)目條件
    二、市場分析：微觀市場中的項(xiàng)目橫向?qū)Ρ妊芯?br />  實(shí)戰(zhàn)兵器示范2：2009年武漢某住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
    一、項(xiàng)目概況：項(xiàng)目開發(fā)背景、環(huán)境及動因
    二、市場預(yù)測：對項(xiàng)目所處市場環(huán)境進(jìn)行細(xì)致研判
    三、項(xiàng)目方案：確立建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案以及投資依據(jù)
    四、選址方案：遵循選址原則確定項(xiàng)目位置
    五、環(huán)境保護(hù)：運(yùn)用節(jié)能新技術(shù)減少項(xiàng)目對環(huán)境的破壞
    六、環(huán)境分析：監(jiān)控及改善項(xiàng)目施工過程的環(huán)保措施
    七、安全保障：加強(qiáng)勞動安全監(jiān)管，防范不安全因素
    八、人力資源：優(yōu)化組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置
    九、項(xiàng)目實(shí)施：采用平行施工的方式，細(xì)分項(xiàng)目數(shù)量及單價
    十、融資方案：項(xiàng)目通過預(yù)審的關(guān)鍵
    十一、財(cái)務(wù)評價：分析項(xiàng)目投資開發(fā)的概率
    十二、社會評價：提升區(qū)域就業(yè)機(jī)會
    十三、風(fēng)險(xiǎn)分析：減少項(xiàng)目投資損失
    十四、研究結(jié)論：項(xiàng)目以大體量開發(fā)較合理
    十五、附圖、附表

章節(jié)摘錄

　　用地分析　?。?）宏觀分析--城市尺度　　主要分析用地所在區(qū)域的城市功能，即在城市結(jié)構(gòu)中的地位。宏觀分析需要研究區(qū)域的功能特征（經(jīng)濟(jì)、人文、產(chǎn)業(yè)）、區(qū)域的認(rèn)可度（形象、特性）以及區(qū)域的發(fā)展趨勢。在這一層面的分析中，城市印象非常重要，城市印象即區(qū)域在人們心中的地位，指人們對某一區(qū)域在整個城市歷史發(fā)展過程中遺留下來的約定俗成的認(rèn)識，這種認(rèn)識通常會影響人們對該地區(qū)整體概念的形成，進(jìn)而影響人們對該區(qū)域價值的評價?！　±绫本?，上風(fēng)上水與下風(fēng)下水的傳統(tǒng)觀念決定了西山、昆玉河一帶歷來是豪宅的聚居區(qū)，而南城的區(qū)域價值始終比北邊稍遜一籌。而“東富西貴，南貧北賤”的城市居住傳統(tǒng)，在CBD、中關(guān)村、亞運(yùn)村等若干重點(diǎn)區(qū)域空前發(fā)展的帶動下，呈現(xiàn)出“東富西貴、北旺南貧”的區(qū)域特征。當(dāng)“攤大餅”式的環(huán)線結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出種種弊端之后，“兩軸兩帶多中心”的新城市發(fā)展空間規(guī)劃，則為城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)指出新的發(fā)展方向?！　。?）中觀分析--區(qū)域尺度　　中觀分析的區(qū)域尺度主要考察區(qū)域的交通條件、周邊環(huán)境條件和配套條件。交通條件主要以可達(dá)性、交通方式、時間距離與空間距離、標(biāo)志性等幾個標(biāo)準(zhǔn)為衡量要素。周邊環(huán)境條件主要指周邊的地塊功能、周邊的重要公建或城市公共設(shè)施、周邊的自然資源及景觀環(huán)境等。配套條件則包括生活配套、教育配套、商業(yè)配套等方面。例如北京三水青清小獨(dú)棟別墅項(xiàng)目位于傳統(tǒng)的別墅區(qū)，京昌路11出口處，其交通條件就極為突出。　?。?）微觀分析--地塊尺度　　對于地塊尺度所做的微觀分析，主要包括地塊規(guī)劃條件、地塊現(xiàn)狀條件、地塊開發(fā)條件和地塊內(nèi)外交通四個方面?！　∑渲?，地塊規(guī)劃條件主要包括用地性質(zhì)、占地面積、規(guī)劃建筑面積、容積率、控高、紅線位置、綠化率等。地塊現(xiàn)狀條件指的是現(xiàn)狀建筑，包括保留建筑、保留物（成樹、水塘等）以及景觀條件，包括自然景觀、建筑景觀、遮擋情況。地塊開發(fā)條件包括高差、四至、邊界、地質(zhì)土層等要素。地塊內(nèi)外交通則包括外部交通，如臨路性、出入口位置;內(nèi)部交通，如未來社區(qū)的交通規(guī)劃等?！　　?/pre>








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