物業(yè)工程管理作業(yè)手冊(cè)

前言

物業(yè)管理是一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，因?yàn)樗怀墒?，所以它具有廣闊的前景，于是有許多有識(shí)之士瞄上這個(gè)行業(yè)，許多物業(yè)公司也應(yīng)運(yùn)而生。物業(yè)管理行業(yè)門檻不高，其一般業(yè)務(wù)也為人們所熟悉，但創(chuàng)辦、運(yùn)作一個(gè)物業(yè)管理公司，并真正能夠管理得像模像樣，決非做好保安、清潔、綠化、維修工作那么簡(jiǎn)單。許多物業(yè)公司被業(yè)主解聘、與業(yè)主糾紛鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)直至解體就緣于此。21世紀(jì)，是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入發(fā)展、完善和成熟的重要階段，物業(yè)管理市場(chǎng)已經(jīng)日漸成熟，表現(xiàn)在：物業(yè)管理法規(guī)更加完善，政府監(jiān)管物管行業(yè)日趨規(guī)范；經(jīng)過(guò)不斷的行業(yè)重組，物業(yè)管理企業(yè)實(shí)力不斷增強(qiáng)，市場(chǎng)化行為更加理性規(guī)范；專業(yè)技術(shù)重組使得物業(yè)管理的專業(yè)技術(shù)服務(wù)基本實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、社會(huì)化；業(yè)主維權(quán)行為趨于理性；業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)行逐步規(guī)范并開始納入政府監(jiān)管范圍。在這個(gè)階段將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、管理完善、服務(wù)理念提升的局面。質(zhì)量理念和品牌理念的角逐、市場(chǎng)環(huán)境的變化、競(jìng)爭(zhēng)格局的形成、高新技術(shù)的應(yīng)用、消費(fèi)觀念的更新，要求物業(yè)管理企業(yè)從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，從經(jīng)營(yíng)理念到市場(chǎng)定位，都要作出相應(yīng)的變革，才能適應(yīng)發(fā)展的需要。

內(nèi)容概要

21世紀(jì)，是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入發(fā)展、完善和成熟的重要階段，在這一市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境下，物業(yè)管理企業(yè)從服務(wù)方式，經(jīng)營(yíng)理念到市場(chǎng)定位，都要作出相應(yīng)的變革，才能適應(yīng)發(fā)展的需要?；诖?，本叢書以物業(yè)管理理論為引入點(diǎn)，以最新頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)為基礎(chǔ)，重點(diǎn)以管理制度、工作規(guī)范、崗位職責(zé)與管理表格等形式，全面介紹現(xiàn)代物業(yè)管理全程運(yùn)作重點(diǎn)，內(nèi)容詳實(shí)、易于操作、實(shí)用性強(qiáng)，為物業(yè)公司科學(xué)、規(guī)范的管理提供參考。    本叢書適合物業(yè)公司管理人員及相關(guān)工作人員閱讀，還可供企業(yè)培訓(xùn)及各院校相關(guān)專業(yè)的師生參考使用。

書籍目錄

第一章  物業(yè)公司工程管理的組織  第一節(jié)  物業(yè)工程管理組織建設(shè)    一、物業(yè)工程管理的內(nèi)容    二、物業(yè)工程管理的目標(biāo)    三、物業(yè)公司工程部的組建  第二節(jié)  物業(yè)工程管理體系建立    一、物業(yè)工程管理制度建設(shè)    二、“一專多能”的管理隊(duì)伍    三、實(shí)施績(jī)效考核第二章  前期介入與接管驗(yàn)收  第一節(jié)  前期介入    一、前期介入需要關(guān)注的三個(gè)問題    二、前期介入的時(shí)機(jī)和方式    三、前期介入要把好三道關(guān)    四、前期介入的人員參與  第二節(jié)  物業(yè)接管驗(yàn)收    一、物業(yè)接管驗(yàn)收條件    二、物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料    三、物業(yè)接管驗(yàn)收交接雙方的責(zé)任    四、接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作    五、原有房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)與程序    六、新建房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)與程序    七、物業(yè)接管驗(yàn)收中的注意事項(xiàng)第三章  物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理  第一節(jié)  物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理概述    一、物業(yè)設(shè)備設(shè)施的組成    二、物業(yè)設(shè)備設(shè)施基礎(chǔ)資料管理    三、建立設(shè)備設(shè)施臺(tái)賬  第二節(jié)  物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理    一、運(yùn)行管理的內(nèi)容    二、維持良好的設(shè)備運(yùn)行環(huán)境    三、設(shè)備運(yùn)行操作要求    四、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行計(jì)劃    【范本】設(shè)備事故與應(yīng)急處理程序  第三節(jié)  物業(yè)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)管理    一、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的類別    二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)項(xiàng)目    三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃制訂    四、物業(yè)設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃實(shí)施    五、應(yīng)急維修管理    附錄：各種設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)記錄表    (一)低壓配電設(shè)備設(shè)施例保記錄表    (二)給排水設(shè)備設(shè)施例保記錄表    (三)柴油發(fā)電機(jī)例保記錄表    (四)正壓風(fēng)機(jī)例保記錄表    (五)監(jiān)控設(shè)備例保記錄表    (六)消防水泵例保記錄表  第四節(jié)  物業(yè)設(shè)備更新改造管理    一、設(shè)備更新    二、設(shè)備改造第四章  業(yè)戶服務(wù)管理  第一節(jié)  二次裝修管理    一、二次裝修管理的內(nèi)容與流程    二、物業(yè)裝修監(jiān)控重點(diǎn)    三、業(yè)戶裝修的審批    四、認(rèn)真實(shí)施裝修監(jiān)管    五、裝修驗(yàn)收  第二節(jié)  業(yè)戶委托維修服務(wù)管理    一、業(yè)主日常報(bào)修的范疇    二、業(yè)主日常報(bào)修的程序    三、業(yè)主日常維修的管理安排第五章  房屋修繕管理  第一節(jié)  房屋的日常養(yǎng)護(hù)    一、房屋養(yǎng)護(hù)的原則    二、房屋日常養(yǎng)護(hù)的類型    三、房屋日常養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容    四、房屋日常養(yǎng)護(hù)程序  第二節(jié)  房屋查勘鑒定與完損等級(jí)評(píng)定    一、房屋查勘鑒定的分類    二、房屋完損等級(jí)評(píng)定要領(lǐng)    三、危房的管理第六章  物業(yè)設(shè)施設(shè)備外包管理  第一節(jié)  物業(yè)設(shè)施設(shè)備外包概述    一、什么是設(shè)施設(shè)備外包    二、物業(yè)設(shè)施運(yùn)作與維護(hù)外包的形式    三、利用外包的優(yōu)點(diǎn)    四、采取外包的決策  第二節(jié)  外包管理要點(diǎn)    一、選擇承包商    二、外包合同的簽訂    三、編寫外包服務(wù)工程說(shuō)明    四、指定專人負(fù)責(zé)外包服務(wù)管理    五、承包商月度評(píng)價(jià)    【范本】電梯保養(yǎng)合同書

章節(jié)摘錄

插圖：（二）合同簽訂的要求重要的是要將設(shè)備和系統(tǒng)服務(wù)的全部細(xì)節(jié)寫進(jìn)服務(wù)合同中去。管理處和承包商必須在工程報(bào)告的全部規(guī)定和承包費(fèi)用上達(dá)成協(xié)議。在簽訂服務(wù)合同前需要評(píng)價(jià)的一個(gè)重要問題是承包商是否有足夠的保險(xiǎn)總額，而且這一保險(xiǎn)額度也應(yīng)寫入合同之中。因承包商人員施工造成的事故應(yīng)由這一保險(xiǎn)賠償。承包商應(yīng)有工人賠償和職業(yè)病與勞保責(zé)任保險(xiǎn)，本管理處則不必對(duì)承包商或公司雇員的意外及設(shè)施設(shè)備的損壞負(fù)責(zé)。簽訂的合同應(yīng)保證在合同有效期間承包商對(duì)因其工作質(zhì)量不好或材料質(zhì)量不好所造成的損失負(fù)責(zé)修復(fù)，而不需物業(yè)管理處增加費(fèi)用。如果設(shè)備或系統(tǒng)的安裝有規(guī)定的最后期限，建議在合同內(nèi)寫入違期罰金條款，以保護(hù)公司利益。罰金條款是一種激勵(lì)手段，還可以使公司免受拖延工期的損害。但是迫使承包商過(guò)于匆忙地趕工期也有不利的地方，例如會(huì)降低工程質(zhì)量。是否寫入罰金條款，應(yīng)根據(jù)承包商的聲譽(yù)和工程的重要性而定。（三）合同的內(nèi)容1.服務(wù)規(guī)定、通信責(zé)任、器材、設(shè)備和公用設(shè)施一旦確定了承包商必須提供的具體服務(wù)，對(duì)各方的責(zé)任和義務(wù)就必須有一個(gè)確定的理解，例如，由誰(shuí)負(fù)責(zé)提供材料、設(shè)備和公用設(shè)施；哪些費(fèi)用包括在協(xié)議之內(nèi)；所包括的勞務(wù)范圍等。2.使用合格的外包工程人員應(yīng)在協(xié)議文字中規(guī)定，現(xiàn)場(chǎng)工作的每個(gè)雇員證件的性質(zhì)和雇員自身的水平都應(yīng)達(dá)到工程所在地區(qū)法律法規(guī)的要求。要求只使用那些有資質(zhì)的人員來(lái)負(fù)責(zé)承包協(xié)議中規(guī)定的服務(wù)是絕對(duì)必要的。

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