房屋租賃合同糾紛訴訟指引與實(shí)務(wù)解答

內(nèi)容概要

《房屋租賃合同糾紛訴訟指引與實(shí)務(wù)解答(第2版)》試圖通過歸納、提煉司法實(shí)踐中房屋租賃糾紛案件常見的問題，進(jìn)行簡(jiǎn)要解答，并輔之以經(jīng)典案例，配之有經(jīng)驗(yàn)法官的精煉分析和法律依據(jù)指引，特別是典型案例，主要選擇那些影響大、覆蓋面廣、具有代表意義，與廣大公民生產(chǎn)、生活息息相關(guān)的典型的實(shí)際案例。這樣編寫主要是為了便于讀者輕易了解每個(gè)案例所包含的重點(diǎn)問題、主要內(nèi)容、法律觀點(diǎn)和法律依據(jù)，幫助廣大讀者比較全面系統(tǒng)地了解、熟悉、運(yùn)用常用法律規(guī)定及條文，在較短的時(shí)間內(nèi)很好地掌握相關(guān)的法律知識(shí)。《房屋租賃合同糾紛訴訟指引與實(shí)務(wù)解答(第2版)》由高益民主編。

作者簡(jiǎn)介

高益民，青島市中級(jí)人民法院副院長、法學(xué)博士

書籍目錄

上編房屋租賃合同糾紛訴訟指引 第一章房屋租賃合同糾紛案件概述 第一節(jié)房屋租賃糾紛的主要特點(diǎn)、類型及表現(xiàn)形式 一、房屋租賃糾紛的主要特點(diǎn) 二、房屋租賃糾紛的主要類型及表現(xiàn)形式 第二節(jié)房屋租賃糾紛的成因分析 一、近年來房屋租賃市場(chǎng)供需兩旺 二、當(dāng)事人法律意識(shí)和誠信意識(shí)不高 三、當(dāng)事人惡意串通，逃避管理和偷逃稅費(fèi) 四、旁屋中介公司良莠不齊，相關(guān)部門監(jiān)管不力 五、訴訟前缺少一定的矛盾化解機(jī)制 第二章房屋租賃合同糾紛訴訟程序 第一節(jié)房屋租賃合同糾紛的起訴條件、受理要點(diǎn) 一、房屋租賃合同糾紛的起訴條件 二、房屋租賃合同糾紛的受理要點(diǎn) 第二節(jié)房屋租賃合同糾紛所需證據(jù)及被告抗辯理由 一、旁屋租賃合同糾紛所需證據(jù) 二、被告的抗辯理由 第三節(jié)房屋租賃合同糾紛的訴訟時(shí)效 一、時(shí)效的一般規(guī)定 二、訴訟時(shí)效的中止或中斷 三、房地產(chǎn)糾紛的最長訴訟時(shí)效 第四節(jié)房屋租賃合同糾紛的訴訟費(fèi)交納標(biāo)準(zhǔn)與負(fù)擔(dān)原則 一、訴訟費(fèi)用交納范圍 二、訴訟費(fèi)用交納標(biāo)準(zhǔn) 三、訴訟費(fèi)用的負(fù)擔(dān)原則 第五節(jié)判決內(nèi)容與申請(qǐng)執(zhí)行 一、判決內(nèi)容 二、申請(qǐng)執(zhí)行 下編房屋租賃合同糾紛實(shí)務(wù)問題解答 第一章房屋租賃合同效力糾紛 1.出租未經(jīng)消防驗(yàn)收的房屋，租賃合同是否有效？ 2.出租沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋租賃合同是否有效？ 3.出租未取得建設(shè)工程規(guī)劃審批手續(xù)或臨時(shí)建筑審批手續(xù)的房屋租賃合同是否有效？ 4.沒有辦理登記備案或沒有辦理《房屋租賃許可證》的房屋租賃合同是否有效？ 5.出租改變土地使用權(quán)出讓合同約定用途房屋的租賃合同是否有效？ 6.承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋行為是否有效？ 7.已經(jīng)出租的房屋被查封，原租賃合同是否有效？ 8.部分共有人出租共有房屋是否有效？ 9.租賃合同無效，應(yīng)參照何種租金標(biāo)準(zhǔn)確定占有使用費(fèi)？ 第二章房屋租賃合同履行、解除糾紛 10.房屋在出租期間由誰負(fù)責(zé)維修？承租人因此受到的損失應(yīng)當(dāng)如何處理？ …… 第三章房屋租賃合同轉(zhuǎn)租糾紛 第四章優(yōu)先購買權(quán)糾紛 第五章其他有關(guān)房屋租賃問題 附錄相關(guān)法律法規(guī)、司法解釋、政策文件

章節(jié)摘錄

版權(quán)頁：   依據(jù)上述司法解釋規(guī)定，上述案例中林某對(duì)于出租的商業(yè)用房應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購買權(quán)，商業(yè)公司委托拍賣后未能做到對(duì)林某的有效通知，雙方并未約定出租人委托拍賣時(shí)以拍賣公告的方式通知承租人林某，而承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種法定權(quán)利，出租人無論以何種方式轉(zhuǎn)讓房屋，都應(yīng)在合理的時(shí)間內(nèi)對(duì)承租人履行通知義務(wù)。故該案中商業(yè)公司未通知林某侵害了林某的優(yōu)先購買權(quán)。該案件審理過程中，林某表示不愿意以競(jìng)買的方式購買房屋，法院認(rèn)定其放棄了優(yōu)先購買權(quán)是恰當(dāng)?shù)?。承租人雖享有優(yōu)先購買權(quán)，但是出租人有權(quán)決定以何種方式出售，出租人既然選擇了以拍賣方式出售房屋，承租人如果想行使優(yōu)先購買權(quán)，就應(yīng)該遵循拍賣規(guī)則，包括進(jìn)行競(jìng)買登記、交納競(jìng)買保證金、到場(chǎng)參加競(jìng)拍等，在程序上不應(yīng)與其他普通競(jìng)買人有所不同。根據(jù)《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第14條及城鎮(zhèn)房屋租賃司法解釋第23條的規(guī)定，人民法院執(zhí)行中拍賣的以及出租人委托拍賣的，均應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前通知優(yōu)先購買權(quán)人，收到通知后未參加拍賣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其放棄優(yōu)先購買權(quán)。上述規(guī)定系針對(duì)收到通知不參加拍賣的，但認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)并非僅限于該情形，實(shí)踐中當(dāng)然還可以根據(jù)承租人的事實(shí)行為以及明示或暗示的意思表示來認(rèn)定其是否放棄了優(yōu)先購買權(quán)。本案中出租人決定了以拍賣方式出售商業(yè)房產(chǎn)，而林某不同意按照拍賣程序參加競(jìng)買，只能視為其放棄了競(jìng)買，放棄了行使優(yōu)先購買權(quán)，這也是法院判決最終駁回林某訴訟請(qǐng)求的理由。 此外，還應(yīng)注意一個(gè)法院執(zhí)行中拍賣與出租人委托拍賣時(shí)履行通知義務(wù)的問題，二者應(yīng)當(dāng)是有區(qū)別的。這是因?yàn)榉ㄔ簩?duì)于優(yōu)先購買權(quán)人的情況并不了解，許多強(qiáng)制執(zhí)行的被執(zhí)行人并不配合執(zhí)行，法院無從了解被拍賣房產(chǎn)有無優(yōu)先購買權(quán)人以及有多少優(yōu)先購買權(quán)人，故而根據(jù)上述兩條司法解釋，法院在執(zhí)行拍賣時(shí)履行通知義務(wù)要求“以書面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式”進(jìn)行通知，法院可以采取通常的直接送達(dá)、郵寄送達(dá)、留置送達(dá)、公告送達(dá)等送達(dá)方式，而出租人必須通過直接送達(dá)或者郵寄送達(dá)、公證送達(dá)等方式進(jìn)行通知，否則很可能被認(rèn)定未履行通知義務(wù)而要承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。二者在拍賣程序中對(duì)優(yōu)先購買權(quán)人的保護(hù)也是有所區(qū)別的，法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣中的優(yōu)先購買權(quán)人除了承租人之外。還有可能包括共有權(quán)人，此時(shí)基于物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，共有權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，同等條件下共有權(quán)人會(huì)購得房屋。 目前在法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣程序中對(duì)優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)上，我國采取“跟價(jià)法”?！案鷥r(jià)法”中由法院通知優(yōu)先購買權(quán)人直接參與競(jìng)買，優(yōu)先購買權(quán)人與其他競(jìng)買人共同舉牌競(jìng)價(jià)，按照價(jià)高者得的基本拍賣原則執(zhí)行。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第16條第1款規(guī)定：“拍賣過程中，有最高應(yīng)價(jià)時(shí)，優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買受，如無更高應(yīng)價(jià)，則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人；如有更高應(yīng)價(jià)，而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買人。”因此，優(yōu)先購買權(quán)人要行使和實(shí)現(xiàn)其優(yōu)先購買權(quán)，必須同其他競(jìng)買人一樣，按照拍賣公告的要求，進(jìn)行競(jìng)買登記，交納拍賣保證金，遵守拍賣程序、規(guī)則，舉牌競(jìng)買，才能在同等條件下實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)。

編輯推薦

《房屋租賃合同糾紛訴訟指引與實(shí)務(wù)解答(第2版)》指明訴訟各個(gè)階段當(dāng)事人所需提供的材料以及法官需要審查的內(nèi)容，讓當(dāng)事人的訴訟活動(dòng)更加流暢、高效。通過梳理、提煉、總結(jié)、歸納審判實(shí)踐中遇到的常見問題及疑難新型問題，結(jié)合實(shí)踐中的典型案例，運(yùn)用法官的專業(yè)知識(shí)和辦案經(jīng)驗(yàn)，通過簡(jiǎn)單明了的文字，生動(dòng)清晰地予以分析解答。程序指引與實(shí)體問題處理兼?zhèn)洌鞒滩糠值慕榻B系統(tǒng)清晰；實(shí)務(wù)問題的解答全面涵蓋了各領(lǐng)域的常見、疑難、新型問題。

圖書封面

圖書標(biāo)簽Tags

無

評(píng)論、評(píng)分、閱讀與下載

---

    房屋租賃合同糾紛訴訟指引與實(shí)務(wù)解答 PDF格式下載

---