房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)法律實(shí)務(wù)

內(nèi)容概要

周勝等編著的《房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)法律實(shí)務(wù)》面向的是廣大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，主要是為了解決開(kāi)發(fā)企業(yè)在投資和開(kāi)發(fā)過(guò)程中面臨的法律問(wèn)題，是一本很好的參考書(shū)籍。本書(shū)以梳理房地產(chǎn)市場(chǎng)誕生以來(lái)的國(guó)家信貸政策演變?yōu)橹骶€，同時(shí)兼顧其他重要的國(guó)家層面的宏觀調(diào)控政策，以期理清房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展脈絡(luò)，為房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)者提供一個(gè)側(cè)面的決策依據(jù)。

作者簡(jiǎn)介

周勝，律師，北京市中洲律師事務(wù)所高級(jí)合伙人；中國(guó)政法大學(xué)法學(xué)學(xué)士、北京大學(xué)光華管理學(xué)院EMBA；北京市律師協(xié)會(huì)財(cái)務(wù)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)；中國(guó)法學(xué)會(huì)WTO研究會(huì)理事，中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)民事委員會(huì)委員，北京房地產(chǎn)學(xué)會(huì)理事，北京市律師協(xié)會(huì)土地法專(zhuān)業(yè)委員會(huì)副主任；中國(guó)青年創(chuàng)業(yè)國(guó)際計(jì)劃（YBC）復(fù)審導(dǎo)師；中國(guó)政法大學(xué)法學(xué)院、中國(guó)人民大學(xué)律師學(xué)院、清華大學(xué)紫荊中心兼職教授。周勝律師長(zhǎng)期擔(dān)任任房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、外資企業(yè)、政府部門(mén)的法律顧問(wèn)，專(zhuān)業(yè)從事金融、房地產(chǎn)、建筑工程、外商投資法律服務(wù)。擅長(zhǎng)公司的兼并、收購(gòu)、外商投資、房地產(chǎn)金融、土地轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理、工程招投標(biāo)、工程款結(jié)算等法律業(yè)務(wù)。周勝律師先后撰寫(xiě)了“集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的疑難問(wèn)題研究”、“中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點(diǎn)和模式”、“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)限外政策解讀”等數(shù)十篇專(zhuān)業(yè)論文；擔(dān)任《中國(guó)房地產(chǎn)法研究》（法律出版社）第一卷、第二卷的執(zhí)行編輯；主編《外商投資房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)》（法律出版社）；與人合著《律師辦理土地法律業(yè)務(wù)操作指引》（北京大學(xué)出版社）。

書(shū)籍目錄

序
前言
第一篇 建設(shè)用地使用權(quán)投資
第二篇 房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)
第三篇 房地產(chǎn)工程建設(shè)
第四篇 商品房銷(xiāo)售與交付
第五篇 房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)納稅籌劃

章節(jié)摘錄

版權(quán)頁(yè)：   插圖：   隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，完全的市場(chǎng)淵節(jié)的弊端日益顯現(xiàn)出來(lái)，其在房地產(chǎn)領(lǐng)域最直接的表現(xiàn)，就是目前我國(guó)面臨的與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平嚴(yán)重不相適應(yīng)的高房?jī)r(jià)、高地價(jià)。面對(duì)這樣的現(xiàn)實(shí)狀況，招捫掛制度的改革也終于被提上了日程。 2011年年初，國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)持和完善土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度的意見(jiàn)》，本次出臺(tái)的《意見(jiàn)》是在堅(jiān)持招拍掛出讓制度基礎(chǔ)上，為貫徹中央房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，將各地開(kāi)展的招拍掛出讓創(chuàng)新方式制度化、規(guī)范化，目的是指導(dǎo)各地規(guī)范開(kāi)展招拍掛出讓工作，落實(shí)民生目標(biāo)。由此可以看出，招拍掛制度已不再僅僅是一種資源分配制度，而是作為一種更為重要的宏觀調(diào)控手段，進(jìn)一步促進(jìn)招拍掛制度的功能轉(zhuǎn)型，充分發(fā)揮其宏觀調(diào)控作用，是將成為招拍掛制度改革的主要方面之一。 二、完善招拍掛制度構(gòu)架，適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需求 可以說(shuō)，招拍掛制度本身的完善，是招拍掛制度改革的重中之重?！蛾P(guān)于堅(jiān)持和完善土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度的意見(jiàn)》也提到了一些改革的具體方式：限定房?jī)r(jià)或地價(jià)以掛牌或拍賣(mài)方式出計(jì)政策性住房用地，限定配建保障性住房建設(shè)面積以掛牌或拍賣(mài)方式方式出讓商品住房用地，以及對(duì)土地開(kāi)發(fā)利用條件和出讓地價(jià)進(jìn)行綜合評(píng)定以招標(biāo)方式確定土地使用權(quán)人三種模式。 （一）以限定房?jī)r(jià)或地價(jià)，使用掛牌或拍賣(mài)方式出讓政策性住房用地的模式該種模式又分為兩種方式，即“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”與“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”。這兩種方式的成功經(jīng)驗(yàn)來(lái)自于幾個(gè)大城市，其中北京和天津采州了限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)的方式，而深圳則采用的限地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)的方式。 限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)的方式，是由市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)主導(dǎo)，根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定及同片區(qū)商品住房銷(xiāo)售價(jià)格水平擬定出讓地塊的房屋銷(xiāo)售價(jià)格上限及住房套型面積標(biāo)準(zhǔn)，并以此為約束條件而實(shí)行掛牌、拍賣(mài)出讓的一種土地出讓方式。簡(jiǎn)言之，就是在限定最高售價(jià)和保證小戶型的前提下，由開(kāi)出最高土地出讓金的開(kāi)發(fā)企業(yè)得到土地使用權(quán)。 限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的方式，則是指由國(guó)土資源主管部門(mén)根據(jù)擬出讓地塊的綜合條件確定擬出讓宗地的出讓價(jià)格，同時(shí)發(fā)布房?jī)r(jià)的最高控制價(jià)，在此基礎(chǔ)上實(shí)行掛牌、拍賣(mài)出讓的一種土地出讓方式，簡(jiǎn)言之，就是在確定土地出讓金和最高售價(jià)的情況下，由承諾售價(jià)最低的開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)。 （二）以限定配建保障性住房建設(shè)面積，使用掛牌或拍賣(mài)方式出讓商品住房用地模式此種模式是指國(guó)土資源主管部門(mén)主導(dǎo)確定擬出讓地塊配建廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的面積、套數(shù)、建設(shè)進(jìn)度、政府收回條件、回購(gòu)價(jià)格及土地面積分?jǐn)傓k法，以此為約束實(shí)施掛牌、拍賣(mài)的一種土地出讓方式。最終取得建設(shè)用地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，必須要承擔(dān)掛牌、拍賣(mài)文件中確定的配建廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的義務(wù)。 這種模式早在2010年就在北京有了案例，北京市房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)的居住用地掛牌出讓現(xiàn)場(chǎng)，在價(jià)格達(dá)到2.84億元后，競(jìng)價(jià)結(jié)束直接轉(zhuǎn)入下一個(gè)環(huán)節(jié)——競(jìng)配建租賃房面積。此階段結(jié)束后，最終一家企業(yè)以配建租賃住房面積4860平方米而勝出。

媒體關(guān)注與評(píng)論

　　《房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)法律實(shí)務(wù)》面向的是廣大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，主要是為了解決開(kāi)發(fā)企業(yè)在投資和開(kāi)發(fā)過(guò)程中面臨的法律問(wèn)題，是一本很好的參考書(shū)籍。通過(guò)這本書(shū)，我們可以在業(yè)務(wù)決策時(shí)能夠從中獲得重要的參考意見(jiàn)，在進(jìn)行合同管理時(shí)能夠?qū)χ匾獑?wèn)題予以足夠的重視，在面臨爭(zhēng)議糾紛時(shí)能夠?qū)ο嚓P(guān)問(wèn)題有必要的了解。 　　——全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng) 聶梅生 　　　　本書(shū)的特點(diǎn)是，第一，全書(shū)實(shí)用性較強(qiáng)，依據(jù)該書(shū)的指引，實(shí)務(wù)可操作。第二，不迥避熱點(diǎn)問(wèn)題，如招牌掛存在的問(wèn)題、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、代建制、小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題等，把讀者帶至該領(lǐng)域的最前沿，并告訴讀者該領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)及如何化解這些風(fēng)險(xiǎn)。第三，有一定的理論分析?，F(xiàn)實(shí)社會(huì)中存在的問(wèn)題，最終都要上升到理論高度來(lái)認(rèn)識(shí)，通過(guò)理論來(lái)指導(dǎo)現(xiàn)實(shí)的運(yùn)行。作者做了比較有益的嘗試。第四，全書(shū)具有系統(tǒng)性、整體性，從土地的取得到開(kāi)發(fā)，從房地產(chǎn)銷(xiāo)售到稅收謀劃，環(huán)環(huán)相扣。相信讀者通過(guò)閱讀該書(shū)，對(duì)房地產(chǎn)的全程運(yùn)作會(huì)有所了解，對(duì)一些熱點(diǎn)問(wèn)題有所解惑，業(yè)務(wù)和理論都會(huì)得到提高。 　　——中國(guó)政法大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師 符啟林 　　　　房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)所涉及的財(cái)產(chǎn)關(guān)系復(fù)雜，需要用盡可能完善的合同去規(guī)定和約束。本書(shū)所提供的知識(shí)與案例，有利于開(kāi)發(fā)商合理地運(yùn)用法律保護(hù)自身利益?！懊魍顿Y訣竅，知法律玄機(jī)”為本書(shū)一大特點(diǎn)。特此推薦！ 　　——北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融研究中心主任 馮科 　　　　本書(shū)梳理了房地產(chǎn)業(yè)的基本制度，分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資與開(kāi)發(fā)方式，詳細(xì)介紹了開(kāi)發(fā)企業(yè)從取得國(guó)有土地使用權(quán)、建設(shè)施工，到商品房銷(xiāo)售、交付的所有環(huán)節(jié)，以及整個(gè)投資與開(kāi)發(fā)所涉及的相關(guān)納稅環(huán)節(jié)和稅種，具有很高的專(zhuān)業(yè)性和實(shí)務(wù)性。 　　——國(guó)士資源部法律中心副主任、研究員 佟紹偉 　　　　周勝為人低調(diào)，經(jīng)驗(yàn)豐富，沒(méi)想到他把開(kāi)發(fā)解讀得如此詳盡，讓我這個(gè)開(kāi)發(fā)商都“羨慕、嫉妒”。讀著他的書(shū)，能讓我靜下來(lái)檢視自己、思考未來(lái)。 　　——中冶時(shí)代置業(yè)有限公司總經(jīng)理 劉慶強(qiáng)

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《房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)法律實(shí)務(wù)》由法律出版社出版。

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《房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)法律實(shí)務(wù)》面向的是廣大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，主要是為了解決開(kāi)發(fā)企業(yè)在投資和開(kāi)發(fā)過(guò)程中面臨的法律問(wèn)題，是一本很好的參考書(shū)籍。通過(guò)這本書(shū)，我們可以在業(yè)務(wù)決策時(shí)能夠從中獲得重要的參考意見(jiàn)，在進(jìn)行合同管理時(shí)能夠?qū)χ匾獑?wèn)題予以足夠的重視，在面臨爭(zhēng)議糾紛時(shí)能夠?qū)ο嚓P(guān)問(wèn)題有必要的了解。 ——全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生 本書(shū)的特點(diǎn)是，第一，全書(shū)實(shí)用性較強(qiáng)，依據(jù)該書(shū)的指引，實(shí)務(wù)可操作。第二，不迥避熱點(diǎn)問(wèn)題，如招牌掛存在的問(wèn)題、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、代建制、小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題等，把讀者帶至該領(lǐng)域的最前沿，并告訴讀者該領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)及如何化解這些風(fēng)險(xiǎn)。第三，有一定的理論分析?，F(xiàn)實(shí)社會(huì)中存在的問(wèn)題，最終都要上升到理論高度來(lái)認(rèn)識(shí)，通過(guò)理論來(lái)指導(dǎo)現(xiàn)實(shí)的運(yùn)行。作者做了比較有益的嘗試。第四，全書(shū)具有系統(tǒng)性、整體性，從土地的取得到開(kāi)發(fā)，從房地產(chǎn)銷(xiāo)售到稅收謀劃，環(huán)環(huán)相扣。相信讀者通過(guò)閱讀該書(shū)，對(duì)房地產(chǎn)的全程運(yùn)作會(huì)有所了解，對(duì)一些熱點(diǎn)問(wèn)題有所解惑，業(yè)務(wù)和理論都會(huì)得到提高。 ——中國(guó)政法大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師符啟林 房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)所涉及的財(cái)產(chǎn)關(guān)系復(fù)雜，需要用盡可能完善的合同去規(guī)定和約束。本書(shū)所提供的知識(shí)與案例，有利于開(kāi)發(fā)商合理地運(yùn)用法律保護(hù)自身利益。“明投資訣竅，知法律玄機(jī)”為本書(shū)一大特點(diǎn)。特此推薦！ ——北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科 本書(shū)梳理了房地產(chǎn)業(yè)的基本制度，分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資與開(kāi)發(fā)方式，詳細(xì)介紹了開(kāi)發(fā)企業(yè)從取得國(guó)有土地使用權(quán)、建設(shè)施工，到商品房銷(xiāo)售、交付的所有環(huán)節(jié)，以及整個(gè)投資與開(kāi)發(fā)所涉及的相關(guān)納稅環(huán)節(jié)和稅種，具有很高的專(zhuān)業(yè)性和實(shí)務(wù)性。 ——國(guó)士資源部法律中心副主任、研究員 佟紹偉 周勝為人低調(diào)，經(jīng)驗(yàn)豐富，沒(méi)想到他把開(kāi)發(fā)解讀得如此詳盡，讓我這個(gè)開(kāi)發(fā)商都“羨慕、嫉妒”。讀著他的書(shū)，能讓我靜下來(lái)檢視自己、思考未來(lái)。 ——中冶時(shí)代置業(yè)有限公司總經(jīng)理劉慶強(qiáng)

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