房地產(chǎn)投資與開發(fā)法律實務(wù)

內(nèi)容概要

周勝等編著的《房地產(chǎn)投資與開發(fā)法律實務(wù)》面向的是廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主要是為了解決開發(fā)企業(yè)在投資和開發(fā)過程中面臨的法律問題，是一本很好的參考書籍。本書以梳理房地產(chǎn)市場誕生以來的國家信貸政策演變?yōu)橹骶€，同時兼顧其他重要的國家層面的宏觀調(diào)控政策，以期理清房地產(chǎn)市場的發(fā)展脈絡(luò)，為房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)者提供一個側(cè)面的決策依據(jù)。

作者簡介

周勝，律師，北京市中洲律師事務(wù)所高級合伙人；中國政法大學(xué)法學(xué)學(xué)士、北京大學(xué)光華管理學(xué)院EMBA；北京市律師協(xié)會財務(wù)委員會秘書長；中國法學(xué)會WTO研究會理事，中華全國律師協(xié)會民事委員會委員，北京房地產(chǎn)學(xué)會理事，北京市律師協(xié)會土地法專業(yè)委員會副主任；中國青年創(chuàng)業(yè)國際計劃（YBC）復(fù)審導(dǎo)師；中國政法大學(xué)法學(xué)院、中國人民大學(xué)律師學(xué)院、清華大學(xué)紫荊中心兼職教授。周勝律師長期擔(dān)任任房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、外資企業(yè)、政府部門的法律顧問，專業(yè)從事金融、房地產(chǎn)、建筑工程、外商投資法律服務(wù)。擅長公司的兼并、收購、外商投資、房地產(chǎn)金融、土地轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、物業(yè)管理、工程招投標(biāo)、工程款結(jié)算等法律業(yè)務(wù)。周勝律師先后撰寫了“集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的疑難問題研究”、“中國房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點(diǎn)和模式”、“中國房地產(chǎn)業(yè)限外政策解讀”等數(shù)十篇專業(yè)論文；擔(dān)任《中國房地產(chǎn)法研究》（法律出版社）第一卷、第二卷的執(zhí)行編輯；主編《外商投資房地產(chǎn)法律實務(wù)》（法律出版社）；與人合著《律師辦理土地法律業(yè)務(wù)操作指引》（北京大學(xué)出版社）。

書籍目錄

序
前言
第一篇 建設(shè)用地使用權(quán)投資
第二篇 房地產(chǎn)合作開發(fā)
第三篇 房地產(chǎn)工程建設(shè)
第四篇 商品房銷售與交付
第五篇 房地產(chǎn)投資與開發(fā)納稅籌劃

章節(jié)摘錄

版權(quán)頁：   插圖：   隨著市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，完全的市場淵節(jié)的弊端日益顯現(xiàn)出來，其在房地產(chǎn)領(lǐng)域最直接的表現(xiàn)，就是目前我國面臨的與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平嚴(yán)重不相適應(yīng)的高房價、高地價。面對這樣的現(xiàn)實狀況，招捫掛制度的改革也終于被提上了日程。 2011年年初，國土資源部發(fā)布《關(guān)于堅持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的意見》，本次出臺的《意見》是在堅持招拍掛出讓制度基礎(chǔ)上，為貫徹中央房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，將各地開展的招拍掛出讓創(chuàng)新方式制度化、規(guī)范化，目的是指導(dǎo)各地規(guī)范開展招拍掛出讓工作，落實民生目標(biāo)。由此可以看出，招拍掛制度已不再僅僅是一種資源分配制度，而是作為一種更為重要的宏觀調(diào)控手段，進(jìn)一步促進(jìn)招拍掛制度的功能轉(zhuǎn)型，充分發(fā)揮其宏觀調(diào)控作用，是將成為招拍掛制度改革的主要方面之一。 二、完善招拍掛制度構(gòu)架，適應(yīng)現(xiàn)實需求 可以說，招拍掛制度本身的完善，是招拍掛制度改革的重中之重?！蛾P(guān)于堅持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的意見》也提到了一些改革的具體方式：限定房價或地價以掛牌或拍賣方式出計政策性住房用地，限定配建保障性住房建設(shè)面積以掛牌或拍賣方式方式出讓商品住房用地，以及對土地開發(fā)利用條件和出讓地價進(jìn)行綜合評定以招標(biāo)方式確定土地使用權(quán)人三種模式。 （一）以限定房價或地價，使用掛牌或拍賣方式出讓政策性住房用地的模式該種模式又分為兩種方式，即“限房價、競地價”與“限地價、競房價”。這兩種方式的成功經(jīng)驗來自于幾個大城市，其中北京和天津采州了限房價競地價的方式，而深圳則采用的限地價競房價的方式。 限房價、競地價的方式，是由市、縣國土資源管理部門主導(dǎo)，根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定及同片區(qū)商品住房銷售價格水平擬定出讓地塊的房屋銷售價格上限及住房套型面積標(biāo)準(zhǔn)，并以此為約束條件而實行掛牌、拍賣出讓的一種土地出讓方式。簡言之，就是在限定最高售價和保證小戶型的前提下，由開出最高土地出讓金的開發(fā)企業(yè)得到土地使用權(quán)。 限地價、競房價的方式，則是指由國土資源主管部門根據(jù)擬出讓地塊的綜合條件確定擬出讓宗地的出讓價格，同時發(fā)布房價的最高控制價，在此基礎(chǔ)上實行掛牌、拍賣出讓的一種土地出讓方式，簡言之，就是在確定土地出讓金和最高售價的情況下，由承諾售價最低的開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)。 （二）以限定配建保障性住房建設(shè)面積，使用掛牌或拍賣方式出讓商品住房用地模式此種模式是指國土資源主管部門主導(dǎo)確定擬出讓地塊配建廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的面積、套數(shù)、建設(shè)進(jìn)度、政府收回條件、回購價格及土地面積分?jǐn)傓k法，以此為約束實施掛牌、拍賣的一種土地出讓方式。最終取得建設(shè)用地使用權(quán)的開發(fā)企業(yè)，必須要承擔(dān)掛牌、拍賣文件中確定的配建廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的義務(wù)。 這種模式早在2010年就在北京有了案例，北京市房山區(qū)長陽鎮(zhèn)的居住用地掛牌出讓現(xiàn)場，在價格達(dá)到2.84億元后，競價結(jié)束直接轉(zhuǎn)入下一個環(huán)節(jié)——競配建租賃房面積。此階段結(jié)束后，最終一家企業(yè)以配建租賃住房面積4860平方米而勝出。

媒體關(guān)注與評論

　　《房地產(chǎn)投資與開發(fā)法律實務(wù)》面向的是廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主要是為了解決開發(fā)企業(yè)在投資和開發(fā)過程中面臨的法律問題，是一本很好的參考書籍。通過這本書，我們可以在業(yè)務(wù)決策時能夠從中獲得重要的參考意見，在進(jìn)行合同管理時能夠?qū)χ匾獑栴}予以足夠的重視，在面臨爭議糾紛時能夠?qū)ο嚓P(guān)問題有必要的了解。 　　——全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長 聶梅生 　　　　本書的特點(diǎn)是，第一，全書實用性較強(qiáng)，依據(jù)該書的指引，實務(wù)可操作。第二，不迥避熱點(diǎn)問題，如招牌掛存在的問題、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、代建制、小產(chǎn)權(quán)房問題等，把讀者帶至該領(lǐng)域的最前沿，并告訴讀者該領(lǐng)域的風(fēng)險及如何化解這些風(fēng)險。第三，有一定的理論分析?，F(xiàn)實社會中存在的問題，最終都要上升到理論高度來認(rèn)識，通過理論來指導(dǎo)現(xiàn)實的運(yùn)行。作者做了比較有益的嘗試。第四，全書具有系統(tǒng)性、整體性，從土地的取得到開發(fā)，從房地產(chǎn)銷售到稅收謀劃，環(huán)環(huán)相扣。相信讀者通過閱讀該書，對房地產(chǎn)的全程運(yùn)作會有所了解，對一些熱點(diǎn)問題有所解惑，業(yè)務(wù)和理論都會得到提高。 　　——中國政法大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師 符啟林 　　　　房地產(chǎn)投資與開發(fā)所涉及的財產(chǎn)關(guān)系復(fù)雜，需要用盡可能完善的合同去規(guī)定和約束。本書所提供的知識與案例，有利于開發(fā)商合理地運(yùn)用法律保護(hù)自身利益。“明投資訣竅，知法律玄機(jī)”為本書一大特點(diǎn)。特此推薦！ 　　——北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融研究中心主任 馮科 　　　　本書梳理了房地產(chǎn)業(yè)的基本制度，分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資與開發(fā)方式，詳細(xì)介紹了開發(fā)企業(yè)從取得國有土地使用權(quán)、建設(shè)施工，到商品房銷售、交付的所有環(huán)節(jié)，以及整個投資與開發(fā)所涉及的相關(guān)納稅環(huán)節(jié)和稅種，具有很高的專業(yè)性和實務(wù)性。 　　——國士資源部法律中心副主任、研究員 佟紹偉 　　　　周勝為人低調(diào)，經(jīng)驗豐富，沒想到他把開發(fā)解讀得如此詳盡，讓我這個開發(fā)商都“羨慕、嫉妒”。讀著他的書，能讓我靜下來檢視自己、思考未來。 　　——中冶時代置業(yè)有限公司總經(jīng)理 劉慶強(qiáng)

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《房地產(chǎn)投資與開發(fā)法律實務(wù)》由法律出版社出版。

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《房地產(chǎn)投資與開發(fā)法律實務(wù)》面向的是廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主要是為了解決開發(fā)企業(yè)在投資和開發(fā)過程中面臨的法律問題，是一本很好的參考書籍。通過這本書，我們可以在業(yè)務(wù)決策時能夠從中獲得重要的參考意見，在進(jìn)行合同管理時能夠?qū)χ匾獑栴}予以足夠的重視，在面臨爭議糾紛時能夠?qū)ο嚓P(guān)問題有必要的了解。 ——全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生 本書的特點(diǎn)是，第一，全書實用性較強(qiáng)，依據(jù)該書的指引，實務(wù)可操作。第二，不迥避熱點(diǎn)問題，如招牌掛存在的問題、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、代建制、小產(chǎn)權(quán)房問題等，把讀者帶至該領(lǐng)域的最前沿，并告訴讀者該領(lǐng)域的風(fēng)險及如何化解這些風(fēng)險。第三，有一定的理論分析。現(xiàn)實社會中存在的問題，最終都要上升到理論高度來認(rèn)識，通過理論來指導(dǎo)現(xiàn)實的運(yùn)行。作者做了比較有益的嘗試。第四，全書具有系統(tǒng)性、整體性，從土地的取得到開發(fā)，從房地產(chǎn)銷售到稅收謀劃，環(huán)環(huán)相扣。相信讀者通過閱讀該書，對房地產(chǎn)的全程運(yùn)作會有所了解，對一些熱點(diǎn)問題有所解惑，業(yè)務(wù)和理論都會得到提高。 ——中國政法大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師符啟林 房地產(chǎn)投資與開發(fā)所涉及的財產(chǎn)關(guān)系復(fù)雜，需要用盡可能完善的合同去規(guī)定和約束。本書所提供的知識與案例，有利于開發(fā)商合理地運(yùn)用法律保護(hù)自身利益?！懊魍顿Y訣竅，知法律玄機(jī)”為本書一大特點(diǎn)。特此推薦！ ——北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科 本書梳理了房地產(chǎn)業(yè)的基本制度，分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資與開發(fā)方式，詳細(xì)介紹了開發(fā)企業(yè)從取得國有土地使用權(quán)、建設(shè)施工，到商品房銷售、交付的所有環(huán)節(jié)，以及整個投資與開發(fā)所涉及的相關(guān)納稅環(huán)節(jié)和稅種，具有很高的專業(yè)性和實務(wù)性。 ——國士資源部法律中心副主任、研究員 佟紹偉 周勝為人低調(diào)，經(jīng)驗豐富，沒想到他把開發(fā)解讀得如此詳盡，讓我這個開發(fā)商都“羨慕、嫉妒”。讀著他的書，能讓我靜下來檢視自己、思考未來。 ——中冶時代置業(yè)有限公司總經(jīng)理劉慶強(qiáng)

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