房屋租賃合同糾紛訴訟指引與實務(wù)問題解答

內(nèi)容概要

　　《房屋租賃合同糾紛訴訟指引與實務(wù)問題解答》主要由三個部分構(gòu)成：第一本部分為訴訟指引，全面細致地介紹了房屋租賃合同糾紛訴各個環(huán)節(jié)的要點和需要注意的問題。第二部分為實務(wù)問題解答，通過歸納、提煉司法實踐中房屋租賃糾紛案件常見的問題，進行簡要解答，并輔之以經(jīng)典案例，配之有經(jīng)驗法官的精煉分析和法律依據(jù)指引。能使讀者在較短的時間內(nèi)很好地掌握相關(guān)的法律知識。第三部分為法律法規(guī)部，該部分匯編了最新適用的現(xiàn)行有效的常用法律、法規(guī)、規(guī)章、司法解釋以及部分有代表性的地方性司法文件?！斗课葑赓U合同糾紛訴訟指引與實務(wù)問題解答》內(nèi)容幾乎覆蓋了所有房屋租賃糾紛中常見或者可能涉及到的法律內(nèi)容，具有較強的參考價值。

書籍目錄

上編 房屋租賃合同糾紛訴訟指引 第一章 房屋租憑合同糾紛案件概述 第一節(jié) 房屋租賃糾紛的主要特點、類型及表現(xiàn)形式 一、房屋租賃糾紛的主要特點 二、房屋租賃糾紛的主要類型及表現(xiàn)形式 第二節(jié) 房屋租賃糾紛的成因分析 一、近年來房屋租賃市場供需兩旺 二、當事人法律意識和誠信意識不高 三、當事人惡意串通，逃避管理和偷逃稅費 四、房屋中介公司良莠不齊，相關(guān)部門監(jiān)管不力 五、訴訟前缺少一定的矛盾化解機制 第二章 房屋租憑合同糾紛訴訟程序 第一節(jié) 房屋租賃合同糾紛的起訴條件、受理要點 一、房屋租賃合同糾紛的起訴條件 二、房屋租賃合同糾紛的受理要點 第二節(jié) 房屋租賃合同糾紛所需證據(jù)及被告抗辯理由 一、房屋租賃合同糾紛所需證據(jù) 二、被告的抗辯理由 第三節(jié) 房屋租賃合同糾紛的訴訟時效 一、時效的一般規(guī)定 二、訴訟時效的中止或中斷 三、房地產(chǎn)糾紛的最長訴訟時效 第四節(jié) 房屋租賃合同糾紛的訴訟費交納標準與負擔原則 一、訴訟費用交納范圍 二、訴訟費用交納標準  、訴訟費用的負擔原則 第五節(jié) 判決內(nèi)容與申請執(zhí)行 一、判決內(nèi)容 二、申請執(zhí)行 下編 房屋租賃合同糾紛實務(wù)問題解答 第一章 房屋租賃合同效力糾紛 1．出租未經(jīng)消防驗收的房屋，租賃合同是否有效？ 2．出租沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋租賃合同是否有效？ 3．出租未取得建設(shè)工程規(guī)劃審批手續(xù)或臨時建筑審批手續(xù)的房屋租賃合同是否有效？ 4．沒有辦理登記備案或沒有辦理《房屋租賃許可證》的房屋租賃合同是否有效？ 5．出租改變土地使用權(quán)出讓合同約定用途房屋的租賃合同是否有效？ 6．承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋行為是否有效？ 7．已經(jīng)出租的房屋被查封，原租賃合同是否有效？ 8．部分共有人出租共有房屋是否有效？ 9．租賃合同無效，應(yīng)參照何種租金標準確定占有使用費？ 第二章 房屋租賃合同履行、解除糾紛 10．房屋在出租期間由誰負責維修?承租人因此受到的損失應(yīng)當如何處理？ 11．什么是出租人的瑕疵擔保義務(wù)？承租人可采取哪些補救辦法？ 12．如何認定承租人是否正當使用出租房屋？未正當使用，出租人應(yīng)如何救濟？ 13．出租人是否有權(quán)提前收回房屋？ 14．承租人在哪些情況下可以解除租賃合同，提前退租？ 15．租賃房屋沒有達到合同約定的交付條件，應(yīng)當如何處理？ 16．如何處理“一房兩租或數(shù)租”糾紛？ 17．房屋交付后，承租人延期交付租金或不支付租金，出租人可以采取哪些措施維護自己的權(quán)益？ 18．產(chǎn)生房屋租賃糾紛后，出租人對租賃房屋斷電、斷水，其行為是否正當合法？ 19．在房屋租賃期間，承租人擅自變動承租房屋結(jié)構(gòu)的，應(yīng)當如何處理？ 20．租賃期限屆滿后，對于承租人無法拆卸、帶走的裝飾裝修物，如何處理？ 21．租賃合同無效，對于承租人無法拆卸、帶走的裝飾裝修物，如何處理？ 22．房屋租賃合同解除后，承租人對房屋的裝飾裝修如何處理？ 23．承租人未經(jīng)出租人同意擅自裝修、擴建的，如何處理發(fā)生的費用？ 24．承租人經(jīng)出租人同意擴建的，如何處理發(fā)生的擴建費用？ 25．出租房屋欠繳物業(yè)費，應(yīng)當由出租人交納還是由承租人交納？ 第三章 房屋租憑合同轉(zhuǎn)租糾紛 26．因轉(zhuǎn)租人違約，出租人要求解除合同，次承租人有何救濟權(quán)利？ 27．房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，次承租人仍占用房屋的，出租人能否直接要求次承租人支付租金？ 28．次承租人取得租賃房屋的所有權(quán)，承租人要求繼續(xù)履行與次承租人的轉(zhuǎn)租賃合同應(yīng)否支持？ 29．承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的，出租人行使合同解除權(quán)的期限是多久？ 30．承租人經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租期限能否超過剩余期限？ 31．承租人可否將所租住的公房轉(zhuǎn)租？ 第四章 優(yōu)先購買權(quán)糾紛 32．產(chǎn)權(quán)人出售房屋時，承租人如何主張優(yōu)先購買權(quán)？ 33．出租人在未通知承租人情況下將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，如何保障承租人的合法權(quán)益?承租人在放棄優(yōu)先購買權(quán)后，是否享有繼續(xù)承租權(quán)？ 34．承租人認為自己優(yōu)先購買權(quán)受到侵害的，應(yīng)該如何提出請求？ 35．在什么情況下，承租人不得行使優(yōu)先購買權(quán)以及優(yōu)先購買權(quán)消滅？ 36．承租人優(yōu)先購買權(quán)能否轉(zhuǎn)讓和繼承？ 37．房屋轉(zhuǎn)租后，次承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)？ 38．如何理解和把握承租人優(yōu)先購買權(quán)中“同等條件”？ 39．實際履行價格與備案合同價格不一致的情況下，承租人能否要求以備案合同價格作為同等條件主張優(yōu)先購買權(quán)？ 40．出租人整體出售房屋時，部分房屋承租人如何行使優(yōu)先購買權(quán)？ 41．房屋租賃期滿后雙方不再繼續(xù)履行或解除合同后，承租人是否還享有對房屋的優(yōu)先購買權(quán)？ 42．房屋在租賃期間被拍賣，承租人是否可主張優(yōu)先購買權(quán)？ 43．如何理解出租人出售房屋時對承租人的通知義務(wù)？通知能否限定購房條件?出租人對承租人發(fā)出的出賣出租房屋的通知中限定承租人須在不足一個月的期限內(nèi)交清購房款，該通知是否合法有效？ 44．優(yōu)先購買權(quán)之訴的性質(zhì)是什么？是確認之訴、給付之訴還是變更之訴？ 45．以拍賣、折價、變賣等方式處分租賃房屋時，承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)？抵押權(quán)的設(shè)立是否影響優(yōu)先購買權(quán)的行使？ 第五章 其他有關(guān)房屋租賃問題 46．租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，新業(yè)主是否應(yīng)繼續(xù)履行原租賃合同?例外情形有哪些？ 47．在承租人預(yù)付租金，尚未到新的交租期限情況下，新業(yè)主能否向承租人主張給付租金？ 48．出租人未告知出租房屋已抵押的事實，應(yīng)當如何承擔責任？ 49．房屋租賃合同中，如何確定當事人約定的違約金是否過高，能否與賠償損失并用？ 50．租賃房屋可否作為裝飾裝修工程款優(yōu)先受償權(quán)的標的？ 51．房屋租賃合同無效、期滿或依法解除后，承租人拒不返還房屋，由此造成的損失應(yīng)當如何承擔？ 52．租賃合同中，承租人因欠付租金而向出租人出具“欠款結(jié)算單”，是否適用訴訟時效的規(guī)定？ 53．承租人能否獲得拆遷補償？ 54．如何區(qū)分房屋租賃合同與酒店（賓館）承包合同糾紛？ 55．如何區(qū)分房屋租賃合同解除與變更、撤銷糾紛？ 56．什么叫承租權(quán)轉(zhuǎn)讓?怎樣辦理承租權(quán)轉(zhuǎn)讓？ 57．如果租住公房的出租人和承租人發(fā)生糾紛，應(yīng)如何處理？ 58．房屋租賃糾紛如何確定地域管轄問題？ 59．如何理解把握優(yōu)先承租權(quán)問題？ 60．承租人欠繳物業(yè)費，物業(yè)公司是否有權(quán)要求出租人付款？ 61．房屋租賃期間，第三人對房屋進行侵害，應(yīng)如何處理？ 62．房屋租賃期間因房屋失火對第三人造成侵害，應(yīng)如何分擔責仟？ 附錄 相關(guān)法律法規(guī)、司法解釋、政策文件 目錄 1．中華人民共和國民法通則（節(jié)選） 2．中華人民共和國物權(quán)法（節(jié)選） 3．中華人民共和國侵權(quán)責任法（節(jié)選） 4．中華人民共和國合同法（節(jié)選） 5．中華人民共和國擔保法（節(jié)選） 6．中華人民共和國土地管理法（節(jié)選） 7．中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（節(jié)選） 8．中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法（節(jié)選） 9．中華人民共和國消防法（節(jié)選） 10．中華人民共和國建筑法（節(jié)選） 11．中華人民共和國拍賣法（節(jié)選） 12．中華人民共和國民事訴訟法（節(jié)選） 13．國有土地上房屋征收與補償條例（節(jié)選） 14．城市房屋拆遷管理條例（節(jié)選） 15．建設(shè)工程質(zhì)量管理條例（節(jié)選） 16．村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例（節(jié)選） 17．最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）（節(jié)選） 18．最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）（節(jié)選） 19．最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）（節(jié)選） 20．最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋（節(jié)選） 21．最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見（節(jié)選） 22．最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 23．最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（節(jié)選） 24．最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（節(jié)選） 25．最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定（節(jié)選） 26．最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定（節(jié)選） 27．最高人民法院關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優(yōu)先購買權(quán)的復(fù)函 28．最高人民法院關(guān)于房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復(fù) 29．商品房屋租賃管理辦法 30．江蘇省高級人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見 31．上海市高級人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答

章節(jié)摘錄

版權(quán)頁：   插圖：   1．案件數(shù)量呈穩(wěn)步上升的發(fā)展趨勢。隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展和住房制度改革的深化，房地產(chǎn)市場得到了迅猛發(fā)展。面對高漲的房價，中國人傳統(tǒng)的購房置地觀念也悄然發(fā)生變化，逐漸由買房向租房（有些是臨時過渡）轉(zhuǎn)變，特別是城市化進程的加快，“城中村”的改造，進一步促進了租賃市場的繁榮。以青島市兩級法院受理的房屋租賃合同糾紛案件為例，2010年、2011年分別受理該類案件844件、917件，反映了該類案件數(shù)量呈穩(wěn)步上升的發(fā)展趨勢。 2．當事人多元化，涉訴房屋類型多樣化。租賃合同當事人中既有自然人、個體工商戶，也有國家機關(guān)、企事業(yè)單位、社會團體、其他組織等，形成不同類型當事人的動態(tài)組合，其中以自然人、個體工商戶為主。隨著國家政策性住房的大量出現(xiàn)，除商品房外，經(jīng)濟適用住房、廉租住房等政策性住房也進入了房屋租賃市場。這類房屋不僅關(guān)涉雙方當事人的利益，同時涉及國家住房政策，在租賃房屋時需同時考慮政策與法律。 3．群體性糾紛占有一定比例。近年來，因為周圍環(huán)境發(fā)生變化，如修建地鐵、城區(qū)改造等原因，造成租房戶集體與房屋所有權(quán)人之間發(fā)生的租賃糾紛日漸增多。一些經(jīng)營虧本或獲利較少的承租人，為了少交或不交租金，聯(lián)絡(luò)多個承租人以各種借口拒交租金，進而轉(zhuǎn)移其經(jīng)營風險，有的專業(yè)市場欠租金戶聯(lián)手拒交租金，使得群體性房屋租賃糾紛占有一定比例。這是該類糾紛出現(xiàn)的新特點、新情況。 4．當事人利益訴求多樣性。原告大多要求解約，被告大多同時提起反訴。雖然房屋租賃合同不具有人身性質(zhì)，但合同的履行有賴于雙方的彼此信任，而雙方的糾紛進入司法程序后，很大程度上使得雙方的信賴基礎(chǔ)喪失，大多不愿再繼續(xù)履行合同。原告方要求解除合同，被告則稱原告也存在違約行為給其造成損失，故提出反訴要求賠償經(jīng)濟損失。 5．案件審理難度越來越大。租賃市場上人員流動頻繁，當事人身份、住址等相關(guān)信息不明確。因雙方當事人之間缺乏一定了解，在糾紛發(fā)生后一方當事人往往很難提供對方準確的住址，甚至個別案件原告無法提供被告的真實姓名。有的承租人在經(jīng)營狀況不佳時偷偷溜走，糾紛發(fā)生后難以找到承租人。多數(shù)糾紛不僅僅是單純拖欠租金，往往伴隨優(yōu)先購買權(quán)、財產(chǎn)損害賠償、擅自轉(zhuǎn)租、房屋裝修等問題。對于裝修，又涉及物權(quán)行為中的添附制度。有的案件需要進行評估鑒定，在時間上給雙方當事人都帶來很大的困擾，也給案件的審理帶來一定的困難。

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