房屋租賃合同糾紛訴訟指引與實(shí)務(wù)問(wèn)題解答

內(nèi)容概要

　　《房屋租賃合同糾紛訴訟指引與實(shí)務(wù)問(wèn)題解答》主要由三個(gè)部分構(gòu)成：第一本部分為訴訟指引，全面細(xì)致地介紹了房屋租賃合同糾紛訴各個(gè)環(huán)節(jié)的要點(diǎn)和需要注意的問(wèn)題。第二部分為實(shí)務(wù)問(wèn)題解答，通過(guò)歸納、提煉司法實(shí)踐中房屋租賃糾紛案件常見(jiàn)的問(wèn)題，進(jìn)行簡(jiǎn)要解答，并輔之以經(jīng)典案例，配之有經(jīng)驗(yàn)法官的精煉分析和法律依據(jù)指引。能使讀者在較短的時(shí)間內(nèi)很好地掌握相關(guān)的法律知識(shí)。第三部分為法律法規(guī)部，該部分匯編了最新適用的現(xiàn)行有效的常用法律、法規(guī)、規(guī)章、司法解釋以及部分有代表性的地方性司法文件?！斗课葑赓U合同糾紛訴訟指引與實(shí)務(wù)問(wèn)題解答》內(nèi)容幾乎覆蓋了所有房屋租賃糾紛中常見(jiàn)或者可能涉及到的法律內(nèi)容，具有較強(qiáng)的參考價(jià)值。

書籍目錄

上編 房屋租賃合同糾紛訴訟指引 第一章 房屋租憑合同糾紛案件概述 第一節(jié) 房屋租賃糾紛的主要特點(diǎn)、類型及表現(xiàn)形式 一、房屋租賃糾紛的主要特點(diǎn) 二、房屋租賃糾紛的主要類型及表現(xiàn)形式 第二節(jié) 房屋租賃糾紛的成因分析 一、近年來(lái)房屋租賃市場(chǎng)供需兩旺 二、當(dāng)事人法律意識(shí)和誠(chéng)信意識(shí)不高 三、當(dāng)事人惡意串通，逃避管理和偷逃稅費(fèi) 四、房屋中介公司良莠不齊，相關(guān)部門監(jiān)管不力 五、訴訟前缺少一定的矛盾化解機(jī)制 第二章 房屋租憑合同糾紛訴訟程序 第一節(jié) 房屋租賃合同糾紛的起訴條件、受理要點(diǎn) 一、房屋租賃合同糾紛的起訴條件 二、房屋租賃合同糾紛的受理要點(diǎn) 第二節(jié) 房屋租賃合同糾紛所需證據(jù)及被告抗辯理由 一、房屋租賃合同糾紛所需證據(jù) 二、被告的抗辯理由 第三節(jié) 房屋租賃合同糾紛的訴訟時(shí)效 一、時(shí)效的一般規(guī)定 二、訴訟時(shí)效的中止或中斷 三、房地產(chǎn)糾紛的最長(zhǎng)訴訟時(shí)效 第四節(jié) 房屋租賃合同糾紛的訴訟費(fèi)交納標(biāo)準(zhǔn)與負(fù)擔(dān)原則 一、訴訟費(fèi)用交納范圍 二、訴訟費(fèi)用交納標(biāo)準(zhǔn)  、訴訟費(fèi)用的負(fù)擔(dān)原則 第五節(jié) 判決內(nèi)容與申請(qǐng)執(zhí)行 一、判決內(nèi)容 二、申請(qǐng)執(zhí)行 下編 房屋租賃合同糾紛實(shí)務(wù)問(wèn)題解答 第一章 房屋租賃合同效力糾紛 1．出租未經(jīng)消防驗(yàn)收的房屋，租賃合同是否有效？ 2．出租沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房屋租賃合同是否有效？ 3．出租未取得建設(shè)工程規(guī)劃審批手續(xù)或臨時(shí)建筑審批手續(xù)的房屋租賃合同是否有效？ 4．沒(méi)有辦理登記備案或沒(méi)有辦理《房屋租賃許可證》的房屋租賃合同是否有效？ 5．出租改變土地使用權(quán)出讓合同約定用途房屋的租賃合同是否有效？ 6．承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋行為是否有效？ 7．已經(jīng)出租的房屋被查封，原租賃合同是否有效？ 8．部分共有人出租共有房屋是否有效？ 9．租賃合同無(wú)效，應(yīng)參照何種租金標(biāo)準(zhǔn)確定占有使用費(fèi)？ 第二章 房屋租賃合同履行、解除糾紛 10．房屋在出租期間由誰(shuí)負(fù)責(zé)維修?承租人因此受到的損失應(yīng)當(dāng)如何處理？ 11．什么是出租人的瑕疵擔(dān)保義務(wù)？承租人可采取哪些補(bǔ)救辦法？ 12．如何認(rèn)定承租人是否正當(dāng)使用出租房屋？未正當(dāng)使用，出租人應(yīng)如何救濟(jì)？ 13．出租人是否有權(quán)提前收回房屋？ 14．承租人在哪些情況下可以解除租賃合同，提前退租？ 15．租賃房屋沒(méi)有達(dá)到合同約定的交付條件，應(yīng)當(dāng)如何處理？ 16．如何處理“一房?jī)勺饣驍?shù)租”糾紛？ 17．房屋交付后，承租人延期交付租金或不支付租金，出租人可以采取哪些措施維護(hù)自己的權(quán)益？ 18．產(chǎn)生房屋租賃糾紛后，出租人對(duì)租賃房屋斷電、斷水，其行為是否正當(dāng)合法？ 19．在房屋租賃期間，承租人擅自變動(dòng)承租房屋結(jié)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)如何處理？ 20．租賃期限屆滿后，對(duì)于承租人無(wú)法拆卸、帶走的裝飾裝修物，如何處理？ 21．租賃合同無(wú)效，對(duì)于承租人無(wú)法拆卸、帶走的裝飾裝修物，如何處理？ 22．房屋租賃合同解除后，承租人對(duì)房屋的裝飾裝修如何處理？ 23．承租人未經(jīng)出租人同意擅自裝修、擴(kuò)建的，如何處理發(fā)生的費(fèi)用？ 24．承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建的，如何處理發(fā)生的擴(kuò)建費(fèi)用？ 25．出租房屋欠繳物業(yè)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)由出租人交納還是由承租人交納？ 第三章 房屋租憑合同轉(zhuǎn)租糾紛 26．因轉(zhuǎn)租人違約，出租人要求解除合同，次承租人有何救濟(jì)權(quán)利？ 27．房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或者解除，次承租人仍占用房屋的，出租人能否直接要求次承租人支付租金？ 28．次承租人取得租賃房屋的所有權(quán)，承租人要求繼續(xù)履行與次承租人的轉(zhuǎn)租賃合同應(yīng)否支持？ 29．承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的，出租人行使合同解除權(quán)的期限是多久？ 30．承租人經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租期限能否超過(guò)剩余期限？ 31．承租人可否將所租住的公房轉(zhuǎn)租？ 第四章 優(yōu)先購(gòu)買權(quán)糾紛 32．產(chǎn)權(quán)人出售房屋時(shí)，承租人如何主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？ 33．出租人在未通知承租人情況下將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，如何保障承租人的合法權(quán)益?承租人在放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)后，是否享有繼續(xù)承租權(quán)？ 34．承租人認(rèn)為自己優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害的，應(yīng)該如何提出請(qǐng)求？ 35．在什么情況下，承租人不得行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以及優(yōu)先購(gòu)買權(quán)消滅？ 36．承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)能否轉(zhuǎn)讓和繼承？ 37．房屋轉(zhuǎn)租后，次承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？ 38．如何理解和把握承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)中“同等條件”？ 39．實(shí)際履行價(jià)格與備案合同價(jià)格不一致的情況下，承租人能否要求以備案合同價(jià)格作為同等條件主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？ 40．出租人整體出售房屋時(shí)，部分房屋承租人如何行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？ 41．房屋租賃期滿后雙方不再繼續(xù)履行或解除合同后，承租人是否還享有對(duì)房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？ 42．房屋在租賃期間被拍賣，承租人是否可主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？ 43．如何理解出租人出售房屋時(shí)對(duì)承租人的通知義務(wù)？通知能否限定購(gòu)房條件?出租人對(duì)承租人發(fā)出的出賣出租房屋的通知中限定承租人須在不足一個(gè)月的期限內(nèi)交清購(gòu)房款，該通知是否合法有效？ 44．優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之訴的性質(zhì)是什么？是確認(rèn)之訴、給付之訴還是變更之訴？ 45．以拍賣、折價(jià)、變賣等方式處分租賃房屋時(shí)，承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？抵押權(quán)的設(shè)立是否影響優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使？ 第五章 其他有關(guān)房屋租賃問(wèn)題 46．租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，新業(yè)主是否應(yīng)繼續(xù)履行原租賃合同?例外情形有哪些？ 47．在承租人預(yù)付租金，尚未到新的交租期限情況下，新業(yè)主能否向承租人主張給付租金？ 48．出租人未告知出租房屋已抵押的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)責(zé)任？ 49．房屋租賃合同中，如何確定當(dāng)事人約定的違約金是否過(guò)高，能否與賠償損失并用？ 50．租賃房屋可否作為裝飾裝修工程款優(yōu)先受償權(quán)的標(biāo)的？ 51．房屋租賃合同無(wú)效、期滿或依法解除后，承租人拒不返還房屋，由此造成的損失應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)？ 52．租賃合同中，承租人因欠付租金而向出租人出具“欠款結(jié)算單”，是否適用訴訟時(shí)效的規(guī)定？ 53．承租人能否獲得拆遷補(bǔ)償？ 54．如何區(qū)分房屋租賃合同與酒店（賓館）承包合同糾紛？ 55．如何區(qū)分房屋租賃合同解除與變更、撤銷糾紛？ 56．什么叫承租權(quán)轉(zhuǎn)讓?怎樣辦理承租權(quán)轉(zhuǎn)讓？ 57．如果租住公房的出租人和承租人發(fā)生糾紛，應(yīng)如何處理？ 58．房屋租賃糾紛如何確定地域管轄問(wèn)題？ 59．如何理解把握優(yōu)先承租權(quán)問(wèn)題？ 60．承租人欠繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司是否有權(quán)要求出租人付款？ 61．房屋租賃期間，第三人對(duì)房屋進(jìn)行侵害，應(yīng)如何處理？ 62．房屋租賃期間因房屋失火對(duì)第三人造成侵害，應(yīng)如何分擔(dān)責(zé)仟？ 附錄 相關(guān)法律法規(guī)、司法解釋、政策文件 目錄 1．中華人民共和國(guó)民法通則（節(jié)選） 2．中華人民共和國(guó)物權(quán)法（節(jié)選） 3．中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法（節(jié)選） 4．中華人民共和國(guó)合同法（節(jié)選） 5．中華人民共和國(guó)擔(dān)保法（節(jié)選） 6．中華人民共和國(guó)土地管理法（節(jié)選） 7．中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（節(jié)選） 8．中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法（節(jié)選） 9．中華人民共和國(guó)消防法（節(jié)選） 10．中華人民共和國(guó)建筑法（節(jié)選） 11．中華人民共和國(guó)拍賣法（節(jié)選） 12．中華人民共和國(guó)民事訴訟法（節(jié)選） 13．國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（節(jié)選） 14．城市房屋拆遷管理?xiàng)l例（節(jié)選） 15．建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例（節(jié)選） 16．村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例（節(jié)選） 17．最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）（節(jié)選） 18．最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（一）（節(jié)選） 19．最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（二）（節(jié)選） 20．最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋（節(jié)選） 21．最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》若干問(wèn)題的意見(jiàn)（節(jié)選） 22．最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋 23．最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋（節(jié)選） 24．最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋（節(jié)選） 25．最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定（節(jié)選） 26．最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問(wèn)題的規(guī)定（節(jié)選） 27．最高人民法院關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的復(fù)函 28．最高人民法院關(guān)于房屋租賃糾紛如何確定管轄問(wèn)題的批復(fù) 29．商品房屋租賃管理辦法 30．江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問(wèn)題的意見(jiàn) 31．上海市高級(jí)人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問(wèn)題的解答

章節(jié)摘錄

版權(quán)頁(yè)：   插圖：   1．案件數(shù)量呈穩(wěn)步上升的發(fā)展趨勢(shì)。隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和住房制度改革的深化，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了迅猛發(fā)展。面對(duì)高漲的房?jī)r(jià)，中國(guó)人傳統(tǒng)的購(gòu)房置地觀念也悄然發(fā)生變化，逐漸由買房向租房（有些是臨時(shí)過(guò)渡）轉(zhuǎn)變，特別是城市化進(jìn)程的加快，“城中村”的改造，進(jìn)一步促進(jìn)了租賃市場(chǎng)的繁榮。以青島市兩級(jí)法院受理的房屋租賃合同糾紛案件為例，2010年、2011年分別受理該類案件844件、917件，反映了該類案件數(shù)量呈穩(wěn)步上升的發(fā)展趨勢(shì)。 2．當(dāng)事人多元化，涉訴房屋類型多樣化。租賃合同當(dāng)事人中既有自然人、個(gè)體工商戶，也有國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、其他組織等，形成不同類型當(dāng)事人的動(dòng)態(tài)組合，其中以自然人、個(gè)體工商戶為主。隨著國(guó)家政策性住房的大量出現(xiàn)，除商品房外，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等政策性住房也進(jìn)入了房屋租賃市場(chǎng)。這類房屋不僅關(guān)涉雙方當(dāng)事人的利益，同時(shí)涉及國(guó)家住房政策，在租賃房屋時(shí)需同時(shí)考慮政策與法律。 3．群體性糾紛占有一定比例。近年來(lái)，因?yàn)橹車h(huán)境發(fā)生變化，如修建地鐵、城區(qū)改造等原因，造成租房戶集體與房屋所有權(quán)人之間發(fā)生的租賃糾紛日漸增多。一些經(jīng)營(yíng)虧本或獲利較少的承租人，為了少交或不交租金，聯(lián)絡(luò)多個(gè)承租人以各種借口拒交租金，進(jìn)而轉(zhuǎn)移其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，有的專業(yè)市場(chǎng)欠租金戶聯(lián)手拒交租金，使得群體性房屋租賃糾紛占有一定比例。這是該類糾紛出現(xiàn)的新特點(diǎn)、新情況。 4．當(dāng)事人利益訴求多樣性。原告大多要求解約，被告大多同時(shí)提起反訴。雖然房屋租賃合同不具有人身性質(zhì)，但合同的履行有賴于雙方的彼此信任，而雙方的糾紛進(jìn)入司法程序后，很大程度上使得雙方的信賴基礎(chǔ)喪失，大多不愿再繼續(xù)履行合同。原告方要求解除合同，被告則稱原告也存在違約行為給其造成損失，故提出反訴要求賠償經(jīng)濟(jì)損失。 5．案件審理難度越來(lái)越大。租賃市場(chǎng)上人員流動(dòng)頻繁，當(dāng)事人身份、住址等相關(guān)信息不明確。因雙方當(dāng)事人之間缺乏一定了解，在糾紛發(fā)生后一方當(dāng)事人往往很難提供對(duì)方準(zhǔn)確的住址，甚至個(gè)別案件原告無(wú)法提供被告的真實(shí)姓名。有的承租人在經(jīng)營(yíng)狀況不佳時(shí)偷偷溜走，糾紛發(fā)生后難以找到承租人。多數(shù)糾紛不僅僅是單純拖欠租金，往往伴隨優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、財(cái)產(chǎn)損害賠償、擅自轉(zhuǎn)租、房屋裝修等問(wèn)題。對(duì)于裝修，又涉及物權(quán)行為中的添附制度。有的案件需要進(jìn)行評(píng)估鑒定，在時(shí)間上給雙方當(dāng)事人都帶來(lái)很大的困擾，也給案件的審理帶來(lái)一定的困難。

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《房屋租賃合同糾紛訴訟指引與實(shí)務(wù)問(wèn)題解答》側(cè)重解決房屋租賃關(guān)系中的實(shí)踐問(wèn)題，但又不乏理論深度并盡力使信息最大化，具有很強(qiáng)的實(shí)用性，能較好地滿足各個(gè)層次讀者的需求。相信《房屋租賃合同糾紛訴訟指引與實(shí)務(wù)問(wèn)題解答》能夠幫助普通讀者如何租賃到自己夢(mèng)想的房子，如何處理好與房東的關(guān)系，如何簽訂租房合同以及學(xué)會(huì)如何避免及解決租房法律糾紛。

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