房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)

內(nèi)容概要

《房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)》是作者歷經(jīng)十余年律師生涯，將辦理房地產(chǎn)案件以來的所思、所想、所學(xué)、所用薈萃成一部系統(tǒng)介紹房地產(chǎn)法律事務(wù)的專著，奉獻(xiàn)廣大讀者?！斗康禺a(chǎn)法律實(shí)務(wù)》包括開房用地，前期手續(xù)、合作開發(fā)、項(xiàng)目并購、外商投資、項(xiàng)目投標(biāo)、項(xiàng)目施工、項(xiàng)目銷售、房地產(chǎn)稅收等九大問題，旨在系統(tǒng)、全面、務(wù)實(shí)地為讀者提供一部全程式的法律適用指南。邢萬兵，北京鋒銳律師事務(wù)所律師、執(zhí)行主任，全國律協(xié)民事專業(yè)委員會(huì)委員，北京律協(xié)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)委員。

作者簡介

邢萬兵，1997年生，北京鋒銳律師事務(wù)所律師、執(zhí)行主任，全國律協(xié)民事專業(yè)委員委員，北京律協(xié)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)委員，朝陽區(qū)律協(xié)宣傳與聯(lián)絡(luò)委員會(huì)副秘書長，北京法源地律師網(wǎng)創(chuàng)辦人。1999年從事律師業(yè)，代理過數(shù)百其訴訟案件，長期致力于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、建設(shè)工程、試題投資等領(lǐng)域的業(yè)務(wù)實(shí)踐與理論研究，曾為土地一級開發(fā)、住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等項(xiàng)目提供法律支持。擔(dān)任專業(yè)委員會(huì)委員以來，多次參與全國律師業(yè)務(wù)操作指引制定及國家立法修訂研討，多條建議已被立法機(jī)關(guān)采納。2007年創(chuàng)辦北京法源地律師網(wǎng)，大力傳播房地產(chǎn)領(lǐng)域的法律實(shí)務(wù)與行業(yè)資訊。

書籍目錄

第一章房地產(chǎn)法律制度概述 第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)的概念 第二節(jié)房地產(chǎn)法律體系簡介 一、房地產(chǎn)法律淵源 二、房地產(chǎn)政策體系 第二章房地產(chǎn)開發(fā)用地 一、土地一級開發(fā) 二、土地二級開發(fā)（房地產(chǎn)開發(fā)）  第一節(jié)建設(shè)用地供應(yīng)與土地儲備制度 一、建設(shè)用地供應(yīng)制度的現(xiàn)狀 二、土地儲備制度的運(yùn)作模式 三、公共利益下的土地儲備制度變革 第二節(jié)建設(shè)用地出讓中的法律問題 一、信息公開制度 二、競價(jià)申請制度 三、土地出讓方式的確定 四、規(guī)劃條件與建設(shè)條件對所有參與者具有約束力 五、確定中標(biāo)人（競得人）與訂立出讓合同  六、繳納土地出讓金與辦理土地使用證 七、建設(shè)用地的交付 八、土地開發(fā)建設(shè)與用地監(jiān)管 九、建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的續(xù)期問題 十、受讓人違約行為與責(zé)任 十一、出讓人違約行為與責(zé)任 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同文本之 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同文本之二 第三節(jié)出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的訂立與履行 二、區(qū)分合同效力與物權(quán)變動(dòng) 三、不符合《城市房地產(chǎn)管理法》第39條的轉(zhuǎn)讓行為 四、違反《城市房地產(chǎn)管理法》第38條的轉(zhuǎn)讓行為 五、“一地?cái)?shù)轉(zhuǎn)”合同糾紛的處理規(guī)則 第四節(jié)劃撥土地供應(yīng)與流轉(zhuǎn)制度 一、劃撥土地的供應(yīng)與變革 二、劃撥土地用于經(jīng)營性建設(shè)項(xiàng)目 三、劃撥土地抵押制度 第五節(jié)閑置土地治理與預(yù)防之策 一、閑置土地的范疇 二、土地閑置的原因透視 三、閑置土地的治理與預(yù)防之策 四、設(shè)定抵押的閑置土地收回問題 第六節(jié)《物權(quán)法》上不動(dòng)產(chǎn)抵押制度的新規(guī)定與新實(shí)踐 一、擴(kuò)充了可設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)范圍 二、區(qū)分了抵押合同生效與抵押權(quán)設(shè)立 三、健全了不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記制度 四、正視了房與地分別抵押制度 五、漠視了人保與物保之間相互追償 六、簡化了抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)過程 七、縮短了抵押權(quán)的實(shí)行期間 八、完善了抵押權(quán)保全制度 九、協(xié)調(diào)了抵押權(quán)與其他權(quán)利的>中突 第七節(jié)公共利益下的房屋征收制度 一、從拆遷到征收：變與不變 二、公共利益下的征收啟動(dòng)程序 三、征收核心問題：補(bǔ)償之爭 四、程序保障下的強(qiáng)行搬遷 五、小結(jié) 第三章房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù) 第一節(jié)固定資產(chǎn)投資（房地產(chǎn)開發(fā)）立項(xiàng)制度 一、投資體制概述 二、完善政府投資體制 三、規(guī)范核準(zhǔn)制 四、健全備案制 五、招標(biāo)內(nèi)容的核準(zhǔn) 北京市固定資產(chǎn)投資（房地產(chǎn)開發(fā)）辦事指南之 北京市固定資產(chǎn)投資（房地產(chǎn)開發(fā)）辦事指南之二 北京市固定資產(chǎn)投資（房地產(chǎn)開發(fā)）辦事指南之三 第二節(jié)辦理規(guī)劃許可手續(xù) 一、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理體系概述 二、建設(shè)用地規(guī)劃管理 三、建設(shè)工程規(guī)劃管理 北京市固定資產(chǎn)投資（房地產(chǎn)開發(fā)）辦事指南之四 北京市固定資產(chǎn)投資（房地產(chǎn)開發(fā)）辦事指南之五 北京市固定資產(chǎn)投資（房地產(chǎn)開發(fā)）辦事指南之六 第三節(jié)辦理國有土地使用證 一、登記機(jī)關(guān) 二、申請材料 三、土地登記的法律效力 北京市固定資產(chǎn)投資（房地產(chǎn)開發(fā)）辦事指南之七 第四節(jié)辦理施工許可證 一、必須領(lǐng)取施工許可證的工程范圍 二、申請領(lǐng)取施工許可證的條件 三、特殊情形下施工許可證管理 北京市固定資產(chǎn)投資（房地產(chǎn)開發(fā)）辦事指南之八 第五節(jié)辦理預(yù)售許可證 一、商品房預(yù)售的法定條件 二、辦理預(yù)售許可證的申請材料 北京市固定資產(chǎn)投資（房地產(chǎn)開發(fā)）辦事指南之九 第六節(jié)建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同訂立與履行 一、設(shè)計(jì)文件的編制依據(jù)與深度要求 二、建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同當(dāng)事人的義務(wù)與責(zé)任 三、建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同的條款內(nèi)容 四、設(shè)計(jì)文件的交付與驗(yàn)收 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同文本之三 第四章房地產(chǎn)合作開發(fā) 第一節(jié)選擇恰當(dāng)合作開發(fā)模式 一、協(xié)議合作模式 二、新設(shè)公司模式 三、后續(xù)入股模式 四、小結(jié) 第二節(jié)協(xié)議式合作開發(fā) 一、合作的主體要件 二、合作的土地條件 三、開發(fā)事務(wù)的執(zhí)行 四、投資增減與利潤分配 五、面積增減與利潤分配 六、違章建筑不予分配 七、提供資金的隱名一方的風(fēng)險(xiǎn)與對策 八、名不副實(shí)的合作開發(fā) 九、合作協(xié)議的主要條款 第三節(jié)項(xiàng)目公司式合作開發(fā) 一、公司設(shè)立條件與程序 二、合作者的出資與投資 三、合作協(xié)議（公司設(shè)立協(xié)議）  四、公司組織機(jī)構(gòu) 五、合作各方的利潤分配 六、公司設(shè)立前與清算中的股東責(zé)任 七、合作開發(fā)合同條款 第五章房地產(chǎn)項(xiàng)目并購 第一節(jié)并購之前的盡職調(diào)查 一、盡職調(diào)查的重要價(jià)值 二、盡職調(diào)查內(nèi)容 …… 第六章外商直接投資房地產(chǎn) 第七章建設(shè)工程招標(biāo)與合同訂立 第八章房地產(chǎn)工程建設(shè) 第九章商品房銷售與交付 第十章房地產(chǎn)稅收法律制度 固定資產(chǎn)投資（房地產(chǎn)開發(fā)）法律匯編 主要參考資料

章節(jié)摘錄

版權(quán)頁：   3.區(qū)分外商投資企業(yè)的待遇 中外合資企業(yè)與中外合作企業(yè)中的外國投資者出資比例一般不低于25％。若外國投資者在并購后所設(shè)外商投資企業(yè)中的出資比例低于25％，除法律和行政法規(guī)另有規(guī)定外，該企業(yè)不享受外商投資企業(yè)待遇。其舉借外債按照境內(nèi)非外商投資企業(yè)舉借外債的有關(guān)規(guī)定辦理。 境內(nèi)公司、企業(yè)或自然人以其在境外合法設(shè)立或控制的公司名義并購與其有關(guān)聯(lián)關(guān)系的境內(nèi)公司，所設(shè)立的外商投資企業(yè)不享受外商投資企業(yè)待遇，但該境外公司認(rèn)購境內(nèi)公司增資，或者該境外公司向并購后所設(shè)企業(yè)增資，增資額占所設(shè)企業(yè)注冊資本比例達(dá)到25％以上的除外。根據(jù)該款所述方式設(shè)立的外商投資企業(yè)，其實(shí)際控制人以外的外國投資者在企業(yè)注冊資本中的出資比例高于25％的，享受外商投資企業(yè)待遇。 外國投資者并購境內(nèi)上市公司后所設(shè)外商投資企業(yè)的待遇，按照國家有關(guān)規(guī)定辦理。 4.嚴(yán)格控制返程并購 返程投資是境內(nèi)法人或自然人設(shè)立境外企業(yè)，再以該企業(yè)名義在境內(nèi)進(jìn)行直接投資的行為。返程投資所引人的外資屬于“假外資”，被中國法律嚴(yán)格控制。 建住房[2006]171號文規(guī)定：嚴(yán)格控制以返程投資方式（包括同一實(shí)際控制人）并購或投資境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。境外投資者不得以變更境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際控制人的方式，規(guī)避外商投資房地產(chǎn)審批。外匯管理部門一經(jīng)發(fā)現(xiàn)以采取蓄意規(guī)避、虛假陳述等手段違規(guī)設(shè)立的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，將對其擅自匯出資本及附生收益的行為追究其逃騙匯責(zé)任。若境內(nèi)公司、企業(yè)或自然人以其在境外合法設(shè)立或控制的公司名義并購與其有關(guān)聯(lián)關(guān)系的境內(nèi)的公司，應(yīng)報(bào)商務(wù)部審批；當(dāng)事人不得以外商投資企業(yè)境內(nèi)投資或其他方式規(guī)避前述要求。 5.書面說明是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系 并購當(dāng)事人應(yīng)對并購各方是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系進(jìn)行說明。如果有兩方屬于同一個(gè)實(shí)際控制人，則當(dāng)事人應(yīng)向?qū)徟鷻C(jī)關(guān)披露其實(shí)際控制人，并就并購目的和評估結(jié)果是否符合市場公允價(jià)值進(jìn)行解釋。當(dāng)事人不得以信托、代持或其他方式規(guī)避前述要求。根據(jù)《公司法》第217條，關(guān)聯(lián)關(guān)系是指公司控股股東、實(shí)際控制人、董事、監(jiān)事、高級管理人員與其直接或者間接控制的企業(yè)之間的關(guān)系，以及可能導(dǎo)致公司利益轉(zhuǎn)移的其他關(guān)系。

編輯推薦

《房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)》是一部系統(tǒng)介紹房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)的著作。《房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)》結(jié)構(gòu)合理，內(nèi)容全面，表達(dá)清晰，具有較強(qiáng)的實(shí)用性。

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