房屋租賃案例精釋

前言

當(dāng)今中國，從過去高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)變到充滿活力的社會主義市場經(jīng)濟(jì)，13億人民的生活明顯改善。我國綜合國力大大增強(qiáng)，國際地位明顯提高。發(fā)生這一歷史性的重大轉(zhuǎn)變，最根本最核心的原因是在中國共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)下，發(fā)展具有中國特色的社會主義市場經(jīng)濟(jì)，形成了與傳統(tǒng)社會主義、西方發(fā)展市場形成的資本主義有區(qū)別的中國特色社會主義，這是中華民族改造世界的偉大創(chuàng)舉。因此，也不可避免地發(fā)生了在傳統(tǒng)社會主義歷史條件下，未曾發(fā)生的特殊問題。市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然給農(nóng)村、城市管理工作帶來諸多問題，面對著這些問題，尤其是人們在生活過程中形成的社會紛爭，需要有合法、合適的途徑，才能公平、公正、合理地解決。但如果都通過訴訟、對簿公堂的辦法解決，既加劇了當(dāng)事人雙方的對立情緒，又給形成紛爭的當(dāng)事人增加負(fù)擔(dān)，影響和諧相處，同時(shí)司法機(jī)關(guān)也要增加大量投入。如何把大量的社會紛爭通過各種途徑加以解決，把依法確認(rèn)的訴訟紛爭，通過司法調(diào)解加以解決，而大量減少對簿公堂，這是減少和克服當(dāng)前社會中出現(xiàn)的“官了民不了”、上訪浪潮蔓延的治根治本之策。

內(nèi)容概要

本書有選擇性地集中了各種不同類型、不同人群、不同情況的房屋租賃糾紛案件，這些案件極具代表性和普遍性，對現(xiàn)實(shí)生活中的當(dāng)事人如何依法租賃房屋，正確預(yù)防和處理租賃糾紛有指導(dǎo)意義?！　”緯坏帉懞徒馕隽朔课葑赓U民事糾紛案例，而且收集和解析了房屋租賃行政管理方面的案例，無論是對當(dāng)事人還是政府相關(guān)行政管理人員均具有指導(dǎo)意義?！　∵\(yùn)用法律、法規(guī)及司法解釋分析處理案情，具有專業(yè)性?！　≌Z言簡潔、精煉、嚴(yán)肅，意思表達(dá)準(zhǔn)確，分析一針見血，具有可讀性。

書籍目錄

第一部分　房屋租賃合同　1.當(dāng)事人應(yīng)以何種形式訂立房屋租賃合同？　2.簽訂房屋租賃合同應(yīng)注意約定哪些事項(xiàng)？　3.房屋租賃合同登記備案與否，是否影響合同效力？　4.房屋租賃合同未登記備案，存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？　5.當(dāng)事人應(yīng)如何約定房屋租賃保證金？　6.當(dāng)事人應(yīng)如何合理約定租賃免租期？　7.當(dāng)事人應(yīng)如何依法約定房屋租賃期限？　8.承租房屋作為營業(yè)場所應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？　9.簽訂涉外房屋租賃合同應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？　10.原合同期限屆滿，承租人繼續(xù)支付租金，但未續(xù)簽書面合同，存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？　11.出租違法建筑，租賃合同是否有效？　12.臨時(shí)建筑的租賃期限超過其批準(zhǔn)使用期限，租賃合同是否有效？　13.出租人于租賃期間轉(zhuǎn)讓租賃房屋，租賃合同是否隨之終止？　14.出租人轉(zhuǎn)讓設(shè)有抵押權(quán)的租賃房屋，租賃合同須否繼續(xù)履行？　15.共有權(quán)人擅自出租共有房屋，租賃合同效力如何？　16.承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋，轉(zhuǎn)租合同是否無效？　17.房屋租賃合同被解除，轉(zhuǎn)租合同是否隨之解除？　18.轉(zhuǎn)租合同的租賃期限超過租賃合同的期限，是否有效？　19.出租人于租賃期間死亡，其合法繼承人可否據(jù)此終止履行租賃合同？　20.承租人意外身亡，出租人可否要求其共同居住人搬離房屋？　21.承租房屋用于合伙經(jīng)營的承租人身亡，出租人要求收回房屋，與承租人生前共同經(jīng)營的其他合伙人應(yīng)如何主張權(quán)利？　22.租賃房屋意外失竊，承租人可否以此為由拒付租金或解除合同？第二部分　房屋租賃權(quán)利義務(wù)　23.出租人不得出租哪些房屋？　24.承租人征得同意裝修房屋，合同期滿，出租人須否賠償裝修費(fèi)用？　25.承租人征得同意裝修房屋，合同解除，出租人須否賠償裝修費(fèi)用？　26.承租人擅自裝修租賃房屋，是否有權(quán)要求出租人補(bǔ)償裝修費(fèi)用？　27.承租人擅自改建租賃房屋，出租人應(yīng)如何主張權(quán)利？　28.租賃房屋的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由誰繳納？　29.何為承租人的房屋優(yōu)先購買權(quán)？　……第三部分　房屋租賃管理行政機(jī)關(guān)的行政職權(quán)附　相關(guān)法律法規(guī)

章節(jié)摘錄

我國相關(guān)法律法規(guī)對簽訂房屋租賃合同的形式作了嚴(yán)格規(guī)定，《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》均規(guī)定房屋租賃的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，《合同法》則特別規(guī)定，租期在6個(gè)月以下的租賃合同，當(dāng)事人可以自由選擇合同的訂立形式；租期在6個(gè)月以上的，則應(yīng)當(dāng)采用書面形式，否則，雙方成立不定期房屋租賃合同關(guān)系。在不定期租賃關(guān)系之下，租賃合同雙方當(dāng)事人均有權(quán)隨時(shí)解除合同，承租人可以隨時(shí)斷租退房，出租人可以隨時(shí)要求承租人返還房屋，但應(yīng)當(dāng)給予承租人合理期間搬離房屋，而在簽訂書面房屋租賃合同的情況下，當(dāng)事人只有在法定情形或合同約定的情形出現(xiàn)時(shí)，方享有合同解除權(quán)?？梢姡馄谠?個(gè)月以上的房屋租賃合同，采用口頭形式與采用書面形式產(chǎn)生的法律效果不一樣。綜上，雖然采用口頭形式訂立房屋租賃合同有一定的便利性，但是口頭形式的合同不利于穩(wěn)定租賃關(guān)系，一旦產(chǎn)生糾紛，難以證明合同條款的具體內(nèi)容，不便于保護(hù)雙方的合法權(quán)益。若當(dāng)事人以書面形式將雙方的租賃關(guān)系及權(quán)利義務(wù)約定清楚，發(fā)生爭議時(shí)就有據(jù)可查。因此，為了有效地保護(hù)自身的合法權(quán)益，房屋租賃合同當(dāng)事人應(yīng)盡量使用房屋租賃管理部門提供的統(tǒng)一示范合同文本簽訂書面的租賃合同，并依法到房屋租賃行政管理部門辦理租賃合同登記備案手續(xù)，以減少租賃法律風(fēng)險(xiǎn)。

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