房地產(chǎn)開發(fā)法律服務操作實務

前言

全球金融危機給國內(nèi)經(jīng)濟帶來的深刻影響，已經(jīng)滲入到各個經(jīng)濟領(lǐng)域，而房地產(chǎn)行業(yè)更是處于風口浪尖。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟具有巨大的拉動力，其直接關(guān)系到宏觀經(jīng)濟的走向和國家金融的穩(wěn)定；同時，房地產(chǎn)行業(yè)又涉及千家萬戶的切身利益，直接關(guān)系著民生保障。因此，房地產(chǎn)行業(yè)一直是國家政策調(diào)控的重點。目前形勢下，雖然自2009年1月份以來，在政府政策和開發(fā)商促銷手段的刺激下，房地產(chǎn)市場交易量有所回升，價格也有明顯上漲，但是，由于金融危機影響仍在持續(xù)，經(jīng)濟形勢仍不十分明朗，因此，可以預見，在未來很長的一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)仍將面臨一系列的調(diào)控措施。房地產(chǎn)行業(yè)與國家政策具有高度的相關(guān)性，相應地，房地產(chǎn)法律法規(guī)體系也相當復雜。從房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立、一級市場土地出讓到二級市場中各種形式的土地轉(zhuǎn)讓，都有各種層級的法律法規(guī)加以規(guī)范。而法律法規(guī)之間、法律法規(guī)與政策之間也存在矛盾之處，所以國家立法機關(guān)根據(jù)實際情況也在對法律法規(guī)進行不斷的修改，如目前對《土地法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的修改就正在討論之中。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中會不斷遇到各種法律問題，而一旦應對不當則損失無可估量。尤其是在目前的形勢下，準確應對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各種法律問題更是具有十分重大的意義！浙江省作為全國的經(jīng)濟強省，其房地產(chǎn)開發(fā)也一直處于全國的前沿。浙江省的律師在為浙江房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期提供法律服務的過程中，也積累了豐富的經(jīng)驗。為了集思廣益、共享經(jīng)驗，浙江省律師協(xié)會建筑房地產(chǎn)業(yè)務委員會組織編寫了本書，本書內(nèi)容涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)實務、房地產(chǎn)開發(fā)的專題探討以及案例分析三部分，融實務性、學術(shù)性、專業(yè)性與指導性為一體，是浙江省律師協(xié)會建筑與房地產(chǎn)業(yè)務委員會全體專業(yè)律師集體智慧的結(jié)晶。相信本書的出版必將對我國房地產(chǎn)行業(yè)的科學發(fā)展起到積極的促進作用！

內(nèi)容概要

集思廣益、眾志成城的扛鼎之作：作者薈萃浙江省房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域法律服務的精英，內(nèi)容涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)實務、房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)論文以及案例分析三部分，風格融合實務性、與術(shù)性、專業(yè)性、指導性于一體，力求促進我國房地產(chǎn)業(yè)的科學發(fā)展，為廣大房地產(chǎn)從業(yè)人士提供有益借鑒和實務參考。

作者簡介

林镥海，1963年生，男，畢業(yè)于東南大學，浙江滬鑫律師事務所主任，現(xiàn)任浙江省律師協(xié)會建筑與房地產(chǎn)業(yè)務委員會主任、上海仲裁委員會仲裁員、上海市建筑施工行業(yè)專家委員會專家、中國房地產(chǎn)協(xié)會法律事務委員會委員、浙江省建筑業(yè)協(xié)會律師顧問團成員。1989年從事專職律師工

書籍目錄

第一編 總則  總則第二編 房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域中非訴訟法律服務實務  第一章 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立中的法律服務實務    第一節(jié) 有限責任公司形式房地產(chǎn)公司的設(shè)立    第二節(jié) 股份有限公司形式房地產(chǎn)公司的設(shè)立    第三節(jié) 外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立    第四節(jié) 爭議問題    第二章 一級市場中土地取得(招拍掛)的法律服務    第一節(jié) 招標、拍賣、掛牌的一般法律規(guī)定    第二節(jié) 代理出讓方的律師提供的法律服務內(nèi)容    第三節(jié) 代理受讓方的律師提供的法律服務內(nèi)容    第四節(jié) 律師在該階段提供法律服務時特別要注意的問題    第五節(jié) 土地一級市場開發(fā)中的爭議問題    第三章 二級市場中土地取得的法律服務    第一節(jié) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的法律服務    第二節(jié) 項目轉(zhuǎn)讓中的法律服務    第三節(jié) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的法律服務    第四節(jié) 房地產(chǎn)合作開發(fā)中的法律服務    第五節(jié) 包銷中的法律服務    第六節(jié) 開發(fā)管理中的法律服務    第七節(jié) 項目托管抄爛尾樓中的法律服務    第八節(jié) BT與BOT模式的法律服務  第四章 訴訟、仲裁前的調(diào)解中的法律服務  第五章 律師為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供法律服務的模式指引    第一節(jié) 律師與委托方簽訂法律服務委托合同    第二節(jié) 律師為委托方提供法律服務時的操作程序    第三節(jié) 律師提供法律服務的基本模式    第四節(jié) 律師執(zhí)業(yè)風險提示第三編 律師為房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域提供訴訟法律服務實務  第一章 訴訟與仲裁    第一節(jié) 訴訟    第二節(jié) 仲裁  第二章 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的糾紛及其處理  第三章 一級市場中的土地取得(招拍掛)糾紛及其處理  第四章 二級市場中的土地取得糾紛及其處理    第一節(jié) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛及其處理    第二節(jié) 項目轉(zhuǎn)讓糾紛及其處理    第三節(jié) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛及其處理    第四節(jié) 合作開發(fā)糾紛及其處理    第五節(jié) 商品房包銷糾紛及其處理    第六節(jié) 開發(fā)管理糾紛及其處理    第七節(jié) 項目托管爛尾樓中的糾紛及其處理    第八節(jié) BT／BOT糾紛及其處理第四編 專題探討  1.房地產(chǎn)企業(yè)法律風險的防范  2.《物權(quán)法》對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響  3.對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策合法性的質(zhì)疑  4.房地產(chǎn)合作開發(fā)合同有關(guān)法律問題探討  5.房地產(chǎn)合作開發(fā)合同名實不符的認定與處理  6.合作開發(fā)房地產(chǎn)項目律師實務  7.合作建房當事人權(quán)利義務  ……第五編 案例

章節(jié)摘錄

（5）有公司名稱，建立符合有限責任公司要求的組織機構(gòu)。（6）有公司住所。（二）有限責任公司設(shè)立程序的一般規(guī)定有限責任公司的設(shè)立程序應遵循如下規(guī)定：（1）訂立公司章程。公司章程是公司設(shè)立的基本文件，章程經(jīng)股東簽署并報登記機構(gòu)登記后生效。（2）申請公司名稱預先核準?！豆镜怯浌芾項l例》第17條規(guī)定：“設(shè)立公司應當申請名稱預先核準。法律、行政法規(guī)或者國務院決定規(guī)定設(shè)立公司必須報經(jīng)批準，或者公司經(jīng)營范圍中屬于法律、行政法規(guī)或者國務院決定規(guī)定在登記前須經(jīng)批準的項目的，應當在報送批準前辦理公司名稱預先核準，并以公司登記機關(guān)核準的公司名稱報送批準。”采用公司名稱的預先核準制，可以避免公司名稱與在冊公司名稱的重合，使公司的名稱在申請設(shè)立登記之前就具有合法性和確定性，有利于公司設(shè)立登記程序的順利進行。設(shè)立有限責任公司，由全體股東指定的代表或者共同委托的代理人向公司登記機關(guān)申請公司名稱預先核準。申請名稱預先核準，應當提交下列文件：①有限責任公司的全體股東或者股份有限公司的全體發(fā)起人簽署的公司名稱預先核準申請書；②全體股東或者發(fā)起人指定代表或者共同委托代理人的證明；③國家工商行政管理總局規(guī)定要求提交的其他文件。（3）法律、行政法規(guī)規(guī)定須經(jīng)有關(guān)部門審批的要進行報批，獲得批準文件。一般來說，有限責任公司的設(shè)立只要不涉及法律、法規(guī)的特別要求，直接注冊登記即可成立。但我國《公司法》第6條第2款的“但書”規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定設(shè)立公司必須報經(jīng)批準的，應當在公司登記前依法辦理批準手續(xù)。（4）股東繳納出資并經(jīng)法定的驗資機構(gòu)驗資后出具證明。有限責任公司股東須按照章程規(guī)定的金額和方式，繳納首期出資，并經(jīng)法定的驗資機構(gòu)出具驗資證明。（5）向公司登記機關(guān)申請設(shè)立登記。根據(jù)《公司登記管理條例》的規(guī)定，設(shè)立有限責任公司，應當由全體股東指定的代表或者共同委托的代理人向公司登記機關(guān)申請設(shè)立登記。設(shè)立國有獨資公司，應當由國務院或者地方人民政府授權(quán)的本級人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構(gòu)作為申請人，申請設(shè)立登記。

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