物業(yè)糾紛新型案例教程

前言

在我國(guó)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來越多的城鎮(zhèn)居民擁有了自己的私人住房，物業(yè)管理也從“舊時(shí)王榭堂前燕”，如今“飛入尋常百姓家”。物業(yè)管理已經(jīng)走入了我們的日常生活，成為我們?nèi)粘Ｉ畈豢苫蛉钡囊徊糠帧Ｅc此同時(shí)，業(yè)主們也從來沒有像今天這樣關(guān)心自己的物業(yè)權(quán)益。于是，業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間、業(yè)主與開發(fā)商之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾便產(chǎn)生了。為維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，我國(guó)從2003年起相繼出臺(tái)了《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》等多部法律、法規(guī)。2009年5月，最高人民法院公布了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》及《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》。可見，解決物業(yè)糾紛，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益已提升為當(dāng)前國(guó)家關(guān)心百姓生活的重點(diǎn)議題。身為律師，我長(zhǎng)期關(guān)注物業(yè)管理糾紛問題，幾年來代理了大量物業(yè)管理糾紛的訴訟案件。同時(shí)，我還為物業(yè)管理相關(guān)政府主管部門、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)及物業(yè)管理企業(yè)提供常年法律顧問服務(wù)。通過實(shí)踐，我發(fā)現(xiàn)，大量物業(yè)糾紛的產(chǎn)生源于當(dāng)事人對(duì)物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)基本知識(shí)缺乏了解和掌握。因此，有必要對(duì)當(dāng)前物業(yè)糾紛的焦點(diǎn)問題進(jìn)行歸類，編寫一部物業(yè)糾紛案例教程，以案說法供業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員學(xué)習(xí)參考。本書共分六個(gè)部分。第一部分是關(guān)于業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)維權(quán)產(chǎn)生糾紛的案例；第二部分是關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，該部分基本涵蓋了建筑物公共部分權(quán)益爭(zhēng)議的主要類型。

內(nèi)容概要

　　《物業(yè)糾紛新型案例教程》共分為六個(gè)部分。第一部分是關(guān)于業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)維權(quán)產(chǎn)生糾紛的案例；第二部分是關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，該部分基本涵蓋了建筑物廣告部分權(quán)益爭(zhēng)議的主要類型；第三部分是物業(yè)服務(wù)糾紛，主要是物業(yè)服務(wù)企業(yè)常見服務(wù)侵權(quán)案例；第四部分是物業(yè)管理糾紛，涉及物業(yè)管理費(fèi)得交納主體、標(biāo)準(zhǔn)及拒交管理費(fèi)的抗辯理由；第五部分是物業(yè)服務(wù)合同糾紛，主要是關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的效力及合同終止相關(guān)糾紛的案例。第六部分是關(guān)于業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)安全保障糾紛的案例，該部分案例基本包括了國(guó)內(nèi)今年來發(fā)生的業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)損害的典型案件。

作者簡(jiǎn)介

劉長(zhǎng)森，男，1966年生，內(nèi)蒙古人。東北師范大學(xué)理學(xué)碩士，北京市京都律師事務(wù)所深圳分所律師，合伙人，中華律師協(xié)會(huì)會(huì)員。深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)常年法律顧問，多年從事物業(yè)管理法理研究與教學(xué)實(shí)踐，培訓(xùn)學(xué)員累計(jì)近20000人，學(xué)員遍及全國(guó)31個(gè)省市自治區(qū)。為30多家政府及物業(yè)管理企業(yè)提供常年法律顧問服務(wù)。年均代理房地產(chǎn)及物業(yè)管理糾紛訴訟案件近百宗。2002年出版《物業(yè)管理糾紛典型案例評(píng)析》（建筑工業(yè)出版社）。2007年參與編寫中國(guó)物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試教材《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》。1993年以來先后在國(guó)內(nèi)主流報(bào)刊、雜志上發(fā)表論文五十多篇。

書籍目錄

第一部分 業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)1.業(yè)主狀告業(yè)主委員會(huì)違法招租創(chuàng)收2.業(yè)主狀告業(yè)主委員會(huì)違法招標(biāo)侵權(quán)3.業(yè)主狀告政府業(yè)主委員會(huì)備案無效4.業(yè)主狀告政府未依法履行監(jiān)督管理職責(zé)5.沉睡的業(yè)主委員會(huì)6.如何理解業(yè)主委員會(huì)選舉與會(huì)人數(shù)和得票順序7.代理人接受業(yè)主委托投票的人數(shù)應(yīng)否受到限制8.業(yè)主拒交萬元物業(yè)管理費(fèi)被拘9.強(qiáng)行接管小區(qū)業(yè)委會(huì)主任被判刑第二部分 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)1.小區(qū)業(yè)主索要防空地下室案2.業(yè)委會(huì)狀告開發(fā)商返還門衛(wèi)地下室使用權(quán)3.出租住宅區(qū)架空層引發(fā)的糾紛4.業(yè)主擅自改建庭院綠地物業(yè)公司起訴遭質(zhì)疑5.業(yè)主擅自拆改一樓住宅外墻開店案6.業(yè)主要求物業(yè)公司拆除樓宇外墻廣告牌案7.建筑物外墻面的所有權(quán)屬于誰8.物業(yè)公司是否有權(quán)收取外墻廣告收益9.業(yè)主委員會(huì)狀告開發(fā)商索要小區(qū)停車位第三部分 物業(yè)服務(wù)糾紛1.公用雨水管堵塞引起雨水倒灌造成損害應(yīng)否賠償案2.室內(nèi)空調(diào)水管爆裂致鄰居財(cái)產(chǎn)損害賠償案3.樓上裝修污水反灌樓下狀告物業(yè)公司4.物業(yè)公司停電糾正業(yè)主違章裝修被訴5.業(yè)主不在家物業(yè)公司能否破門檢修6.物業(yè)管理放行條制度是否違法7.承租人狀告業(yè)主及物業(yè)公司非法變賣物品8.保安員致人輕傷被判故意傷害罪9.履行校園物業(yè)服務(wù)合同引發(fā)的糾紛第四部分 物業(yè)管理費(fèi)糾紛1.原業(yè)主拖欠管理費(fèi)新業(yè)主能否辦理人住手續(xù)2.代償管理費(fèi)引發(fā)的糾紛3.承租人是否有交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)4.如何認(rèn)定前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主的效力5.物業(yè)服務(wù)合同終止后的管理費(fèi)應(yīng)否支付6.如何認(rèn)定委托抄表讀數(shù)及滯納金的法律效力7.物業(yè)服務(wù)存在瑕疵業(yè)主可否拒交管理費(fèi)第五部分 物業(yè)服務(wù)合同糾紛1.履行債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議引發(fā)的糾紛2.履行移交供電過戶協(xié)議引發(fā)的糾紛案3.物業(yè)公司代付公用電費(fèi)后能否追償4.一個(gè)小區(qū)兩家物管誰之過5.維修資金檔案是否屬于物業(yè)公司所有6.物業(yè)公司狀告業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)無效第六部分 物業(yè)服務(wù)的安全保障義務(wù)1.車輛在消防通道上丟失物業(yè)公司應(yīng)否賠償2.車位使用證隨車丟失物業(yè)公司拒賠償3.被盜車輛沖卡駛出小區(qū)物業(yè)公司應(yīng)否賠償4.車輛丟失車主未交停車費(fèi)物業(yè)公司應(yīng)否賠償5.電動(dòng)三輪車被盜物業(yè)公司應(yīng)否賠償6.幼童墜樓訴物業(yè)公司人身?yè)p害賠償案7.煙花引發(fā)火災(zāi)物業(yè)公司應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任8.歹徒人室搶劫業(yè)主狀告物業(yè)公司9.業(yè)主家中被害物業(yè)公司應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任10.高空墜物致人死亡物業(yè)公司應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任第七部分 相關(guān)法律法規(guī)中華人民共和國(guó)物權(quán)法（節(jié)選）（2007年3月16日）最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（2009年5月14日）最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（2009年5月25日）物業(yè)管理?xiàng)l例（2003年6月8日）保安服務(wù)管理?xiàng)l例（2009年10月13日）住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（2002年3月5日）

章節(jié)摘錄

即全體業(yè)主在取得住宅所有權(quán)的同時(shí)，也取得了防空地下室的所有權(quán)。如果防空地下室屬于獨(dú)立物，則該防空地下室的所有權(quán)是否轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依據(jù)開發(fā)商與業(yè)主是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為來作出判斷。筆者認(rèn)為，防空地下室并非住宅物業(yè)發(fā)揮其使用功能的必備之物，不屬于住宅物業(yè)的從物。因其具有獨(dú)立的使用功能，應(yīng)當(dāng)為獨(dú)立物。對(duì)于獨(dú)立物，當(dāng)事人可以采用約定的方式轉(zhuǎn)讓所有權(quán)?！段餀?quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！睆脑摲梢?guī)定可知，當(dāng)事人可以通過訂立合同的方式轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。本案防空地下室的所有權(quán)是否屬于全體業(yè)主所有，關(guān)鍵在于開發(fā)商與業(yè)主之間是否發(fā)生了事實(shí)上的轉(zhuǎn)讓行為。對(duì)此，我們可以從兩個(gè)方面進(jìn)行判斷，一是購(gòu)房合同是否有約定；二是房?jī)r(jià)中是否包含了防空地下室的建造成本。在本案中，業(yè)主與開發(fā)商的購(gòu)房合同并無關(guān)于防空地下室轉(zhuǎn)讓的約定。現(xiàn)在，唯一爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題是，房?jī)r(jià)中是否已經(jīng)包括了防空地下室的建造成本。按照誰主張誰舉證的原則，本案業(yè)主有舉證的義務(wù)。但房?jī)r(jià)是否包括了防空地下室的建造成本，業(yè)主是很難舉證的。本案被告是人防辦而非開發(fā)商，其不持有開發(fā)商建造成本的證據(jù)，因而不能要求本案的被告舉證。業(yè)主將最終承擔(dān)舉證不能的不利法律后果。如果本案的被告是開發(fā)商，則開發(fā)商有義務(wù)舉證，否則其將承擔(dān)舉證不能的法律后果。三、提示法院認(rèn)定：當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。

編輯推薦

《物業(yè)糾紛新型案例教程》是由人民法院出版社出版的。

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