我國城鎮(zhèn)住房保障政策研究

前言

引言：住房保障政策——功在當代、利在千秋衣、食、住、行一直被認為是人類社會生存和發(fā)展的基本要素。隨著我國全面建設小康社會和構建社會主義和諧社會目標的先后提出，“加快推進以改善民生為重點的社會建設”成為現階段我國改革開放和社會主義現代化建設的一項中心工作。胡錦濤總書記在十七大報告中明確提出“加快推進以改善民生為重點的社會建設”，“努力使全體人民學有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，推動建設和諧社會”?？梢?，能否實現“住有所居”直接關系到我國社會的和諧程度，直接關系到全面建設小康社會目標的實現，具有極為重要的戰(zhàn)略意義。近年來，在我國城市化進程不斷加快、住房價格快速攀升的背景下，豐富和完善城鎮(zhèn)住房保障政策越來越受到社會各界的關注，被視為我國實現“住有所居”目標的一個重要途徑。一、居住權是一項基本人權居住權利不僅是人類生存權最基本的物質條件，而且是人類社會運行的保證。《世界人權宣言》第二十五條就規(guī)定：“人人有權享受為維持其本人和家屬的健康及福利所需的生活水準，包括食物、衣著、住房、醫(yī)療和必要的社會服務。”根據這一共識，世界各國尤其是成熟市場經濟國家紛紛頒布法律，保障和維護公民的居住權。西班牙憲法第47章就明確規(guī)定：凡西班牙公民都有權獲得適當和足夠的住房，政府要創(chuàng)造條件、制定規(guī)則，保障公民的這一權利得以實現。荷蘭憲法第22章規(guī)定：政府有責任確保公民得到住房。葡萄牙憲法第65條規(guī)定：為了健康和舒適，為了保護個人隱私和家庭生活，每個人都有權利為自己和家人謀求住房。[1] 可以說，居住權作為一項基本人權得到了世界各國的普遍認可，并以法律的形式得到保障。我國作為社會主義國家更是把保障公民的居住權利放在十分突出的位置。1996年，我國政府在聯(lián)合國人居大會上指出：“人人享有適當的住房是一項最基本的人權，是人的生存權和發(fā)展權的重要內容。”目前，我國住房保障法也已經納入十一屆全國人大常委會立法規(guī)劃，基本住房保障法征求意見稿已經形成，對城鎮(zhèn)基本住房保障標準、范圍、方式，保障性住房的規(guī)劃、建設與管理，住房租賃補貼，土地、財政、稅收與金融支持，基本住房保障的組織落實，農村住房保障制度等內容做出了具體規(guī)定。二、建立住房保障制度是人類社會發(fā)展的共識“各安其居而樂其業(yè)”自古就是我國社會發(fā)展的偉大理想。早在先秦時期，許多思想家、政治家就提出，要使社會長治久安，就必須“制民之產”，即滿足人民最基本的物質需要。孟子提出：“民之為道也，有恒產者有恒心，無恒產者無恒心。茍無恒心，放僻邪侈，無不為已”，成為歷代帝王治國理正所堅持的一項重要原則。唐代中期以后，土地大規(guī)模私有化，國家無力保障每個人均占有一定數量的宅地，這在一定程度上造成了百姓居住的艱難，因此有杜甫“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的感慨。到了清代，面對建筑質量低下、住房的安全得不到保障等情況愈演愈烈，清政府制定了帶有現代住房保障理念的旗人住房制度。最初清政府根據滿漢分居政策，給所有旗人提供住房，但是禁止旗人私自購買房屋，該制度最后以失敗告終。隨后，政府解除禁令，大部分旗人到市場上買房，同時政府以指扣俸祿、分期付款的方式，幫助住房困難的旗人購買官房?？梢哉f，帶有一定程度現代住房理念的住房保障政策在我國初露端倪。新中國成立后的30年間，在高積累、低消費、高就業(yè)、低工資的計劃經濟體系下，國家實行住房統(tǒng)一建設，統(tǒng)一分配，住房建設資金絕大部分依靠財政撥款的住房管理體制。在1958年至1977年的20年間，由于受到“先生產，后生活”、“先治坡，后置窩”等“左”的思想的影響，我國住房基本建設的整體投資水平有所降低。城鎮(zhèn)人均居住面積雖然擴大，但是卻出現了諸多住房困難戶。改革開放以后，隨著我國住房體制改革的啟動，城鎮(zhèn)中低收入居民的住房問題重新得到社會的重視，我國真正意義上的城鎮(zhèn)住房保障制度開始建立。住房保障問題不僅是我國自古以來關注的一項重要民生問題，也是世界各國共同關注的焦點。早在1890年，英國就頒布了《工人階級住宅法》，開辟了住房保障社會立法的先河。法國政府在1894年就以立法的形式建立了解決低收入者住房問題的機構，形成了一套完善、靈活的保障機制，在解決中低收入家庭住房問題上體現出較強的政策干預力度。2000 年，法國政府規(guī)定，人口超過5 萬的城鎮(zhèn)，其廉租房面積不得少于住房總面積的20%。美國、日本、澳大利亞、新加坡、韓國、香港等較為成熟的市場經濟國家和地區(qū)，均在其城市化加速階段，提出了相應的住房保障制度，并取得了良好的保障效果。1996年6月于伊斯坦布爾舉行的第二次聯(lián)合國人類居住會議把“人人享有適當的住房”和“城市化世界中的人類住區(qū)可持續(xù)發(fā)展”作為“具有全球重要意義的主題”。可以說，建立住房保障制度、解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房困難，成為世界各國保障公民權益、維護社會穩(wěn)定的一項共識。三、建立住房保障制度是城市化進程中的必然選擇發(fā)達國家的發(fā)展經驗表明，工業(yè)化、城市化是人民社會由傳統(tǒng)社會向現代社會轉變經歷的必然階段，一國城市化、工業(yè)化水平直接決定了其經濟發(fā)展水平和社會文明程度。城市化為一國社會來帶了人口布局的革命性變革，人口大規(guī)模地由農村向城市遷徙，在這一過程中如何解決城市人口膨脹、收入差距拉大引發(fā)的中低收入家庭的住房困難成為各國關注的一個焦點。二戰(zhàn)后，面臨二戰(zhàn)帶來的創(chuàng)傷和大規(guī)模的城市化浪潮，各國政府紛紛制定相應的策略解決城鎮(zhèn)住房問題，并逐漸形成了一套較為完備的住房保障制度。1934年，美國制定了《臨時住房法案》，1937年進一步補充為《公共住房法》，規(guī)定由中央政府出資，由地方政府建造公共住房供低收入家庭租用。[2] 1964年開始，美國政府通過優(yōu)惠政策鼓勵開發(fā)商建造供低收入者租用的住房。自1973年起，政府開始把分散低收入者住房、改善社區(qū)質量納入住房政策，并提出以“需求方”為中心的政策：政府向符合標準的低收入家庭發(fā)放房租補助券，凡家庭收入低于本地區(qū)家庭平均收入40%以下的家庭作為低收入家庭，均可享受補貼，受益的家庭不論收入多少，將自己家庭收入的30%交作房租，余下的與市場租金的差額由政府發(fā)券補足。[3]1919年英國制定了《住宅法》，英國政府先后八次對該法案進行修訂和調整，逐步形成了現行的住房保障制度。期初，英國以國家建設保障性住房為主要手段解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房困難問題，80年代開始，隨著英國“私有化”改革的推進，英國住房保障政策逐漸轉向市場機制為主導。20世紀50年代，日本為了緩解第二次世界大戰(zhàn)后的住宅短缺問題，先后制定了《住宅金融公庫法》、《公營住宅法》、《日本住宅公團法》以及“住宅消費保障”等一系列相關法規(guī)，并逐步建立起一套“租”、“售”結合，靈活轉化的住房保障體系。改革開放之后，我國也進入了城市化加速階段《世界城市化展望（2009年修正版）》顯示，我國在過去30年中的城市化速度極快，超過了其他國家。我國城市化水平從1980年的19%躍升至2010年的47%，預計至2025年將達到59%。1980年，中國只有51個城市人口超過50萬，自上個世紀90年代起，中國超過50萬人口的城市數量顯著增加——從1980年到2010年的30年間，共有185個中國城市跨過50萬人口門檻，到2025年，中國又將有107個城市加入這一行列。按照到2020年我國城鎮(zhèn)化達到50%的目標，21世紀的頭20年，我國在城市化進程中將要解決3.32億新增城鎮(zhèn)人口的住房問題，建立和完善城鎮(zhèn)住房保障制度，解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房困難，將成為我國城市化進程中的必然選擇。四、住房保障政策是緩解當前我國城市住房問題的有效途徑在城市化加速階段，如何緩解人口規(guī)模不斷擴大和城市土地供給有限之間的矛盾成為一項重要發(fā)展課題。尤其是2005年以來，我國多數城市呈現出房價飆升，住房供求矛盾突出的問題，直接影響到城鎮(zhèn)居民生活質量和社會和諧程度。中國社會科學院2010年《經濟藍皮書》提供數據顯示，2009年城鎮(zhèn)居民收入房價比達到8.3倍，大大超出3-6倍的合理承受范圍，85%的家庭沒有購買住宅的能力。住房價格嚴重背離了我國廣大居民的收入水平和支付能力，城鎮(zhèn)居民生活負擔加重，公民不能廣泛分享發(fā)展成果和福利，部分社會不和諧因素有了滋生的土壤。在上述背景下，打擊投機性購房行為，抑制住房價格的過快上漲，建立多層次的城鎮(zhèn)住房保障體系成為我國政府的重要使命。“十一五”期間，全國開工建設各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1630萬套，基本建成1100萬套。到2010年底，全國累計用實物方式解決了近2200萬戶城鎮(zhèn)低收入和部分中等偏下收入家庭的住房困難，實物住房保障受益戶數占城鎮(zhèn)家庭總戶數的比例達到9.4％，還有近400萬戶城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭享受廉租住房租賃補貼。我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由1998年的18.7平方米提高到2010年的31.6平方米。包括城鎮(zhèn)住房保障政策在內的房地產市場調控政策初見成效，目前國內主要城市房價過快上漲的勢頭得到遏制，部分城市出現了房價小幅下跌的趨勢。實踐證明，住房保障政策是緩解當前我國城市住房問題的有效途徑。五、住房保障政策是我國公共政策走向成熟的重要標志實踐表明，除了解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房困難外，我國城鎮(zhèn)住房保障政策還兼具房價調控、拉動內需、調整經濟結構、實現經濟良性循環(huán)等多重功能。我國城鎮(zhèn)住房保障政策通過加強廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房建設，支持棚戶區(qū)改造等民生項目的投資，增加政府公共財政支出，帶動相關產業(yè)發(fā)展，增加就業(yè)機會，刺激居民自住和改善型住房消費，解除居民擴大消費的顧慮，營造了良好的經濟發(fā)展環(huán)境。同時，我國城鎮(zhèn)住房保障政策還是縮小居民收入差距、調整經濟結構的重要途徑。我國城鎮(zhèn)住房保障是一種以消費為主導的結構調整政策，能夠縮小居民收入差距，確立社會公平和公正的價值取向，使社會資源更多地向普通勞動者和弱勢群體傾斜?？梢哉f，我國城鎮(zhèn)住房保障政策的興起標志著我國公共政策宏觀調控和保障民生雙重目標正逐步融合，標志著我國公共政策正在不斷優(yōu)化、完善。鑒于此，筆者將我國城鎮(zhèn)住房保障政策作為研究對象，開展了長期、系統(tǒng)、深入的研究，并撰寫此書作為研究成果的集中體現。本書共分為5篇15章，從多角度對我國城鎮(zhèn)住房保障政策開展分析和論述。第一篇為我國城鎮(zhèn)住房保障體系概述，用兩章的篇幅分別介紹了我國城鎮(zhèn)住房保障體系的實物保障政策和貨幣補貼政策。第二篇為我國城鎮(zhèn)住房保障政策的實施效果，分別從調查研究和實證研究的角度對我國城鎮(zhèn)住房保障政策的保障水平、供求均衡度、宏觀調控功能進行了系統(tǒng)分析。第三篇為我國城鎮(zhèn)保障性住房的供給模式，將我國城鎮(zhèn)保障性住房的供給模式分為政府供給和社會化供給兩種類型，并提出了我國城鎮(zhèn)保障性住房的政府供給不足的原因和改進意見，以及我國城鎮(zhèn)保障性住房的社會化供給的基本思路。第四篇為我國城鎮(zhèn)住房保障政策實施的重點環(huán)節(jié)，筆者對保障性住房建設前期的規(guī)劃選址、保障性住房建設過程中的裝飾設計與配套設施、保障性住房建成后的分配機制以及運行管理進行了逐一分析，并提出相應的政策建議。第五篇為我國城鎮(zhèn)住房保障政策的頂層設計及政策走向，筆者從更加宏觀的視角對我國城鎮(zhèn)住房保障政策的實施方式，覆蓋范圍，“租”、“售”比例，政策組合等重點內容開展了分析，并對未來我國城鎮(zhèn)住房保障政策的走向給出了建議。參考文獻[1] 上海市房產經濟學會. 國外（地區(qū)）住房法規(guī)選編. 上海社會科學院出版社，2001：663。[2] 童悅仲.中外住宅產業(yè)對比.中國建筑工業(yè)出版社，2005，1：24。[3] 張庭偉. 實現小康后的住宅發(fā)展問題—從美國60年來住房政策的演變看中國的住房發(fā)展.城市規(guī)劃，2001（4）：31-33。

內容概要

　　《我國城鎮(zhèn)住房保障政策研究》主要內容包括：我國城鎮(zhèn)住房保障體系概述、我國城鎮(zhèn)住房保障體系的實物保障政策、我國城鎮(zhèn)住房保障體系的貨幣補貼政策、我國城鎮(zhèn)住房保障政策的實施效果、我國城鎮(zhèn)保障性住房的供給模式、我國城鎮(zhèn)保障性住房供給模式的政策取向、我國城鎮(zhèn)住房保障政策實施的重點環(huán)節(jié)、我國城鎮(zhèn)住房保障政策的頂層設計等。

作者簡介

　　蔡榮生，1965年出生。1987年畢業(yè)于清華大學，獲工學學士學位；1992年和2002年畢業(yè)于中國人民大學，分別獲經濟學碩士和博士學位。曾任職于中共中央臺灣工作辦公室，現任中國人民大學商學院教授、博士生導師、招生就業(yè)處處長。主要研究方向為產業(yè)組織理論、產業(yè)政策設計等，著有《大型流通企業(yè)的國際化發(fā)展之路》等學術專著，在《新華文摘》、《財貿經濟》、《中國軟科學》等國內著名期刊發(fā)表過多篇學術論文，并主持國家社會科學基金項目等多項科研課題。
　　吳崇宇，1983年出生。2007年畢業(yè)于北京大學，獲經濟學學士學位；2008年畢業(yè)于美國華盛頓大學，獲政治經濟學碩士學位；2012年畢業(yè)于中國人民大學，獲經濟學博士學位。曾任職于北京大學中國信用研究中心，現為中國人民大學經濟學院博士后。主要研究方向為產業(yè)經濟學、信用管理等，參與編寫《朝陽社會服務管理與社會信用建設的理論和實踐》等著作，在《新華文摘》《財貿經濟》、《管理科學》等國內著名期刊發(fā)表過多篇學術論文，并參與多項科研課題。

書籍目錄

引言：住房保障政策——功在當代、利在千秋
一、居住權是一項基本人權
二、建立住房保障制度是人類社會發(fā)展的共識
三、建立住房保障制度是城市化進程中的必然選擇
四、住房保障政策是緩解當前我國城市住房問題的有效途徑
五、住房保障政策是我國公共政策走向成熟的重要標志
參考文獻
第一篇 我國城鎮(zhèn)住房保障體系概述
第1章 我國城鎮(zhèn)住房保障體系的實物保障政策
1.1 經濟適用住房政策
1.2 限價商品住房政策
1.3 棚戶區(qū)改造安置住房政策
1.4 廉租住房政策
1.5 公共租賃住房政策
參考文獻
第2章 我國城鎮(zhèn)住房保障體系的貨幣補貼政策
2.1 我國城鎮(zhèn)住房保障貨幣補貼方式的概念及意義
2.2 住房保障貨幣補貼方式的政策實踐Ⅰ:租房補貼
2.3 住房保障貨幣補貼方式的政策實踐Ⅱ：購房補貼
參考文獻
第二篇 我國城鎮(zhèn)住房保障政策的實施效果
第3章 我國城鎮(zhèn)住房保障政策效果的實證調查
3.1 關于我國住房保障政策實施效果實證調查的介紹
3.2 我國城鎮(zhèn)住房保障政策的認知度和整體實施效果評價
3.3 我國城鎮(zhèn)住房保障政策體系設計的效果評價
3.4 我國城鎮(zhèn)住房保障政策實施各環(huán)節(jié)的效果評價
3.5 我國城鎮(zhèn)住房保障政策效果的實證分析總結
參考文獻
第4章 我國城鎮(zhèn)保障性住房的供求均衡度
4.1 我國城鎮(zhèn)保障性住房供求情況概述
4.2 非均衡理論及非均衡計量模型介紹
4.3 我國大中城市經濟適用住房有效供求非均衡計量模型
4.4 我國大中城市經濟適用住房有效供求非均衡度
參考文獻
第5章 我國城鎮(zhèn)住房保障政策的調控功能
5.1 近年來我國住房市場調控政策回顧
5.2 實證研究的技術工具-VAR模型介紹
5.3 我國城鎮(zhèn)住房保障政策的房價抑制功能
5.4 我國城鎮(zhèn)住房保障政策的經濟刺激功能
參考文獻
第三篇 我國城鎮(zhèn)保障性住房的供給模式
第6章 我國城鎮(zhèn)保障性住房供給模式的政策取向
……
第四篇 我國城鎮(zhèn)住房保障政策實施的重點環(huán)節(jié)
第五篇 我國城鎮(zhèn)住房保障政策的頂層設計
附錄
后記

章節(jié)摘錄

第一篇我國城鎮(zhèn)住房保障體系概述第1章我國城鎮(zhèn)住房保障體系的實物保障政策我國城鎮(zhèn)住房保障體系包括實物保障和貨幣補貼兩種方式。其中，我國城鎮(zhèn)住房保障體系的實物保障按照供應方式可以分為：購置型保障性住房和租賃型保障性住房，前者包括：經濟適用住房、限價商品住房和各類棚戶區(qū)改造住房，后者則包括：廉租住房和公共租賃住房。[1] 本章，筆者將依據上述邏輯體系，從概念、分類、政策框架、實踐操作等多個層面對我國城鎮(zhèn)住房保障體系的實物保障政策進行系統(tǒng)介紹。1.1 經濟適用住房政策1.1.1 經濟適用住房的政策概念及意義關于經濟適用住房的概念，根據2007年修訂后的《經濟適用住房管理辦法》的說法，“經濟適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。”筆者認為，掌握經濟適用住房的概念，關鍵在于深入理解經濟適用住房的雙重屬性：保障性和市場性。經濟適用住房的保障性體現在經濟適用住房政策的建設標準、銷售價格、供給對象和上市轉讓等多個方面的政策限定上。經濟適用住房的保障性首先還體現在經濟適用住房供給對象的界定。2007年修訂后的《經濟適用住房管理辦法》第二十五條規(guī)定：“城市低收入家庭申請購買經濟適用住房應同時符合下列條件：（一）具有當地城鎮(zhèn)戶口；（二）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標準；（三）無房或現住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標準。”上述規(guī)定確保經濟適用住房的供給對象為城市低收入住房困難家庭。其次，經濟適用住房的保障性還體現為經濟適用住房建設標準的政策規(guī)定。修訂后的《經濟適用住房管理辦法》第十五條規(guī)定：“經濟適用住房單套的建筑面積控制在60平方米左右。”這一規(guī)定說明經濟適用住房以滿足城市低收入住房困難家庭的基本住房需求為目標。另外，經濟適用住房的保障性也體現在經濟適用住房的價格管理上。修訂后的《經濟適用住房管理辦法》第二十條規(guī)定：“經濟適用住房的價格應當以保本微利為原則。其銷售基準價格及浮動幅度，由有定價權的價格主管部門會同經濟適用住房主管部門，依據經濟適用住房價格管理的有關規(guī)定，在綜合考慮建設、管理成本和利潤的基礎上確定并向社會公布。房地產開發(fā)企業(yè)實施的經濟適用住房項目利潤率按不高于3%核定；市、縣人民政府直接組織建設的經濟適用住房只能按成本價銷售，不得有利潤。”上述政策規(guī)定在充分考慮了城市低收入住房困難家庭購買能力的同時，也考慮到了政府在實施經濟適用住房政策過程中的財政負擔。最后，經濟適用住房的保障性體現在經濟適用住房的產權性質上。修訂后的《經濟適用住房管理辦法》規(guī)定：“經濟適用住房購房人擁有有限產權。”因此，經濟適用住房在上市交易的過程中將面臨嚴格的政策限制。具體而言，“購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產權。”經濟適用住房的市場性表現在經濟適用住房是具有社會保障性質的商品住宅。一方面，經濟適用住房的價格相對市場價格而言，是適中的，能夠適應中低收入家庭的承受能力；另一方面，經濟適用住房的設計和建設標準以“滿足基本住房需求”為原則，雖然建設成本略低于普通商品房，但是其設計標準、功能、質量與普通商品住房并無差異。經濟適用住房政策經過二十多年的發(fā)展和完善，發(fā)揮出了社會保障、房地產市場調控等功能，對我國城鎮(zhèn)住房保障體系的建立與完善意義重大。首先，從黨的十七大提出的“住有所居”的高度來看，作為我國城鎮(zhèn)住房保障體系中的一項重要政策，經濟適用住房政策為我國人數眾多的中低收入者實現置業(yè)理想提供了幫助。正所謂“有恒產者有恒心”，在當前住房市場價格激增的時代背景下，幫助更多的中低收入者擁有住房，不僅可以優(yōu)化社會結構，促進社會和諧穩(wěn)定，而且可以提升我國中低收入者的當期消費水平，拉動內需，促進經濟良性發(fā)展。其次，經濟適用住房政策在我國城鎮(zhèn)住房保障體系中有其不可替代的政策位置。成熟市場經濟國家的發(fā)展經驗表明，市場經濟發(fā)展必然會使社會產生不同收入水平的家庭，不同收入水平的家庭有著不同的住房需求和購房（租房）能力。因此，對不同收入水平的家庭實行不同的住房供應政策，是市場經濟國家制定住房政策的一個基本出發(fā)點。當前，我國正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加速階段，大中城市的住房供求關系緊張、房價上漲較快的趨勢在短期內難以改變，建立多層次的住房保障體系是我國政府解決大中城市中低收入居民住房困難所堅持的基本原則。在當前我國城鎮(zhèn)住房保障體系下，廉租住房政策旨在解決城市低收入群體的住房困難，公共租賃住房和限價商品房政策則旨在解決城鎮(zhèn)“夾心層”群體的住房困難，而經濟適用住房則肩負著幫助有一定財產積累的城市中低收入群體實現置業(yè)理想的政策任務。從這個角度來說，經濟適用住房政策絕不是我國城鎮(zhèn)住房保障體系建立和完善過程中的過渡政策或權宜之計，相反，經濟適用住房政策是我國城鎮(zhèn)住房保障體系建立和完善過程中一項不可或缺的政策內容。最后，經濟適用住房政策在穩(wěn)定住房市場價格、抑制住房市場過熱方面發(fā)揮了顯著的調控作用。針對2006年開始的住房市場過熱現象，幾年來，我國相繼出臺了一系列房地產市場的宏觀調控政策，意在通過結構調整促進商品房價格的理性回歸，帶動房地產市場進入一個供求總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定的健康發(fā)展軌跡，確保商品房的投資結構與消費者的需求結構基本一致，減輕中低收入家庭的住房負擔，保護人民群眾的利益。在上述調控政策中，大力興建經濟適用住房作為增加有效供給的重要措施，一直被賦予高度的政策關注。由于目前經濟適用住房多傾向于采用配建方式，相同地段下，經濟適用住房往往比周圍商品房便宜20%甚至更多，這對于抑制房價過快上漲，產生了積極作用。經濟適用住房的興建改善了住房市場的供給結構，進一步細分了住房市場，釋放住房市場的部分剛性需求。與此同時，經濟適用住房政策“微利”原則迫使開發(fā)企業(yè)改善經營管理，降低成本，在一定程度上對平抑周邊地區(qū)乃至城市住房總體價格產生了積極影響。1.1.2 經濟適用住房的政策框架早在上世紀九十年代初，為解決無房戶和困難戶的住房問題，國務院就在《關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥的進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中提出“大力發(fā)展經濟適用的商品房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題”，“經濟適用的商品房”作為第一個與“經濟適用住房”相似的政策概念正式登上歷史舞臺，但需要強調的是，“經濟適用的商品房”仍屬于商品房的范疇，與現行的經濟適用住房概念仍有顯著的區(qū)別。1994 年，國務院頒布了《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，進一步明確將“建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系和高收入家庭為對象的商品房供應體系”作為我國城鎮(zhèn)住房體制改革的重要內容。同年，建設部、國務院住房制度改革領導小組、財政部出臺了《城鎮(zhèn)經濟適用住房建設管理辦法》，對經濟適用住房的保障性質、保障對象、融資渠道、成本核算等諸多內容進行了具體規(guī)定。上述兩個文件的相繼出臺，標志著經濟適用住房政策正式由政策概念轉化為政策實踐。1998年，國務院頒布了《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知》，規(guī)定：“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系，對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。高收入者購買或租賃市場價商品住房，中低收入者購買經濟適用住房，最低收入者租用政府或單位提供的廉租住房。”《通知》同時對于經濟適用住房的建設、管理、稅費等內容進行了原則規(guī)定：“新建的經濟適用住房出售價格實行政府指導價，按保本微利原則確定。其中，經濟適用住房的成本包括征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）、管理費、貸款利息和稅金等7項因素，利潤控制在3%以下。” 隨后，我國城鎮(zhèn)住房保障政策進入了以經濟適用住房為主要形式的發(fā)展時期。這時期，在建筑設計、分配等環(huán)節(jié)經濟適用住房的保障性逐步凸顯，成為緩解我國住房市場供需矛盾的重要政策補充。此外，當時我國正處于受亞洲金融危機沖擊最為嚴重的時期，經濟適用住房的大規(guī)模建設在滿足城鎮(zhèn)中低收入家庭基本住房需求的同時，也發(fā)揮了擴大公共投資，活躍住房市場等經濟刺激功能。此后，為了進一步完善經濟適用住房政策，我國政府相繼出臺了《關于大力發(fā)展經濟適用住房的若干意見》、《關于進一步加快經濟適用住房建設有關問題的通知》、《經濟適用住房住房開發(fā)貸款管理暫行規(guī)定》、《住房公積金管理條例》等規(guī)范性文件。2004年，《經濟適用住房管理辦法》出臺，該《辦法》是我國第一部經濟適用住房管理辦法，它對限定價格、嚴格購房資格審查、集資建房等方面做出了更嚴格的規(guī)定。2007年，國務院頒布了《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，我國住房保障體系向傾向于廉租住房的方向發(fā)展。根據上述政策方向，同年，建設部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、 財政部等7部委聯(lián)合修訂并下發(fā)了《經濟適用住房管理辦法》，并沿用至今。關于經濟適用住房的準入條件。修訂后的《經濟適用住房管理辦法》規(guī)定：“城市低收入家庭申請購買經濟適用住房應同時符合下列條件：（一）具有當地城鎮(zhèn)戶口；（二）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標準；（三）無房或現住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標準。經濟適用住房供應對象的家庭收入標準和住房困難標準，由市、縣人民政府根據當地商品住房價格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口結構等因素確定，實行動態(tài)管理，每年向社會公布一次。”關于經濟適用住房的價格。修訂后的《經濟適用住房管理辦法》規(guī)定：“確定經濟適用住房的價格應當以保本微利為原則。其銷售基準價格及浮動幅度，由有定價權的價格主管部門會同經濟適用住房主管部門，依據經濟適用住房價格管理的有關規(guī)定，在綜合考慮建設、管理成本和利潤的基礎上確定并向社會公布。房地產開發(fā)企業(yè)實施的經濟適用住房項目利潤率按不高于3％核定；市、縣人民政府直接組織建設的經濟適用住房只能按成本價銷售，不得有利潤。”……

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