中國住房發(fā)展報(bào)告

內(nèi)容概要

本報(bào)告從宏觀背景、市場(chǎng)主體、市場(chǎng)體系和公共政策等四個(gè)方面，對(duì)中國住房市場(chǎng)作了全面系統(tǒng)的分析、預(yù)測(cè)與評(píng)價(jià)，并給出了相關(guān)政策建議。報(bào)告具體內(nèi)容包括：在評(píng)述2009～2010年住房及相關(guān)市場(chǎng)走勢(shì)的基礎(chǔ)上，預(yù)測(cè)了2010～2011年住房及相關(guān)市場(chǎng)的發(fā)展變化；通過構(gòu)建中國住房指數(shù)體系，量化評(píng)估了住房市場(chǎng)各關(guān)鍵領(lǐng)域的發(fā)展?fàn)顩r；剖析了住房市場(chǎng)及相關(guān)領(lǐng)域協(xié)調(diào)健康發(fā)展所面臨的主要問題與挑戰(zhàn)，有針對(duì)性地提出了相關(guān)政策建議?！　?009～2010年分析顯示：經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)不斷整固，住房調(diào)控下維持高速增長；城市化成為經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)推動(dòng)力，住房供需問題日漸顯現(xiàn)；全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇步伐不一，全球住房市場(chǎng)冷熱不均；住房市場(chǎng)環(huán)境變化劇烈，房地產(chǎn)企業(yè)喜憂參半；購房者趨于觀望，租房者承壓日重，租購兩難窘境乍現(xiàn)；房地產(chǎn)信貸支持逐步收緊，信托資金發(fā)展迅速，公積金中心資金運(yùn)作效率有待提高；住房價(jià)格過快上漲，調(diào)控初見成效；土地供應(yīng)量放大，純商品住房用地比重下降，出讓均價(jià)有所回落；房地產(chǎn)企業(yè)融資中信貸主導(dǎo)格局依舊，調(diào)整態(tài)勢(shì)待穩(wěn)；住房監(jiān)管強(qiáng)度增大，執(zhí)行力度強(qiáng)化；住房保障程度提高，公租房成為新主力；住房市場(chǎng)調(diào)控沒有最嚴(yán)，只有更嚴(yán)。　　2010～2011年預(yù)測(cè)認(rèn)為：經(jīng)濟(jì)將持續(xù)復(fù)蘇，住房投資作用將有所弱化；城市化的規(guī)模結(jié)構(gòu)都將進(jìn)行深度調(diào)整；全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與住房市場(chǎng)復(fù)蘇路依舊，復(fù)雜度上升；住房市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整，價(jià)格穩(wěn)中有降；土地需求增加，部分城市土地價(jià)格上漲壓力猶存；金融環(huán)境先緊后松，融資總量微升。　　住房上市公司指數(shù)、住房支付能力指數(shù)（1999～2010年）、住房貸款風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)、住宅價(jià)格泡沫指數(shù)、金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)、住房市場(chǎng)監(jiān)管指數(shù)和住房社會(huì)保障指數(shù)等七大指數(shù)顯示：銷售收入偏向兩極，但利潤率差距較?。唤^大多數(shù)城市住房支付能力下降；房地產(chǎn)企業(yè)信貸總量有走低趨勢(shì)，但占資金來源比重依然處于高位，資金壓力風(fēng)險(xiǎn)加大；住房價(jià)格平均泡沫程度較高，部分城市泡沫程度過高；商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占貸款比重有所提高，公積金中心流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)有較大增加，部分城市流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)過高，收益風(fēng)險(xiǎn)堪憂；住房監(jiān)管強(qiáng)度北京遙居榜首，中心城市住房市場(chǎng)監(jiān)管水平領(lǐng)先其他城市；住房保障程度有所加強(qiáng)，各城市住房保障水平存在較大差異。　　中國住房市場(chǎng)健康均衡發(fā)展所面臨的主要問題與挑戰(zhàn)是：投資增長放慢，收入分配差距拉大，通貨膨脹壓力日增；城市化過于粗放，社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題日益累積；房地產(chǎn)企業(yè)管理內(nèi)控能力不足，資信有待進(jìn)一步提高；住房消費(fèi)政策缺乏持續(xù)性，居民租購能力同現(xiàn)不足；房企信貸依賴嚴(yán)重，公積金中心風(fēng)險(xiǎn)日增；供給擴(kuò)張困難，需求不斷累積；中低檔住房用地供應(yīng)不足，土地融資助長地價(jià)上漲；差別信貸政策有待加強(qiáng)，保障房融資渠道尚需拓寬；市場(chǎng)監(jiān)管效率尚需提高，責(zé)任亟待明確；保障性住房資金難以保障，目標(biāo)責(zé)任尚需明晰；在市場(chǎng)調(diào)控上，政策執(zhí)行力有待加強(qiáng)，預(yù)期管理嚴(yán)重缺乏?！　?bào)告建議：（1）適度緊縮貨幣政策，繼續(xù)施行積極財(cái)政政策，抑制通脹，調(diào)整結(jié)構(gòu)；（2）提高質(zhì)量，推動(dòng)城市化方式轉(zhuǎn)變；（3）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)內(nèi)生發(fā)展能力，提高產(chǎn)品附加值；（4）穩(wěn)定住房消費(fèi)政策取向，避免盲目政策優(yōu)惠；（5）豐富投資渠道，調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管理；（6）引導(dǎo)住房需求，擴(kuò)大住房供給；（7）優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)政策組合有效性；（8）健全金融市場(chǎng)體系，豐富金融產(chǎn)品，增強(qiáng)結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)；（9）提高住房監(jiān)管效率，增強(qiáng)行業(yè)自律；（10）加強(qiáng)資金支持，落實(shí)主體責(zé)任，推進(jìn)住房有效保障；（11）房地產(chǎn)調(diào)控重在調(diào)節(jié)供需關(guān)系和增強(qiáng)住房保障?！　”緢?bào)告還對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)一些重要的問題進(jìn)行了深入的專題研究，并得出了一系列有價(jià)值的結(jié)論：保障性住房建設(shè)可以促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定及經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健快速增長；新的區(qū)域規(guī)劃實(shí)現(xiàn)從靠行政力量、行政手段促進(jìn)城市發(fā)展向依靠區(qū)域規(guī)劃等經(jīng)濟(jì)法律手段和市場(chǎng)力量來推動(dòng)城市發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變；金融自由化、高存貸利差和高貸款利率并行助推了房地產(chǎn)泡沫形成；經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化阻抑產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和創(chuàng)業(yè)精神；政府政策會(huì)有效影響外資購房行為，進(jìn)而導(dǎo)致住房市場(chǎng)需求波動(dòng)；住房公積金資金運(yùn)作存在資金運(yùn)作范圍小、渠道少、收益低、增值部分不歸繳存人所有和跨區(qū)域調(diào)劑機(jī)制缺失等問題；土地調(diào)控會(huì)通過影響信貸規(guī)模、投資需求和財(cái)富效應(yīng)進(jìn)而影響宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行；保障房建設(shè)資金籌措渠道狹窄導(dǎo)致資金不足；住房過濾機(jī)制可以通過住房結(jié)構(gòu)檔次的優(yōu)化使各收入階層在市場(chǎng)中找到符合自身需求的住房；房地產(chǎn)調(diào)控由于宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的影響、調(diào)控機(jī)制不完善和政策執(zhí)行不力屢次導(dǎo)致調(diào)控效果不甚理想。各專題在相關(guān)問題研究的結(jié)論基礎(chǔ)上還提出了相應(yīng)的政策建議。

作者簡介

倪鵬飛，男，1964年出生于安徽省阜陽市，南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士。中國社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭力研究中心主任，中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所研究員，博士生導(dǎo)師。華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院、北京師范大學(xué)資源與經(jīng)濟(jì)管理研究院、東南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院、首爾科學(xué)技術(shù)大學(xué)、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)發(fā)展研究院、香港中文大學(xué)香港亞太研究所兼職教授，全球城市競(jìng)爭力跨國項(xiàng)目（GUCP）秘書長，中國城市競(jìng)爭力報(bào)告課題組組長，中國社會(huì)科學(xué)院青年人文社會(huì)科學(xué)研究中心副理事長，中國城市發(fā)展學(xué)會(huì)副秘書長，中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副秘書長，中國一些城市政府經(jīng)濟(jì)顧問。曾被聘為聯(lián)合國開發(fā)計(jì)劃署“中小企業(yè)改革和發(fā)展”項(xiàng)目評(píng)估專家。《中國城市競(jìng)爭力報(bào)告》（No.1-：No.8）主編。與美國學(xué)者彼得·卡爾·克拉索聯(lián)合主編《全球城市競(jìng)爭力報(bào)告》；與英國皇家社會(huì)科學(xué)院院士彼得·泰勒教授聯(lián)合編制“城市全球化指數(shù)”。世界銀行集團(tuán)與中國社會(huì)科學(xué)院的《中國營商環(huán)境報(bào)告》（Doing Business in China）中方負(fù)責(zé)人。2005年獲第十一屆孫冶方經(jīng)濟(jì)學(xué)著作獎(jiǎng)。

書籍目錄

第一部分　總體報(bào)告    第一章　中國住房發(fā)展：總體報(bào)告第二部分　宏觀背景  第二章　中國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)  第三章　中國城市化的形勢(shì)分析與趨勢(shì)預(yù)測(cè)  第四章　世界經(jīng)濟(jì)與住房市場(chǎng)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)第三部分　市場(chǎng)主體  第五章　房地產(chǎn)企業(yè)  第六章　住房需求主體  第七章　住房金融機(jī)構(gòu)第四部分　市場(chǎng)體系  第八章　住房市場(chǎng)  第九章　土地市場(chǎng)  第十章　房地產(chǎn)金融市場(chǎng)第五部分　公共政策  第十一章　住房市場(chǎng)監(jiān)管  第十二章　住房社會(huì)保障  第十三章　住房宏觀調(diào)控參考文獻(xiàn)后記

章節(jié)摘錄

　　第一部分　總體報(bào)告　　第一章　中國住房發(fā)展：總體報(bào)告　　一 2009—2010年住房市場(chǎng)分析　　（一）宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與住房市場(chǎng)：經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)不斷整固，住房調(diào)控下維持高速增長　　經(jīng)濟(jì)增速高位回調(diào)，物價(jià)上漲幅度較大。2010年中國經(jīng)濟(jì)總體維持高速增長的態(tài)勢(shì)，不過增速呈逐季回調(diào)趨勢(shì)，第1季度國內(nèi)生產(chǎn)總值增長11.9％，第2、第3季度分別回落至10.3％和9.6％。這主要是由政策刺激力度的逐漸減弱、房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)厲調(diào)控、去庫存化的小周期波動(dòng)，以及去年同期增速基數(shù)較高等因素造成的。隨著中國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，城鎮(zhèn)失業(yè)率也開始逐季下降，2010年第3季度已經(jīng)下降到4.1％，城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員也保持在較高水平，就業(yè)形勢(shì)逐漸轉(zhuǎn)好。物價(jià)水平上漲明顯，特別是居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，由于食品價(jià)格等上漲幅度較大，2010年9月指數(shù)漲幅達(dá)到3.6個(gè)百分點(diǎn)，前三季度平均達(dá)到2 9個(gè)百分點(diǎn)，全年通貨膨脹壓力較大?！　⊥顿Y增幅趨緩，消費(fèi)穩(wěn)定增長，貿(mào)易收支波動(dòng)加劇。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速在2009年9月份達(dá)到高點(diǎn)35.1％后，就開始下滑，2010年基本延續(xù)了，下滑趨勢(shì)，前三季度增速為24.5％。這主要是國家嚴(yán)格控制新上項(xiàng)目、加強(qiáng)對(duì)地方融資平臺(tái)公司債務(wù)管理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和部分產(chǎn)業(yè)投資增速下降所致。消費(fèi)則得益于國家政策的重心轉(zhuǎn)向，其中最主要的是需求結(jié)構(gòu)的調(diào)整，也就是要促進(jìn)消費(fèi)的增長，并為此制定了。一系列鼓勵(lì)措施，從而推動(dòng)了消費(fèi)增長，特別是熱點(diǎn)消費(fèi)快速增長。2010年前三季度全社會(huì)消費(fèi)品零售額平均增長18.3％。2009年9月以來，進(jìn)出口同比降幅趨緩，其中進(jìn)口在1 1月、出口在12月同比增幅轉(zhuǎn)為正，此后便保持了較快的增長幅度，特別是進(jìn)口增幅大于出口增幅。2010年1～9月，進(jìn)口增長42.4％，出口增長34.0％，進(jìn)出口總額增長了37.9％。但是由于進(jìn)口增速大于出口增速，2010年1～9月貿(mào)易順差只有1206.0億美元，低于2009年的1219.7億美元，繼續(xù)呈現(xiàn)負(fù)增長態(tài)勢(shì)，　　……

編輯推薦

　　《住房綠皮書》從宏觀背景、市場(chǎng)主體、市場(chǎng)體系、市場(chǎng)潛力和公共政策等方面，在評(píng)述2009～2010年住房及相關(guān)市場(chǎng)走勢(shì)的基礎(chǔ)上，預(yù)測(cè)了2010～2011年住房及相關(guān)市場(chǎng)的發(fā)展變化；通過構(gòu)建中國住房指數(shù)體系，量化評(píng)估了住房市場(chǎng)各關(guān)鍵領(lǐng)域的發(fā)展?fàn)顩r；剖析了住房市場(chǎng)及其相關(guān)領(lǐng)域協(xié)調(diào)健康發(fā)展所面臨的主要問題與挑戰(zhàn)，有針對(duì)性地提出了相關(guān)政策建議。

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