澳門房地產(chǎn)發(fā)展研究

前言

　　柯慶耀和陳燕武合著的《澳門房地產(chǎn)發(fā)展研究》即將出版，囑我寫一個(gè)序。本書以柯慶耀的博士學(xué)位論文為基礎(chǔ)，合作者陳燕武為本書增添了若干新內(nèi)容，使本書成為比較系統(tǒng)的研究澳門房地產(chǎn)發(fā)展的專著。　　柯慶耀是華僑大學(xué)在澳門招收的首批數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué)博士研究生之一。2000年華僑大學(xué)獲教育部批準(zhǔn)設(shè)立數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位點(diǎn)，次年開(kāi)始在國(guó)內(nèi)和澳門同時(shí)招收博士研究生，柯慶耀通過(guò)了入學(xué)考試，隨即開(kāi)始了他的博士學(xué)位攻讀之旅。其時(shí)，我應(yīng)華僑大學(xué)校長(zhǎng)吳承業(yè)教授之邀，為該校數(shù)量經(jīng)濟(jì)專業(yè)博士生授課，同時(shí)擔(dān)任了柯慶耀的指導(dǎo)教師，從此開(kāi)始了我們之間的師生互動(dòng)?！　】聭c耀本已在華僑大學(xué)獲得土木工程學(xué)士和法律碩士學(xué)位，隨后在澳門某銀行任職，長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)。攻讀數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué)博士于他來(lái)說(shuō)是一個(gè)全新領(lǐng)域，同時(shí)又是在職攻讀，無(wú)論是在學(xué)業(yè)上還是時(shí)間上都要比常人付出更多的艱辛與努力。在老師和同學(xué)們的鼓勵(lì)下，他以堅(jiān)韌不拔的毅力，克服重重困難，完成各項(xiàng)必修課，修滿學(xué)分，順利進(jìn)入了博士論文撰寫階段。鑒于他長(zhǎng)期與澳門的房地產(chǎn)業(yè)打交道，熟知澳門房地產(chǎn)的發(fā)展歷史和現(xiàn)狀，故我建議他以澳門房地產(chǎn)發(fā)展為博士論文選題方向。柯慶耀果然不負(fù)所望，在大量閱讀文獻(xiàn)資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合長(zhǎng)期的工作實(shí)踐，運(yùn)用學(xué)到的數(shù)量分析方法，努力總結(jié)和發(fā)掘澳門房地產(chǎn)發(fā)展方面的特點(diǎn)和規(guī)律，揭示澳門房地產(chǎn)發(fā)展與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系，最終完成博士論文，順利通過(guò)答辯，被授予數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位。積五年之修煉，終成正果。柯慶耀是華僑大學(xué)為澳門特別行政區(qū)培養(yǎng)的第一個(gè)博士，我作為他的導(dǎo)師倍感欣慰?！　“拈T房地產(chǎn)發(fā)展研究序本書在全面論述房地產(chǎn)發(fā)展方面的一般理論和相關(guān)實(shí)證分析的基礎(chǔ)上，梳理了澳門房地產(chǎn)發(fā)展的歷程，系統(tǒng)地總結(jié)分析了影響澳門房地產(chǎn)發(fā)展的諸因素，然后利用經(jīng)濟(jì)計(jì)量方法定量研究澳門房地產(chǎn)發(fā)展與諸影響因素之間的關(guān)系，此成果填補(bǔ)了澳門房地產(chǎn)研究方面的空白。書中進(jìn)一步通過(guò)建立澳門宏觀經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型，把房地產(chǎn)模型作為總體宏觀經(jīng)濟(jì)模型的一部分，進(jìn)而把澳門的房地產(chǎn)發(fā)展置于澳門的總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展框架內(nèi)，揭示了澳門總體宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響。然后在預(yù)測(cè)澳門未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景的基礎(chǔ)上，同時(shí)預(yù)測(cè)了房地產(chǎn)的發(fā)展前景。總的說(shuō)來(lái)，本書在理論分析和實(shí)證建模模擬和預(yù)測(cè)等方面都有一定的獨(dú)到之處，有些研究因無(wú)先例可循而顯得彌足珍貴。　　華僑大學(xué)的數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)博士生，已有多人在博士學(xué)位論文的基礎(chǔ)上出版了專著。受此形勢(shì)之鼓舞，柯慶耀亦要加入其中?？紤]到博士論文已完成有年，澳門經(jīng)濟(jì)又有新的發(fā)展，如能增加若干新內(nèi)容，既可使專著更為完善，也可獲得讀者歡迎。他邀請(qǐng)陳燕武合作，得到了陳的贊同和大力支持，如此便產(chǎn)生了本書的第五至十章。這些新加入的內(nèi)容主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是盡量把最新收集到的資料數(shù)據(jù)都包括進(jìn)來(lái)，使其與當(dāng)前的澳門經(jīng)濟(jì)發(fā)展更為密切；二是在經(jīng)濟(jì)計(jì)量方法的應(yīng)用方面增加了若干內(nèi)容，有些方法具有一定的前沿性。例如，利用門限協(xié)整與誤差修正模型實(shí)證分析澳門房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系；基于馬爾可夫轉(zhuǎn)換模型分析澳門綜合消費(fèi)物價(jià)指數(shù)與住房指數(shù)；基于DEA（數(shù)據(jù)包絡(luò)分析）模型評(píng)價(jià)澳門的房地產(chǎn)業(yè)效率；應(yīng)用服從跳躍—擴(kuò)散過(guò)程下的實(shí)物期權(quán)定價(jià)模型對(duì)澳門房地產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)格進(jìn)行測(cè)定，在此基礎(chǔ)上厘定澳門房地產(chǎn)泡沫臨界值，進(jìn)而對(duì)澳門房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行測(cè)定與判斷分析。這些新內(nèi)容擴(kuò)展了澳門的房地產(chǎn)研究?！　“拈T特別行政區(qū)面積近30平方公里，常住人口約50萬(wàn)，是一個(gè)微型的開(kāi)放型社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。然而，麻雀雖小，五臟俱全，澳門的特殊政治經(jīng)濟(jì)地位及其相應(yīng)的國(guó)際影響，更不是可以用其地域面積和人口數(shù)量來(lái)衡量的。以澳門的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)為背景進(jìn)行人文社會(huì)科學(xué)研究，更有一種“小中見(jiàn)大”的境界。本書利用各種數(shù)量分析方法研究澳門的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，無(wú)疑為澳門的人文社會(huì)科學(xué)研究作出了貢獻(xiàn)。

內(nèi)容概要

本書梳理了澳門房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)計(jì)量方法系統(tǒng)分析了影響澳門房地產(chǎn)發(fā)展的諸因素，對(duì)澳門房地產(chǎn)市場(chǎng)的前瞻研究具有重要的意義。本書的主要?jiǎng)?chuàng)新點(diǎn)在于：第一，建立澳門宏觀經(jīng)濟(jì)聯(lián)立方程模型，挖掘促使房地產(chǎn)發(fā)展的深層因素，在宏觀層面上尋求遏制其大起大落的方式。第二，利用門限協(xié)整理論分析澳門房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系，并運(yùn)用DEA模型對(duì)澳門房地產(chǎn)業(yè)的效率進(jìn)行評(píng)價(jià)。第三，應(yīng)用服從跳躍一擴(kuò)散過(guò)程下的實(shí)物期權(quán)定價(jià)模型對(duì)澳門房地產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)格進(jìn)行測(cè)定，并在此基礎(chǔ)上測(cè)定澳門房地產(chǎn)泡沫的臨界值。這些成果填補(bǔ)了澳門房地產(chǎn)研究方面的空白。

作者簡(jiǎn)介

柯慶耀
　  華僑大學(xué)數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，現(xiàn)為澳門圓方物業(yè)發(fā)展策劃有限公司、圓方工程顧問(wèn)有限公司董事總經(jīng)理、澳門經(jīng)濟(jì)法律學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)，有土木工程學(xué)、法律背景，注冊(cè)工程師，主要從事澳門房地產(chǎn)發(fā)展研究工作。在《澳門研究》、《亞太經(jīng)濟(jì)》等期刊發(fā)表數(shù)篇論文。

書籍目錄

第一章  緒論  第一節(jié)　國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究  第二節(jié)  房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)證方法研究的現(xiàn)況  第三節(jié)　本書研究的意義和思路第二章　澳門房地產(chǎn)簡(jiǎn)介  第一節(jié)　房地產(chǎn)的定義  第二節(jié)　澳門房地產(chǎn)的歷史和現(xiàn)狀  第三節(jié)　澳門房地產(chǎn)在整體經(jīng)濟(jì)中的地位和作用第三章  澳門房地產(chǎn)發(fā)展的因素分析  第一節(jié)　澳門房地產(chǎn)發(fā)展的定性分析  第二節(jié)　澳門房地產(chǎn)發(fā)展的定量分析第四章　澳門宏觀經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型  第一節(jié)  澳門宏觀經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型的建立  第二節(jié)　澳門宏觀經(jīng)濟(jì)聯(lián)立方程的求解  第三節(jié)　澳門宏觀經(jīng)濟(jì)聯(lián)市方程的預(yù)測(cè)  第四節(jié)　澳門房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)澳門經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)第五章　基于協(xié)整理論的澳門房地產(chǎn)發(fā)展因素關(guān)系分析　第一節(jié)　協(xié)整與誤差修正模型　第二節(jié)　澳門房地產(chǎn)發(fā)展因素關(guān)系分析第六章　澳門房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的門限協(xié)整研究  第一節(jié)　房?jī)r(jià)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系的文獻(xiàn)回顧  第二節(jié)　研究方法  第三節(jié)　澳門房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系的實(shí)證分析第七章　基于馬爾可夫轉(zhuǎn)換模型的澳門物價(jià)指數(shù)及住房指數(shù)的分析  第一節(jié)  馬爾可夫鏈分析法的基本原理  第二節(jié)  馬爾可夫轉(zhuǎn)換模型  第三節(jié)　馬爾可夫鏈及馬爾可夫轉(zhuǎn)換模型對(duì)澳門相關(guān)指數(shù)的實(shí)證研究第八章　基于DEA模型的澳門房地產(chǎn)業(yè)效率評(píng)價(jià)  第一節(jié)　DEA方法和文獻(xiàn)綜述  第二節(jié)　澳門房地產(chǎn)效率的實(shí)證分析第九章　澳門房地產(chǎn)泡沫測(cè)定研究  第一節(jié)　澳門房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r  第二節(jié)　實(shí)物期權(quán)在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用　……第十章　澳門城市競(jìng)爭(zhēng)力與房地產(chǎn)發(fā)展第十一章　澳門房地產(chǎn)發(fā)展因素研究的前景參考文獻(xiàn)后記

章節(jié)摘錄

　　澳門房地產(chǎn)業(yè)與世界各國(guó)的同業(yè)無(wú)異，都在國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中占有一席之地。房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一部分，房地產(chǎn)發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展如影隨形，同枯共榮，房地產(chǎn)發(fā)展研究與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展研究是分不開(kāi)的。以澳門為對(duì)象，挖掘房地產(chǎn)發(fā)展的背后因素，分析房地產(chǎn)大起大落的因由，總結(jié)歸納房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，在宏觀層面上尋求遏制其拋上跌下的負(fù)面影響的方式，令房地產(chǎn)這一支柱產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮積極有益的作用，是本書的目的。本書從早期的經(jīng)濟(jì)學(xué)家?guī)缀醵忌婕暗耐恋亟?jīng)濟(jì)學(xué)研究歷程分析及真正意義的房地產(chǎn)研究開(kāi)始，分析了從20世紀(jì)30年代中國(guó)房地產(chǎn)研究的啟蒙階段至改革開(kāi)放房地產(chǎn)發(fā)展研究的復(fù)蘇經(jīng)過(guò)，闡述了澳門房地產(chǎn)的艱難起步至歷年澳門房地產(chǎn)的波動(dòng)過(guò)程及其底蘊(yùn)，總結(jié)了房地產(chǎn)的發(fā)展是房地產(chǎn)研究的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)的研究有利于整體經(jīng)濟(jì)的研究，房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展有利于整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的規(guī)律。本書先從澳門房地產(chǎn)的定性分析下筆，從一般因素到具體因素分析，然后進(jìn)行定量分析，經(jīng)過(guò)經(jīng)典經(jīng)濟(jì)計(jì)量的多級(jí)檢驗(yàn)，基于經(jīng)典經(jīng)濟(jì)計(jì)量方法和現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)計(jì)量方法對(duì)澳門的房地產(chǎn)發(fā)展因素進(jìn)行研究。接著，從宏觀經(jīng)濟(jì)角度建立澳門經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型，以經(jīng)濟(jì)理論為先，統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)計(jì)量檢驗(yàn)隨后，經(jīng)過(guò)對(duì)聯(lián)立方程求解、逐一方程的檢驗(yàn)、模型系統(tǒng)的檢驗(yàn)后，建立澳門宏觀經(jīng)濟(jì)聯(lián)立方程模型，再利用外生變量賦值，對(duì)澳門進(jìn)行經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)（截至2010年），并運(yùn)用經(jīng)濟(jì)理論，結(jié)合澳門的實(shí)際情況作深入的檢驗(yàn)剖析。 然后，進(jìn)一步將現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)計(jì)量方法運(yùn)用于澳門房地產(chǎn)分析。首先基于協(xié)整理論分析澳門房地產(chǎn)發(fā)展因素之間的關(guān)系；基于門限協(xié)整方法討論澳門房?jī)r(jià)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的相關(guān)關(guān)系；基于馬爾可夫轉(zhuǎn)換模型對(duì)澳門綜合消費(fèi)物價(jià)指數(shù)及住房指數(shù)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)；運(yùn)用DEA模型對(duì)澳門房地產(chǎn)業(yè)的效率進(jìn)行評(píng)價(jià)；應(yīng)用服從跳躍—擴(kuò)散過(guò)程下的實(shí)物期權(quán)定價(jià)模型對(duì)澳門房地產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)格進(jìn)行測(cè)定，并在此基礎(chǔ)上厘定澳門房地產(chǎn)泡沫臨界值，進(jìn)而對(duì)澳門房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行測(cè)定與判斷分析，以便能及時(shí)把握當(dāng)前澳門房地產(chǎn)泡沫狀況，提高房地產(chǎn)投資的效益；從城市競(jìng)爭(zhēng)力和房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系對(duì)澳門房地產(chǎn)進(jìn)行分析，進(jìn)一步探討澳門房地產(chǎn)發(fā)展深層次的問(wèn)題。最后是澳門房地產(chǎn)發(fā)展研究的前景。本書以經(jīng)濟(jì)計(jì)量的定量分析為主，定性分析為輔，研究澳門房地產(chǎn)發(fā)展與其相關(guān)諸因素的關(guān)系，從各個(gè)角度對(duì)澳門房地產(chǎn)發(fā)展展開(kāi)分析。在本書的基礎(chǔ)上作深入的探討，推廣經(jīng)濟(jì)計(jì)量方法在澳門的實(shí)際運(yùn)用，可為澳門房地產(chǎn)市場(chǎng)的前瞻研究，為當(dāng)局對(duì)房地產(chǎn)的土地供應(yīng)量的控制、發(fā)展年期的審批、人力資源的調(diào)配及與其他行業(yè)的協(xié)調(diào)提供參考；對(duì)于投資人士進(jìn)行前景分析、把握銷售時(shí)機(jī)，都具有較大的指導(dǎo)作用。而這對(duì)于澳門房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展、澳門整體經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)向上，都具有深遠(yuǎn)的歷史意義和重要的現(xiàn)實(shí)意義。

編輯推薦

　　《澳門房地產(chǎn)發(fā)展研究》在全面論述房地產(chǎn)發(fā)展的一般理論和相關(guān)實(shí)證分析的基礎(chǔ)上，梳理了澳門房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程，系統(tǒng)地總結(jié)與分析了影響澳門房地產(chǎn)發(fā)展的諸因素?！栋拈T房地產(chǎn)發(fā)展研究》最大特色在于利用經(jīng)濟(jì)計(jì)量方法定量研究澳門房地產(chǎn)發(fā)展與諸影響因素之間的關(guān)系，同時(shí)利用門限協(xié)整與誤差修正模型實(shí)證分析了澳門房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系，基于馬爾可夫轉(zhuǎn)換模型實(shí)證分析了澳門綜合消費(fèi)物價(jià)指數(shù)與住房指數(shù)等，并對(duì)澳門房地產(chǎn)發(fā)展的前景進(jìn)行了預(yù)測(cè)?！栋拈T房地產(chǎn)發(fā)展研究》的研究方法和結(jié)論對(duì)政策制定者、相關(guān)研究人員和專家學(xué)者有較大的幫助。

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