不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估

內(nèi)容概要

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，與不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)也日益繁盛。這些經(jīng)濟(jì)活動(dòng)很多都與不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易有關(guān)，譬如資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的房屋建筑物轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓；企業(yè)兼并、企業(yè)資產(chǎn)出售、企業(yè)清算中的不動(dòng)產(chǎn)交易；企業(yè)聯(lián)營(yíng)、股份經(jīng)營(yíng)、中外合資合作等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的不動(dòng)產(chǎn)出資行為以及其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中出現(xiàn)的涉案不動(dòng)產(chǎn)拍賣、不動(dòng)產(chǎn)征收征用行為。也有些經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易無(wú)關(guān)，但要以不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果作為經(jīng)濟(jì)決策的依據(jù)或參考，譬如銀行不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款、不動(dòng)產(chǎn)典當(dāng)、不動(dòng)產(chǎn)租賃、不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保全、不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、不動(dòng)產(chǎn)征稅等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。以上兩類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)近年來(lái)得到空前的擴(kuò)張，需要大量的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估專門(mén)人才?！　〔粍?dòng)產(chǎn)評(píng)估作為資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)類型之一，在我國(guó)有多種執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，分別是中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)承擔(dān)的注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)承擔(dān)的房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證、中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)承擔(dān)的土地估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證。通過(guò)考試、培訓(xùn)、認(rèn)證，為我國(guó)培育了一批批具有不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)資格的專門(mén)人才。但是，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及全球經(jīng)濟(jì)一體化使資產(chǎn)評(píng)估的環(huán)境和條件發(fā)生了重大改變，新形式下的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)需要經(jīng)過(guò)系統(tǒng)訓(xùn)練的資產(chǎn)評(píng)估復(fù)合型人才，他們不能僅僅依靠職業(yè)教育、考試培訓(xùn)、執(zhí)業(yè)認(rèn)證的方式來(lái)培育，還應(yīng)該通過(guò)高等教育的方式來(lái)培育?！　?005年，我國(guó)高等院校中出現(xiàn)了第一批資產(chǎn)評(píng)估本科專業(yè)，至今已有15所高校設(shè)置了資產(chǎn)評(píng)估本科專業(yè)。因?yàn)閷I(yè)設(shè)置時(shí)間不長(zhǎng)，在高校還未形成一整套與本科教學(xué)相適應(yīng)的資產(chǎn)評(píng)估教材體系。

書(shū)籍目錄

第一章　緒論　本章學(xué)習(xí)目的　第一節(jié)　不動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)　第二節(jié)　不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值　第三節(jié)　不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估　本章小結(jié)　思考題第二章　不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估方法　本章學(xué)習(xí)目的　第一節(jié)　市場(chǎng)法　第二節(jié)　收益法　第三節(jié)　成本法　第四節(jié)　派生評(píng)估方法　本章小結(jié)　思考題第三章　房地產(chǎn)合一價(jià)值評(píng)估　本章學(xué)習(xí)目的　第一節(jié)　住宅房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估　第二節(jié)　商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估　第三節(jié)　商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估　第四節(jié)　在建工程價(jià)值評(píng)估　第五節(jié)　評(píng)估案例　本章小結(jié)　思考題第四章　房屋拆遷評(píng)估　本章學(xué)習(xí)目的　第一節(jié)　概述　第二節(jié)　房屋拆遷補(bǔ)償政策　第三節(jié)　征用國(guó)有土地的房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估　第四節(jié)　征用集體所有土地的房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估　第五節(jié)　城市房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估模型及評(píng)估案例　本章小結(jié)　思考題第五章　建筑物價(jià)值評(píng)估　本章學(xué)習(xí)目的　第一節(jié)　建筑物評(píng)估基礎(chǔ)概述　第二節(jié)　建筑物損耗的估算和檢測(cè)　第三節(jié)　建筑物價(jià)值的影響因素　第四節(jié)　全新建筑物的評(píng)估　第五節(jié)　舊建筑物的評(píng)估　第六節(jié)　評(píng)估案例　本章小結(jié)　思考題第六章　土地價(jià)值評(píng)估　本章學(xué)習(xí)目的　第一節(jié)　概述　第二節(jié)　城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估　第三節(jié)　基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法　第四節(jié)　評(píng)估案例　本章小結(jié)　思考題第七章　企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估　本章學(xué)習(xí)目的　第一節(jié)　概述　第二節(jié)　企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估方法　第三節(jié)　企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估存在的問(wèn)題　第四節(jié)　評(píng)估案例　本章小結(jié)　思考題第八章　不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告　本章學(xué)習(xí)目的　第一節(jié)　概述　第二節(jié)　房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告　第三節(jié)　土地評(píng)估報(bào)告　第四節(jié)　評(píng)估報(bào)告案例　本章小結(jié)　思考題第九章　不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估制度　本章學(xué)習(xí)目的　第一節(jié)　歐美的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估制度　第二節(jié)　中國(guó)香港的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估制度　第三節(jié)　中國(guó)大陸房地產(chǎn)評(píng)估制度的發(fā)展　本章小結(jié)　思考題第十章　不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估相關(guān)法規(guī)簡(jiǎn)介　本章學(xué)習(xí)目的　第一節(jié)　土地管理相關(guān)法律法規(guī)　第二節(jié)　房地產(chǎn)管理相關(guān)法律法規(guī)　本章小結(jié)　思考題參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　　1.地理位置的不可移動(dòng)性。不動(dòng)產(chǎn)具有不可移動(dòng)性，在不動(dòng)產(chǎn)交易中，流動(dòng)的不是土地和房屋實(shí)體，而是其相關(guān)的權(quán)益（或權(quán)利）。不可移動(dòng)性是不動(dòng)產(chǎn)與其他資產(chǎn)最大的區(qū)別，因此地理位置對(duì)不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)量、功能和價(jià)格的影響比對(duì)其他資產(chǎn)的影響更為顯著?！　?.社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位可變性。與地理位置的不可移動(dòng)性相對(duì)應(yīng)的是不動(dòng)產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置的可變性。不動(dòng)產(chǎn)的地理位置雖然是固定不變的，但其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置卻是可變的，經(jīng)濟(jì)位置的改變可使不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格發(fā)生很大的變化，在現(xiàn)實(shí)中，謀求社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置改變通常就是不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要誘因?！　?.個(gè)別性，也稱異質(zhì)性，是指由于土地狀況、建筑材料、建筑類型、房屋新舊程度、施工技術(shù)、鄰里環(huán)境等因素的差別而使不動(dòng)產(chǎn)具有各自不同的特色?？梢哉f(shuō)，市場(chǎng)中不存在完全相同的不動(dòng)產(chǎn)，這種非標(biāo)準(zhǔn)化的商品特征，是導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)不完整的一個(gè)重要因素，也減弱了不同不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的可比性，這是不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估比一般資產(chǎn)評(píng)估更顯紛繁復(fù)雜的重要原因之一。　　4.功能多樣性。土地和房屋就其本身的性質(zhì)來(lái)說(shuō)，可以有多種不同的功能，而相同功能用途的利用方式也可以不盡相同，如一塊土地用于蓋房，既可以蓋平房，也可以蓋多層建筑或蓋高層樓房；同樣對(duì)于房屋而言，也具有功能的多樣性，不過(guò)其功能的多樣性在一定程度上受到土地位置的限制。不動(dòng)產(chǎn)功能的多樣性引發(fā)了開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)，有利于資源的優(yōu)化配置，體現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的最佳使用原則?！　?.耐久性。在正常使用下，土地可以反復(fù)使用，一般建筑物也不易損壞，使用期限相對(duì)較長(zhǎng)。我國(guó)土地使用權(quán)期限一般以年標(biāo)記，各種結(jié)構(gòu)的房屋使用年限也有相應(yīng)的法定要求，一般期限都在20年以上。因此不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)常呈現(xiàn)出新舊同時(shí)存在并相互競(jìng)爭(zhēng)的局面，增大了確定不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的難度。　　6.相關(guān)性。不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格往往受周圍環(huán)境的影響，其價(jià)格呈現(xiàn)出很大的相關(guān)性。一般情況下，坐落于舊宅區(qū)中的新住宅，在其他各種條件相同時(shí)，其價(jià)格往往低于新宅區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)；不動(dòng)產(chǎn)的這種相關(guān)性，使相同區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格具有一定的可比性。

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