不動產(chǎn)評估

內(nèi)容概要

隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，與不動產(chǎn)評估有關(guān)的經(jīng)濟活動也日益繁盛。這些經(jīng)濟活動很多都與不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易有關(guān)，譬如資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的房屋建筑物轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓；企業(yè)兼并、企業(yè)資產(chǎn)出售、企業(yè)清算中的不動產(chǎn)交易；企業(yè)聯(lián)營、股份經(jīng)營、中外合資合作等經(jīng)濟活動中的不動產(chǎn)出資行為以及其他經(jīng)濟活動中出現(xiàn)的涉案不動產(chǎn)拍賣、不動產(chǎn)征收征用行為。也有些經(jīng)濟活動與不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易無關(guān)，但要以不動產(chǎn)評估的結(jié)果作為經(jīng)濟決策的依據(jù)或參考，譬如銀行不動產(chǎn)抵押貸款、不動產(chǎn)典當(dāng)、不動產(chǎn)租賃、不動產(chǎn)財產(chǎn)保全、不動產(chǎn)財產(chǎn)保險、不動產(chǎn)征稅等經(jīng)濟活動。以上兩類經(jīng)濟活動中涉及的不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)近年來得到空前的擴張，需要大量的不動產(chǎn)評估專門人才。　　不動產(chǎn)評估作為資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)類型之一，在我國有多種執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，分別是中國資產(chǎn)評估協(xié)會承擔(dān)的注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會承擔(dān)的房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證、中國土地估價師協(xié)會承擔(dān)的土地估價師執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證。通過考試、培訓(xùn)、認(rèn)證，為我國培育了一批批具有不動產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)資格的專門人才。但是，市場經(jīng)濟的發(fā)展及全球經(jīng)濟一體化使資產(chǎn)評估的環(huán)境和條件發(fā)生了重大改變，新形式下的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)需要經(jīng)過系統(tǒng)訓(xùn)練的資產(chǎn)評估復(fù)合型人才，他們不能僅僅依靠職業(yè)教育、考試培訓(xùn)、執(zhí)業(yè)認(rèn)證的方式來培育，還應(yīng)該通過高等教育的方式來培育?！　?005年，我國高等院校中出現(xiàn)了第一批資產(chǎn)評估本科專業(yè)，至今已有15所高校設(shè)置了資產(chǎn)評估本科專業(yè)。因為專業(yè)設(shè)置時間不長，在高校還未形成一整套與本科教學(xué)相適應(yīng)的資產(chǎn)評估教材體系。

書籍目錄

第一章　緒論　本章學(xué)習(xí)目的　第一節(jié)　不動產(chǎn)與不動產(chǎn)市場　第二節(jié)　不動產(chǎn)價值　第三節(jié)　不動產(chǎn)評估　本章小結(jié)　思考題第二章　不動產(chǎn)評估方法　本章學(xué)習(xí)目的　第一節(jié)　市場法　第二節(jié)　收益法　第三節(jié)　成本法　第四節(jié)　派生評估方法　本章小結(jié)　思考題第三章　房地產(chǎn)合一價值評估　本章學(xué)習(xí)目的　第一節(jié)　住宅房地產(chǎn)價值評估　第二節(jié)　商業(yè)房地產(chǎn)價值評估　第三節(jié)　商務(wù)辦公房地產(chǎn)價值評估　第四節(jié)　在建工程價值評估　第五節(jié)　評估案例　本章小結(jié)　思考題第四章　房屋拆遷評估　本章學(xué)習(xí)目的　第一節(jié)　概述　第二節(jié)　房屋拆遷補償政策　第三節(jié)　征用國有土地的房屋拆遷補償評估　第四節(jié)　征用集體所有土地的房屋拆遷補償評估　第五節(jié)　城市房屋拆遷補償評估模型及評估案例　本章小結(jié)　思考題第五章　建筑物價值評估　本章學(xué)習(xí)目的　第一節(jié)　建筑物評估基礎(chǔ)概述　第二節(jié)　建筑物損耗的估算和檢測　第三節(jié)　建筑物價值的影響因素　第四節(jié)　全新建筑物的評估　第五節(jié)　舊建筑物的評估　第六節(jié)　評估案例　本章小結(jié)　思考題第六章　土地價值評估　本章學(xué)習(xí)目的　第一節(jié)　概述　第二節(jié)　城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估　第三節(jié)　基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法　第四節(jié)　評估案例　本章小結(jié)　思考題第七章　企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估　本章學(xué)習(xí)目的　第一節(jié)　概述　第二節(jié)　企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估方法　第三節(jié)　企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估存在的問題　第四節(jié)　評估案例　本章小結(jié)　思考題第八章　不動產(chǎn)評估報告　本章學(xué)習(xí)目的　第一節(jié)　概述　第二節(jié)　房地產(chǎn)評估報告　第三節(jié)　土地評估報告　第四節(jié)　評估報告案例　本章小結(jié)　思考題第九章　不動產(chǎn)評估制度　本章學(xué)習(xí)目的　第一節(jié)　歐美的不動產(chǎn)評估制度　第二節(jié)　中國香港的不動產(chǎn)評估制度　第三節(jié)　中國大陸房地產(chǎn)評估制度的發(fā)展　本章小結(jié)　思考題第十章　不動產(chǎn)評估相關(guān)法規(guī)簡介　本章學(xué)習(xí)目的　第一節(jié)　土地管理相關(guān)法律法規(guī)　第二節(jié)　房地產(chǎn)管理相關(guān)法律法規(guī)　本章小結(jié)　思考題參考文獻

章節(jié)摘錄

　　1.地理位置的不可移動性。不動產(chǎn)具有不可移動性，在不動產(chǎn)交易中，流動的不是土地和房屋實體，而是其相關(guān)的權(quán)益（或權(quán)利）。不可移動性是不動產(chǎn)與其他資產(chǎn)最大的區(qū)別，因此地理位置對不動產(chǎn)質(zhì)量、功能和價格的影響比對其他資產(chǎn)的影響更為顯著?！　?.社會經(jīng)濟地位可變性。與地理位置的不可移動性相對應(yīng)的是不動產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置的可變性。不動產(chǎn)的地理位置雖然是固定不變的，但其社會經(jīng)濟位置卻是可變的，經(jīng)濟位置的改變可使不動產(chǎn)的價格發(fā)生很大的變化，在現(xiàn)實中，謀求社會經(jīng)濟位置改變通常就是不動產(chǎn)開發(fā)的重要誘因?！　?.個別性，也稱異質(zhì)性，是指由于土地狀況、建筑材料、建筑類型、房屋新舊程度、施工技術(shù)、鄰里環(huán)境等因素的差別而使不動產(chǎn)具有各自不同的特色。可以說，市場中不存在完全相同的不動產(chǎn)，這種非標(biāo)準(zhǔn)化的商品特征，是導(dǎo)致不動產(chǎn)市場不完整的一個重要因素，也減弱了不同不動產(chǎn)價格的可比性，這是不動產(chǎn)評估比一般資產(chǎn)評估更顯紛繁復(fù)雜的重要原因之一?！　?.功能多樣性。土地和房屋就其本身的性質(zhì)來說，可以有多種不同的功能，而相同功能用途的利用方式也可以不盡相同，如一塊土地用于蓋房，既可以蓋平房，也可以蓋多層建筑或蓋高層樓房；同樣對于房屋而言，也具有功能的多樣性，不過其功能的多樣性在一定程度上受到土地位置的限制。不動產(chǎn)功能的多樣性引發(fā)了開發(fā)競爭，有利于資源的優(yōu)化配置，體現(xiàn)了不動產(chǎn)評估的最佳使用原則。　　5.耐久性。在正常使用下，土地可以反復(fù)使用，一般建筑物也不易損壞，使用期限相對較長。我國土地使用權(quán)期限一般以年標(biāo)記，各種結(jié)構(gòu)的房屋使用年限也有相應(yīng)的法定要求，一般期限都在20年以上。因此不動產(chǎn)市場經(jīng)常呈現(xiàn)出新舊同時存在并相互競爭的局面，增大了確定不動產(chǎn)價格的難度?！　?.相關(guān)性。不動產(chǎn)的價格往往受周圍環(huán)境的影響，其價格呈現(xiàn)出很大的相關(guān)性。一般情況下，坐落于舊宅區(qū)中的新住宅，在其他各種條件相同時，其價格往往低于新宅區(qū)的不動產(chǎn)；不動產(chǎn)的這種相關(guān)性，使相同區(qū)域的不動產(chǎn)價格具有一定的可比性。

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