住房體制市場(chǎng)化改革

內(nèi)容概要

住房是群眾的大事，也是國家的大事。建國以來，黨和政府為解決群眾住房問題投入了巨大的財(cái)力，也出臺(tái)過很多政策和法律，極大地改善群眾的住房條件。然而，受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響和先生產(chǎn)、后生活的思想左右，在傳統(tǒng)住房福利制之下，住房建設(shè)投資得不到穩(wěn)定和足量保證，居民住房條件改善緩慢。改革開放以來，隨著國家財(cái)力的增強(qiáng)和老百姓收入水平的提高，住房條件得到大幅度改善，但是，在福利體制下，不管國家和企業(yè)投入多少住房建設(shè)資金，住房總是短缺和供不應(yīng)求的，政府的住房建設(shè)負(fù)擔(dān)越來越沉重。為此，國家一直不斷地推進(jìn)住房制度改革，住房貨幣化和市場(chǎng)化是改革的方向。經(jīng)過近20年的改革經(jīng)驗(yàn)、成果和社會(huì)承受力的積累，到1998年下半年，全國停止福利分房，住房體制改革終于邁出了具有歷史意義的一步。以停止實(shí)物分房、實(shí)行住房貨幣化為核心的住房體制改革，不但結(jié)束了中國近50年的住房福利制，改變了人們的住房觀念，更為重要的是為市場(chǎng)創(chuàng)造了巨大的潛在需求，為房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

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第一章  住房體制市場(chǎng)化改革與房地產(chǎn)業(yè)的黃金十年　第一節(jié)　住房體制市場(chǎng)化改革造就了龐大的房地產(chǎn)業(yè)鏈和利益鏈    一、房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的形成及特征    二、我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展趨勢(shì)    三、我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈存在的問題　第二節(jié)　我國房地產(chǎn)業(yè)已形成“魚骨式”利益鏈    一、政府與開發(fā)商的利益相依    二、銀行通過貸款與開發(fā)商和政府實(shí)現(xiàn)三贏    三、媒體通過新聞炒作引導(dǎo)政府調(diào)控政策    四、房地產(chǎn)消費(fèi)者的博弈　第三節(jié)　房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程（1978—2008年）      一、房地產(chǎn)業(yè)的形成和初步發(fā)展期（1978—1997年）    二、房地產(chǎn)業(yè)的快速成長(zhǎng)期（1998—2008年）     三、房地產(chǎn)業(yè)不同時(shí)期高速發(fā)展階段的特征比較　第四節(jié)　未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策導(dǎo)向    一、規(guī)范土地出讓市場(chǎng)的管理，增加“保障型住房”的市場(chǎng)供給    二、住宅產(chǎn)業(yè)化將引領(lǐng)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)    三、引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行合理的產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略第二章　我國住房體制市場(chǎng)化改革十年來的成就  第一節(jié)　改善了居民居住條件  第二節(jié)　形成了龐大的產(chǎn)業(yè)規(guī)模    一、房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長(zhǎng)    二、房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大和住宅品質(zhì)的提高    三、房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)快速增長(zhǎng)    四、房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量與從業(yè)人數(shù)不斷增加    五、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供不應(yīng)求    六、城市土地供應(yīng)總量大幅度攀升  第三節(jié)　促進(jìn)了城市化進(jìn)程和城市面貌的改善    一、房地產(chǎn)業(yè)與城市化進(jìn)程的耦合關(guān)系    二、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)城市化的推動(dòng)作用  第四節(jié)　帶動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展    一、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的顯著地位    二、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)構(gòu)成互動(dòng)機(jī)制    三、房地產(chǎn)業(yè)投資對(duì)國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已產(chǎn)生重要影響  第五節(jié)  房地產(chǎn)業(yè)為政府和部分人積累了巨大財(cái)富    一、為地方政府積累了巨大的財(cái)富．    二、為部分人積累了巨大的財(cái)富　……第三章　中國住房體制市場(chǎng)化改革：一條漫長(zhǎng)而坎坷之路第四章　住房體制市場(chǎng)化改革十年的失誤與思考第五澡　新住房體制的走向第六章　中國住房保障體制走向參考文獻(xiàn)后記

章節(jié)摘錄

　　第一章　住房體制市場(chǎng)化改革與房地產(chǎn)業(yè)的黃金十年　　第一節(jié)　住房體制市場(chǎng)化改革造就了龐大的房地產(chǎn)業(yè)鏈和利益鏈　　二、我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展趨勢(shì)　　在新的宏觀形勢(shì)下，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)調(diào)整，產(chǎn)業(yè)也面臨轉(zhuǎn)型提升。在這一過程中，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈也隨之會(huì)發(fā)生變化?？傮w來講，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈將呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢(shì)：　　（一）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈將隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整而加快整合　　在現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)鏈條的運(yùn)行過程中，還有很多資源沒有得到共享與整合，由此導(dǎo)致了產(chǎn)業(yè)鏈提升較慢。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟和完善，涌現(xiàn)了像萬科、金地這樣大的房地產(chǎn)開發(fā)商和易居中國這樣大的代理商，產(chǎn)業(yè)集中度將持續(xù)得到提高。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的結(jié)合也將日益緊密。　　因此，為了產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展和企業(yè)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，產(chǎn)業(yè)鏈整合勢(shì)在必行，并且將主要表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)鏈上下游之間的整合與產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)部的整合。上下游之間的整合將主要表現(xiàn)在諸如房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)、建材業(yè)等行業(yè)關(guān)系更為密切，有利于資源共享、節(jié)約成本和技術(shù)革新。產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)部整合則表現(xiàn)在公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓或大企業(yè)對(duì)中小企業(yè)的并購上。在資本的助力之下，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的整合將加速。隨著資本實(shí)力的提升，在行業(yè)整合的初期，土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，行業(yè)進(jìn)入門檻將隨之提高；在整合的中期，則是并購高發(fā)期，并且大多是以上市公司并購非上市企業(yè)的形式出現(xiàn)；在整合的后期，多寡頭競(jìng)爭(zhēng)的局面將形成，上市公司之間的聯(lián)合與合作將成普遍現(xiàn)象。在產(chǎn)業(yè)鏈的整合過程中，金融資本和產(chǎn)業(yè)資本的結(jié)合將加陜整合的速度，加大整合的力度，而且，隨著融資多元化發(fā)展，金融資本將進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的整合與行業(yè)集中度的提升。

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