住房體制市場化改革

內(nèi)容概要

住房是群眾的大事，也是國家的大事。建國以來，黨和政府為解決群眾住房問題投入了巨大的財力，也出臺過很多政策和法律，極大地改善群眾的住房條件。然而，受計劃經(jīng)濟的影響和先生產(chǎn)、后生活的思想左右，在傳統(tǒng)住房福利制之下，住房建設(shè)投資得不到穩(wěn)定和足量保證，居民住房條件改善緩慢。改革開放以來，隨著國家財力的增強和老百姓收入水平的提高，住房條件得到大幅度改善，但是，在福利體制下，不管國家和企業(yè)投入多少住房建設(shè)資金，住房總是短缺和供不應(yīng)求的，政府的住房建設(shè)負擔(dān)越來越沉重。為此，國家一直不斷地推進住房制度改革，住房貨幣化和市場化是改革的方向。經(jīng)過近20年的改革經(jīng)驗、成果和社會承受力的積累，到1998年下半年，全國停止福利分房，住房體制改革終于邁出了具有歷史意義的一步。以停止實物分房、實行住房貨幣化為核心的住房體制改革，不但結(jié)束了中國近50年的住房福利制，改變了人們的住房觀念，更為重要的是為市場創(chuàng)造了巨大的潛在需求，為房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

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第一章  住房體制市場化改革與房地產(chǎn)業(yè)的黃金十年　第一節(jié)　住房體制市場化改革造就了龐大的房地產(chǎn)業(yè)鏈和利益鏈    一、房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的形成及特征    二、我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展趨勢    三、我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈存在的問題　第二節(jié)　我國房地產(chǎn)業(yè)已形成“魚骨式”利益鏈    一、政府與開發(fā)商的利益相依    二、銀行通過貸款與開發(fā)商和政府實現(xiàn)三贏    三、媒體通過新聞炒作引導(dǎo)政府調(diào)控政策    四、房地產(chǎn)消費者的博弈　第三節(jié)　房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程（1978—2008年）      一、房地產(chǎn)業(yè)的形成和初步發(fā)展期（1978—1997年）    二、房地產(chǎn)業(yè)的快速成長期（1998—2008年）     三、房地產(chǎn)業(yè)不同時期高速發(fā)展階段的特征比較　第四節(jié)　未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策導(dǎo)向    一、規(guī)范土地出讓市場的管理，增加“保障型住房”的市場供給    二、住宅產(chǎn)業(yè)化將引領(lǐng)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新趨勢    三、引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)實行合理的產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略第二章　我國住房體制市場化改革十年來的成就  第一節(jié)　改善了居民居住條件  第二節(jié)　形成了龐大的產(chǎn)業(yè)規(guī)模    一、房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長    二、房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模的擴大和住宅品質(zhì)的提高    三、房地產(chǎn)銷售市場快速增長    四、房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量與從業(yè)人數(shù)不斷增加    五、房地產(chǎn)市場總體供不應(yīng)求    六、城市土地供應(yīng)總量大幅度攀升  第三節(jié)　促進了城市化進程和城市面貌的改善    一、房地產(chǎn)業(yè)與城市化進程的耦合關(guān)系    二、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對城市化的推動作用  第四節(jié)　帶動了國民經(jīng)濟的發(fā)展    一、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的顯著地位    二、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟構(gòu)成互動機制    三、房地產(chǎn)業(yè)投資對國民經(jīng)濟增長已產(chǎn)生重要影響  第五節(jié)  房地產(chǎn)業(yè)為政府和部分人積累了巨大財富    一、為地方政府積累了巨大的財富．    二、為部分人積累了巨大的財富　……第三章　中國住房體制市場化改革：一條漫長而坎坷之路第四章　住房體制市場化改革十年的失誤與思考第五澡　新住房體制的走向第六章　中國住房保障體制走向參考文獻后記

章節(jié)摘錄

　　第一章　住房體制市場化改革與房地產(chǎn)業(yè)的黃金十年　　第一節(jié)　住房體制市場化改革造就了龐大的房地產(chǎn)業(yè)鏈和利益鏈　　二、我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展趨勢　　在新的宏觀形勢下，中國房地產(chǎn)市場將會調(diào)整，產(chǎn)業(yè)也面臨轉(zhuǎn)型提升。在這一過程中，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈也隨之會發(fā)生變化?？傮w來講，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈將呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢：　　（一）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈將隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)整而加快整合　　在現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)鏈條的運行過程中，還有很多資源沒有得到共享與整合，由此導(dǎo)致了產(chǎn)業(yè)鏈提升較慢。隨著房地產(chǎn)市場的不斷成熟和完善，涌現(xiàn)了像萬科、金地這樣大的房地產(chǎn)開發(fā)商和易居中國這樣大的代理商，產(chǎn)業(yè)集中度將持續(xù)得到提高。同時，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的結(jié)合也將日益緊密?！　∫虼耍瑸榱水a(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展和企業(yè)的良性運轉(zhuǎn)，產(chǎn)業(yè)鏈整合勢在必行，并且將主要表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)鏈上下游之間的整合與產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)部的整合。上下游之間的整合將主要表現(xiàn)在諸如房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)、建材業(yè)等行業(yè)關(guān)系更為密切，有利于資源共享、節(jié)約成本和技術(shù)革新。產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)部整合則表現(xiàn)在公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓或大企業(yè)對中小企業(yè)的并購上。在資本的助力之下，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的整合將加速。隨著資本實力的提升，在行業(yè)整合的初期，土地市場的競爭將更加激烈，行業(yè)進入門檻將隨之提高；在整合的中期，則是并購高發(fā)期，并且大多是以上市公司并購非上市企業(yè)的形式出現(xiàn)；在整合的后期，多寡頭競爭的局面將形成，上市公司之間的聯(lián)合與合作將成普遍現(xiàn)象。在產(chǎn)業(yè)鏈的整合過程中，金融資本和產(chǎn)業(yè)資本的結(jié)合將加陜整合的速度，加大整合的力度，而且，隨著融資多元化發(fā)展，金融資本將進一步推動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的整合與行業(yè)集中度的提升。

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