地產(chǎn)陽謀

前言

　　和大力的相識，是從他前些年發(fā)表在《證券市場周刊》上篇篇充滿慧眼、獨具洞察力的公司分析文章。他的一些佳作還成為我和我的研究生深度挖掘上市公司經(jīng)營運作、財務(wù)績效的案例來源之一。　　這次有幸先行閱讀了大力這本新書的電子版，深感這是一本反映中國上市公司運營，深度透視房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展軌跡，全面分析房地產(chǎn)企業(yè)成敗故事的佳作。我特別欣賞本書彰顯的四大亮點：　　1．融合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢與重點房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式的分析內(nèi)容　　房地產(chǎn)是當(dāng)今中國最受關(guān)注的行業(yè)，并摻雜種種“非議”。以房地產(chǎn)行業(yè)作為解析對象，既需要作者“偏向虎山行”的膽識，更需要“一覽眾山小”的心態(tài)與視野。解析上市公司，既不能只見樹木不見森林，也不能只停留在宏觀層面和行業(yè)基本面。從理論上講，行業(yè)經(jīng)營特征肯定以各種方式?jīng)Q定企業(yè)的經(jīng)營模式、財務(wù)結(jié)構(gòu)和會計數(shù)據(jù)的內(nèi)在關(guān)系，在較長時期內(nèi)固化了所屬企業(yè)的收益能力和風(fēng)險水平。我認為跨行業(yè)的經(jīng)營分析、財務(wù)比較幾乎只是數(shù)字游戲，而房地產(chǎn)行業(yè)屬于具體細分行業(yè)，又有差異化的盈利模式，比如專營住宅的萬科、熱心商業(yè)地產(chǎn)的昆百大，還有高舉旅游地產(chǎn)的華僑城，所以，更有經(jīng)營與財務(wù)分析的廣闊空問與巨大價值。大力這部新作對此有入木三分的見解?！　?．既奉行“數(shù)據(jù)說話”，又不拘泥于數(shù)值的分析方法　　我個人一直認為會計指標(biāo)與財務(wù)報表固然有其各種局限，但是它肯定是投資者評價企業(yè)的“第一個”和“唯一直接”公開獲得的最佳分析資料，而且會讓你領(lǐng)略到一種奇特的思維方式。巴菲特曾感言：“會計數(shù)字當(dāng)然是商業(yè)語言，而且為任何評估企業(yè)價值并跟蹤其進步的人提供了巨大的幫助。沒有這些數(shù)字，我就會迷失方向。對我們來說，它們總是評估自己的企業(yè)和他人企業(yè)的起點。但是，經(jīng)理們和投資者要記住，會計僅僅有助于業(yè)務(wù)思考，而永遠不能取代業(yè)務(wù)思考?！?/pre>


內(nèi)容概要
在中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌的大背景下，本土房地產(chǎn)公司展示著豐富多彩、令人眼花繚亂的運作與財技。其中，不僅包括萬科與華僑城的盈余管理，也包括新湖中寶的融資“四部曲”、新恒基地產(chǎn)的借“殼”難題、SOHO中國的逆勢踏空、華遠地產(chǎn)的“包裝待嫁”，還包括一些公司赴港上市后的業(yè)績“變臉”等。諸多故事中，更涉及到人們所熟悉的地產(chǎn)大佬，如王石、潘石屹、任志強、黃俊欽、黃偉等。本書通過財報數(shù)字，深入到房地產(chǎn)公司的經(jīng)營層面，透過表象探討諸種運作背后的關(guān)鍵點——利益，是對轉(zhuǎn)軌時期地產(chǎn)公司現(xiàn)世相的寫真。本書可以幫助讀者通過研究案例提高對公司的分析能力。


作者簡介
王大力，曾從事公司財會實務(wù)工作十二年，后涉足財經(jīng)媒體、上市公司研究與證券分析等領(lǐng)域，于《證券市場周刊》、《新地產(chǎn)》、《新理財》、《新財經(jīng)》、《中國財經(jīng)報》、《中國稅務(wù)報》等報刊發(fā)表各類專業(yè)探討、公司分析等文章愈百篇。


書籍目錄
行業(yè)篇　第1章  房地產(chǎn)企業(yè)運作三要素    資金    土地    業(yè)績　第2章  政策敏感，需奉行“三大紀(jì)律”      一項稅收引發(fā)“血案”    企業(yè)債：咫尺天涯    風(fēng)險之下奉行“三大紀(jì)律”　第3章  2007年度房地產(chǎn)上市公司20強    20強上市公司營業(yè)收入翻倍    房價暴漲帶來高毛利率    利潤向大型房企集中    資產(chǎn)升值給部分公司帶來巨額賬面浮盈    現(xiàn)金為王    非常業(yè)績的非常原因　第4章  萬科A：中國房地產(chǎn)企業(yè)標(biāo)桿模樣    龍頭企業(yè)奉行“中庸”之道    市場調(diào)整初期四種作為    高息債券多付利息愈億元借殼篇　第5章  “新湖系”：民營房企借“殼”標(biāo)桿    準(zhǔn)財務(wù)公司的挑戰(zhàn)    養(yǎng)“殼”千日，用“殼”一時    選擇與資產(chǎn)評估    打開融資一片天    掌門人的智慧　第6章  華遠上市：財富“剩”宴的背后    財富“?！毖?，皆大歡喜    兩版數(shù)據(jù)，資金饑渴    資產(chǎn)評估，順序倒置    盈利預(yù)測，有失謹慎    外來之“殼”，便于運作　第7章  新恒基地產(chǎn)：昔日所攬壞“殼”大變身    昔日身陷“壞殼門”      一朝變身“殼王”     地產(chǎn)注入的“時空”藝術(shù)    民企借“殼”之“路漫漫”  　第8章  中房集團：欽定央企的主業(yè)經(jīng)營悖論    主業(yè)突出，盈利不佳    下屬公司遇ST尷尬    喜新厭舊，另借他“殼”  IPO篇  第9章  SOHO中國的“三維”財技    資金：低負債率下的隱性融資    土地：期地與“二手”模式    業(yè)績：配合IPO集中釋放  第10章  濱江集團：逆行上市的業(yè)績樣本    逆行上市，業(yè)績大增    首發(fā)資金，味如甘露    逆市拿地，長期看多財務(wù)篇  第11章  昆百大A：商業(yè)地產(chǎn)計量模式拯救財報    計量轉(zhuǎn)變    融資先導(dǎo)    “提升”業(yè)績    利于估值  第12章  華天酒店：一棟樓提升業(yè)績    一棟樓的故事    另類售后租回    公允價值懸疑    未來任重道遠


章節(jié)摘錄
　　行業(yè)篇　　第1章　房地產(chǎn)企業(yè)運作三要素　　土地　　商場如戰(zhàn)場，不進則退。發(fā)展才是公司存續(xù)的主題。透過房地產(chǎn)公司拿地與土地儲備的情況，可以考查未來發(fā)展空間。預(yù)付賬款與存貨通常是歸集房地產(chǎn)公司開發(fā)樓宇與土地的報表項目，所以，我們計算這兩項合計數(shù)占總資產(chǎn)的比重（下稱“存貨資產(chǎn)比”），來考查23家房地產(chǎn)上市公司于項目及土地上的資源配置情況。　　2008年6月末，23家上市房地產(chǎn)公司存貨資產(chǎn)比平均為64.82％，比1季度末的65.03％略有降低；該比率2007年末為63.22％，2006年末為62.52％，可見，近兩年呈逐漸上升趨勢。具體到公司方面，保利地產(chǎn)的存貨資產(chǎn)比較高，為90.77％：濱江集團稍遜，為83.41％；萬科A、金地集團、首開股份與北辰實業(yè)分別是78.29％，72.67％、59.05％與58.84％（見圖表1-1）?！　【挖厔荻?，萬科A的預(yù)付賬款與存貨占總資產(chǎn)的比重是逐漸提高的，2006年末、2007年末與2008年1季度末分別是73.08％、74.69％與77.64％；保利地產(chǎn)亦基本是同樣趨勢，2006年末、2007年末與2008年1季度末該項比率分別是85.86％、84.30％與91.49％。金地集團的該項比率則有降低的趨勢。可見，在項目與土地配置方面，主流房地產(chǎn)上市公司的水平不同，趨勢變化亦有差異。　　房地產(chǎn)公司的貨幣資金與存貨可視為硬幣的兩面，前者反映公司的抗風(fēng)險能力，但持幣過多會導(dǎo)致資金使用效率的低下；后者蘊含了公司的盈利能力，是未來公司利潤的源泉，但是在存貨上大量占用資金會影響流動性，進而導(dǎo)致資金緊張。于是，公司需要在二者之間進行權(quán)衡，進行合理配置?！　∑鋵崳康禺a(chǎn)公司在存貨上的配置類似于炒股中的倉位控制。存貨占總資產(chǎn)比重多，意味著在看多未來的判斷之下持重倉。不過，二者的商業(yè)模式不同，炒股具有短期性，股價天天在變，可以天天操作；而房地產(chǎn)項目的運作具有中長期的特點，這使房地產(chǎn)公司們被動地成為“中長期投資者”?！　倪@種角度上看，萬科A與保利地產(chǎn)在土地與項目上的資產(chǎn)配置比率呈增加的趨勢，即其逐漸“加倉”的含義，可以理解為其依然中長期看好中國的房地產(chǎn)市場，盡管短期內(nèi)會面臨一些調(diào)整。具體的例證是，在房地產(chǎn)市場調(diào)整初期，一些房地產(chǎn)公司仍未放慢擴張的步伐，如保利地產(chǎn)近期通過掛牌方式取得位于江西省南昌市灣里區(qū)招賢鎮(zhèn)地塊，該地塊面積164.77萬平方米，容積率不大于0.6，用地性質(zhì)為住宅、商業(yè)、辦公和文化娛樂用地，成交價為5.93億元?！　∪绻糜诜康禺a(chǎn)公司整體運作的視角下考查，土地與項目不僅僅會產(chǎn)生未來的業(yè)績，同時也與“市值管理”關(guān)系密切。這不僅涉及到股東財富的增長，也與融資運作相關(guān)，比如IPO融資以及大股東的股權(quán)質(zhì)押融資等。



媒體關(guān)注與評論
　　“開卷有益”是文章與著作最基本的“質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)”。對于證券分析師來說，最為關(guān)鍵的是分析工具要科學(xué)、分析內(nèi)容要全面、分析結(jié)論要有用。本書高水平地采納了哈佛的分析思路，向讀者展示了一個個活靈活現(xiàn)、完整的房地產(chǎn)公司。我們不僅難以簡單定性某個公司的“故事”是“好”還是“壞”，而且還難以定論某個案例到底是“業(yè)務(wù)經(jīng)營”、“重組題材”，還是單純會計上的“盈余管理”。比如“華天酒店：一棟樓提升業(yè)績”就是如此?！　　　　獙ν饨?jīng)貿(mào)大學(xué)國際商學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師　湯谷良　　盤點市場高漲時的業(yè)績喜宴，探索拐點來臨時的應(yīng)時之作，歷數(shù)浮華表象背后的利益得失，展示業(yè)界眾生的喜怒哀樂，挖掘未知世界的坦道正途。本書以資本市場為依托，從專業(yè)視角解析房地產(chǎn)運作的經(jīng)典案例，底蘊深厚，獨樹一幟。特薦于投資者、分析師、監(jiān)管層、房企從業(yè)者、財會專業(yè)人士及相關(guān)學(xué)者等?！?——《證券市場周刊》常務(wù)副社長、主編　于穎　　中國房地產(chǎn)運作感性偏多，理性偏少；陰謀居多，陽謀居少。對中國房地產(chǎn)的分析亦然，要么“棒殺”，要么“捧殺”，持中之論如鳳毛麟角。返觀今日行業(yè)難局困境，除卻金融海嘯等外因，大抵根源于此。本書地產(chǎn)陽謀論，以資本的視角，生動的案例，既對企業(yè)成敗因由施以庖丁之手，又指出“做好人也能賺錢”的陽關(guān)道。激賞之下，薦為從業(yè)者案頭之卷。　　　　——《新地產(chǎn)》雜志主編　張文豪　　本書透過財務(wù)數(shù)據(jù)分析行業(yè)本質(zhì)，通過分析若干代表性地產(chǎn)公司的財技運作，揭示背后可能存在的財務(wù)陷阱，同時也揭示了優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司的競爭優(yōu)勢，對于投資者從財務(wù)視角理解地產(chǎn)公司價值有極大幫助?！　　　　攧?wù)專家、知名上市公司財務(wù)舞弊揭露先鋒　夏草


編輯推薦
　　《地產(chǎn)陽謀》特點：以數(shù)據(jù)說話，探究房企灰色區(qū)域，房地產(chǎn)與資本市場雙牛市下的崛起之路，轉(zhuǎn)軌時期房地產(chǎn)公司動作樣本。





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