中國法院2013年度案例

內(nèi)容概要

《中國法院2013年度案例:房屋買賣合同糾紛》試圖把案例書籍變得“好讀有用”，故在編輯中堅持以下方法：一是高度提煉案例內(nèi)容，控制案例篇幅，每個案例基本在3000字以內(nèi)；二是突出爭議焦點，削除無效信息，盡可能在有限篇幅內(nèi)為讀者提供有效、有益的信息；三是注重對案件裁判文書的再加工，大多數(shù)案例由案件的主審法官撰寫“法官后語”，高度提煉、總結(jié)案例的指導(dǎo)價值。

書籍目錄

一、商品房預(yù)售 1.預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的合同是否有效 ——岑雪清訴黃錫彬房屋買賣合同案 2.因相對人過錯相信代理權(quán)存在致表見代理不成立 ——林明強訴福建省平潭縣興容房地產(chǎn)有限公司等商品房預(yù)售合同案 3.建筑物區(qū)分所有權(quán)中車庫約定不明情況下的歸屬問題 ——馮曉伶訴北京海城房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司商品房預(yù)售合同案 4.關(guān)于違約責(zé)任的約定是否存在可撤銷的情形 ——梁渝生、李顯華訴重慶駿偉置業(yè)有限公司商品房買賣合同案 5.購買的商品房通道受阻能否確認(rèn)為開發(fā)商違約責(zé)任 ——李錦萍訴寧德東方偉業(yè)商用置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同案 6.因房地產(chǎn)限購政策導(dǎo)致商品房買賣合同目的無法實現(xiàn)的風(fēng)險應(yīng)由買賣何方承擔(dān) ——吳鐓鐓、奚寶華訴泉舜集團（廈門）房地產(chǎn)股份有限公司商品房預(yù)售合同案 7.開發(fā)商“未告知”買受人未取得商品房預(yù)售許可證，是否構(gòu)成“故意隱瞞未取得預(yù)售許可證明的事實” ——宋鈺瑩訴威海華油置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同案 8.逾期辦證違約責(zé)任的認(rèn)定 ——張某訴中集公司商品房預(yù)售合同案 9.房產(chǎn)新政下如何更好地保護(hù)購房人利益 ——北京北亞華欣置業(yè)有限公司訴劉紅商品房預(yù)售合同案 10.政府部門拆遷延誤能否成為延期交房的理由  ——楊其梅訴廈門皇家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同案 11.行政行為在民事訴訟中的認(rèn)定 ——劉文訴北京正圓世嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同案 12.出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明與買受人訂立的商品房預(yù)售合同無效，已取得財產(chǎn)應(yīng)返還，并根據(jù)雙方過錯承擔(dān)責(zé)任 ——董文林訴儀征市中宏基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同案 13.順延工期天數(shù)如何認(rèn)定 ——黃燕春訴南寧嘉士城物業(yè)投資有限公司商品房預(yù)售合同案 二、商品房銷售 14.是否應(yīng)當(dāng)退還上訴人支付的購房轉(zhuǎn)讓金 ——丁進(jìn)祿訴楊德江商品房買賣合同案 15.預(yù)約合同的識別以及未能訂立本合同的法律后果 ——張永亮訴駱宏耀房屋買賣合同案 16.按日累計的違約金請求權(quán)訴訟時效何時起算 ——曾麗娟、李智杰訴廣州市龍灣實業(yè)集團股份有限公司、廣州市龍灣實業(yè)集團股份有限公司第一分公司商品房銷售合同案 17.在要求違約方繼續(xù)履行合同的情況下能否同時適用定金罰則 ——高利興等訴福建德久能源實業(yè)發(fā)展有限公司房屋買賣合同案 18.“借名買房”合同的有效性 ——王莉巖訴裴松濤、福建邦盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同案 19.出賣人必要的說明、告知義務(wù) ——熊彬訴北京銀座興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司房屋買賣合同案 20.交付鑰匙的日期是否一定作為交房義務(wù)履行日期 ——蘇靜訴北京達(dá)華莊園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同案 …… 三、二手房買賣 四、經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓 五、農(nóng)村房屋買賣 六、拆遷安置房買賣 七、公房轉(zhuǎn)讓 八、集資房買賣

章節(jié)摘錄

版權(quán)頁：   住宅工程質(zhì)量驗收實行的是“整棟驗收”制度，嘉士城公司在“逐套驗收”制度實行后也未將此事項告知黃燕春，故其不能以“逐套驗收”制度的實行對抗黃燕春要求按合同約定的期限交房的請求。同時，嘉士城公司稱“逐套驗收”制度的實行構(gòu)成情勢變更，并不能成立。因為，只有在合同成立以后，因與雙方當(dāng)事人無關(guān)的原因，發(fā)生了社會環(huán)境的異常變動，使合同的基礎(chǔ)動搖或者喪失，若繼續(xù)維持合同會顯失公平，方適用情勢變更原則。這種情勢的變化是重大的，也就是作為合同基礎(chǔ)的客觀情況不僅發(fā)生了變化，而且這種變化對原合同的成立和履行有重大影響，其判斷標(biāo)準(zhǔn)為是否導(dǎo)致合同基礎(chǔ)喪失、是否致使目的落空、是否造成對價關(guān)系障礙。因此，“逐套驗收”制度的實行并不構(gòu)成情勢變更，嘉士城公司以此為由主張變更交房期限并不能成立。綜上分析，嘉士城公司的上訴理由，不能成立。 廣西壯族自治區(qū)南寧市中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規(guī)定，作出判決：駁回上訴，維持原判。 【法官后語】 近年來，房地產(chǎn)開發(fā)商與業(yè)主之間的矛盾糾紛日顯突出，商品房預(yù)售合同糾紛案件大量增長，其中大多數(shù)是因房地產(chǎn)開發(fā)商逾期交付房屋和逾期辦理備案登記手續(xù)引發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)商針對業(yè)主的訴求，往往以其有諸多可以順延工期的事由予以抗辯，因此對于這些事由依法作出合乎法律規(guī)定的判定，是正確認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)商合同責(zé)任的關(guān)鍵。本案通過對上訴人列舉的中高考、“兩會一節(jié)”期間政府相關(guān)部門要求停止施工，以及因連續(xù)降雨停止施工、房屋驗收制度變動等事由的正確甄別，對其是否違約交付房屋作出了正確判定。 一般的商品房買賣合同都有“非因出賣人和施工單位的原因?qū)е碌墓て谘诱`，出賣人可以據(jù)實延期”的條款，故在房地產(chǎn)開發(fā)商逾期交房時，往往會以該約定為據(jù)，主張據(jù)實延期期間應(yīng)從交房期間中予以扣除。對于該主張，首先應(yīng)當(dāng)審查工期延誤的原因是否屬于不可抗力。因無法預(yù)見、不能避免和克服的行政行為、氣候極端異常等原因?qū)е峦９さ?，實際停工期間應(yīng)當(dāng)予以扣除，但并不包括因違法施工等原因被要求停止施工的情形。其次，降雨是一定氣候條件下常見的天氣現(xiàn)象，也是南方地區(qū)慣常的氣候現(xiàn)象，開發(fā)商訂立商品房買賣合同時對此應(yīng)有合理預(yù)見。

編輯推薦

《中國法院2013年度案例:房屋買賣合同糾紛》旨在探索編輯案例的新方法、新模式，以彌補當(dāng)前各種巢例書的不足。

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