物業(yè)管理運(yùn)作與法律風(fēng)險(xiǎn)防范

內(nèi)容概要

《律師辦案實(shí)戰(zhàn)系列：物業(yè)管理運(yùn)作與法律風(fēng)險(xiǎn)防范》包括物業(yè)管理運(yùn)作實(shí)務(wù)和物業(yè)糾紛處理與法律風(fēng)險(xiǎn)防范兩大部分內(nèi)容，主要包括物業(yè)服務(wù)公司的成立與運(yùn)作、前期物業(yè)管理、業(yè)主自治管理模式實(shí)例分析、物業(yè)管理中的行政訴訟等。

作者簡(jiǎn)介

宋安成，上海恒隆律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師，合伙人，國(guó)家二級(jí)建造師資格。執(zhí)業(yè)特長(zhǎng)工程、建筑、房地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)，擔(dān)任多家市政公司、建筑公司、物業(yè)服務(wù)公司、房地產(chǎn)公司的法律顧問(wèn)，曾在上海建緯律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)。中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)民事委員會(huì)委員，上海市律師協(xié)會(huì)項(xiàng)目建設(shè)與項(xiàng)目法律委員會(huì)專(zhuān)業(yè)委員，上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)法律顧問(wèn)，上海市法學(xué)會(huì)會(huì)員，《上海物業(yè)管理》特約撰稿人。在從事執(zhí)業(yè)過(guò)程中，非常重視理論學(xué)習(xí)和研究，主筆中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)《律師辦理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)操作指引》，參與中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)《商品房交易法律業(yè)務(wù)操作指引》、《律師辦理動(dòng)拆遷法律業(yè)務(wù)操作指引》，參與上海市地方法規(guī)的討論與制定。先后在《城市開(kāi)發(fā)》、《住宅與房地產(chǎn)》、《中國(guó)物業(yè)管理》、《現(xiàn)代物業(yè)》、《上海房地》、《上海律師》、《房地產(chǎn)時(shí)報(bào)》上發(fā)表論文及案例100余篇。 胡劍蓓，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)師，國(guó)家二級(jí)建造師，企業(yè)法律顧問(wèn)資格。曾任職于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、房地產(chǎn)咨詢(xún)公司，并在此期間取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人證書(shū)，熟悉房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)流程。擅長(zhǎng)處理公司經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中的法律事務(wù)，起草、審核公司相關(guān)合同方面的法律文件，擬定公司規(guī)章制度和建設(shè)方案，參與處理公司內(nèi)外經(jīng)濟(jì)糾紛。

書(shū)籍目錄

上篇　物業(yè)管理運(yùn)作實(shí)務(wù)
第一章　物業(yè)服務(wù)公司的成立與運(yùn)作
　第一節(jié)　物業(yè)服務(wù)公司成立基本流程
　　引子：房地產(chǎn)公司成立全資物業(yè)管理公司
　　一、物業(yè)公司成立的公司注冊(cè)程序
　　二、物業(yè)公司資質(zhì)申請(qǐng)程序
　第二節(jié)　三種物業(yè)服務(wù)公司運(yùn)作模式分析
　　引子：某物業(yè)管理公司內(nèi)部承包管理模式
　　一、物業(yè)服務(wù)公司的組織形式
　　二、物業(yè)服務(wù)公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置考慮的因素
　　三、物業(yè)服務(wù)公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置
　第三節(jié)　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)模式：包干制與酬金制
　　引子：業(yè)主是否有權(quán)要求物業(yè)公司公布賬目
　　一、物業(yè)服務(wù)公司“包干制”與“酬金制”介紹
　　二、包干制與酬金制相關(guān)案例分析
　第四節(jié)　物業(yè)服務(wù)企業(yè)專(zhuān)業(yè)分包與勞務(wù)派遣
　　引子：“管作分離”的新物業(yè)管理模式
　　一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)專(zhuān)業(yè)分包情況簡(jiǎn)介
　　參考文本　安保分包服務(wù)合同
　　二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勞務(wù)派遣情況簡(jiǎn)介
　　參考文本　勞務(wù)派遣協(xié)議
　第五節(jié)　物業(yè)管理延伸服務(wù)
　　引子：從萬(wàn)科經(jīng)紀(jì)公司的建立看物業(yè)服務(wù)企業(yè)的延伸服務(wù)
　　一、物業(yè)管理服務(wù)的概念
　　二、物業(yè)管理延伸服務(wù)簡(jiǎn)介
　　三、物業(yè)管理延伸服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避
第二章　前期物業(yè)管理
　引子：開(kāi)發(fā)商是否有權(quán)更換前期物業(yè)服務(wù)公司
　　一、前期物業(yè)招投標(biāo)
　　二、前期物業(yè)管理服務(wù)合同
　　參考文本　前期物業(yè)管理服務(wù)合同
　　三、業(yè)主臨時(shí)規(guī)約
　　參考文本　業(yè)主臨時(shí)規(guī)約
　第三章　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立與換屆
　　引子：業(yè)主委員會(huì)“換屆交接”難
　　一、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立
　　二、業(yè)主委員會(huì)的換屆
　第四章　業(yè)委會(huì)聘用物業(yè)公司
　　引子：業(yè)委會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)公司的糾紛
　　一、內(nèi)部表決程序
　　二、外部聘請(qǐng)程序
　第五章　專(zhuān)項(xiàng)維修資金的運(yùn)作
　　引子：維修資金使用程序受阻，多年滲水無(wú)法修復(fù)
　　一、維修資金的交納與繼籌
　　二、維修資金的使用
　第六章　業(yè)主自治管理模式實(shí)例分析
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下篇　物業(yè)糾紛處理與法律風(fēng)險(xiǎn)防范

章節(jié)摘錄

版權(quán)頁(yè)：   其實(shí)物業(yè)服務(wù)公司這個(gè)承諾才是促成問(wèn)題解決的關(guān)鍵，其他答復(fù)、說(shuō)法、解釋只是起了一個(gè)鋪墊、緩和的作用。類(lèi)似糾紛屢見(jiàn)不鮮，其根本原因或關(guān)節(jié)點(diǎn)是，物業(yè)服務(wù)公司在與開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，是否依據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)和國(guó)家建設(shè)部發(fā)布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，明確了物業(yè)管理的模式，采用“包干制”或者“酬金制”。本節(jié)筆者專(zhuān)就物業(yè)服務(wù)的上述兩種模式進(jìn)行探討。 一、物業(yè)服務(wù)公司“包干制”與“酬金制”介紹 1.物業(yè)服務(wù)公司“包干制”與“酬金制”的概念 2003年11月，國(guó)家發(fā)改委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了新的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，其中第九條提到：“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?！?包干制，指的是業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)。實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、額定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。包干制的定價(jià)方式實(shí)質(zhì)是市場(chǎng)定價(jià)。 酬金制，指的是在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額，提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。酬金制的定價(jià)方式實(shí)質(zhì)是成本定價(jià)。 本節(jié)引子中的案例，若該小區(qū)實(shí)行的是“包干制”，物業(yè)服務(wù)公司對(duì)服務(wù)質(zhì)量負(fù)責(zé)，盈虧自負(fù)，業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有必要過(guò)問(wèn)其財(cái)務(wù)情況，也不能提出查賬的要求（當(dāng)然，利用小區(qū)共用設(shè)備設(shè)施的經(jīng)營(yíng)所得除外）；若其實(shí)行“酬金制”，物業(yè)管理公司提供合同約定的服務(wù)就可以按合同約定的數(shù)額或者約定的比例提取酬金，提取的這筆酬金可以不公開(kāi)如何使用的賬目，其他收支賬目必須公布，盈虧由小區(qū)全體業(yè)主承擔(dān)，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)對(duì)公布的收支賬目提出質(zhì)詢(xún)時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)，才能取信于業(yè)主，化解不必要的疑慮和問(wèn)題。 2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)“包干制”與“酬金制”的利弊 （1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)“包干制”模式的優(yōu)劣分析 ①“包干制”模式易于操作，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間缺少信任度 目前，大部分的物業(yè)管理項(xiàng)目，采用的是包干制模式。在包干制的模式中，業(yè)主只需根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》的約定向服務(wù)企業(yè)交納固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)就可享受合同約定的各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)，無(wú)需操心物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的使用，小區(qū)的服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有。但因這種模式下由物業(yè)服務(wù)企業(yè)全權(quán)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的支配、盈虧，業(yè)主無(wú)權(quán)檢查其使用情況，造成物業(yè)服務(wù)交易的不透明，使得雙方產(chǎn)生不信任感，往往會(huì)引起相關(guān)糾紛。 ②追求效益能夠促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的自身發(fā)展，但也容易導(dǎo)致企業(yè)不正當(dāng)壓縮成本 包干制下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)著盈虧壓力，為節(jié)約成本，謀得更大利潤(rùn)，企業(yè)往往借助規(guī)范服務(wù)流程、引進(jìn)現(xiàn)代管理手段等方式，從而縮減管理成本與管理費(fèi)用，激勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)努力提升經(jīng)營(yíng)管理水平，提高企業(yè)的盈利能力，促進(jìn)企業(yè)自身的發(fā)展和進(jìn)步。但也容易促使物業(yè)管理企業(yè)采用降低服務(wù)質(zhì)量或減少服務(wù)類(lèi)型等不正當(dāng)手段壓縮費(fèi)用和成本，以此謀取更多利潤(rùn)。這也是包干制模式的最大劣勢(shì)，現(xiàn)實(shí)生活中的大部分業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾都源于此。

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