房屋買賣案件裁判思路與操作

內容概要

　　本書是法官審案指南系列叢書之一，分三部分，分別介紹了商品房買賣合同糾紛、二手房買賣合同糾紛、農村房屋買賣合同糾紛，各部分均包含審理思路、實務共識、舉證指南和典型案例。

作者簡介

左峰，北京市第二中級人民法院民六庭副庭長。陳曼，北京市高級人民法院民一庭法官。

書籍目錄

第一編 商品房買賣合同糾紛
　第一章 商品房買賣合同糾紛概述
　 ◎審理思路
　 ◎實務共識
　 《商品房買賣合同解釋》的適用范圍商品房預售與現售商品房買賣的預約與本約管轄
　 ◎舉證指南
　 ◎典型案例
　 案例1 商品房預售合同和現售合同的效力應如何認定?
　 ——董某與宏遠公司商品房預售合同糾紛案
　 案例2 商品房訂購書的性質及效力應如何認定?
　 ——朱某與萬湖公司商品房預售合同糾紛案
　 案例3 商品房買賣合同糾紛是否適用不動產專屬管轄?
　 ——顧某與楠溪公司商品房預售合同糾紛案
　第二章 商品房買賣合同糾紛類型化：商品房交付、辦證和其他瑕疵履行糾紛
　 第一節(jié) 商品房交付糾紛
　 ◎審理思路
　 ◎實務共識
　 商品房交付期限商品房交付的法定條件商品房交付判
　 斷標準商品房交付的訴訟時效
　 ◎舉證指南
　 第二節(jié) 商品房辦證糾紛
　 ◎審理思路
　 ◎實務共識
　 商品房辦證義務主體出賣人協助義務出賣人辦理房屋
　 產權證買受人自辦房屋產權證出賣人一時履行不能與
　 永久履行不能買受入辦證義務消費者商品房過戶登記
　 請求權與建設工程承包人優(yōu)先權商品房辦證的訴訟時效
　 ◎舉證指南
　 第三節(jié) 辦證和其他瑕疵履行糾紛
　 ◎審理思路
　 ◎實務共識
　 商品房銷售廣告和宣傳資料商品房面積誤差商品房規(guī)
　 劃、設計變更商品房外墻面使用權的歸屬商品房質量
　 影響居住使用銀行按揭貸款條件變化國家稅費調整
　 ◎舉證指南
　 ◎典型案例
　 案例4
出賣人交付的商品房不符合合同約定，買受人是否有權拒收?
　 ——杜某與順風公司、萬福公司商品房預售合同糾紛案
　 案例5
辦理商品房權屬證書義務的主體是出賣人還是買受人?
　 ——王某與圣元公司商品房預售合同糾紛案
　 案例6
非因出賣人原因導致買受人不能取得房屋權屬證書，出賣人是否承擔違約責任?
　 ——王某與會友公司．商品房銷售合同糾紛案
　第三章 違約責任的承擔方式：違約金與損害賠償
　 ◎審理思路
　 ◎實務共識
　 商品房買賣合同的解除消費者權益保護法的適用合同
　 無效、被撤銷或解除時的房屋漲價損失逾期交房的違約金
　 或損失計算逾期辦理產權證的違約金或損失計算出賣
　 人多項違約的處理違約金的調整違約金的訴訟時效
　 商品房使用費
　 ◎舉證指南
　 ◎典型案例
　 案例7 商品房買賣合同中當事人如何行使合同解除權?
　 ——張某與新瑞公司商品房銷售合同糾紛案，
　 案例8 買受人主張逾期辦證違約金應如何計算及是否適用訴訟時效?
　 ——佟某與金夢公司商品房預售合同糾紛案
　 案例9
守約方向違約方要求支付違約金，違約方主張違約金過高的，應如何處理?
　 ——張某與興業(yè)公司商品房預售合同糾紛案
　第四章 商品房買賣與商品房按揭擔保
　 ◎審理思路
　 ◎實務共識
　 商品房買賣合同與商品房擔保貸款合同按揭房屋抵押與
　 保證責任虛假按揭
　 ◎舉證指南
　 ◎典型案例
　 案例10
商品房買賣合同解除的，買受人請求出賣人返還包括銀行按揭貸款在內的購房款，應如何處理?
　 ——薛某與聯合公司、建行北京西四支行商品房銷售合同糾紛案
第二編 二手房買賣合同糾紛
　第五章 二手房買賣合同的效力
　 ◎審理思路
　 ◎實務共識
　 涉及房改政策的房屋買賣未取得產權證房屋的買賣將
　 來可能取得所有權房屋的買賣預售商品房的再轉讓已
　 購公有住房的買賣已購經濟適用住房的買賣登記共有
　 房屋的轉讓法定共有房屋的轉讓房屋的無權處分
　 設定有抵押權房屋的轉讓被有權國家機關采取強制措施
　 房屋的買賣未辦理宣示登記房屋的轉讓共同居住房屋
　 的轉讓未簽訂房屋買賣格式合同的房屋買賣屬于違章
　 建筑的房屋的轉讓無效合同的訴訟時效
　 ◎舉證指南
　 ◎典型案例
　 案例11 未取得房屋產權證書的出賣人轉讓房屋的，是．否有效?
　 ——梁某與張某房屋買賣合同糾紛案
　 案例12 經濟適用住房買賣合同的效力應如何認定?
　 ——顏某與程某房屋買賣合同糾紛案
　 案例13 抵押期間，抵押人轉讓抵押房屋的，是否有效?
　 ——郎某與駱某房屋買賣合同糾紛案
　第六章 二手房買賣合同的履行與違約責任
　 ◎審理思路
　 ◎實務共識
　 連環(huán)買賣陰陽合同一房數賣房屋無權處分與善意
　 取得房屋買賣的預告登記借名登記強制履行的適
　 用定金與違約金、賠償損失的適用出賣人死亡后的房
　 屋過戶履行利益損害賠償的適用信賴利益損害賠償的
　 適用房屋差價損失的計算房屋價款糾紛與質量異議
　 出賣人的質量瑕疵擔保責任房屋買賣的中介機構房屋
　 承租人的優(yōu)先購買權房屋買賣中的戶口糾紛房屋確權
　 之訴房屋買賣中的給付之訴房屋買賣中民事訴訟與行
　 政訴訟的交叉房屋限購政策的影響
　 ◎舉證指南
　 ◎典型案例
　 案例14 當事人雙方就轉讓同一房屋簽訂了“陰陽合同”，應如何履行?
　 ——曾某與翟某、我愛我家公司房屋買賣合同糾紛案
　 案例15 一房二賣中的兩個買受人均要求取得房屋所有權，應如何處理?
　 ——朱某與吳某、趙某房屋買賣合同糾紛案
　 案例16
夫妻一方擅自轉讓共有房屋，買受人主張構成表見代理或善意取得的，應如何處理?
　 ——米某與李某、張某房屋買賣合同糾紛案
　 案例17
預售商品房再轉讓合同中，一方主張解除，另一方主張強制履行，應如何處理?
　 ——蔡某、孫某與董某房屋買賣合同糾紛案
　 案例18
借名登記糾紛中，同一房屋上的事實物權與法律物權發(fā)生)中突，應如何處理?
　 ——吳某與鄭某物權確認糾紛案
　 案例19
因出賣人原因致使房屋買賣合同履行不能，買受人主張房屋漲價的可得利益損失，應如何處理?
　 ——黃某與廖某、鏈家公司房屋買賣合同糾紛案
　 案例20
出租人轉讓房屋與他人，房屋承租人主張優(yōu)先購買權的，應如何處理?
　 ——蔣某與通開公司、東海公司承租人優(yōu)先購買權糾紛案
第三編 農村私有房屋買賣合同糾紛
　◎審理思路
　◎實務共識
　 農村私有房屋買賣合同有效農村私有房屋買賣合同
　 無效及例外農村私有房屋買賣合同無效的后果
　◎舉證指南
　◎典型案例
　 案例21 城市居民購買農村私有房屋簽訂的房屋買賣合同是否有效?
　 ——李某與馬某農村私有房屋買賣合同效力糾紛案
　 案例22
農村私有房屋買賣合同被確認無效后，房屋買受人要求賠償損失的，應如何處理?
　 ——李某與馬某農村私有房屋買賣合同賠償損失糾紛案
　法規(guī)索引及縮略語

章節(jié)摘錄

版權頁：第一，簽訂商品房預售合同的出賣人應當具有房地產開發(fā)經營資質。如山東省高級人民法院《民事審判工作座談會紀要》（魯高法[2005]20l號）規(guī)定：“房地產經營資格是用來證明房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)經營能力和資信度的證明，審核和發(fā)放房地產企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，是國家用來管理、控制和監(jiān)督房地產業(yè)發(fā)展的重要手段。是否具備房地產開發(fā)經營的資格，是開發(fā)房地產的必要條件，也是房地產開發(fā)企業(yè)對外承擔責任的基本條件。在審判實踐中，不能因為過分強調投資者的利益而取消國家的監(jiān)督管理，對于當事人無房地產經營資格的，應確認合同無效。”第二，出賣人已經取得了商品房預售許可證明。有觀點認為，《城市房地產管理法》第45條規(guī)定的四個條件是商品房預售必須同時具備的法定要件，否則預售合同無效。但實踐中一般認為，《城市房地產管理法》在性質上屬于行政管理法，主要是對出賣人開發(fā)經營行為的行政監(jiān)管和規(guī)范。從該法規(guī)定的商品房預售條件看，也均反映的是出賣人與行政管理部門之間的關系問題。在我國，商品房預售實行許可證制度，對此，國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第24條明確列舉了辦理商品房預售許可證的必備條件和相關程序，其中就包括了《城市房地產管理法》第45條規(guī)定的前三個條件。這就表明只要出賣人按照法定程序向房地產行政管理部門申請辦理并取得預售許可證明的，即可認定其已具備全部預售條件。因此，為避免司法權與行政權之間的沖突，法院在認定商品房預售合同的效力時，對出賣人是否具備預售資格應只從形式上進行審查，即出賣人未取得商品房預售許可證明即對外簽訂的預售合同應認定為無效，出賣人取得商品房預售許可證明的，應當認定預售合同有效。而從實質上審查出賣人是否具備全部預售條件則是行政管理部門的權限，因行政管理部門的原因導致出賣人已取得商品預售許可證明但實質上不具備《城市房地產管理法》第45條規(guī)定的商品房預售條件的，不影響預售合同在私法上的效力。買受人對預售許可證明的合法性存在異議的，應告知買受人可通過申請行政復議或提起行政訴訟的方式解決。最高人民法院《商品房買賣合同解釋》第2條采納了后一種觀點，明確規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。

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