房產(chǎn)物業(yè)法律問(wèn)題100問(wèn)

內(nèi)容概要

隨著國(guó)家法治建設(shè)的完善，我們?cè)谏钪杏龅降挠嘘P(guān)房產(chǎn)物業(yè)的法律問(wèn)題也越來(lái)越多，房產(chǎn)物業(yè)法本身又比較復(fù)雜，不是每個(gè)人都能了解的。為了讓大家更從容地應(yīng)對(duì)房產(chǎn)物業(yè)法問(wèn)題，編者劉凝從這些年公眾咨詢的眾多房產(chǎn)物業(yè)法問(wèn)題中精選出大家提問(wèn)最多的100個(gè)問(wèn)題，詳細(xì)解答，匯集成《房產(chǎn)物業(yè)法律問(wèn)題100問(wèn)》。這樣您一旦遇到類似的情況，就可以按圖索驥，方便地找到答案了。
全書內(nèi)容共分三章：房屋買賣、房屋租賃和物業(yè)管理。

書籍目錄

第一章 房屋買賣
　開(kāi)發(fā)商如果尚未取得商品房預(yù)售許可證明，與購(gòu)房人簽訂的房屋買賣合同是否有效？
　商品房應(yīng)當(dāng)具備哪些條件之后，開(kāi)發(fā)商才能對(duì)該房進(jìn)行商品房現(xiàn)售？
　商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買受人訂立的書面商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容？
　在拆遷過(guò)程中，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人是否具有優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的權(quán)利？
　房屋買賣合同的效力與登記的效力哪個(gè)強(qiáng)？
　買房中發(fā)現(xiàn)房屋仍被人租賃時(shí)，在房屋承租期內(nèi)，購(gòu)房人買到房屋后能否要求承租人搬出該房屋？
　部分共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)處分行為的效力如何？房屋是否適用善意取得制度？
　房屋發(fā)生意外滅失，房屋風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)是以登記時(shí)間為準(zhǔn)，還是依照交付時(shí)間？
　開(kāi)發(fā)商能否在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人？
　房屋買賣合同會(huì)因還未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記而無(wú)效嗎？
　交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，買受人委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用可以由出賣人承擔(dān)嗎？
　開(kāi)發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符時(shí)應(yīng)該如何處理？
　房屋買賣過(guò)程中的合同經(jīng)過(guò)公證機(jī)構(gòu)公證后的效力如何？
　夫妻一方背著另一方賣房，該房屋買賣合同是否有效？
　未取得房屋產(chǎn)權(quán)證簽訂房屋買賣合同有效嗎？
　買房交了定金以后，一方就后悔或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商違約，定金還能要回來(lái)嗎？
　開(kāi)發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議可以修改嗎？補(bǔ)充協(xié)議的效力如何？
　售樓廣告上的內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商應(yīng)兌現(xiàn)嗎？開(kāi)發(fā)商做虛假?gòu)V告，要受什么處罰？
　在購(gòu)買房屋過(guò)程中，購(gòu)房人除了要向開(kāi)發(fā)商給付房款外，還有哪些稅費(fèi)需要交納？
　個(gè)人購(gòu)買房屋辦理住房貸款是否需要提供擔(dān)保，哪些財(cái)產(chǎn)可以抵押擔(dān)保？
　提前還貸需要交違約金嗎，或者如果暫時(shí)沒(méi)錢，可以延長(zhǎng)還貸時(shí)間嗎？
　商品房買賣合同簽訂后，出賣人又將該房屋出賣給第三人的，買受人應(yīng)該如何保護(hù)自己的權(quán)利？
第二章 房屋租賃
　在房屋承租過(guò)程中，如何確認(rèn)出租人是否為真正的房東？
　夫妻一方可以做主出租共有房屋嗎？哪些房屋不能出租？
　房屋租賃合同一定要以書面形式訂立嗎？該合同是否必須要備案？
　承租人有哪些主要的權(quán)利和義務(wù)？
　承租人可以擅自對(duì)承租的房子進(jìn)行裝修或者改造嗎？
　在出租期間由誰(shuí)負(fù)責(zé)維修房屋？如果因房屋本身問(wèn)題，承租人受到的損失應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)來(lái)賠償？承租人是否可以要求出租人修繕?lè)课荩?br />　承租人可以購(gòu)買承租的房子嗎？如果出租人將房屋轉(zhuǎn)賣他人，承租人還能繼續(xù)承租已被轉(zhuǎn)讓的房屋嗎？應(yīng)當(dāng)向誰(shuí)支付租金呢？
　承租人不想住該房時(shí)，能把房子租給別人嗎？
　房屋被轉(zhuǎn)租后，轉(zhuǎn)租人與被轉(zhuǎn)租人之間應(yīng)該如何承擔(dān)租金及其相關(guān)責(zé)任？
　出租人交付房屋不符合合同規(guī)定，承租人可以解除合同嗎？
　承租人能提前退租嗎？房屋租賃雙方應(yīng)如何解除合同？解除合同后會(huì)有什么后果？
　公房能否出租，如果要出租的話，應(yīng)該如何辦理手續(xù)？
　涉外出租需要履行哪些手續(xù)？和老外房客發(fā)生糾紛怎么辦？
　出租人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋嗎？賣掉房屋需要通知承租人嗎？
　租房期間物價(jià)上漲，出租人可以向承租人要求增加租金嗎？
　房屋租賃期間承租人死亡，合同還有效嗎？承租人死亡，未和他一起居住的家人可以搬入出租房屋嗎？
　出租人有權(quán)提前收回房屋嗎？如果雙方?jīng)]有約定租賃期限，出租人可以隨時(shí)收回房屋嗎？
　承租人不交房租，出租人該怎么討租呢？出租人可以留置承租人在出租房屋內(nèi)的財(cái)產(chǎn)嗎？
　承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋是否違約？出租人可以采取什么措施？
　租賃期滿后，是否可以要求承租人立即搬出？承租人可以要求延長(zhǎng)租期嗎？
　房屋租賃合同中可以訂立免責(zé)條款嗎？什么樣的免責(zé)條款無(wú)效？
　承租人沒(méi)有繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司有權(quán)要求出租人付款嗎？
　中介公司可以收取哪些費(fèi)用？如果通過(guò)中介機(jī)構(gòu)沒(méi)有找到房子，還用交費(fèi)嗎？
　通過(guò)中介機(jī)構(gòu)租房，承租人也應(yīng)當(dāng)檢查出租人的有效證件嗎？
　因中介的過(guò)錯(cuò)給承租人造成了損失，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？
　承租人和中介機(jī)構(gòu)是什么關(guān)系？承租人能否繞過(guò)中介直接和出租人簽合同？
　訂立《房屋承租居間合同》，如何避免中介公司亂收中介費(fèi)問(wèn)題？
　承租人在承租房屋的過(guò)程中，到底誰(shuí)來(lái)交物業(yè)費(fèi)？
　房屋租賃合同提前解除后，屋內(nèi)裝潢如何處理？
第三章 物業(yè)管理
　前期物業(yè)管理合同能約束業(yè)主嗎？效力期是多長(zhǎng)？
　產(chǎn)權(quán)證沒(méi)辦，是否應(yīng)交物業(yè)費(fèi)？沒(méi)賣出的商品房開(kāi)發(fā)商也要交物業(yè)費(fèi)嗎？
　業(yè)主大會(huì)的決定，怎樣才有效？如果業(yè)主沒(méi)參加業(yè)主大會(huì)，會(huì)議決定對(duì)其有效嗎？
　小區(qū)內(nèi)土地如何利用，業(yè)主能提建議嗎？業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)有哪些？
　物業(yè)管理公司能換嗎？在什么情況下可以解聘物業(yè)管理公司？如何解聘？
　業(yè)主委員會(huì)的委員應(yīng)當(dāng)具備哪些條件？欠繳物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主還有被選為業(yè)主委員會(huì)委員的資格嗎？
　物業(yè)管理公司具有哪些權(quán)能？物業(yè)管理公司能罰款和管業(yè)主嗎？物業(yè)管理公司根據(jù)什么規(guī)定對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理？
　物業(yè)管理合同中約定物業(yè)管理公司免除責(zé)任有效嗎？物業(yè)管理合同在什么情況下是無(wú)效的？
　在接管物業(yè)前，物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)如何驗(yàn)收？業(yè)主入住前房屋驗(yàn)收不合格，責(zé)任誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？
　物業(yè)管理公司能進(jìn)行“轉(zhuǎn)委托”嗎？“轉(zhuǎn)委托”后服務(wù)出現(xiàn)問(wèn)題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)找誰(shuí)？責(zé)任應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？
　業(yè)主公約對(duì)于承租人是否有效？承租人違反了業(yè)主公約，業(yè)主承擔(dān)責(zé)任嗎？
　業(yè)主在入住時(shí)是否應(yīng)當(dāng)繳納水、電、氣等入戶費(fèi)？小區(qū)里供水、供電、供氣等費(fèi)用應(yīng)向誰(shuí)收??？設(shè)備應(yīng)由誰(shuí)負(fù)責(zé)維修？
　物業(yè)管理費(fèi)如何收??？物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)向誰(shuí)收?。课飿I(yè)管理費(fèi)應(yīng)按哪個(gè)面積收??？
　開(kāi)發(fā)商作出虛假的減免物業(yè)管理費(fèi)的承諾應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任？業(yè)主大會(huì)有權(quán)解聘物業(yè)管理公司嗎？
　車位被人占用，物業(yè)管理公司承擔(dān)什么責(zé)任？如果業(yè)主的車在小區(qū)內(nèi)丟失，物業(yè)應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？
　物業(yè)管理公司出租業(yè)主共有的房屋該怎么辦？物業(yè)管理公司侵權(quán)，物業(yè)管理費(fèi)還要交嗎？
　小區(qū)樓頂廣告牌的設(shè)置、收益權(quán)歸誰(shuí)所有？物業(yè)管理公司可以從樓頂廣告牌的使用收益中獲取報(bào)酬嗎？
　房屋的保修期從何時(shí)開(kāi)始，應(yīng)如何計(jì)算？保修期內(nèi)房屋出了問(wèn)題由誰(shuí)負(fù)責(zé)？
　業(yè)主財(cái)物被盜，物業(yè)管理公司該賠嗎？同時(shí)，如果業(yè)主在小區(qū)內(nèi)受到歹徒的傷害，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任嗎？
　物業(yè)管理人員能否擅自進(jìn)入業(yè)主的房屋？業(yè)主能禁止物業(yè)管理公司進(jìn)入自家房屋維修公共設(shè)施嗎？
　房屋完損等級(jí)是怎樣劃分的？業(yè)主如何要求物業(yè)管理公司對(duì)自己房屋進(jìn)行維修？
　什么是專項(xiàng)維修基金？專項(xiàng)維修基金應(yīng)如何收取、管理和使用？
　業(yè)主進(jìn)行裝修，物業(yè)管理公司如何管理？業(yè)主能改變房屋結(jié)構(gòu)嗎？
　物業(yè)管理公司能幫業(yè)主出租房屋嗎？業(yè)主作為出租人的權(quán)利義務(wù)有哪些？
　物業(yè)管理公司有權(quán)利用公共用房開(kāi)設(shè)娛樂(lè)設(shè)施嗎？業(yè)主使用會(huì)所設(shè)施要付費(fèi)嗎？
　能否同時(shí)收取物業(yè)管理費(fèi)與公共維修基金？公共設(shè)施被損壞誰(shuí)來(lái)修？
　業(yè)主裝修房屋時(shí)，物業(yè)管理公司會(huì)收取哪些費(fèi)用？
　　

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