房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)應(yīng)用全書

前言

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括居住、商業(yè)、服務(wù)、文化、教育用房等；地產(chǎn)則包括土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施，例如供熱、供水、排水排污等地下管線以及地面道路等。房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和物業(yè)服務(wù)的行業(yè)，主要包括：土地開發(fā)，房屋建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)抵押，以及由此形成的房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要經(jīng)過政府行政審批，周期長、環(huán)節(jié)多。房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，例如土地使用權(quán)、規(guī)劃許可證的取得方面，在城市房屋拆遷、建筑施工過程中，在商品房銷售、預(yù)售、租賃以及物業(yè)管理等方面，及其后期物業(yè)管理過程中，例如如何組建物業(yè)公司、業(yè)主管理委員會(huì)，如何完成物業(yè)管理的順利交接，開展物業(yè)管理，會(huì)面臨著各類復(fù)雜的法律問題。這些法律問題的處理是否得當(dāng)，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益關(guān)系密切，某種程度上，甚至可以說會(huì)關(guān)乎該企業(yè)的生死存亡。所以，正確處理和解決房地產(chǎn)開發(fā)過程中的法律事務(wù)，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的正確實(shí)施及房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展有重要意義，并且將提高房地產(chǎn)企業(yè)自身的市場競爭能力。本書作為房地產(chǎn)企業(yè)的常用法律業(yè)務(wù)指導(dǎo)用書，結(jié)合我國土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、合同法、民法通則、物權(quán)法等基本法律和房地產(chǎn)開發(fā)、土地使用權(quán)出讓、城市房屋拆遷、房地產(chǎn)銷售、融資及物業(yè)管理方面出臺的相關(guān)法規(guī)以及最高人民法院在處理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營糾紛過程中的司法解釋，總結(jié)出房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)的各類法律適用問題，給房地產(chǎn)企業(yè)提供了法律業(yè)務(wù)指導(dǎo)，真正讓房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中做到有法可依，依法開發(fā)，在房地產(chǎn)訴訟中立于不敗之地。本書較之于目前國內(nèi)的其他同類書籍而言，具有以下特點(diǎn)：首先，具有較強(qiáng)的指導(dǎo)性：本書在內(nèi)容上從國有土地儲(chǔ)備、轉(zhuǎn)讓，城市房屋拆遷，建筑工程招標(biāo)、投標(biāo)，建筑工程建設(shè)、監(jiān)理，到商品房銷售、租賃，房地產(chǎn)企業(yè)融資與并購，及其所涉及的稅務(wù)、保險(xiǎn)，物業(yè)管理等全方位介紹房地產(chǎn)業(yè)所涉的非訴訟法律服務(wù)。同時(shí)也融合了房地產(chǎn)法律服務(wù)中的訴訟業(yè)務(wù)，這在同類書中非常少見。在每一編章中，既有基本概念與基本知識的介紹，也精心選擇了近幾年我國房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)生的各種典型民事、行政糾紛案例，其中相當(dāng)部分案例曾引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，影響巨大，對房地產(chǎn)市場參與者、物業(yè)管理關(guān)系主體的行為具有指導(dǎo)意義、借鑒作用。

內(nèi)容概要

　　房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要經(jīng)過多個(gè)政府部門行政審批，周期長、環(huán)節(jié)多。房地產(chǎn)開發(fā)中的土地使用權(quán)的取得與轉(zhuǎn)讓、拆遷、建筑工程合同招投標(biāo)、房地產(chǎn)開發(fā)資金的融資、商品房銷售、預(yù)售、租賃，以及物業(yè)管理等，都會(huì)面臨各類復(fù)雜的法律問題。這些問題處理是否得當(dāng)，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益密切相關(guān)，在某種程度上甚至可以說關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡。因此，正確處理和解決房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的訴訟及非訴訟法律業(yè)務(wù)，對房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展有重要意義，并且將提高房地產(chǎn)企業(yè)自身的市場競爭能力。　　《房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)應(yīng)用全書》作為房地產(chǎn)企業(yè)的常用法律業(yè)務(wù)指導(dǎo)用書，系統(tǒng)梳理房地產(chǎn)業(yè)所涉基本法律法規(guī)和司法解釋，結(jié)合案例，以案說法，給房地產(chǎn)企業(yè)提供法律業(yè)務(wù)指導(dǎo)，真正讓房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中做到有法可依，在房地產(chǎn)糾紛訴訟中立于不敗之地。

作者簡介

李平，中國人民大學(xué)法律碩士。北京市大瀚律師事務(wù)所主任、創(chuàng)始合伙人、資深律師。北京市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)委員。業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)訴訟非訴訟案件、最高人民法院民商事申訴案件的代理及重大刑事案件辯護(hù)。楊健，北京大學(xué)法學(xué)學(xué)士。中國法學(xué)會(huì)會(huì)員。中國行為法學(xué)會(huì)會(huì)員。北京市律師協(xié)會(huì)合同法專業(yè)委員會(huì)委員。北京市大瀚律師事務(wù)所創(chuàng)始合伙人，資深律師。業(yè)務(wù)范圍：物業(yè)、房地產(chǎn)、合同、物權(quán)等民商事領(lǐng)域。聶友蜂，中國民主促進(jìn)會(huì)會(huì)員，資深律師。業(yè)務(wù)專長：房地產(chǎn)、知識產(chǎn)權(quán)、刑事辯護(hù)。

書籍目錄

第一篇 國有土地使用權(quán)的取得與轉(zhuǎn)讓第一章 國有土地儲(chǔ)備制度第一節(jié) 我國國有土地儲(chǔ)備制度一、國有土地儲(chǔ)備制度二、土地儲(chǔ)備的范圍及土地儲(chǔ)備資金的來源第二節(jié) 閑置土地使用權(quán)的收回一、收回閑置土地使用權(quán)的法律依據(jù)二、行使閑置土地收回權(quán)的主體及收回程序案例1 某市國資局與某開發(fā)商收回設(shè)有抵押權(quán)的閑置土地糾紛案第二章 土地使用權(quán)的取得第一節(jié) 取得土地使用權(quán)的方式一、通過土地市場招標(biāo)、拍賣、掛牌形式取得二、通過劃撥方式取得案例2 某房地產(chǎn)公司與某市土地管理局解除土地使用權(quán)出讓合同糾紛案第二節(jié) 外資企業(yè)取得土地使用權(quán)的方式一、關(guān)于外資準(zhǔn)人中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)行法律依據(jù)二、外資企業(yè)取得土地使用權(quán)的方式第三節(jié) 土地使用權(quán)出讓合同一、土地使用權(quán)出讓合同的性質(zhì)二、土地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容案例3 韓國某房地產(chǎn)公司利用集體土地與某縣政府合作開發(fā)渡假村協(xié)議無效案第三章 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓第一節(jié) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓概述一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與地上建筑物的關(guān)系三、國家對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的監(jiān)管第二節(jié) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一般程序二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效的情形案例4 某建筑公司不服縣政府為第三人頒發(fā)土地使用權(quán)證申請復(fù)議案案例5 東海公司與上由公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛案案例6 某實(shí)業(yè)公司與某工貿(mào)公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛案第四章 取得土地使用權(quán)過程中的法律服務(wù)一、法律服務(wù)在取得土地使用權(quán)階段的必要性二、取得土地使用權(quán)過程中的法律服務(wù)第二篇 城市房屋拆遷及安置補(bǔ)償?shù)谖逭?城市房屋拆遷補(bǔ)償概述第六章 城市房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議第七章 律師代理拆遷人事務(wù)的法律服務(wù)第三篇 工程招投標(biāo)、工程建設(shè)第八章 建設(shè)工程招投標(biāo)第九章 建設(shè)工程合同第十章 工程監(jiān)理、工程驗(yàn)收結(jié)算第四篇 商品房銷售、租賃第十一章 新建商品房銷售概述第十二章 商品房銷售合同第十三章 商品房銷售中的違約責(zé)任第十四章 商品房租賃第十五章 房屋銷售中的法律服務(wù)第五篇 房地產(chǎn)企業(yè)融資與并購第十六章 房地產(chǎn)企業(yè)金融與并購第六篇 房地產(chǎn)開發(fā)涉及的稅費(fèi)及保險(xiǎn)第十七章 房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的稅費(fèi)第七篇 物業(yè)管理基本原則與宗旨第十八章 房地產(chǎn)項(xiàng)目中的保險(xiǎn)第十九章 物業(yè)管理概述第八篇 前期物業(yè)管理第二十章 前期物業(yè)管理制度概述第二十一章前期物業(yè)服務(wù)合同第二十二章前期物業(yè)中建設(shè)單位的義務(wù)第九篇 物業(yè)管理服務(wù)第二十三章建筑物區(qū)分所有權(quán)制度第二十四章業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理中的權(quán)利義務(wù)第二十五章物業(yè)服務(wù)合同第二十六章物業(yè)糾紛附錄參考書目

章節(jié)摘錄

（一）國有土地儲(chǔ)備的范圍土地儲(chǔ)備制度有利于實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃指導(dǎo)下的土地最優(yōu)利用?！锻恋貎?chǔ)備管理辦法》中規(guī)定，以下土地可以納入土地儲(chǔ)備范圍：1.依法收回的國有土地市、縣人民政府或國土資源管理部門依照法律規(guī)定和合同的約定向土地使用者依法無償收回國有土地使用權(quán)的土地，由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲(chǔ)備。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）、《城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡稱《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》）等法律和行政法規(guī)，應(yīng)收回土地使用權(quán)的情形主要有以下幾類：（1）出讓合同約定的土地使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；（2）因單位撤銷、解散、破產(chǎn)等停止使用原劃拔的國有土地的；（3）公路、鐵路、機(jī)場、礦場經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的；（4）土地使用者未按出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的。2.收購的土地根據(jù)土地儲(chǔ)備計(jì)劃收購國有土地的土地使用權(quán)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)與土地使用權(quán)人簽訂土地使用權(quán)收購合同。收購?fù)恋氐难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與土地使用權(quán)人根據(jù)土地評估結(jié)果協(xié)商，經(jīng)國土資源管理部門、財(cái)政部門或地方法規(guī)規(guī)定的機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)確認(rèn)。收購?fù)瓿傻耐恋兀赏恋氐怯洐C(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲(chǔ)備。收購形式可分為自愿與強(qiáng)制兩種。自愿收購是政府或其指定的機(jī)構(gòu)根據(jù)土地使用人的申請或儲(chǔ)備需要與土地使用人進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成收購協(xié)議，從而收回土地使用權(quán)。強(qiáng)制收購是指政府或其指定的機(jī)構(gòu)根據(jù)城市規(guī)劃和社會(huì)公共利益需要，強(qiáng)制收回土地使用權(quán)的行為。

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