購房大講堂

前言

房子，對于有些人，是一種生活的歸宿，一種自身的安全；房子，對于有些人，是一種靈魂的寄托，一種生命的依靠；房子，對于有些人，是一種品位的彰顯，一種地位的象征；從上個世紀(jì)90年代中期開始，房地產(chǎn)開發(fā)熱潮再次興起，并一直持續(xù)至今。尤其是近幾年，樓市火熱，房價高企，住房消費已是大多數(shù)家庭最大的一項支出。同時，也是每個人生活中至關(guān)重要的需求和消費，購買房屋涉及金額巨大，過程也相對復(fù)雜。也正是由于房子如此舉足輕重的地位，人們在購房的時候，也越來越謹(jǐn)慎。如何選一套最適合自己的房子？如何選一套使自己的生活更加舒適的房子？選什么樣的房子才能彰顯自身的品位？這是每個購房者必須面對的問題。鑒于此，我們才為您呈現(xiàn)《購房大講堂》一書。本書注重可讀性、實用性、專業(yè)性和時效性。全書分為五大篇幅，書中不僅詳細(xì)記述了商品房、二手房、經(jīng)濟(jì)實用房等的選房買房、現(xiàn)售預(yù)售、合同簽訂、付款貸款、收房人住和產(chǎn)權(quán)辦理及物業(yè)服務(wù)等環(huán)節(jié)，并針對外籍人士(含港澳臺)購房、異地購房方面的疑點、難點進(jìn)行說明。本書還汲取作者多年的實踐經(jīng)驗積累，提煉共性，結(jié)合購房中各種糾紛案例加以專業(yè)講解。通過本書，使您迅速了解選房購房流程與知識，成為購房“高手”，以及如何規(guī)避購房風(fēng)險和解決購房糾紛，得以保護(hù)自己的合法權(quán)益不受損害，防止在購房過程中走彎路和落人“陷阱”。本書內(nèi)容全面權(quán)威結(jié)合大量實例，涵蓋了有關(guān)購房方面的各類知識，本書是購房者的必備工具指南，可供您隨時參考和查閱。同時，本書也可以作為從事房地產(chǎn)業(yè)工作人員自學(xué)和培訓(xùn)教材。愿本書能使購房者輕松實現(xiàn)購房夢想。

內(nèi)容概要

本書以購房流程為基礎(chǔ)，針對老百姓購房過程中可能遇到的方方面面的問題，分四篇共三十章予以詳細(xì)闡述，讀者通過本書將學(xué)會如何制訂購房計劃、如何看懂各種房地產(chǎn)廣告、如何選房、如何與開發(fā)商斗智斗勇、如何貸款、如何處理物業(yè)糾紛等，從而為自身的購房活動保駕護(hù)航，避免落入各種購房陷阱，真正做到無憂購房！

作者簡介

楊超，現(xiàn)為“弘道企業(yè)研究機(jī)構(gòu)”華北總監(jiān)，“全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟”理事、地產(chǎn)研究員，獨立地產(chǎn)評論人。自2002年從事地產(chǎn)行業(yè)，對地產(chǎn)業(yè)有著獨特的感知與情懷。在地產(chǎn)業(yè)工作多年，熟知行業(yè)各項操作規(guī)程，并積累了豐富的一線實戰(zhàn)經(jīng)驗，對購房以及相關(guān)問題有深入研究和獨到見解。曾合創(chuàng)“心本管理”理論、“心智營銷”模式和“三一贏銷”論，并參著《贏在巔峰》一書。

書籍目錄

第一篇  無憂購房  第一章  商品房購買    第一節(jié)  購房前的準(zhǔn)備    第二節(jié)  常規(guī)購房流程    第三節(jié)  制定購房計劃    第四節(jié)  購房資金籌措    第五節(jié)  如何挑選房源    第六節(jié)  實地考察細(xì)看房    第七節(jié)  在售樓處的技巧    第八節(jié)  購房需簽署文件    第九節(jié)  收房查驗    第十節(jié)  辦理房產(chǎn)權(quán)屬  第二章  二手房購買    第一節(jié)  購買前考慮要素    第二節(jié)  二手房的價格    第三節(jié)  二手房交易流程    第四節(jié)  二手房過戶流程    第五節(jié)  簽署合同要點    第六節(jié)  二手房房齡與查驗    第七節(jié)  公證種類與區(qū)別    第八節(jié)  購買注意事項    第九節(jié)  購買風(fēng)險提示    第十節(jié)  識別房產(chǎn)證的真?zhèn)? 第三章  婚房、養(yǎng)老房購置    第一節(jié)  婚房購置要點    第二節(jié)  婚房購置步驟    第三節(jié)  婚房相關(guān)事項    第四節(jié)  老人房的購置  第四章  中介購房    第一節(jié)  如何選中介機(jī)構(gòu)    第二節(jié)  中介購房流程    第三節(jié)  中介購房利弊    第四節(jié)  訂金、定金和誠意金    第五節(jié)  簽署合同    第六節(jié)  居間人和居間合同    第七節(jié)  中介購房付款    第八節(jié)  謹(jǐn)防中介陷阱  第五章  網(wǎng)上購房    第一節(jié)  網(wǎng)上購房流程    第二節(jié)  商品房合同網(wǎng)上備案    第三節(jié)  網(wǎng)上購房注意事項  第六章  經(jīng)濟(jì)適用房購買    第一節(jié)  什么是經(jīng)濟(jì)適用房    第二節(jié)  經(jīng)濟(jì)適用房申購條件    第三節(jié)  經(jīng)濟(jì)適用房購買流程    第四節(jié)  購買的相關(guān)稅費  第七章  房改房購買    第一節(jié)  什么是房改房    第二節(jié)  房改房購買    第三節(jié)  房改房的過戶    第四節(jié)  需提供的材料與稅費    第五節(jié)  購房注意事項  第八章  其他產(chǎn)權(quán)房購置    第一節(jié)  房屋產(chǎn)權(quán)    第二節(jié)  小產(chǎn)權(quán)房    第三節(jié)  央產(chǎn)房    第四節(jié)  軍產(chǎn)房    第五節(jié)  回遷房  第九章  購房交易費用    第一節(jié)  商品房購置費用    第二節(jié)  二手房購置費用    第三節(jié)  中介購房稅費    第四節(jié)  經(jīng)濟(jì)適用房費用  第十章  其他購房事項    第一節(jié)  異地購房    第二節(jié)  團(tuán)體購房    第三節(jié)  不能買的房第二篇  輕松房貸  第一章  商品房的貸款    第一節(jié)  貸款方式的選擇    第二節(jié)  貸款應(yīng)具備的條件    第三節(jié)  貸款申請所需材料    第四節(jié)  貸款額度、期限與擔(dān)保    第五節(jié)  關(guān)于質(zhì)押和抵押    第六節(jié)  貸款一般流程    第七節(jié)  房貸注意事項  第二章  二手房的貸款    第一節(jié)  二手房房型貸款    第二節(jié)  二手房貸款條件    第三節(jié)  二手房貸款流程    第四節(jié)  二手房貸款所需資料    第五節(jié)  二手房貸款相關(guān)收費    第六節(jié)  二手房貸款注意事項  第三章  商用房的貸款    第一節(jié)  商用房貸款條件    第二節(jié)  商業(yè)房貸款流程    第三節(jié)  商業(yè)房貸款事項  第四章  選擇適合的房貸    第一節(jié)  房貸種類介紹    第二節(jié)  房貸種類比較    第三節(jié)  房貸的選擇  第五章  還貸的方式    第一節(jié)  貸款還貸方式    第二節(jié)  還貸方式選擇  第六章  關(guān)于提前還款    第一節(jié)  提前還款條件    第二節(jié)  提前還款流程    第三節(jié)  提前還款事項  第七章  房貸的“轉(zhuǎn)貸”    第一節(jié)  轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)    第二節(jié)  如何辦理“轉(zhuǎn)貸”    第三節(jié)  “轉(zhuǎn)貸”的風(fēng)險  第八章  外資銀行    第一節(jié)  渣打銀行房貸    第二節(jié)  花旗銀行    第三節(jié)  匯豐銀行    第四節(jié)  東亞銀行    第五節(jié)  恒生銀行    第六節(jié)  中外銀行房貸比較第三篇  物業(yè)服務(wù)  第一章  物業(yè)的管理    第一節(jié)  物業(yè)管理范圍    第二節(jié)  物業(yè)管理費    第三節(jié)  服務(wù)要則與法律解釋  第二章  物業(yè)辦理    第一節(jié)  人住條件與材料    第二節(jié)  辦理入住程序    第三節(jié)  物業(yè)公司權(quán)責(zé)    第四節(jié)  物業(yè)管理合同  第三章  物業(yè)服務(wù)公司    第一節(jié)  物業(yè)公司的類型    第二節(jié)  如何更換物業(yè)公司  第四章  業(yè)主與業(yè)委會    第一節(jié)  業(yè)主與責(zé)權(quán)    第二節(jié)  業(yè)主委員會    第三節(jié)  業(yè)委會與物業(yè)公司的關(guān)系 第四篇  法律維權(quán)  第一章  商品房糾紛    第一節(jié)  常見的紛爭類型    第二節(jié)  常見的維權(quán)處理    第三節(jié)  遠(yuǎn)離糾紛注意事項    第四節(jié)  解決紛爭的途徑  第二章  二手房糾紛    第一節(jié)  常見的紛爭類型    第二節(jié)  常見的維權(quán)處理    第三節(jié)  解決紛爭的途徑  第三章  中介糾紛    第一節(jié)  常見的紛爭類型    第二節(jié)  糾紛維權(quán)處理    第三節(jié)  解決紛爭的途徑  第四章  物業(yè)糾紛    第一節(jié)  常見的紛爭類型    第二節(jié)  物業(yè)糾紛的法律適用    第三節(jié)  解決紛爭的途徑  第五章  裝修糾紛    第一節(jié)  常見的紛爭類型    第二節(jié)  常見的維權(quán)處理    第三節(jié)  解決紛爭的途徑  第六章  產(chǎn)權(quán)糾紛    第一節(jié)  常見的紛爭類型    第二節(jié)  常見的維權(quán)處理    第三節(jié)  解決紛爭的途徑  第七章  貸款糾紛    第一節(jié)  常見的紛爭類型    第二節(jié)  糾紛維權(quán)處理    第三節(jié)  解決紛爭的途徑  第八章  其他糾紛    第一節(jié)  常見的紛爭類型    第二節(jié)  常見的維權(quán)處理    第三節(jié)  解決紛爭的途徑附錄  購房基本名詞解釋    第一部分  房地產(chǎn)類名詞    第二部分  交易類名詞    第三部分  二手房與中介類名詞    第四部分  貸款和稅費類名詞后記

章節(jié)摘錄

插圖：第一節(jié) 購房前的準(zhǔn)備一、清楚購房的目的從購房目的來看，買房無非是自住或投資。以自住為目的的購房人，最佳期望是花最少的錢買到最合適的房子。而投資性住房者的最佳期望是用少量的自有資金買到高投資回報的房子。通常，購房目的有三類：過渡居住、改善居住、投資置業(yè)。1.以過渡房產(chǎn)居住為目的。這類人群通常是年輕人或收入偏低者，從資金實力上看，還未達(dá)到購房最佳年齡段或經(jīng)濟(jì)實力有限。購房目的定位在過渡性的購房人，隨著未來經(jīng)濟(jì)狀況的改善，可分階段多次完成置業(yè)升級。2.以改善住房條件為目的。這類人群主要是想改善居住條件，提升生活品位。單純的滿足居住已經(jīng)不是他們再次購房的目的，他們追求的是由“生存需求”轉(zhuǎn)向“舒適需求”。以改善為目的的購房人大多收入較高，具備較強(qiáng)的購買能力。一般應(yīng)優(yōu)先考慮居住面積、戶型結(jié)構(gòu)和社區(qū)環(huán)境等因素。3.以投資置業(yè)為目的。以投資為目的的購房人，大多存在三大誤區(qū)：只選高檔房、只選大戶型、只看城市中心。這種非理性的購房行為，在房地產(chǎn)市場繁榮的時候很容易成功。一旦市場下行，投資失敗的風(fēng)險會大增。二、考慮必要因素1.要考慮自己能夠承受的價格范圍。2.要要考慮自身的收人情況、預(yù)期還貸能力、貸款方式和銀行利率。3.要考慮所購房產(chǎn)的地段升值潛力。4.要考慮交通狀況、社區(qū)環(huán)境、戶型面積、室內(nèi)格局、朝向樓層、配套設(shè)施、和設(shè)計質(zhì)量。5.要考慮房間分配、通風(fēng)性能、采旋光性能、廚衛(wèi)布置、管線安排和儲藏空間的合理性。6.要考慮購房后的生活、學(xué)習(xí)、休息以及社交的需要。三、樓層與戶型高層住宅已是城市中樓盤的主流，樓層的選擇很重要。一般來說，多層樓的最高定價者在中間樓層上，其他樓層價格從中間層分別按固定差價遞減，最低價往往定在頂、底層；高層樓的最高價一般定在中間偏上的樓層(如18層的樓房最好樓層一般定在10層左右)，其余樓層價格依一定比率遞減，最低價也在頂、底層上。1.樓層選擇。通常來說，理想住宅樓層的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)不超過六層。一般人會認(rèn)為三層是最理想的，但三層及以下樓層常常濕度大、通風(fēng)不好，還會集結(jié)大量有害物質(zhì)。不過，一樓到三樓適合老人居住。四樓、五樓的有害物質(zhì)就少得多，因為它們開始下沉或水平方向消散。而8-11層則被稱作“揚(yáng)灰層”。通常，空氣中的塵埃和有害物質(zhì)，會在30米左右的空間有個停留的過程。◎視自身經(jīng)濟(jì)情況而定，面對高低不同的樓層價格，購房人須先了解自己愿意接受的價格范圍，然后再確定中意之樓層?！蛞曌∮谜咔闆r而定房屋住用者情況不外乎三類：老年人、青年人和老少同住?！蛞晿菍佑猛径S著人民經(jīng)濟(jì)收入的提高，百姓投資意識不斷加強(qiáng)，購房人中不乏買房投資之用。上述僅為購房時選擇樓層之原則，實際操作中購房人應(yīng)綜合考慮多方因素，包括小區(qū)周邊環(huán)境、樓區(qū)整體狀況等很客觀的實際問題，這樣才能最終確定最適合自己的好樓層。2.戶型的選擇。選擇一種戶型，就是選擇一種生活方式。住宅的戶型從平面可按廳室分，如二室一廳、二室二廳等；按剖面變化有復(fù)式、躍層、錯層等。您在挑選時，應(yīng)結(jié)合平面、剖面一起考慮。本著先廳后臥的順序來選擇。即先看起居室是否好用，包括廳的面積、布局等；然后是看主臥室的合理性，如面積、采光條件、居室私密性；接著是看相對獨立的餐廳的功能；再者要考慮的是廚房的環(huán)境，一個寬敞好用的廚房，往往比次臥室(書房、客房)更為重要；最后考慮陽臺?！蚱鹁邮覍挸髁镣L(fēng)是關(guān)鍵，應(yīng)通風(fēng)、有較好的朝向和視野?！蛑髋P室最好有好的朝向，大面積戶型的主臥應(yīng)帶衛(wèi)生間。◎餐廳和起居廳最好相對獨立。◎廚房最好和餐廳緊貼并直接對外采光通風(fēng)，而且廚房外最好配以陽臺，可以彌補(bǔ)廚房使用面積和臨時使用功能的不足。◎衛(wèi)生間的大小應(yīng)與整幢戶型的面積標(biāo)準(zhǔn)相一致，如果衛(wèi)生間是直接對著起居室，應(yīng)設(shè)前室，可以將洗衣機(jī)放在前室內(nèi)?！蚝脩粜陀嘘柵_才算完整，陽臺首先要在起居廳。四、購房必備常識1.商品房銷售必備的法律文件。開發(fā)商在預(yù)售商品房時，應(yīng)具備“五證兩書”?！拔遄C”是指《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。其中前兩個證由規(guī)劃部門核發(fā)，《開工證》由建設(shè)部門核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由國土資源部門和房屋管理局核發(fā)。“五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇?！皟蓵笔侵浮蹲≌|(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。兩書可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。2.宣傳廣告的法律效力。設(shè)計精美的廣告經(jīng)常是吹得天花亂墜，很多購房人買某一個項目的欲望首先來源于開發(fā)商的廣告或展會上的沙盤。但商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，不具備法律效力。但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載人商品房買賣合同，亦當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。3.樣板房的相關(guān)法律問題。樣板房、送裝修等是很多開發(fā)商的重要營銷模式，可我們碰到的多數(shù)情況是，交房時的裝修狀況比售樓員的宣傳或是樣板房要差很多。銷售商品房時，送裝修必須有明確的裝修標(biāo)準(zhǔn)，如果有樣板房做參考的，應(yīng)詳細(xì)說明樣板房的裝修材料、設(shè)備等，并將該說明作為合同的附件，這樣在收房時才有明確的依據(jù)。這樣對開發(fā)商才會形成真正的約束力。4.交房條件及相應(yīng)注意事項。在交房時開發(fā)商應(yīng)提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)證書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》，如果開發(fā)商不能提供，說明該房屋不符合交房條件，購房人有權(quán)拒絕收樓。開發(fā)商提交上述證件后，再按照購房合同約定的收樓標(biāo)準(zhǔn)到現(xiàn)場看樓驗收，如果發(fā)現(xiàn)問題或有不滿意的地方，可在《樓宇驗收記錄表》中填寫相關(guān)意見。不符合合同約定的交房標(biāo)準(zhǔn)的，可拒絕交房。5.購房前應(yīng)了解的相關(guān)詞語。在房地產(chǎn)買賣中涉及到很多專業(yè)名詞，普通購房人在很短的時間內(nèi)很難將這些知識系統(tǒng)化學(xué)習(xí)并掌握，尤其是在購房人與銷售人員交涉過程當(dāng)中，銷售人員經(jīng)常利用自己掌握的專業(yè)知識，有時故意引用專業(yè)名詞，做出混淆是非或似是而非的解釋，誤導(dǎo)或者有意隱瞞對開發(fā)商不利的信息。

后記

《說文》曰：屋，居也。房子就是人們居住生活的場所。從小時候和伙伴們玩“跳房子”游戲開始，房子的概念就逐漸地印在了我們的心中。兒時的我們，房子在心中是一種多情感的符號，它代表著家，代表著父母，代表著溫馨與安全。成年的我們，房子在心中依然是一種復(fù)雜的，情感，它不但是生活的處所，還是心靈的港灣，也是地位和金錢的象征。不知從何時起，房子開始成為人們追逐的目標(biāo)，成為了人們?yōu)榱俗C明自己的資本。同時，隨著近年房價的日益走高，人們開始把房子作為保值增值的工具，甚至很多人在“炒房”。無論人們現(xiàn)在如何看待房子，房子的第一屬性應(yīng)該是：居住。換言之，房子，首先應(yīng)是我們的家。目前，有些人為了購買一套房子，更傾注了兩代人的心血和全部的投入，甚至淪為“房奴”。正基于此，本人在參閱了大量相關(guān)資料的同時，又結(jié)合自身近十年的實踐經(jīng)驗和體會，編寫了這本《購房大講堂》。由于時間倉促難免掛一漏萬，故本人真誠地懇請各位讀者朋友、專家學(xué)者和同行們多提批評意見。本書各篇章內(nèi)容因篇幅要求，未作展開詳盡講解，敬請關(guān)注本人后續(xù)相關(guān)作品。本書的編寫與成書過程中，得到了袁筍冰先生的關(guān)心與幫助，以及出版社領(lǐng)導(dǎo)的大力支持。同時參閱的相關(guān)資料，限于篇幅未能一一列舉出處，請諒，在此深表謝意！

編輯推薦

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