物業(yè)管理條例

內(nèi)容概要

叢書所編選案例的原始資料盡量來源于各級人民法院已經(jīng)審結(jié)并發(fā)生法律效力的判決，從闡釋法律規(guī)定的需要出發(fā)，加工整理而成。對于沒有相關(guān)真實案例的重點法條，則從全國人大法工委、國務(wù)院法制辦等立法部門對條文的權(quán)威解讀中提煉條文注釋。叢書選擇的案例緊扣法律條文規(guī)定，對于讀者有很強的參考借鑒價值。    每本書都由專業(yè)人士撰寫主體法的適用提示，以幫助讀者對該法有整體的了解。叢書設(shè)置“相關(guān)案例索引”欄目，列舉更多的相關(guān)案例，歸納出案件要點，以期通過相關(guān)的案例，進一步發(fā)現(xiàn)、領(lǐng)會和把握法律規(guī)則、原則，從而作為解決實際問題的參考，做到舉一反三。

書籍目錄

適用提示物業(yè)管理條例第一章  總則  第一條  【立法宗旨】  第二條  【物業(yè)管理定義】  案例1  物業(yè)管理內(nèi)容不包含人身、財產(chǎn)保管保險管理  第三條  【選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式】  第四條  【物業(yè)管理發(fā)展的途徑】  第五條  【物業(yè)管理的監(jiān)管機關(guān)】  案例2  縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作第二章  業(yè)主及業(yè)主大會  第六條  【業(yè)主及其權(quán)利】  第七條  【業(yè)主的義務(wù)】  案例3  售房單位按房改政策出售公有住宅后，其仍是物業(yè)管理費繳納的主體  案例4  業(yè)主應(yīng)當(dāng)執(zhí)行業(yè)主委員會作出的決定  第八條  【業(yè)主大會代表業(yè)主合法權(quán)益】  案例5  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會  第九條  【物業(yè)管理區(qū)域的劃分】  第十條  【業(yè)主大會成立方式】  案例6  同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主在房地產(chǎn)行政主管部門等的監(jiān)督和指導(dǎo)下成立業(yè)主大會  第十一條  【業(yè)主共同決定事項】  案例7  根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)，業(yè)主委員會可以選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)  第十二條  【業(yè)主大會會議的召開方式及決定】  案例8  業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力  第十三條  【業(yè)主大會的會議類型及其啟動方式】  第十四條  【業(yè)主大會會議的通知及記錄】  第十五條  【業(yè)主委員會的性質(zhì)和職責(zé)】  案例9  業(yè)主委員會可以代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同并履行業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)  第十六條  【業(yè)主委員會的登記備案制度及其成員資格】  案例10  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案  第十七條  【管理規(guī)約】  第十八條  【業(yè)主大會議事規(guī)則】  第十九條  【業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)限制】  第二十條  【業(yè)主大會、業(yè)主委員會與相關(guān)單位的關(guān)系】第三章  前期物業(yè)管理  第二十一條  【前期物業(yè)服務(wù)合同】  案例11  在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位可以選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)  第二十二條  【臨時管理規(guī)約】  案例12  業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約規(guī)定的義務(wù)  第二十三條  【對臨時管理規(guī)約的說明義務(wù)以及承諾遵守的義務(wù)】  第二十四條  【前期物業(yè)管理招投標(biāo)】  案例13  是否通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并不影響事實物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系的成立  第二十五條  【買賣合同內(nèi)容包含前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容】  案例14  建設(shè)單位與物業(yè)買受人雖沒有簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，但已形成事實物業(yè)服務(wù)關(guān)系的，買受人應(yīng)當(dāng)履行相應(yīng)義務(wù)  第二十六條  【前期物業(yè)服務(wù)合同期限】  案例15  業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效，前期物業(yè)服務(wù)合同終止  第二十七條  【建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主共有或者共用的物業(yè)】  案例16  業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)  第二十八條  【共用物業(yè)承接驗收】  第二十九條  【物業(yè)承接驗收時應(yīng)移交的資料】  案例17  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會  第三十條  【物業(yè)管理用房】  第三十一條  【建設(shè)單位的物業(yè)報修責(zé)任】第四章  物業(yè)管理服務(wù)  第三十二條  【物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)、資質(zhì)】  第三十三條  【物業(yè)管理職業(yè)資格證書】  第三十四條  【物業(yè)管理區(qū)域統(tǒng)一管理】  案例18  一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理  第三十五條  【物業(yè)服務(wù)合同】  案例19  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同  第三十六條  【物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)和責(zé)任】  案例20  物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的管理服務(wù)不符合合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主財產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任  第三十七條  【物業(yè)驗收和資料移交】  第三十八條  【物業(yè)管理用房所有權(quán)屬和用途】  案例21  物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主  第三十九條  【合同終止時物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)】  案例22  物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房交還給業(yè)主委員會  第四十條  【專項服務(wù)業(yè)務(wù)韻轉(zhuǎn)委托】  案例23  物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，由于專業(yè)性服務(wù)產(chǎn)生的法律責(zé)任，應(yīng)當(dāng)由專業(yè)性服務(wù)企業(yè)承擔(dān)  第四十一條  【物業(yè)服務(wù)收費】  案例24  物業(yè)服務(wù)水平低于物業(yè)服務(wù)合同約定的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少物業(yè)收費  第四十二條  【物業(yè)服務(wù)費繳納】  案例25  物業(yè)使用人沒有按照約定交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主負連帶責(zé)任  案例26  物業(yè)使用人應(yīng)按照合同約定，交納物業(yè)服務(wù)費  第四十三條  【物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)督】  第四十四條  【業(yè)主特約服務(wù)】  第四十五條  【公用事業(yè)單位收費】  案例27  業(yè)主和物業(yè)使用人對物業(yè)管理費的交納負連帶責(zé)任  第四十六條  【對違法行為的制止、報告】  第四十七條  【物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全防范義務(wù)及保安人員的職責(zé)】  案例28  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，無權(quán)提供保安服務(wù)  第四十八條  【物業(yè)使用人的權(quán)利義務(wù)】  第四十九條  【關(guān)于物業(yè)管理的投訴】第五章  物業(yè)的使用與維護  第五十條  【改變公共建筑及共用設(shè)施用途的程序】  第五十一條  【公用道路、場地的占用、挖掘】  第五十二條  【共用事業(yè)設(shè)施維護責(zé)任】  第五十三條  【關(guān)于房屋裝飾、裝修的告知義務(wù)】  第五十四條  【專項維修資金】  第五十五條  【對共用部位、共用設(shè)備設(shè)施經(jīng)營的收益】  第五十六條  【責(zé)任人的維修養(yǎng)護義務(wù)】第六章  法律責(zé)任  第五十七條  【建設(shè)單位違法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任】  第五十八條  【建設(shè)單位擅自處分共用部位的責(zé)任】  第五十九條  【拒不移交資料的行政責(zé)任】  第六十條  【無資質(zhì)從事物業(yè)管理的責(zé)任】  案例29  物業(yè)公司未取得資質(zhì)證書屬于行政管理范疇，業(yè)主不能以此不繳納物業(yè)費  第六十一條  【聘用無從業(yè)資格人員的責(zé)任】  第六十二條  【違反委托管理限制的責(zé)任】  第六十三條  【挪用專項維修資金的責(zé)任】  第六十四條  【建設(shè)單位不配置物業(yè)管理用房的責(zé)任】  第六十五條  【擅自改變物業(yè)管理用房的用途的責(zé)任】  第六十六條  【擅自行為的負責(zé)】  第六十七條  【逾期不交物業(yè)服務(wù)費的責(zé)任】  案例30  業(yè)主逾期不交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向法院起訴  第六十八條  【業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事違法活動的責(zé)任】  第六十九條  【公務(wù)人員違法行為的責(zé)任】第七章  附則  第七十條  【實施時間】附錄  最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋    (2009年5月15日)  最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋    (2009年5月14日)  業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則    (2009年12月1日)  建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《業(yè)主臨時公約(示范文本)》的通知    (21004年9月6日)  住宅專項維修資金管理辦法    (21007年12月4日)  物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法    (21007年11月26日)  建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》的通知    (21004年9月6日)  建設(shè)部、國家工商行政管理局關(guān)于印發(fā)推行《物業(yè)管理委托合同示范文本》的通知    (1997年8月25日)  物業(yè)服務(wù)收費管理辦法    (21003年11月13日)  物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定    (2004年7月19日)

章節(jié)摘錄

業(yè)主在物業(yè)管理活動中具體應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：（1）在使用、經(jīng)營其名下物業(yè)時，應(yīng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，轉(zhuǎn)讓時要對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。尤其在使用住宅區(qū)物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：①未經(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途；②不得對房屋內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及其通道進行違章鑿、拆、搭、占；③不得燃放易燃易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；④不得利用房屋從事危害公共利益的活動；⑤不得侵害他人的正當(dāng)利益；⑥不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。（2）業(yè)主如需將其住宅裝修，必須遵守相關(guān)規(guī)定，并填寫裝修申請表，報物業(yè)公司審查批準(zhǔn)后方可施工，接受物業(yè)公司的管理和監(jiān)督。（3）房屋室內(nèi)部分以及供電、供水、供氣等分戶表后部分和表前至第一個閥門部分用戶負責(zé)維修養(yǎng)護。（4）凡房屋及附屬設(shè)施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及公共安全的，按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主單獨或聯(lián)合修繕的，業(yè)主應(yīng)及時進行修繕。拒不進行修繕的，由管委會授權(quán)物業(yè)公司修繕，其費用由業(yè)主承擔(dān)。（5）業(yè)主應(yīng)自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好，不得在任何公共場所違章搭建任何建筑物或堆放、懸掛、棄置物品、垃圾，不得損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、交通、排水、排污、消防等公用設(shè)備；住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自增加或者減少對該幢住宅共用設(shè)施設(shè)備正常運行有影響的自用設(shè)備。（6）禁止在住宅區(qū)內(nèi)有下列行為：踐踏占用綠化地；占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車棚等公用設(shè)施而影響其正常使用功能；亂拋垃圾、雜物；影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；損壞、涂劃園林藝術(shù)雕塑；聚眾喧鬧；隨意停放車輛和鳴喇叭；發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；排放有毒、有害物質(zhì)；經(jīng)營鍛造、鋸木、建筑油漆、危險品、殯儀業(yè)以及利用住宅開舞廳、招待所等危害公共利益或影響業(yè)主正常生活秩序的行為等。（7）對本住宅區(qū)物業(yè)管理公司人員在出示工作證件或有關(guān)證明后，在合理時間內(nèi)進入本住宅區(qū)任何樓宇內(nèi)部及其公共部位進行檢查、維修、養(yǎng)護或檢查管理規(guī)約的有關(guān)條款是否得到遵守和實施的巡視行為，業(yè)主應(yīng)提供方便，不得拒絕或阻撓。（8）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金，按時交納物業(yè)服務(wù)費用。（9）業(yè)主應(yīng)同時遵守相關(guān)的城市管理法規(guī)和規(guī)定。（10）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定，遵守法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

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