物業(yè)管理?xiàng)l例

內(nèi)容概要

叢書(shū)所編選案例的原始資料盡量來(lái)源于各級(jí)人民法院已經(jīng)審結(jié)并發(fā)生法律效力的判決，從闡釋法律規(guī)定的需要出發(fā)，加工整理而成。對(duì)于沒(méi)有相關(guān)真實(shí)案例的重點(diǎn)法條，則從全國(guó)人大法工委、國(guó)務(wù)院法制辦等立法部門(mén)對(duì)條文的權(quán)威解讀中提煉條文注釋。叢書(shū)選擇的案例緊扣法律條文規(guī)定，對(duì)于讀者有很強(qiáng)的參考借鑒價(jià)值。    每本書(shū)都由專(zhuān)業(yè)人士撰寫(xiě)主體法的適用提示，以幫助讀者對(duì)該法有整體的了解。叢書(shū)設(shè)置“相關(guān)案例索引”欄目，列舉更多的相關(guān)案例，歸納出案件要點(diǎn)，以期通過(guò)相關(guān)的案例，進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)、領(lǐng)會(huì)和把握法律規(guī)則、原則，從而作為解決實(shí)際問(wèn)題的參考，做到舉一反三。

書(shū)籍目錄

適用提示物業(yè)管理?xiàng)l例第一章  總則  第一條  【立法宗旨】  第二條  【物業(yè)管理定義】  案例1  物業(yè)管理內(nèi)容不包含人身、財(cái)產(chǎn)保管保險(xiǎn)管理  第三條  【選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式】  第四條  【物業(yè)管理發(fā)展的途徑】  第五條  【物業(yè)管理的監(jiān)管機(jī)關(guān)】  案例2  縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作第二章  業(yè)主及業(yè)主大會(huì)  第六條  【業(yè)主及其權(quán)利】  第七條  【業(yè)主的義務(wù)】  案例3  售房單位按房改政策出售公有住宅后，其仍是物業(yè)管理費(fèi)繳納的主體  案例4  業(yè)主應(yīng)當(dāng)執(zhí)行業(yè)主委員會(huì)作出的決定  第八條  【業(yè)主大會(huì)代表業(yè)主合法權(quán)益】  案例5  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)  第九條  【物業(yè)管理區(qū)域的劃分】  第十條  【業(yè)主大會(huì)成立方式】  案例6  同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)等的監(jiān)督和指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)  第十一條  【業(yè)主共同決定事項(xiàng)】  案例7  根據(jù)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)可以選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)  第十二條  【業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)方式及決定】  案例8  業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力  第十三條  【業(yè)主大會(huì)的會(huì)議類(lèi)型及其啟動(dòng)方式】  第十四條  【業(yè)主大會(huì)會(huì)議的通知及記錄】  第十五條  【業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和職責(zé)】  案例9  業(yè)主委員會(huì)可以代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同并履行業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)  第十六條  【業(yè)主委員會(huì)的登記備案制度及其成員資格】  案例10  業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案  第十七條  【管理規(guī)約】  第十八條  【業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則】  第十九條  【業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)限制】  第二十條  【業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與相關(guān)單位的關(guān)系】第三章  前期物業(yè)管理  第二十一條  【前期物業(yè)服務(wù)合同】  案例11  在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位可以選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)  第二十二條  【臨時(shí)管理規(guī)約】  案例12  業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約規(guī)定的義務(wù)  第二十三條  【對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約的說(shuō)明義務(wù)以及承諾遵守的義務(wù)】  第二十四條  【前期物業(yè)管理招投標(biāo)】  案例13  是否通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并不影響事實(shí)物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系的成立  第二十五條  【買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容包含前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容】  案例14  建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人雖沒(méi)有簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，但已形成事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)履行相應(yīng)義務(wù)  第二十六條  【前期物業(yè)服務(wù)合同期限】  案例15  業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效，前期物業(yè)服務(wù)合同終止  第二十七條  【建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主共有或者共用的物業(yè)】  案例16  業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)  第二十八條  【共用物業(yè)承接驗(yàn)收】  第二十九條  【物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)應(yīng)移交的資料】  案例17  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì)  第三十條  【物業(yè)管理用房】  第三十一條  【建設(shè)單位的物業(yè)報(bào)修責(zé)任】第四章  物業(yè)管理服務(wù)  第三十二條  【物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)、資質(zhì)】  第三十三條  【物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)】  第三十四條  【物業(yè)管理區(qū)域統(tǒng)一管理】  案例18  一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理  第三十五條  【物業(yè)服務(wù)合同】  案例19  業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同  第三十六條  【物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)和責(zé)任】  案例20  物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的管理服務(wù)不符合合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任  第三十七條  【物業(yè)驗(yàn)收和資料移交】  第三十八條  【物業(yè)管理用房所有權(quán)屬和用途】  案例21  物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主  第三十九條  【合同終止時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)】  案例22  物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房交還給業(yè)主委員會(huì)  第四十條  【專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)韻轉(zhuǎn)委托】  案例23  物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，由于專(zhuān)業(yè)性服務(wù)產(chǎn)生的法律責(zé)任，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)承擔(dān)  第四十一條  【物業(yè)服務(wù)收費(fèi)】  案例24  物業(yè)服務(wù)水平低于物業(yè)服務(wù)合同約定的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少物業(yè)收費(fèi)  第四十二條  【物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳納】  案例25  物業(yè)使用人沒(méi)有按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任  案例26  物業(yè)使用人應(yīng)按照合同約定，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)  第四十三條  【物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督】  第四十四條  【業(yè)主特約服務(wù)】  第四十五條  【公用事業(yè)單位收費(fèi)】  案例27  業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的交納負(fù)連帶責(zé)任  第四十六條  【對(duì)違法行為的制止、報(bào)告】  第四十七條  【物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全防范義務(wù)及保安人員的職責(zé)】  案例28  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，無(wú)權(quán)提供保安服務(wù)  第四十八條  【物業(yè)使用人的權(quán)利義務(wù)】  第四十九條  【關(guān)于物業(yè)管理的投訴】第五章  物業(yè)的使用與維護(hù)  第五十條  【改變公共建筑及共用設(shè)施用途的程序】  第五十一條  【公用道路、場(chǎng)地的占用、挖掘】  第五十二條  【共用事業(yè)設(shè)施維護(hù)責(zé)任】  第五十三條  【關(guān)于房屋裝飾、裝修的告知義務(wù)】  第五十四條  【專(zhuān)項(xiàng)維修資金】  第五十五條  【對(duì)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施經(jīng)營(yíng)的收益】  第五十六條  【責(zé)任人的維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)】第六章  法律責(zé)任  第五十七條  【建設(shè)單位違法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任】  第五十八條  【建設(shè)單位擅自處分共用部位的責(zé)任】  第五十九條  【拒不移交資料的行政責(zé)任】  第六十條  【無(wú)資質(zhì)從事物業(yè)管理的責(zé)任】  案例29  物業(yè)公司未取得資質(zhì)證書(shū)屬于行政管理范疇，業(yè)主不能以此不繳納物業(yè)費(fèi)  第六十一條  【聘用無(wú)從業(yè)資格人員的責(zé)任】  第六十二條  【違反委托管理限制的責(zé)任】  第六十三條  【挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的責(zé)任】  第六十四條  【建設(shè)單位不配置物業(yè)管理用房的責(zé)任】  第六十五條  【擅自改變物業(yè)管理用房的用途的責(zé)任】  第六十六條  【擅自行為的負(fù)責(zé)】  第六十七條  【逾期不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的責(zé)任】  案例30  業(yè)主逾期不交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向法院起訴  第六十八條  【業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義從事違法活動(dòng)的責(zé)任】  第六十九條  【公務(wù)人員違法行為的責(zé)任】第七章  附則  第七十條  【實(shí)施時(shí)間】附錄  最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋    (2009年5月15日)  最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋    (2009年5月14日)  業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則    (2009年12月1日)  建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《業(yè)主臨時(shí)公約(示范文本)》的通知    (21004年9月6日)  住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法    (21007年12月4日)  物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法    (21007年11月26日)  建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》的通知    (21004年9月6日)  建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局關(guān)于印發(fā)推行《物業(yè)管理委托合同示范文本》的通知    (1997年8月25日)  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法    (21003年11月13日)  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定    (2004年7月19日)

章節(jié)摘錄

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中具體應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：（1）在使用、經(jīng)營(yíng)其名下物業(yè)時(shí)，應(yīng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，轉(zhuǎn)讓時(shí)要對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。尤其在使用住宅區(qū)物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：①未經(jīng)市政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途；②不得對(duì)房屋內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)、屋面及其通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占；③不得燃放易燃易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；④不得利用房屋從事危害公共利益的活動(dòng)；⑤不得侵害他人的正當(dāng)利益；⑥不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。（2）業(yè)主如需將其住宅裝修，必須遵守相關(guān)規(guī)定，并填寫(xiě)裝修申請(qǐng)表，報(bào)物業(yè)公司審查批準(zhǔn)后方可施工，接受物業(yè)公司的管理和監(jiān)督。（3）房屋室內(nèi)部分以及供電、供水、供氣等分戶(hù)表后部分和表前至第一個(gè)閥門(mén)部分用戶(hù)負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)。（4）凡房屋及附屬設(shè)施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及公共安全的，按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主單獨(dú)或聯(lián)合修繕的，業(yè)主應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修繕。拒不進(jìn)行修繕的，由管委會(huì)授權(quán)物業(yè)公司修繕，其費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。（5）業(yè)主應(yīng)自覺(jué)維護(hù)公共場(chǎng)所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好，不得在任何公共場(chǎng)所違章搭建任何建筑物或堆放、懸掛、棄置物品、垃圾，不得損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、交通、排水、排污、消防等公用設(shè)備；住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自增加或者減少對(duì)該幢住宅共用設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行有影響的自用設(shè)備。（6）禁止在住宅區(qū)內(nèi)有下列行為：踐踏占用綠化地；占用樓梯間、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車(chē)場(chǎng)、自行車(chē)棚等公用設(shè)施而影響其正常使用功能；亂拋垃圾、雜物；影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；損壞、涂劃園林藝術(shù)雕塑；聚眾喧鬧；隨意停放車(chē)輛和鳴喇叭；發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；排放有毒、有害物質(zhì)；經(jīng)營(yíng)鍛造、鋸木、建筑油漆、危險(xiǎn)品、殯儀業(yè)以及利用住宅開(kāi)舞廳、招待所等危害公共利益或影響業(yè)主正常生活秩序的行為等。（7）對(duì)本住宅區(qū)物業(yè)管理公司人員在出示工作證件或有關(guān)證明后，在合理時(shí)間內(nèi)進(jìn)入本住宅區(qū)任何樓宇內(nèi)部及其公共部位進(jìn)行檢查、維修、養(yǎng)護(hù)或檢查管理規(guī)約的有關(guān)條款是否得到遵守和實(shí)施的巡視行為，業(yè)主應(yīng)提供方便，不得拒絕或阻撓。（8）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。（9）業(yè)主應(yīng)同時(shí)遵守相關(guān)的城市管理法規(guī)和規(guī)定。（10）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定，遵守法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

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