步步為贏

前言

我認真閱讀了本書，深感作者對于法律之忠誠和熱愛。作為中國第一部以“房地產法律風險防范”為專題的著作，字里行間都透露著作者的汗水和智慧。我作為房地產行業(yè)的服務員，遇見這樣新穎適用的法律風險防范知識，有責任有義務為廣大房地產開發(fā)企業(yè)推而廣之，這便是我與趙紅魁律師雖相識不久，但仍愿作此序的緣由。房地產作為國民經濟的支柱產業(yè)，關聯(lián)度高，帶動力強，對我國國民經濟的快速增長和居民居住條件的改善發(fā)揮重要作用。隨著我國工業(yè)化和城市化的快速推進，房地產還有長期的發(fā)展。在我國市場經濟深入發(fā)展時期，維護和穩(wěn)定房地產市場運行及可持續(xù)發(fā)展是調控房地產市場的主要目標。我國房地產業(yè)具有政治、經濟、民生、政策、金融、市場、文化等七大屬性，這就決定其調控手段要多樣化，僅僅主要靠行政手段是不夠也不合理的，市場化程度越高，越要靠法律手段來調節(jié)房地產運行的各種矛盾，實現(xiàn)房地產市場行為的規(guī)范，確保行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

內容概要

本書作為作者多年研究和概括的提煉，以客觀的實踐經驗對房地產法律風險防范機制的建立形成獨特創(chuàng)新，開啟了房地產企業(yè)法律風險防范大門，是中國房地產開發(fā)全程法律風險防范專業(yè)書。本書為房地產開發(fā)風險防范提供金玉良言，是房地產開發(fā)商和律師的良師益友。本書亮點：一是創(chuàng)新，開創(chuàng)了房地產開發(fā)全程法律風險防范；二是適用，是房地產開發(fā)商防范法律風險的金鑰匙；三是新穎，構建了律師提供房地產非訴訟法律服務新模式。“專業(yè)、適用”是本書特色，可作為房地產企業(yè)和律師防范法律風險的參考。

作者簡介

河南省西華縣人，1967年7月生，法律本科畢業(yè)，1993年考取律師資格，現(xiàn)任開物律師集團(鄭州)事務所建筑房地產部主任，鄭州市律師協(xié)會房地產法律業(yè)務委員會副主任，河南省律師協(xié)會房地產業(yè)務委員會委員，房地產專業(yè)律師，房地產法律風險防范專業(yè)研究者。專業(yè)提供房地產投資

書籍目錄

第一章  房地產開發(fā)項目的法律風險概述  第一節(jié)  法律風險概述  第二節(jié)  房地產開發(fā)項目的法律風險概述  第三節(jié)  房地產開發(fā)項目的法律風險管理  第四節(jié)  房地產開發(fā)項目法律風險的識別和評估  第五節(jié)  房地產開發(fā)項目法律風險防范的處理第二章  房地產開發(fā)企業(yè)設立的法律風險及防范  第一節(jié)  房地產開發(fā)企業(yè)概述  第二節(jié)  房地產開發(fā)企業(yè)的設立條件和程序  第三節(jié)  房地產開發(fā)企業(yè)設立的刑事法律風險  第四節(jié)  房地產開發(fā)企業(yè)設立的行政法律風險  第五節(jié)  房地產開發(fā)企業(yè)設立的民事法律風險  第六節(jié)  房地產開發(fā)企業(yè)設立法律風險防范  第七節(jié)  本章涉及的法律、法規(guī)第三章  房地產開發(fā)中土地取得階段的法律風險及防范  第一節(jié)  征收集體土地轉為房地產開發(fā)建設用地法律風險及防范  第二節(jié)  通過出讓方式取得房地產開發(fā)建設用地的法律風險及防范  第三節(jié)  通過劃撥方式取得房地產開發(fā)建設用地中的法律風險及防范   第四節(jié)  通過國企改制方式取得房地產開發(fā)國有土地使用權的法律風險及防范  第五節(jié)  通過國有土地使用權轉讓方式取得房地產開發(fā)用地的法律風險及防范  第六節(jié)  房地產開發(fā)中的國有土地糾紛訴訟的法律風險及防范第四章  房地產開發(fā)中的拆遷補償和城中村改造法律風險及防范  第一節(jié)  案例    案例：拆遷人未取得拆遷許可證與被拆遷人之間簽訂的拆遷補償安置協(xié)議的無效案    案例：房企雇兇殺釘子戶獨子，“最牛開發(fā)商”被判死刑    案例：重慶“釘子戶”拆遷案始末  第二節(jié)  房屋拆遷補償安置的有關問題概述  第三節(jié)  拆遷補償安置中房地產公司作為拆遷人的法律風險  第四節(jié)  房地產公司在拆遷補償安置中的法律風險防范  第五節(jié)  “城中村”改造法律風險  第六節(jié)  “城中村”改造法律風險防范  第七節(jié)  本章相關法律、行政法規(guī)、規(guī)章  、司法解釋第五章  房地產開發(fā)中的規(guī)劃設計法律風險及防范  第一節(jié)  案例及解析  第二節(jié)  房地產開發(fā)的規(guī)劃設計的概述  第三節(jié)  房地產開發(fā)中有關規(guī)劃設計的審批程序  第四節(jié)  房地產開發(fā)中有關規(guī)劃設計中的法律風險  第五節(jié)  房地產開發(fā)中有關規(guī)劃設計法律風險的防范  第六節(jié)  本章適用法律、法規(guī)、司法解釋l第六章  房地產開發(fā)中招標投標的法律風險及防范  第一節(jié)  案例及解析  第二節(jié)  房地產開發(fā)中招標投標的有關概述  第三節(jié)  房地產開發(fā)招標投標的程序流程  第四節(jié)  招標投標階段的刑事法律風險  第五節(jié)  招標投標中行政法律風險l  第六節(jié)  招標投標中民事法律風險  第七節(jié)  房地產開發(fā)中招標投標的法律風險防范  第八節(jié)  本章適用法律、行政法規(guī)、規(guī)章司法解釋第七章  房地產開發(fā)中施工建設階段法律風險及防范   第一節(jié)  施工合同訂立法律風險及防范   第二節(jié)  房地產開發(fā)中建設施工合同履行的法律風險及防范第八章  房地產開發(fā)中房屋銷售階段法律風險及防范  第一節(jié)  案例及解析  第二節(jié)  房地產開發(fā)中房屋銷售有關問題概述  第三節(jié)  房地產開發(fā)中房屋銷售的行政法律風險  第四節(jié)  房地產開發(fā)中房屋銷售的民事法律風險  第五節(jié)  房地產開發(fā)中房屋銷售的法律風險防范  第六節(jié)  本章適用法律、行政法規(guī)、司法解釋、規(guī)章  第九章  合作開發(fā)房地產的法律風險及防范  第一節(jié)  案例及解析  第二節(jié)  房地產合作開發(fā)有關問題概述  第三節(jié)  房地產合作開發(fā)的民事法律風險及防范  第四節(jié)  合作開發(fā)房地產法律風險的防范技巧  第五節(jié)  本章適用有關法律、行政法規(guī)、司法解釋、規(guī)章  第十章  收購在建房地產項目的法律風險及防范  第一節(jié)  案例  第二節(jié)  收購房地產項目有關問題概述  第三節(jié)  收購房地產項目的法律風險及防范  第四節(jié)  本章適用有關法律、行政法規(guī)、司法解釋、規(guī)章  第十一章  收購房地產項目公司股權的法律風險及防范  第一節(jié)  案例  第二節(jié)  收購房地產項目公司股權的有關問題概述  第三節(jié)  收購房地產項目公司股權的法律風險  第四節(jié)  收購房地產項目公司股權的法律風險防范 l  第五節(jié)  本章適用有關法律、行政法規(guī)、司法解釋、規(guī)章  第十二章  建立房地產開發(fā)企業(yè)法律風險防范機制  第一節(jié)  沉痛教訓告誡房地產企業(yè)，必須防范法律風險  第二節(jié)  識別、評估防范法律風險，構建防范法律風險機制  第三節(jié)  防范房地產開發(fā)中法律風險，需要房地產專業(yè)律師提供優(yōu)質法律服務  第四節(jié)  房地產企業(yè)填寫法律風險問卷調查  第五節(jié)  “審計”房地產企業(yè)，查出具體法律風險所在l  第六節(jié)  對法律風險進行分析評估，出具法律風險評估報告  第七節(jié)  律師出具防范法律風險法律意見書，為房地產企業(yè)法律風險診斷支招  第八節(jié)  構建防范法律風險預警機制，依法進行法律風險管理附錄：房地產法律風險防范適用主要法律、法規(guī)、規(guī)章  及司法解釋  法律  中華人民共和國城市房地產管理法  （2007年8月30日）  中華人民共和國土地管理法  （2004年8月28曰）  中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法  （2007年10月28日）  中華人民共和國建筑法  （1997年11月1日）  中華人民共和國招標投標法  （1999年8月30曰）  行政法規(guī)  城市房地產開發(fā)經營管理條例  （1998年7月20日）  中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例  （1990年5月19日）  建設工程質量管理條例  （2000年1月30日）  司法解釋及文件  最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）  （1999年12月19日）  最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）  （2009年4月24日）  最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復  （2002年6月20日）  最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋  （2003年4月28日）  最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋  （2005年6月18日）  最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋  （2004年10月25日）  最高人民法院關于當事人達不成拆遷補償安置協(xié)議就補償安置爭議提起民事訴訟人民法院應否受理問題的批復  （2005年8月1日）  最高人民法院關于前形勢下進一步做好涉農民事案件審判工作的指導意見  （2009年6月19日）  部門規(guī)章及文件房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定  （2000年3月29日）  房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法  （2009年10月19日）  建筑工程施工發(fā)包與承包計價管理辦法  （2001年11月5日）  建設工程價款結算暫行辦法。  （2004年10月20日）  招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定  （2007年9月28日）  土地登記辦法   （2007年12月30日）  房屋登記辦法  （2008年2月15日）本書參考文獻后記

章節(jié)摘錄

二、案例解析依據我國房地產管理法有關規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內的集體所有土地，只有經依法征收轉為國有土地，該國有土地使用權方可有償出讓。從事房地產開發(fā)建設，首先必須具備條件將該幅土地依法征收使之轉為國有土地，其次是土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，簽訂土地使用權出讓合同。房地產開發(fā)中，對國有土地使用一律是有償使用，這是法律所要求的必備條件。故本案無論是清原公司與東韓砦村民組的協(xié)議，還是必利安公司與清原公司的協(xié)議，其中涉及土地是東韓砦村民組的集體所有土地，都未經國家征收，更沒有向國家支付土地使用權出讓金，故兩份協(xié)議應確認無效。案例引發(fā)的問題是在集體土地尚未征收為國有土地，并未取得國有土地使用權情況下開發(fā)房地產是違法的。目前在集體土地開發(fā)的小產權房沒有合法依據，明顯有法律風險。三、集體土地征收概述集體土地進入房地產市場有內在利益沖動和外在客觀需求，很有現(xiàn)實必要性。目前集體土地進入房地產市場只有兩種合法途徑：（1）鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)破產、兼并等情形致使發(fā)生建設用地使用權隨同廠房一起轉移且符合土地利用總體規(guī)劃而進入房地產市場。（2）集體所有土地征收。這是集體土地大量人市的主要途徑。那么什么是集體土地征收？它是指為了公共利益需要，強制性將集體土地轉變?yōu)閲宜?，并給予一定補償的行政行為。它的法律特征是：①主體的唯一性，征收主體只能是國家；②執(zhí)行的強制性，土地征收屬于政府具體行政行為，征地決定一經作出即具有強制性；③目的的公共利益性；④有償性，國家對被征收人進行經濟補償；⑤程序法定性。征收集體土地的審批只有國務院和省級政府。集體土地征收是適當補償原則，我國《物權法》第42條首次將社會保障費用納入征地補償范圍，強調了征地補償款的足額支付，突出耕地保護和土地征收程序。

后記

架起律師與房地產開發(fā)商之間的管道開創(chuàng)豐富水源的法律風險防范的服務著名作家貝克·哈吉斯的暢銷書（管道的故事》給我許多啟迪，我們還是先看看管道的故事：很久以前，有兩個叫布魯諾和伯波羅的年輕人。村里決定雇他們把附近河里的水運到村廣場的水缸里去。一天結束后，他們把村上的水缸裝滿了。村里的長輩按每桶水一分錢的價錢付錢給他們。第二天，柏波羅說：“一天才幾毛錢的報酬，卻要這樣來回提水，干脆我們修一條管道把水引到村里去吧?！辈剪斨Z大聲嚷嚷道：“柏波羅，我們有一份很不錯的工作。我一天可以提一百桶水。一分錢一桶水的話，一天就是一元錢！一個星期后，我就可以買雙新鞋；一個月后，我就可以買一頭母牛；六個月后，我就可以蓋一間新房子。我們有全村最好的工作，放棄你的管道吧！”但柏波羅相信他的夢想終會實現(xiàn)。他將白天的一部分時間用來提水，另一部分時間以及周末用來建造管道。布魯諾和其他村民開始嘲笑柏波羅。布魯諾賺到的錢比柏波羅多一倍，他不斷地向柏波羅炫耀自己新買的東西。柏波羅不管這些，繼續(xù)挖他的管道，哪怕每次只是一英寸。最后，柏波羅的終于完成管道工作！現(xiàn)在村子里源源不斷地有新鮮水供應了，柏波羅也不用再提水桶了。而柏波羅口袋的錢也就越來越多。

媒體關注與評論

房地產開發(fā)行業(yè)投資周期長，風險在、環(huán)節(jié)多、關聯(lián)關系復雜、產收鏈長，因此。開發(fā)企業(yè)需要很強的鳳險防范意識、很高的風險控制水平和相應的法律知識。本書是開發(fā)企業(yè)解決難題的最好工具?！　　袊康禺a業(yè)協(xié)會副會長在房地產開發(fā)的過程中，收益始終是與風險同時存在的。法律糾紛和涉訴鳳險妨礙房地產開發(fā)的順利進行。本書通過對房地產開發(fā)的各個環(huán)節(jié)中所存在的風險作山分析并提出防范措施，并結介典型案例，全方位多角度為房地產開發(fā)提供法律保障。構筑房地產開發(fā)風險防火墻，探索房地產律師服務新模式。　　——中國房地產業(yè)協(xié)會法律事務委員會副主任、中國律師協(xié)會民事專業(yè)委員會副主任兼秘書長21世紀最大的風險是法律風險，房地產企業(yè)要構建法律風險防范機制，贏取房地產開發(fā)最大利益。相信本書的山版將啟發(fā)律師意識，突破傳統(tǒng)法律服務的局限性，開拓企業(yè)法律風險防范的新領域，提升全行業(yè)的法律服務水平。更重要的是，引起房地產企業(yè)關注法律風險問題。將法律風險管理能力打造成核心能力，成為勝者。借本書出版之際，真誠希望房地產企業(yè)做好法律風險防范管理，成為贏家！　　——全國房地產商會聯(lián)盟副主席、河南省房地產業(yè)商會常務副會長兼秘書長

編輯推薦

《步步為贏:房地產開發(fā)全程法律風險識別與防范》：企業(yè)活著不是為了法律風險管理，而法律鳳險管理是為了贏——一種刨造價幀、實現(xiàn)目標的精彩結果。故此。站在房地產企業(yè)經營的角度，以贏為目標。研究房地產企業(yè)抗風險能力，運川法律風險思維研究“贏”的規(guī)律.為律師提供法律風險防范非訴訟服務，以及為房地產開發(fā)商急需法律風險防范服務奉獻愛心，架起溝通管道，開創(chuàng)法律風險防范的新型服務。這是寫作《步步為贏:房地產開發(fā)全程法律風險識別與防范》的初衷?！w紅魁新理念 防范法律風險，安全贏取開發(fā)商最大利益新方案 房地產開發(fā)全程法律風險防范技巧方案新作用 架起律師與房地產開發(fā)商的溝通橋梁新模式 律師提供房地產非訴訟法律服務指南針

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