特殊房屋買賣

前言

人們常說，衣、食、住、行是老百姓最基本的生活需求。而今，隨著老百姓法制意識(shí)的增強(qiáng)，工作、住房、婚姻家庭、人身安全、財(cái)產(chǎn)保障等法律問題，也越來越成為老百姓關(guān)注的熱點(diǎn)，一些民事糾紛、勞動(dòng)爭(zhēng)議也日益凸現(xiàn)，不僅在數(shù)量上有所增加，難度也不斷加大。與此同時(shí)，從2007年到2009年，不到三年的時(shí)間里，《物權(quán)法》、《勞動(dòng)合同法》、《侵權(quán)責(zé)任法》等相繼出臺(tái)，不僅標(biāo)志著我國民法體系、勞動(dòng)法體系已經(jīng)基本形成，而且在全國范圍內(nèi)掀起了一個(gè)又一個(gè)普法、學(xué)法的高潮，越來越多的老百姓希望通過自己掌握的法律知識(shí)維護(hù)自身合法權(quán)益。本套叢書便是從實(shí)踐中揀選與老百姓工作、生活息息相關(guān)的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題進(jìn)行詳盡闡述的系列讀本。我們認(rèn)為，無論是對(duì)遇到疑難案件的普通百姓，還是對(duì)剛剛執(zhí)業(yè)的新律師，這套叢書都是十分貼心和詳盡的。2008年在深圳召開的全國律師協(xié)會(huì)民事專業(yè)委員會(huì)“物權(quán)法論壇”上，中國法制出版社的羅菜娜編輯與我萌生了組織律師們編寫一套老百姓關(guān)注的，能夠真正解決實(shí)際問題的叢書的想法。如何才能落實(shí)好這個(gè)想法？首先在疑難問題的選擇上，哪些是老百姓最關(guān)心、距離讀者最近、司法實(shí)踐中難以定論的問題呢？

內(nèi)容概要

本書以我國現(xiàn)行的建設(shè)用地使用權(quán)制度為基礎(chǔ)，從制度根源上進(jìn)行分析，并結(jié)合大量的案例，介紹了各類特殊房屋買賣糾紛所涉及的相關(guān)法律、法規(guī)和政策。第一章“小產(chǎn)權(quán)房”介紹了小產(chǎn)權(quán)房的概念、類型和法律特征，并對(duì)小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因進(jìn)行了分析。對(duì)于目前普遍關(guān)注的城市居民購買農(nóng)村住宅的法律后果、買賣小產(chǎn)權(quán)房的法律效力等熱點(diǎn)問題以大量案例的形式進(jìn)行了介紹和討論?！敖?jīng)濟(jì)適用住房”一章圍繞著經(jīng)濟(jì)適用房的特殊性質(zhì)，分別從經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)開發(fā)以及購買兩個(gè)方面探討了不同角度當(dāng)事人關(guān)注的實(shí)務(wù)問題。“公有住房”一章對(duì)于公有住房的出租、出售進(jìn)行了介紹，并重點(diǎn)分析探討了十一類典型的公有住房糾紛處理。在“央產(chǎn)房”一章中，主要對(duì)于央產(chǎn)房在性質(zhì)上、出售條件上的特殊要求進(jìn)行了總結(jié)。最后“特殊房屋糾紛訴訟技巧”一章，從實(shí)用角度出發(fā)，就特殊房屋糾紛產(chǎn)生時(shí)的起訴、舉證等實(shí)務(wù)操作提出了建議并附有豐富的相關(guān)法律文書范本。

作者簡(jiǎn)介

李俊華，云南大學(xué)法律碩士，現(xiàn)任建緯(昆明)律師事務(wù)所主任。主要從事土地、建筑、房產(chǎn)和城市開發(fā)建設(shè)方面法律業(yè)務(wù)。
    中華全國律協(xié)民事業(yè)務(wù)委員會(huì)委員、云南省工商聯(lián)常委委員、昆明市人民政府法律專家咨詢委員會(huì)委員、昆明仲裁委員會(huì)仲裁員，兼任昆明仲裁委員會(huì)建筑業(yè)爭(zhēng)議仲裁中心副主任、昆明仲裁委員會(huì)建設(shè)監(jiān)理爭(zhēng)議仲裁中心副主任，曾獲評(píng)2004年度全國工程建設(shè)優(yōu)秀法律顧問、2006年首屆全國建設(shè)領(lǐng)域百名優(yōu)秀專業(yè)律師。

書籍目錄

案例索引導(dǎo)言第一章  小產(chǎn)權(quán)房  聚焦一  “小產(chǎn)權(quán)房”概述    一、什么是“小產(chǎn)權(quán)房”    二、“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的原因分析  聚焦二  城市居民購買農(nóng)村住宅的法律后果    一、城市及農(nóng)村房屋權(quán)屬登記的歷史與現(xiàn)狀    二、城市居民購買農(nóng)村住宅屬無效民事行為  聚焦三  買賣“小產(chǎn)權(quán)房”的法律效力    一、買賣“小產(chǎn)權(quán)房”的法律后果    二、國家對(duì)買賣“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)行政策  聚焦四  常見“小產(chǎn)權(quán)房”典型糾紛    一、以租代售小產(chǎn)權(quán)房是否有效    二、小產(chǎn)權(quán)房能否獲得拆遷安置補(bǔ)償    三、小產(chǎn)權(quán)房存在質(zhì)量糾紛隱患    四、以小產(chǎn)權(quán)房設(shè)定抵押是否有效第二章  經(jīng)濟(jì)適用住房  聚焦一  購買經(jīng)濟(jì)適用住房的條件與程序    一、經(jīng)濟(jì)適用住房的購買條件與權(quán)屬限制    二、購買經(jīng)濟(jì)適用住房的一般程序  聚焦二  經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)與銷售價(jià)格    一、經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)    二、經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售價(jià)格  聚焦三  經(jīng)濟(jì)適用住房的特殊性質(zhì)    一、經(jīng)濟(jì)適用住房是否屬于“商品房”    二、經(jīng)濟(jì)適用住房能否辦理產(chǎn)權(quán)證    三、經(jīng)濟(jì)適用住房能否繼承  聚焦四  經(jīng)濟(jì)適用住房的交易    一、經(jīng)濟(jì)適用住房的回購    二、經(jīng)濟(jì)適用住房的上市出售    三、集資房轉(zhuǎn)讓與集資房“指標(biāo)”轉(zhuǎn)讓的區(qū)別第三章  公有住房  聚焦一  公有住房概述    一、直管公房出租屬于行政行為還是民事行為？    二、單位是否有權(quán)收回已出租的自管公房？    三、職工下崗后公司能否解除公房租賃合同？  聚焦二  公有住房的出售    一、公有住房出售概述    二、公有住房出售的程序    三、公有住房出售的價(jià)格、付款方式及產(chǎn)權(quán)的確定    四、不宜出售的公房以及不得上市出售的已購公房  聚焦三  公有住房典型糾紛類型    一、公房出售是否需要經(jīng)過全體同住人同意？    二、在確定同住人時(shí)，是否僅以實(shí)際共同居住作為標(biāo)準(zhǔn)？    三、轉(zhuǎn)讓公房使用權(quán)是否應(yīng)當(dāng)?shù)焦抗芾韱挝晦k理相關(guān)手續(xù)？    四、公有住房的出售對(duì)象如何確定？    五、職工離職后，單位是否能夠收回職工已購公房的產(chǎn)權(quán)？    六、職工購得公房成為產(chǎn)權(quán)人后，是否有權(quán)自由處分房屋？    七、離婚產(chǎn)生的公房使用權(quán)糾紛如何處理？    八、如何解決離婚后一方購得公房的產(chǎn)權(quán)糾紛？    九、被繼承人有關(guān)公房產(chǎn)權(quán)的遺產(chǎn)范圍如何確定？    十、承租公房的公房使用權(quán)能否繼承？    十一、公房拆遷補(bǔ)償安置的相關(guān)問題第四章  央產(chǎn)房  聚焦一  “央產(chǎn)房”的特殊性    一、“央產(chǎn)房”的特殊性    二、職工購買“央產(chǎn)房”的資金來源    三、“央產(chǎn)房”住房面積的核定    四、“央產(chǎn)房”應(yīng)當(dāng)建立職工住房檔案  聚焦二  “央產(chǎn)房”上市出售    一、“央產(chǎn)房”首次上市出售    二、“央產(chǎn)房”上市出售的限制條件    三、“央產(chǎn)房”上市出售的程序  聚焦三  “央產(chǎn)房”交易、分割的特殊限制    一、不符合上市交易條件對(duì)“央產(chǎn)房”買賣關(guān)系的影響    二、離婚所帶來的“央產(chǎn)房”分割問題第五章  特殊房屋糾紛訴訟技巧    一、特殊房屋糾紛的訴訟類型    二、特殊房屋糾紛的舉證    三、法律文書范本參考    四、特殊房屋訴訟業(yè)務(wù)的特別注意事項(xiàng)附錄：特殊房屋買賣相關(guān)法律法規(guī)  中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法(2009年8月27日)  國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知(2007年12月30日)  最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(2003年4月28日)  經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法(2002年11月17日)  已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法(1999年4月19日)  中央在京單位已購公有住房上市出售管理辦法(2003年8月14日)  房屋登記辦法(2008年2月15日)

章節(jié)摘錄

前文介紹了小產(chǎn)權(quán)房的兩種類型，在此我們分別進(jìn)行分析：一類是違法利用農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地建蓋房屋，屬于違法用地，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)行為一般都無法取得辦理房屋權(quán)屬登記所需的各項(xiàng)法律文件。包括無法提供用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料等資料。因此，小產(chǎn)權(quán)房在房屋建設(shè)完成出賣給買受人后，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定是不能進(jìn)行房屋權(quán)屬登記的。還有一類是履行了一定審批手續(xù)的農(nóng)民新居房屋，該類房屋本身是屬于合法的，但是由于出賣給了本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的買受人，根據(jù)《房屋登記辦法》第87條規(guī)定“申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理?！笨梢?，雖然在此情況下房屋是屬于合法建筑，但是由于買受人主體資格不符合法律規(guī)定，不具備集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)，依法將仍然不能進(jìn)行房屋權(quán)屬登記。可見，小產(chǎn)權(quán)房不能辦理房屋權(quán)屬登記，購買小產(chǎn)權(quán)房的買受人也無法享有一般房屋所有權(quán)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。上述三項(xiàng)法律特征，是小產(chǎn)權(quán)房交易行為最為典型的三項(xiàng)法律特征。實(shí)踐中界定相關(guān)房屋是否屬于小產(chǎn)權(quán)房，在房屋買賣行為發(fā)生后是否能得到法律保護(hù)，均依賴于對(duì)上述法律特征的判斷。當(dāng)然，如果確有必要，還可以結(jié)合房屋建設(shè)是否辦理了立項(xiàng)規(guī)劃手續(xù)、開發(fā)商是否具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等情況對(duì)相關(guān)糾紛進(jìn)行判斷和處理。

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