特殊房屋買(mǎi)賣(mài)

前言

人們常說(shuō)，衣、食、住、行是老百姓最基本的生活需求。而今，隨著老百姓法制意識(shí)的增強(qiáng)，工作、住房、婚姻家庭、人身安全、財(cái)產(chǎn)保障等法律問(wèn)題，也越來(lái)越成為老百姓關(guān)注的熱點(diǎn)，一些民事糾紛、勞動(dòng)爭(zhēng)議也日益凸現(xiàn)，不僅在數(shù)量上有所增加，難度也不斷加大。與此同時(shí)，從2007年到2009年，不到三年的時(shí)間里，《物權(quán)法》、《勞動(dòng)合同法》、《侵權(quán)責(zé)任法》等相繼出臺(tái)，不僅標(biāo)志著我國(guó)民法體系、勞動(dòng)法體系已經(jīng)基本形成，而且在全國(guó)范圍內(nèi)掀起了一個(gè)又一個(gè)普法、學(xué)法的高潮，越來(lái)越多的老百姓希望通過(guò)自己掌握的法律知識(shí)維護(hù)自身合法權(quán)益。本套叢書(shū)便是從實(shí)踐中揀選與老百姓工作、生活息息相關(guān)的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行詳盡闡述的系列讀本。我們認(rèn)為，無(wú)論是對(duì)遇到疑難案件的普通百姓，還是對(duì)剛剛執(zhí)業(yè)的新律師，這套叢書(shū)都是十分貼心和詳盡的。2008年在深圳召開(kāi)的全國(guó)律師協(xié)會(huì)民事專(zhuān)業(yè)委員會(huì)“物權(quán)法論壇”上，中國(guó)法制出版社的羅菜娜編輯與我萌生了組織律師們編寫(xiě)一套老百姓關(guān)注的，能夠真正解決實(shí)際問(wèn)題的叢書(shū)的想法。如何才能落實(shí)好這個(gè)想法？首先在疑難問(wèn)題的選擇上，哪些是老百姓最關(guān)心、距離讀者最近、司法實(shí)踐中難以定論的問(wèn)題呢？

內(nèi)容概要

本書(shū)以我國(guó)現(xiàn)行的建設(shè)用地使用權(quán)制度為基礎(chǔ)，從制度根源上進(jìn)行分析，并結(jié)合大量的案例，介紹了各類(lèi)特殊房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛所涉及的相關(guān)法律、法規(guī)和政策。第一章“小產(chǎn)權(quán)房”介紹了小產(chǎn)權(quán)房的概念、類(lèi)型和法律特征，并對(duì)小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因進(jìn)行了分析。對(duì)于目前普遍關(guān)注的城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村住宅的法律后果、買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房的法律效力等熱點(diǎn)問(wèn)題以大量案例的形式進(jìn)行了介紹和討論?！敖?jīng)濟(jì)適用住房”一章圍繞著經(jīng)濟(jì)適用房的特殊性質(zhì)，分別從經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)開(kāi)發(fā)以及購(gòu)買(mǎi)兩個(gè)方面探討了不同角度當(dāng)事人關(guān)注的實(shí)務(wù)問(wèn)題。“公有住房”一章對(duì)于公有住房的出租、出售進(jìn)行了介紹，并重點(diǎn)分析探討了十一類(lèi)典型的公有住房糾紛處理。在“央產(chǎn)房”一章中，主要對(duì)于央產(chǎn)房在性質(zhì)上、出售條件上的特殊要求進(jìn)行了總結(jié)。最后“特殊房屋糾紛訴訟技巧”一章，從實(shí)用角度出發(fā)，就特殊房屋糾紛產(chǎn)生時(shí)的起訴、舉證等實(shí)務(wù)操作提出了建議并附有豐富的相關(guān)法律文書(shū)范本。

作者簡(jiǎn)介

李俊華，云南大學(xué)法律碩士，現(xiàn)任建緯(昆明)律師事務(wù)所主任。主要從事土地、建筑、房產(chǎn)和城市開(kāi)發(fā)建設(shè)方面法律業(yè)務(wù)。
    中華全國(guó)律協(xié)民事業(yè)務(wù)委員會(huì)委員、云南省工商聯(lián)常委委員、昆明市人民政府法律專(zhuān)家咨詢(xún)委員會(huì)委員、昆明仲裁委員會(huì)仲裁員，兼任昆明仲裁委員會(huì)建筑業(yè)爭(zhēng)議仲裁中心副主任、昆明仲裁委員會(huì)建設(shè)監(jiān)理爭(zhēng)議仲裁中心副主任，曾獲評(píng)2004年度全國(guó)工程建設(shè)優(yōu)秀法律顧問(wèn)、2006年首屆全國(guó)建設(shè)領(lǐng)域百名優(yōu)秀專(zhuān)業(yè)律師。

書(shū)籍目錄

案例索引導(dǎo)言第一章  小產(chǎn)權(quán)房  聚焦一  “小產(chǎn)權(quán)房”概述    一、什么是“小產(chǎn)權(quán)房”    二、“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的原因分析  聚焦二  城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村住宅的法律后果    一、城市及農(nóng)村房屋權(quán)屬登記的歷史與現(xiàn)狀    二、城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村住宅屬無(wú)效民事行為  聚焦三  買(mǎi)賣(mài)“小產(chǎn)權(quán)房”的法律效力    一、買(mǎi)賣(mài)“小產(chǎn)權(quán)房”的法律后果    二、國(guó)家對(duì)買(mǎi)賣(mài)“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)行政策  聚焦四  常見(jiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”典型糾紛    一、以租代售小產(chǎn)權(quán)房是否有效    二、小產(chǎn)權(quán)房能否獲得拆遷安置補(bǔ)償    三、小產(chǎn)權(quán)房存在質(zhì)量糾紛隱患    四、以小產(chǎn)權(quán)房設(shè)定抵押是否有效第二章  經(jīng)濟(jì)適用住房  聚焦一  購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的條件與程序    一、經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)買(mǎi)條件與權(quán)屬限制    二、購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的一般程序  聚焦二  經(jīng)濟(jì)適用住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)與銷(xiāo)售價(jià)格    一、經(jīng)濟(jì)適用住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)    二、經(jīng)濟(jì)適用住房的銷(xiāo)售價(jià)格  聚焦三  經(jīng)濟(jì)適用住房的特殊性質(zhì)    一、經(jīng)濟(jì)適用住房是否屬于“商品房”    二、經(jīng)濟(jì)適用住房能否辦理產(chǎn)權(quán)證    三、經(jīng)濟(jì)適用住房能否繼承  聚焦四  經(jīng)濟(jì)適用住房的交易    一、經(jīng)濟(jì)適用住房的回購(gòu)    二、經(jīng)濟(jì)適用住房的上市出售    三、集資房轉(zhuǎn)讓與集資房“指標(biāo)”轉(zhuǎn)讓的區(qū)別第三章  公有住房  聚焦一  公有住房概述    一、直管公房出租屬于行政行為還是民事行為？    二、單位是否有權(quán)收回已出租的自管公房？    三、職工下崗后公司能否解除公房租賃合同？  聚焦二  公有住房的出售    一、公有住房出售概述    二、公有住房出售的程序    三、公有住房出售的價(jià)格、付款方式及產(chǎn)權(quán)的確定    四、不宜出售的公房以及不得上市出售的已購(gòu)公房  聚焦三  公有住房典型糾紛類(lèi)型    一、公房出售是否需要經(jīng)過(guò)全體同住人同意？    二、在確定同住人時(shí)，是否僅以實(shí)際共同居住作為標(biāo)準(zhǔn)？    三、轉(zhuǎn)讓公房使用權(quán)是否應(yīng)當(dāng)?shù)焦抗芾韱挝晦k理相關(guān)手續(xù)？    四、公有住房的出售對(duì)象如何確定？    五、職工離職后，單位是否能夠收回職工已購(gòu)公房的產(chǎn)權(quán)？    六、職工購(gòu)得公房成為產(chǎn)權(quán)人后，是否有權(quán)自由處分房屋？    七、離婚產(chǎn)生的公房使用權(quán)糾紛如何處理？    八、如何解決離婚后一方購(gòu)得公房的產(chǎn)權(quán)糾紛？    九、被繼承人有關(guān)公房產(chǎn)權(quán)的遺產(chǎn)范圍如何確定？    十、承租公房的公房使用權(quán)能否繼承？    十一、公房拆遷補(bǔ)償安置的相關(guān)問(wèn)題第四章  央產(chǎn)房  聚焦一  “央產(chǎn)房”的特殊性    一、“央產(chǎn)房”的特殊性    二、職工購(gòu)買(mǎi)“央產(chǎn)房”的資金來(lái)源    三、“央產(chǎn)房”住房面積的核定    四、“央產(chǎn)房”應(yīng)當(dāng)建立職工住房檔案  聚焦二  “央產(chǎn)房”上市出售    一、“央產(chǎn)房”首次上市出售    二、“央產(chǎn)房”上市出售的限制條件    三、“央產(chǎn)房”上市出售的程序  聚焦三  “央產(chǎn)房”交易、分割的特殊限制    一、不符合上市交易條件對(duì)“央產(chǎn)房”買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的影響    二、離婚所帶來(lái)的“央產(chǎn)房”分割問(wèn)題第五章  特殊房屋糾紛訴訟技巧    一、特殊房屋糾紛的訴訟類(lèi)型    二、特殊房屋糾紛的舉證    三、法律文書(shū)范本參考    四、特殊房屋訴訟業(yè)務(wù)的特別注意事項(xiàng)附錄：特殊房屋買(mǎi)賣(mài)相關(guān)法律法規(guī)  中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法(2009年8月27日)  國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知(2007年12月30日)  最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋(2003年4月28日)  經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法(2002年11月17日)  已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法(1999年4月19日)  中央在京單位已購(gòu)公有住房上市出售管理辦法(2003年8月14日)  房屋登記辦法(2008年2月15日)

章節(jié)摘錄

前文介紹了小產(chǎn)權(quán)房的兩種類(lèi)型，在此我們分別進(jìn)行分析：一類(lèi)是違法利用農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地建蓋房屋，屬于違法用地，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)行為一般都無(wú)法取得辦理房屋權(quán)屬登記所需的各項(xiàng)法律文件。包括無(wú)法提供用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料等資料。因此，小產(chǎn)權(quán)房在房屋建設(shè)完成出賣(mài)給買(mǎi)受人后，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定是不能進(jìn)行房屋權(quán)屬登記的。還有一類(lèi)是履行了一定審批手續(xù)的農(nóng)民新居房屋，該類(lèi)房屋本身是屬于合法的，但是由于出賣(mài)給了本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的買(mǎi)受人，根據(jù)《房屋登記辦法》第87條規(guī)定“申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理?！笨梢?jiàn)，雖然在此情況下房屋是屬于合法建筑，但是由于買(mǎi)受人主體資格不符合法律規(guī)定，不具備集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)，依法將仍然不能進(jìn)行房屋權(quán)屬登記?？梢?jiàn)，小產(chǎn)權(quán)房不能辦理房屋權(quán)屬登記，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)受人也無(wú)法享有一般房屋所有權(quán)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。上述三項(xiàng)法律特征，是小產(chǎn)權(quán)房交易行為最為典型的三項(xiàng)法律特征。實(shí)踐中界定相關(guān)房屋是否屬于小產(chǎn)權(quán)房，在房屋買(mǎi)賣(mài)行為發(fā)生后是否能得到法律保護(hù)，均依賴(lài)于對(duì)上述法律特征的判斷。當(dāng)然，如果確有必要，還可以結(jié)合房屋建設(shè)是否辦理了立項(xiàng)規(guī)劃手續(xù)、開(kāi)發(fā)商是否具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等情況對(duì)相關(guān)糾紛進(jìn)行判斷和處理。

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