業(yè)主權(quán)利疑難對(duì)策

前言

　　人們常說(shuō)，衣、食、住、行是老百姓最基本的生活需求。而今，隨著老百姓法制意識(shí)的增強(qiáng)，工作、住房、婚姻家庭、人身安全、財(cái)產(chǎn)保障等法律問(wèn)題，也越來(lái)越成為老百姓關(guān)注的熱點(diǎn)，一些民事糾紛、勞動(dòng)爭(zhēng)議也日益凸現(xiàn)，不僅在數(shù)量上有所增加，難度也不斷加大。與此同時(shí)，從2007年到2009年，不到三年的時(shí)間里，《物權(quán)法》、《勞動(dòng)合同法》、《侵權(quán)責(zé)任法》等相繼出臺(tái)，不僅標(biāo)志著我國(guó)民法體系、勞動(dòng)法體系已經(jīng)基本形成，而且在全國(guó)范圍內(nèi)掀起了一個(gè)又一個(gè)普法、學(xué)法的高潮，越來(lái)越多的老百姓希望通過(guò)自己掌握的法律知識(shí)維護(hù)自身合法權(quán)益。本套叢書(shū)便是從實(shí)踐中揀選與老百姓工作、生活息息相關(guān)的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行詳盡闡述的系列讀本。我們認(rèn)為，無(wú)論是對(duì)遇到疑難案件的普通百姓，還是對(duì)剛剛執(zhí)業(yè)的新律師，這套叢書(shū)都是十分貼心和詳盡的?！　?008年在深圳召開(kāi)的全國(guó)律師協(xié)會(huì)民事專業(yè)委員會(huì)“物權(quán)法論壇”上，中國(guó)法制出版社的羅菜娜編輯與我萌生了組織律師們編寫(xiě)一套老百姓關(guān)注的，能夠真正解決實(shí)際問(wèn)題的叢書(shū)的想法。如何才能落實(shí)好這個(gè)想法？首先在疑難問(wèn)題的選擇上，哪些是老百姓最關(guān)心、距離讀者最近、司法實(shí)踐中難以定論的問(wèn)題呢？我們先從近年來(lái)政府工作報(bào)告中溫總理高度關(guān)注的問(wèn)題，以及媒體普遍關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題入手，又從網(wǎng)絡(luò)上搜集了在各大咨詢網(wǎng)站提出的諸多問(wèn)題，最終揀選出了勞動(dòng)者權(quán)利、工傷鑒定與賠償。

內(nèi)容概要

您還在為工作、生活中遇到的法律問(wèn)題不知道怎么解決而苦惱嗎？    現(xiàn)在，大律師來(lái)幫您排憂解難！    大律師以案說(shuō)法，深入淺出分析您最關(guān)心的熱點(diǎn)法律問(wèn)題，助您輕松解決法律糾紛。    撥打大律師咨詢熱線，您將獲得更多專業(yè)咨詢服務(wù)……

作者簡(jiǎn)介

宋安成，上海恒隆律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師，合伙人，國(guó)家二級(jí)建造師資格。執(zhí)業(yè)特長(zhǎng)工程、建筑、房地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)，擔(dān)任多家市政公司、建筑公司、物業(yè)服務(wù)公司、房地產(chǎn)公司的法律顧問(wèn)，曾在上海建緯律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)。中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)民事委員會(huì)委員，上海市律師協(xié)會(huì)項(xiàng)目建設(shè)與項(xiàng)目法律委員會(huì)專業(yè)委員，上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)法律顧問(wèn)，上海市法學(xué)會(huì)會(huì)員，《上海物業(yè)管理》特約撰稿人。 
    在從事執(zhí)業(yè)過(guò)程中，非常重視理論學(xué)習(xí)和研究，主筆中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)《律師辦理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)操作指引》，參與中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)《商品房交易法律業(yè)務(wù)操作指引》、《律師辦理動(dòng)拆遷法律業(yè)務(wù)操作指引》，參與上海市地方法規(guī)的討論與制定。先后在《城市開(kāi)發(fā)》、《住宅與房地產(chǎn)》、《中國(guó)物業(yè)管理》、《現(xiàn)代物業(yè)》、《上海房地》、《上海律師》、《房地產(chǎn)時(shí)報(bào)》上發(fā)表論文及案例80余篇。

書(shū)籍目錄

案例索引第一部分  自治組織　第一章  業(yè)主的權(quán)利  　聚焦一  業(yè)主身份的認(rèn)定　  聚焦二  房屋專有部分的界定及專有權(quán)人權(quán)利和義務(wù)  　  一、業(yè)主的專有部分    　二、業(yè)主作為專有權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)　  聚焦三  業(yè)主享有的共有部分的界定及共有權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)  　  一、業(yè)主享有共有部分的范圍    　二、共有權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)　  聚焦四  業(yè)主享有的成員權(quán)以及成員權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)  　  一、業(yè)主成員權(quán)的權(quán)利    　二、業(yè)主成員權(quán)的義務(wù)　第二章  業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)  　聚焦一  業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立與運(yùn)作    　一、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的條件　    二、分期開(kāi)發(fā)小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)  　  三、業(yè)主委員會(huì)籌備組的產(chǎn)生及其工作內(nèi)容    　四、成立業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的步驟　    五、業(yè)主委員會(huì)的換屆程序  　  六、業(yè)主大會(huì)工作程序與召開(kāi)形式    　七、業(yè)主委員會(huì)工作程序　  聚焦二  業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的主體資格  　  一、業(yè)主委員會(huì)的民事主體資格與民事訴訟主體資格    　二、業(yè)主委員會(huì)能否作為訴訟原告　    三、業(yè)主委員會(huì)能否作為訴訟被告  　  四、業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)的撤銷權(quán)訴訟  　　五、業(yè)主大會(huì)的訴訟主體資格　  聚焦三  業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)運(yùn)作中存在的問(wèn)題及對(duì)策    　一、業(yè)主表決中不表態(tài)是否可以視為同意　    二、如何解決業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難的問(wèn)題  　  三、業(yè)主委員會(huì)自身建設(shè)存在的問(wèn)題分析    　四、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范原因分析及解決方案　    五、如何正確理解業(yè)主委員會(huì)與居委會(huì)的關(guān)系　第三章  業(yè)主“自治”　  聚焦一  物業(yè)服務(wù)的模式  　聚焦二  業(yè)主“自治”相關(guān)問(wèn)題分析    　一、業(yè)主“自治”的具體操作模式　    二、業(yè)主“自治”的障礙性因素分析  　聚焦三業(yè)主自治的相關(guān)案例及點(diǎn)評(píng)第二部分  物業(yè)服務(wù)　第四章  前期物業(yè)管理服務(wù)  　聚焦一  物業(yè)服務(wù)公司的選聘    　一、物業(yè)服務(wù)公司的資質(zhì)　    二、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招投標(biāo)相關(guān)規(guī)定  　  三、前期物業(yè)管理招標(biāo)的程序    　四、物業(yè)服務(wù)公司參加投標(biāo)的程序　    五、前期物業(yè)管理招投標(biāo)各地的不同規(guī)定  　聚焦二  前期物業(yè)管理服務(wù)合同    　一、前期物業(yè)管理的特點(diǎn)分析　    二、前期物業(yè)管理服務(wù)合同的主要內(nèi)容  　  三、簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)    　四、開(kāi)發(fā)商在前期物業(yè)管理期間制作相關(guān)法律文書(shū)應(yīng)注意事項(xiàng)　  聚焦三  業(yè)主臨時(shí)規(guī)約  　  一、業(yè)主臨時(shí)規(guī)約的性質(zhì)    　二、業(yè)主臨時(shí)規(guī)約的主要內(nèi)容　    三、業(yè)主臨時(shí)規(guī)約的遵守  　聚焦四  前期物業(yè)管理期間常見(jiàn)法律糾紛及解決　第五章  約期物業(yè)管理服務(wù)  　聚焦一  物業(yè)管理服務(wù)合同    　一、物業(yè)管理服務(wù)合同的主要內(nèi)容　    二、簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)  　  三、履行物業(yè)管理服務(wù)合同存在的問(wèn)題    　四、物業(yè)服務(wù)公司：是管理還是服務(wù)　  聚焦二  業(yè)主公約及其約束力  　  一、業(yè)主公約的法律性質(zhì)分析    　二、業(yè)主公約的內(nèi)容　    三、業(yè)主公約的遵守  　聚焦三  業(yè)主（使用人）與物業(yè)服務(wù)公司的常見(jiàn)糾紛    　一、業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)糾紛　    二、物業(yè)公司服務(wù)瑕疵與業(yè)主抗辯  　  三、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)瑕疵抗辯的法律依據(jù)    　四、業(yè)主人身?yè)p害與物業(yè)服務(wù)公司的責(zé)任　    五、業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失與物業(yè)服務(wù)公司的責(zé)任承擔(dān)  　聚焦四  業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)公司    　一、業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)公司　    二、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本程序  　  三、選聘物業(yè)公司的風(fēng)險(xiǎn)分析    　四、如何解決物管交接難問(wèn)題第三部分  公建配套與維修資金　第六章  公建配套的權(quán)屬與使用收益  　聚焦一  車位（庫(kù)）產(chǎn)權(quán)與車輛管理服務(wù)    　一、車位（庫(kù)）產(chǎn)權(quán)問(wèn)題分析　    二、物業(yè)服務(wù)公司對(duì)車位（庫(kù)）的管理  　聚焦二  會(huì)所的產(chǎn)權(quán)與使用問(wèn)題    　    一、會(huì)所的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題  　  二、會(huì)所的使用與交易　  聚焦三  人防工程產(chǎn)權(quán)與使用  　聚焦四  小區(qū)公共部位所有權(quán)與公益性收入　  聚焦五  物業(yè)管理用房之爭(zhēng)  　聚焦六  水、電、煤等公共事業(yè)單位設(shè)施、設(shè)備的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題與其管理職責(zé)    　一、水、電、煤等公共事業(yè)單位設(shè)施、設(shè)備的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題　    二、公共事業(yè)單位對(duì)設(shè)施、設(shè)備的管理職責(zé)  　聚焦七  代收水電煤公共事業(yè)費(fèi)用問(wèn)題與糾紛　  聚焦八  小區(qū)規(guī)劃（平面布局）變更糾紛　第七章  物業(yè)專項(xiàng)維修基金  　聚焦一  維修資金及其交納與續(xù)籌    　一、維修資金概述　    二、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的首次交納與續(xù)籌  　聚焦二  維修資金的使用    　一、使用維修資金的范圍　    二、使用維修資金的分?jǐn)傇瓌t  　  三、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用程序    　四、維修資金使用的“僵局”附錄  前期物業(yè)管理合同（示范文本）  物業(yè)管理合同（示范文本）  業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）  業(yè)主及業(yè)主大會(huì)規(guī)程表  物業(yè)管理?xiàng)l例（2007年8月26日）

章節(jié)摘錄

　　一、業(yè)主的專有部分根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，《物權(quán)法》第六章所稱的專有部分具有以下幾個(gè)特征：　?。ㄒ唬┚哂袠?gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；　?。ǘ┚哂欣蒙系莫?dú)立性，可以排他使用；　　（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。　　此外，規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分?！　「鶕?jù)該司法解釋，一般對(duì)業(yè)主的專用部分做如下理解：　　按照《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主所有的專有部分是指采用列舉方式將專有部分提示為“房屋，以及車位、攤位等特定空間”，是借鑒國(guó)外立法例的正確做法。“房屋”依文意解釋為“住家的房屋”，指專供家庭、個(gè)人日常生活居住使用的房屋?！败囄弧币话阒缚梢苑指顔为?dú)辦理產(chǎn)權(quán)登記的車位。車位一般分為地上車位、地下車位。地上車位屬于全體業(yè)主所有，屬于小區(qū)的共有部分。地下車位如果是可以分割出售的話，就可以認(rèn)定屬于個(gè)別業(yè)主所有的專有部分?！　　皹?gòu)造上的獨(dú)立性”在工程技術(shù)上通常可能被理解為某些工程構(gòu)件之間相互關(guān)系的存在與其他構(gòu)件無(wú)關(guān)，即工程結(jié)構(gòu)上的獨(dú)立性，而該理解與立法本意相沖突，比如，建筑物中各套住宅等“專用部分”之間在工程結(jié)構(gòu)上通常具有相互依賴性，如上一層的地板同時(shí)為下一層的頂板。事實(shí)上，有關(guān)法律論著使用“構(gòu)造上的獨(dú)立性”一詞時(shí)，一般也在釋意時(shí)強(qiáng)調(diào)空間上的可分割、可界……

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