最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋原理精解、案例與適用

前言

《物權(quán)法》歷經(jīng)13年起草，8次審議，開創(chuàng)了中國(guó)法律審議次數(shù)之最。該法的頒行可謂來(lái)之不易。尤其需要特別指出的是，我國(guó)《物權(quán)法》設(shè)立專章（第六章 ）具體規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，這對(duì)于保護(hù)公民的基本財(cái)產(chǎn)權(quán)、維護(hù)公民的基本人權(quán)、構(gòu)建法治國(guó)家和和諧社會(huì)具有重要意義。一方面，對(duì)大多數(shù)城市居民來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)是最重要的財(cái)產(chǎn)，因?yàn)槌鞘写蠖鄶?shù)居民一生的積蓄就是購(gòu)買一套商品房，所以保護(hù)以建筑物區(qū)分所有權(quán)為表現(xiàn)形式的房屋，也就是保護(hù)公民的基本財(cái)產(chǎn)；另一方面，區(qū)分所有財(cái)產(chǎn)是公民基本生存條件的保障，保護(hù)區(qū)分所有的財(cái)產(chǎn)也是為了保障公民個(gè)人的基本生活條件，保障人們安居樂(lè)業(yè)。此外，《物權(quán)法》第一次在法律上確認(rèn)業(yè)主享有的各項(xiàng)權(quán)能，進(jìn)一步擴(kuò)大了業(yè)主的意思自治，特別是對(duì)小區(qū)公共事務(wù)的管理，確認(rèn)了業(yè)主自治的權(quán)利。這對(duì)減少政府的干預(yù)，培養(yǎng)公民的自治能力，增強(qiáng)民主意識(shí)都具有重要意義。法諺有云：“法律非經(jīng)解釋不得適用?！钡聡?guó)民法解釋學(xué)的創(chuàng)始人薩維尼也曾言：“解釋法律，系法律學(xué)之開端，并為其基礎(chǔ)，系一項(xiàng)科學(xué)性之工作，但又為一種藝術(shù)?！痹凇段餀?quán)法》制訂之后，加強(qiáng)對(duì)《物權(quán)法》的解釋，十分重要。在《物權(quán)法》頒行以后的相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，我們研究的重心已經(jīng)主要不是“應(yīng)然”的問(wèn)題，而是“實(shí)然”的問(wèn)題，也就是說(shuō)，要研究《物權(quán)法》在實(shí)踐中如何運(yùn)用，如何解決現(xiàn)實(shí)中存在的各種物權(quán)的爭(zhēng)議以及保護(hù)問(wèn)題。這就需要我們采用正確的方法來(lái)解釋《物權(quán)法》，使“紙面上的法律（：lawinpaper）”變?yōu)椤靶袆?dòng)中的法律（1awinaction）”。

內(nèi)容概要

　　《物權(quán)法》歷經(jīng)13年起草，8次審議，開創(chuàng)了中國(guó)法律審議次數(shù)之最。該法的頒行可謂來(lái)之不易。尤其需要特別指出的是，我國(guó)《物權(quán)法》設(shè)立專章（第六章 ）具體規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，這對(duì)于保護(hù)公民的基本財(cái)產(chǎn)權(quán)、維護(hù)公民的基本人權(quán)、構(gòu)建法治國(guó)家和和諧社會(huì)具有重要意義。

書籍目錄

上篇最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》原理精解案例與適用第一條 [業(yè)主身份的界定]第二條 [建筑物專有部分的認(rèn)定和范圍]第三條 [建筑物共有部分的認(rèn)定]第四條 [業(yè)主對(duì)共有部分的合理利用卜第五條 廣首先滿足業(yè)主的需要”的認(rèn)定]第六條 [物權(quán)法第74條 第3款所稱的車位的范圍]第七條 [有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)]第八條 [面積計(jì)算方法]第九條 [業(yè)主人數(shù)計(jì)算方法]第十條 [住宅商用的民事法律責(zé)任]第十一條 [有利害關(guān)系的業(yè)主的認(rèn)定]第十二條 [業(yè)主撤銷權(quán)的行使]第十三條 [業(yè)主的知情權(quán)]第十四條 [侵害業(yè)主共有權(quán)的救濟(jì)]第十五條 [損害他人合法權(quán)益的行為]第十六條 [物業(yè)使用人]第十七條 [建設(shè)單位]第十八條 [解決有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)案件物權(quán)歸屬爭(zhēng)議的法律依據(jù)]第十九條 [時(shí)間效力]下篇最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》原理精解、案例與適用第一條 [物業(yè)服務(wù)合同的效力]第二條 [物業(yè)服務(wù)合同及其相關(guān)條 款的無(wú)效]第三條 [物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任]第四條 [業(yè)主妨害物業(yè)服務(wù)與管理行為的責(zé)任]第五條 [物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)收費(fèi)的處理]第六條 [業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的處理]第七條 [業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)費(fèi)的支付承擔(dān)連帶責(zé)任]第八條 [業(yè)主委員會(huì)解除物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定]第九條 [物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后物業(yè)費(fèi)的結(jié)算]第十條 [物業(yè)服務(wù)合同終止后物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)]第十一條 [本司法解釋對(duì)其他管理人的效力]第十二條 [物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)使用人的效力]第十三條 [時(shí)間效力]附錄最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋(2009年5月14日)最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋(2009年5月15日)

章節(jié)摘錄

（四）整棟建筑物《物權(quán)法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！本臀牧x而言，該條所稱業(yè)主享有所有權(quán)的專有部分似乎并不包括整棟建筑物。亦即，專有部分僅僅是指建筑物內(nèi)的房屋及特定空間。現(xiàn)實(shí)生活中同一物業(yè)小區(qū)同時(shí)存在可區(qū)分所有的建筑物與獨(dú)棟別墅的情況不在少數(shù)。一個(gè)業(yè)主獨(dú)自購(gòu)買小區(qū)內(nèi)的一棟可區(qū)分所有的建筑物的情況也是存在的。因此，有必要對(duì)《物權(quán)法》第六章 所稱專有部分作擴(kuò)大解釋，以涵蓋整棟建筑物的情形，以便于相關(guān)業(yè)主行使業(yè)主權(quán)利。因此，本條第3款規(guī)定：“本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。”參適用難點(diǎn)在審判實(shí)務(wù)中對(duì)本條的把握，有以下八個(gè)方面的問(wèn)題需要注意：一、對(duì)法律和司法解釋沒(méi)有明確規(guī)定的建筑物經(jīng)區(qū)分而形成的特定部分性質(zhì)的認(rèn)定對(duì)于《物權(quán)法》和本解釋已明確屬于專有部分或共有部分的，司法實(shí)踐中只需把握相關(guān)規(guī)定中的構(gòu)成要件即可認(rèn)定。但對(duì)于建筑物經(jīng)區(qū)分而形成的其他特定部分是否構(gòu)成專有部分，除了需要滿足專有部分的一般構(gòu)成要件外，還應(yīng)注意以下問(wèn)題：1.需結(jié)合《物權(quán)法》和本解釋關(guān)于業(yè)主共有的有關(guān)規(guī)定綜合判斷。

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