最高人民法院審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋理解與運用

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最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，經(jīng)過最高人民法院審判委員套討論通過，于2009年9月1日正式實施。這個司法解釋與《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》、《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》一道，構(gòu)成了房地產(chǎn)合同糾紛案件適用法律的司法解釋體系?！　≡诔擎?zhèn)，房屋租賃合同大量存在，尤其是在住房制度改革之后，政府不再提供公房租賃，城鎮(zhèn)居民解決住房問題，要么靠自己購買商品房，要么租賃他人的住房，除此之外，沒有更好的辦法解決。因此，在城鎮(zhèn)，有大量的工薪階層尤其是年輕的工薪階層的居民是靠租賃他人房屋解決居住問題。正因為如此，在城鎮(zhèn)中，房屋租賃合同糾紛大量存在，在法院審理的民事案件中占有重要的地位。因此，依照法律解決好城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛，是安定民心，使人民安居樂業(yè)的一個重要工作?！　〕擎?zhèn)房屋租賃合同糾紛解決適用《合同法》，這個命題并沒有問題，而且《合同法》專門規(guī)定了“租賃合同”一章，對租賃合同的一般規(guī)則作出了明確的規(guī)定。據(jù)此看來，城鎮(zhèn)房屋租賃合同的法律適用好像并沒有太大的問題。

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最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（法釋[2009]11號）最高人民法院民一庭負責人就《關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》答記者問第一部分　租賃合同的一般原理　第一節(jié)　租賃合同概述　　一、租賃合同的概念及其當事人　　二、租賃合同的成立　　三、租賃合同的標的物　　四、租賃合同的種類和形式　第二節(jié)　租賃合同的效力　　一、出租人的義務(wù)　　二、承租人的義務(wù)　　三、租賃合同的特別效力　第三節(jié)　租賃合同的風險負擔　　一、租賃物的風險負擔　　二、租金的風險負擔　　三、汶川地震引發(fā)的問題　第四節(jié)　租賃合同的變更、更新與消滅　　一、租賃合同的變更　　二、租賃合同更新　　三、租賃合同消滅　　四、租賃合同消滅的效力第二部分　房屋租賃糾紛司法解釋條文釋義　第一條[適用范圍]　第二條[違法建筑物租賃]　第三條[臨時建筑物租賃]　第四條[登記備案]　第五條[無效合同的處理]　第六條[一房數(shù)租的處理]　第七條[出租人合同解除權(quán)]　第八條[承租人合同解除權(quán)]　第九條[經(jīng)同意的裝飾裝修處理]　第十條[未構(gòu)成附合的裝飾裝修處理]　第十一條[構(gòu)成附合裝飾裝修費用的處理]　第十二條[合同屆滿時裝飾裝修的處理]　第十三條[未經(jīng)同意裝飾裝修的處理]　第十四條[房屋擴建費用的處理]　第十五條[超過剩余租賃期限的轉(zhuǎn)租無效]　第十六條[同意轉(zhuǎn)租的推定]　第十七條[次承擔人的代償請求權(quán)]　第十八條[次承租人逾期騰房]　第十九條[房屋租賃合同的概括繼受]　第二十條[買賣不破租賃]　第二十一條[侵害優(yōu)先購買權(quán)的責任]　第二十二條[實現(xiàn)抵押權(quán)時的優(yōu)先購買權(quán)]　第二十三條[房屋拍賣時的優(yōu)先購買權(quán)]　第二十四條[承租人優(yōu)先購買權(quán)的例外]　第二十五條[溯及力]第三部分　房屋租賃糾紛法律適用典型案例第四部分　相關(guān)法律法規(guī)及司法解釋

章節(jié)摘錄

五、依法保護承租人的優(yōu)先購買權(quán)問：《解釋》規(guī)定承租人優(yōu)先購買權(quán)受侵害時，無權(quán)主張認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。是基于何種考慮？答：首先需要明確，《解釋》規(guī)定的是“承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購買權(quán)為由，請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效”，而不是規(guī)定在何種情形下，承租人均不得主張認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。優(yōu)先購買權(quán)糾紛一直是審判實踐中的難點問題。承租人優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)的認定，是解決該難點首要面臨的問題。2007年10月1日施行的《物權(quán)法》，并未將優(yōu)先購買權(quán)規(guī)定為物權(quán)，該權(quán)利因此不具有“對世性”。最高人民法院廢止了《（民法通則）適用意見》第一百一十八條規(guī)定，就是基于該條規(guī)定與《物權(quán)法》規(guī)定相沖突?！督忉尅纷裱梢?guī)定精神，將承租人優(yōu)先購買權(quán)定性還原為債權(quán)，規(guī)定承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購買權(quán)為由，請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。該項規(guī)定并不妨礙出租人與第三人惡意串通簽訂買賣合同損害承租人優(yōu)先購買權(quán)時，承租人依照《民法通則》第五十八條第一款第（四）項規(guī)定和《合同法》第五十二條第（二）項規(guī)定，主張認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。問：出租人出租房屋上設(shè)立抵押權(quán)的情況在房屋租賃中時有發(fā)生，《解釋》對抵押權(quán)人行使抵押權(quán)時承租人優(yōu)先購買權(quán)的保護是如何規(guī)定的？

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《最高人民法院審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋理解與運用》是由中國法制出版社出版的。

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