房地產(chǎn)行政管理法律實(shí)務(wù)

前言

《房地產(chǎn)行政管理法律實(shí)務(wù)》一書對(duì)當(dāng)前房產(chǎn)行政管理工作中的一些疑難實(shí)際問(wèn)題進(jìn)行了比較深入的研究，邀我作序，再三推辭不得，只好勉強(qiáng)來(lái)談?wù)勎业拇譁\感想。經(jīng)過(guò)一百多年的艱苦奮斗，我國(guó)終于逐漸走出落后的小農(nóng)生產(chǎn)社會(huì)，日益步進(jìn)繁榮昌盛的工商社會(huì)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行政管理部門也發(fā)揮著日益重要的作用。同時(shí)，房地產(chǎn)行政管理中存在眾多法律問(wèn)題的現(xiàn)狀和新頒法律對(duì)行政執(zhí)法提出的一系列新課題，使得理性的管理者們開(kāi)始認(rèn)真地思考如何做好房地產(chǎn)行政管理工作，更好地服務(wù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問(wèn)題也日益突出。在這里，我很愿意引用馬克思和恩格斯在《共產(chǎn)黨宣言》中的一段話：“生產(chǎn)的不斷變革，一切社會(huì)關(guān)系不停的動(dòng)蕩，永遠(yuǎn)的不安定和變動(dòng)，這就是資產(chǎn)階級(jí)時(shí)代不同于過(guò)去一切時(shí)代的地方。一切固定的古老關(guān)系以及與之相適應(yīng)的素被尊崇的觀念和見(jiàn)解都被消除了；一切新形成的關(guān)系等不到固定下來(lái)就陳舊了。一切固定的東西煙消云散了，一切神圣的東西都被褻瀆了。人們終于不得不用冷靜的眼光來(lái)看他們的生活地位、他們的相互關(guān)系?！边@既是資產(chǎn)階級(jí)時(shí)代的特征，也是現(xiàn)代人類社會(huì)發(fā)展的基本特征。因此，任何國(guó)家的建設(shè)與發(fā)展，不僅要努力順應(yīng)“生產(chǎn)的不斷變革”的現(xiàn)代化潮流，而且要努力使自身的變革與發(fā)展成為這個(gè)潮流的前沿。

內(nèi)容概要

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行政管理部門發(fā)揮著日益重要的作用。同時(shí)，房地產(chǎn)行政管理中存在眾多法律問(wèn)題的現(xiàn)狀和新頒法律對(duì)行政執(zhí)法提出的一系列新課題，使得理性的管理者們開(kāi)始認(rèn)真地思考如何做好房地產(chǎn)行政管理工作，以便更好地服務(wù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本書的目的正是為了使行政管理工作實(shí)現(xiàn)從膚淺的容易出錯(cuò)的經(jīng)驗(yàn)操作水平向高效成熟的程序化、規(guī)則化依法行政管理水平轉(zhuǎn)變，從而開(kāi)創(chuàng)行政管理工作的新局面。

書籍目錄

第一章  房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題  問(wèn)題1.房屋初始登記費(fèi)收取問(wèn)題    一、房屋初始登記收費(fèi)的相關(guān)依據(jù)    二、房屋初始登記收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式    三、房屋初始登記收費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)  問(wèn)題2.開(kāi)發(fā)商未按約定辦理房屋初始登記是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任問(wèn)題    一、典型案例    二、案例分析  問(wèn)題3.夫妻共同房產(chǎn)權(quán)屬登記在誰(shuí)名下的問(wèn)題    一、“夫妻共同財(cái)產(chǎn)”在權(quán)屬登記中出現(xiàn)的問(wèn)題    二、我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)“夫妻共同財(cái)產(chǎn)”的規(guī)定    三、登記機(jī)關(guān)沒(méi)有查明房屋是否屬于“夫妻共同財(cái)產(chǎn)”的能力和義務(wù)    四、登記機(jī)關(guān)對(duì)“夫妻共同財(cái)產(chǎn)”進(jìn)行權(quán)屬登記的出路  問(wèn)題4.房屋登記中必須公證做法的質(zhì)疑    一、目前房屋權(quán)屬登記管理工作中要求必須公證的事項(xiàng)與依據(jù)    二、對(duì)上述要求、做法的合法性分析    三、對(duì)某些房屋權(quán)屬登記一律要求公證的法律后果  問(wèn)題5.生效的司法裁判文書能否作為權(quán)屬來(lái)源資料    一、司法裁判文書的概念    二、司法裁判文書的效力    三、司法裁判文書的生效    四、生效的司法裁判文書能否作為權(quán)屬來(lái)源資料    五、對(duì)生效司法裁判文書的履行  問(wèn)題6.房屋登記的審查形式是形式審查還是實(shí)質(zhì)審查，抑或是其他    一、房屋權(quán)屬登記的概念    二、房屋權(quán)屬登記的審查形式    三、彌補(bǔ)形式審查缺陷的對(duì)策  問(wèn)題7.開(kāi)發(fā)商提供的辦證資料不實(shí)，能否注銷業(yè)主辦得的房屋所有權(quán)證    一、房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)在當(dāng)時(shí)有權(quán)注銷申報(bào)不實(shí)而申領(lǐng)的房屋權(quán)屬證    二、房屋權(quán)屬證書因注銷而造成的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題    三、2008年7月1日后房地產(chǎn)管理部門是否有權(quán)主動(dòng)注銷因申報(bào)不實(shí)而獲得的房屋權(quán)屬證書  問(wèn)題8.建設(shè)行政管理部門未撤銷建筑證，能否撤銷房屋所有權(quán)證    一、典型案例    二、本案各方觀點(diǎn)及爭(zhēng)議的焦點(diǎn)    三、問(wèn)題的解決  問(wèn)題9.房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)沒(méi)有義務(wù)審查認(rèn)定房屋權(quán)屬登記的申請(qǐng)人與第三人之間就該房產(chǎn)存在的民事糾紛    一、典型案例    二、法律分析  問(wèn)題10.無(wú)業(yè)主授權(quán)委托，開(kāi)發(fā)商可否代辦房屋所有權(quán)證；房屋所有權(quán)證延期辦得，開(kāi)發(fā)商應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任    一、目前商品房房屋所有權(quán)證辦證的普遍做法    二、法律分析    三、調(diào)整完善建議    四、商品房買賣逾期辦證的責(zé)任承擔(dān)  問(wèn)題11.有限責(zé)任公司、股份有限公司的房屋抵押和轉(zhuǎn)移登記需董事會(huì)決議、全體董事簽名存在的問(wèn)題    一、現(xiàn)行的一般做法    二、現(xiàn)行做法存在的問(wèn)題分析    三、結(jié)論  問(wèn)題12.是否必須要有土地使用權(quán)證，才能辦理房屋權(quán)屬登記業(yè)務(wù)    一、問(wèn)題的提出    二、土地使用權(quán)證并非辦理所有房產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的必備材料第二章  房地產(chǎn)抵押有關(guān)問(wèn)題  問(wèn)題13.抵押登記中登記機(jī)關(guān)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任    一、抵押登記的公信力問(wèn)題    二、抵押登記錯(cuò)誤的行政賠償責(zé)任問(wèn)題    三、房地產(chǎn)抵押登記中登記機(jī)關(guān)避免承擔(dān)責(zé)任的幾點(diǎn)對(duì)策  問(wèn)題14.部分共有人能否將共有房屋中自己的份額進(jìn)行抵押    一、共有的概念和特征    二、按份共有的概念和按份共有房屋的抵押    三、共同共有的概念和共同共有房屋的抵押  問(wèn)題15.重復(fù)抵押?jiǎn)栴}  ……第三章  房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)問(wèn)題第四章  房地產(chǎn)中介、物業(yè)管理有關(guān)問(wèn)題第五章  住房保障、房屋安全有關(guān)問(wèn)題第六章  房地產(chǎn)法制有關(guān)問(wèn)題第七章  房地產(chǎn)管理法與物權(quán)法有關(guān)條文的認(rèn)識(shí)第八章  房地產(chǎn)行政管理中的其他問(wèn)題附錄

章節(jié)摘錄

第一章 房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題問(wèn)題1 房屋初始登記費(fèi)收取問(wèn)題一、房屋初始登記收費(fèi)的相關(guān)依據(jù)房屋所有權(quán)登記費(fèi)是指縣級(jí)以上地方人民政府行使房產(chǎn)行政管理職能的部門依法對(duì)房屋所有權(quán)進(jìn)行登記，并在核發(fā)房屋所有權(quán)證書時(shí)，向房屋所有權(quán)人收取的登記費(fèi)，不包括房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)收取的房產(chǎn)測(cè)繪（或勘丈）費(fèi)用。近年來(lái)，住房建設(shè)亂收費(fèi)的問(wèn)題依然突出，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。根據(jù)《國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部關(guān)于規(guī)范房屋所有權(quán)登記費(fèi)計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問(wèn)題的通知》（已被2008年5月1日起施行的《關(guān)于規(guī)范房屋所有權(quán)登記費(fèi)計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問(wèn)題的通知》廢止），房屋所有權(quán)登記費(fèi)（包括所有權(quán)初始登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記等）的計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按下列規(guī)定執(zhí)行：對(duì)住房收取的，從現(xiàn)行按房屋價(jià)值量定率計(jì)收、按房屋建筑面積定率或定額計(jì)收、按套定額計(jì)收等，統(tǒng)一規(guī)范為按套收取，每套收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為80元。住房以外其他房屋所有權(quán)登記費(fèi)，統(tǒng)一規(guī)范為按宗定額收取，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市價(jià)格、財(cái)政部門核定。

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關(guān)注行政合理，解決實(shí)務(wù)問(wèn)題；緊貼行政高效，規(guī)范操作流程?！斗康禺a(chǎn)行政管理法律實(shí)務(wù)》對(duì)當(dāng)前房產(chǎn)行政管理工作中的一些疑難實(shí)際問(wèn)題進(jìn)行了比較深入的研究。全書共分8個(gè)章節(jié)，具體內(nèi)容包括房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題、房地產(chǎn)抵押有關(guān)問(wèn)題、房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)問(wèn)題、房地產(chǎn)法制有關(guān)問(wèn)題、房地產(chǎn)行政管理中的其他問(wèn)題等。旨在使行政管理工作實(shí)現(xiàn)從膚淺的容易出錯(cuò)的經(jīng)驗(yàn)操作水平向高效成熟的程序化、規(guī)則化依法行政管理水平轉(zhuǎn)變，從而開(kāi)創(chuàng)行政管理工作的新局面

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