物業(yè)糾紛索賠看圖一點(diǎn)通

內(nèi)容概要

最實(shí)用、最妙趣橫生的物業(yè)法律課堂！看得懂，用得上，方便檢索，順利合理解決物業(yè)糾紛！權(quán)利若被侵犯，應(yīng)該勇敢地運(yùn)用法律為權(quán)利而斗爭(zhēng)！    超級(jí)實(shí)用，超級(jí)有趣，通俗易懂，善意的提示，真誠(chéng)的幫助，本書幫您學(xué)好用好物業(yè)法律。    全面解讀物業(yè)領(lǐng)域的法律政策，為您解讀其中的奧妙。    書中附送《物業(yè)服務(wù)合同》、《業(yè)主公約。等實(shí)用文本，隨用隨查。

作者簡(jiǎn)介

張演成，齊魯律師事務(wù)所合伙人，專職律師。主要擅長(zhǎng)物權(quán)及物業(yè)法律事務(wù)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)法律事務(wù)、民商法律事務(wù)等。曾任高校法學(xué)教師，主要講授民商法學(xué)、法理學(xué)、憲法學(xué)等課程。擔(dān)任的社會(huì)職務(wù)有：山東省生產(chǎn)力學(xué)會(huì)副秘書長(zhǎng)，中國(guó)人民大學(xué)校友會(huì)山東分會(huì)秘書長(zhǎng)，華東政法大學(xué)校友會(huì)山東分會(huì)副秘書長(zhǎng)。

書籍目錄

第一章 物業(yè)管理概述  1  墜落物致人死亡，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任？  2  業(yè)主是否必須聘請(qǐng)物業(yè)公司管理小區(qū)？  3  物業(yè)公司必須具備法人資格嗎？  4  業(yè)主是否有權(quán)拒付超越資質(zhì)等級(jí)承接業(yè)務(wù)的物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)費(fèi)？  5  業(yè)主委員會(huì)是否有權(quán)對(duì)物業(yè)公司的工作方式提出強(qiáng)制性要求？  6  物業(yè)管理檔案歸誰所有？  7  開發(fā)商未兌現(xiàn)承諾，業(yè)主可以不交物業(yè)費(fèi)嗎？  8  開發(fā)商有權(quán)為業(yè)主選聘前期物業(yè)公司嗎？第二章 前期物業(yè)管理  9  前期物業(yè)服務(wù)合同有效期有多長(zhǎng)？  10  業(yè)主委員會(huì)與未取得資質(zhì)證書的物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同是否有效？  11  房屋買賣合同是否應(yīng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容？  12  開發(fā)商必須通過招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)公司嗎？  13  開發(fā)商代替物業(yè)公司在《物業(yè)服務(wù)合同》上簽字蓋章的行為是否有效？  14  開發(fā)商在售樓廣告中作出的“買方免除前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)”的承諾的效力如何？  15  開發(fā)商在房屋買賣合同中約定贈(zèng)送物業(yè)服務(wù)費(fèi)的效力如何？  16  為什么由開發(fā)商制定“臨時(shí)管理規(guī)約”？  17  開發(fā)商制定的“臨時(shí)管理規(guī)約”侵害了業(yè)主的合法權(quán)益怎么辦？  18  建沒單位未盡到對(duì)《業(yè)主臨時(shí)公約》的說明義務(wù)，該公約對(duì)業(yè)主是否有拘束力？第三章  業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)  19  業(yè)主的配偶是否是業(yè)主？  20  未獲產(chǎn)權(quán)的買受人是否需交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)？  21  未成年人是否享有業(yè)主投票權(quán)？  22  業(yè)主是否有權(quán)查看物業(yè)公司的賬目？  23  商品房完全出售之前，開發(fā)商能否成為業(yè)主大會(huì)成員？  24  業(yè)主公開業(yè)主委員會(huì)委員的違規(guī)行為，要求罷免其資格的行為是否構(gòu)成侵權(quán)？  25  成立業(yè)主大會(huì)的條件是什么？  26  業(yè)主大會(huì)成立要經(jīng)過哪些步驟？  27  業(yè)主有權(quán)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議嗎？  28  業(yè)主大會(huì)會(huì)議必須采取集體討論的形式嗎？  29  業(yè)主大會(huì)一定要定期召開嗎？  30  房屋承租人能否參加業(yè)主大會(huì)？  31  業(yè)主委員會(huì)能以自己的名義起訴嗎？  32  備案是否是業(yè)主委員會(huì)成立的必要條件？  33  一個(gè)小區(qū)內(nèi)是否可以成立兩個(gè)業(yè)主委員會(huì)？  34  一個(gè)小區(qū)內(nèi)是否必須成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)？  35  業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定效力如何？      ……第四章 物業(yè)服務(wù)第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)第六章 專項(xiàng)維修基金第七章 物業(yè)管理糾紛的解決實(shí)用法規(guī)實(shí)用工具箱

章節(jié)摘錄

　　書面承諾。馬先生認(rèn)為，管理規(guī)約事關(guān)業(yè)主的切身利益，應(yīng)該由業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)集體決定，建設(shè)單位無權(quán)制定，他沒有義務(wù)遵守，拒絕對(duì)《業(yè)主臨時(shí)公約》作出履行承諾。于是，開發(fā)商也拒絕與馬先生簽訂《商品房買賣合同》。馬先生認(rèn)為，開發(fā)商的行為侵犯了其合法權(quán)益，便向房產(chǎn)管理部門進(jìn)行了投訴。結(jié)果被告知，開發(fā)商的做法是正確的，馬先生感到很疑惑，為什么業(yè)主的事情要開發(fā)商來決定呢？律師點(diǎn)評(píng)　　臨時(shí)管理規(guī)約是指建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出的規(guī)定。法律規(guī)定由建設(shè)單位制定臨時(shí)管理規(guī)約的原因在于，在物業(yè)銷售之前，開發(fā)商是唯一的業(yè)主，此時(shí)業(yè)主大會(huì)尚未成立，無法通過正式的“管理規(guī)約”，正式的“管理規(guī)約”應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同制定。但是，業(yè)主大會(huì)的成立需要具備一定的條件，而隨著業(yè)主的先后入住，關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的規(guī)則又是業(yè)主對(duì)物業(yè)維護(hù)和保養(yǎng)的迫切需要，否則不僅損害業(yè)主的利益，也會(huì)嚴(yán)重影響物業(yè)的使用與管理。為此，需要在業(yè)主大會(huì)制定正式的“管理規(guī)約”之前先行制定“臨時(shí)管理規(guī)約”。“臨時(shí)管理規(guī)約”具有過渡性質(zhì)，當(dāng)業(yè)主人住率達(dá)到一定比例之后，可由業(yè)主大會(huì)籌備組提出修改建議和草案，報(bào)業(yè)主大會(huì)討論通過后，即可成為“管理規(guī)約”。馬先生的疑惑在于他混淆了“臨時(shí)管理規(guī)約”和“管理規(guī)約”的關(guān)系?！　　?/pre>








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