點擊民生熱點法律問題叢書7-房屋買賣糾紛律師在線答疑

前言

法律對于平常百姓來說，不是墻上賞心悅目的年畫，不是電視里逗人發(fā)笑的小品相聲；不是遇到委屈時哭訴的對象，也不是勝訴以后念念不忘的恩人；法律是客觀存在的行為規(guī)則，是實現(xiàn)公平正義的橋梁，是人們維護自身權(quán)益的武器。律師是工作在第一線的法律工作者，律師的唯一職責就是維護當事人的合法權(quán)益，律師職業(yè)存在的唯一理由就是社會公眾的客觀需要。為廣大百姓提供優(yōu)質(zhì)的法律服務是律師義不容辭的責任，因此，除了為維護當事人權(quán)益而忙碌奔波外，律師還可以通過總結(jié)業(yè)務實踐，把自己的經(jīng)驗和體會貢獻給未曾謀面的廣大公眾，來實現(xiàn)自身的社會責任。本書就是北京長濟律師事務所《在線律師》時的主持律師及特約撰稿人奉獻給大眾的一本針對性強、實用性強的普法實務書，納入“點擊民生熱點法律問題叢書”。這套叢書涉及到的問題大多是生活中尋常百姓經(jīng)常遇到的、關(guān)心的問題。書中選取的案例，都是過去經(jīng)常發(fā)生的，將來還要發(fā)生的具有普遍意義的典型案例。本書作者通過深入淺出的分析介紹、歸納總結(jié)，為讀者提供了非常有價值的法律參考。本書絕不僅僅是某些案例的簡單介紹，而是在擺出案例事實和介紹了當事案件的判決結(jié)果后，根據(jù)法律公平正義的根本要求，表明了寫作律師的態(tài)度和傾向，這就在為讀者提供相同案例判決結(jié)果內(nèi)心評價的基礎(chǔ)上，進一步提供了尋求法律公正的其他可能的途徑。這種寫作特點。

內(nèi)容概要

　生活實例——來源于生活的實際案例，通俗易懂，方便讀者對號入座，查找相關(guān)解決辦法。　　關(guān)鍵詞解析——專業(yè)律師以其多年辦案經(jīng)驗和智慧，給出問題權(quán)威解決答案，于法有據(jù)?！　》ㄑ埸c睛——含金量最高的訴訟流程、技巧及疑難點提示，法律幫助，一點就通。

書籍目錄

一、房屋買賣法律問題概述　1．房屋買賣的法律依據(jù)　2．房屋買賣的客體范圍　3．房屋買賣的一般程序　4．房屋買賣的一般條件　5．房屋買賣合同的主要內(nèi)容二、商品房預售法律問題　6．商品房預售的條件　7．商品房預售開發(fā)商所做廣告的約束力　8．商品房預售中認購定金的法律性質(zhì)　9．商品房預售標的物標準變更的法律后果　10．商品房預售合同轉(zhuǎn)讓的法律問題　11．賣方延期交付時的違約金三、房屋買賣糾紛的立案和管轄　12．房屋糾紛案件的管轄原則四、房屋買賣糾紛的財產(chǎn)保全問題　13．房屋買賣糾紛財產(chǎn)保全程序五、一般房屋買賣中常見的法律問題　14．無處分權(quán)人簽訂的效力待定合同　15．房屋中介未取得賣房人授權(quán)與買房人簽的合同無效　16．共有房屋分割未進行產(chǎn)權(quán)變更登記不能單獨出售　17．善意買房人的利益受法律保護　18．房屋承租的范圍與優(yōu)先購買權(quán)的限制　19．房地產(chǎn)公司故意隱瞞所售房屋抵押事實　20．購房人不能以房屋質(zhì)量存在問題不履行辦證義務　21．開發(fā)商銷售隱蔽瑕疵房屋應承擔賠償責任　22．房屋權(quán)屬變更登記的申報材料　23．房屋暖氣具質(zhì)量不合格造成業(yè)主財產(chǎn)損失　24．沒有房產(chǎn)證情況下的房屋買賣　25．妻子以丈夫名義買房需授權(quán)委托證明　26．“一物一權(quán)”原則　27．水管噪音影響生活可要求開發(fā)商損害賠償六、經(jīng)濟適用房買賣的法律問題　28．買賣經(jīng)濟適用房房號問題　29．商品房與經(jīng)濟適用住房的區(qū)別　30．雙倍返還定金問題　31．房屋買賣配套設備需一同轉(zhuǎn)讓……七、房屋買賣中的預先登記制度八、城市居民買農(nóng)民房問題九、有關(guān)房買賣的法律問題附錄

章節(jié)摘錄

一、房屋買賣法律問題概述1.房屋買賣的法律依據(jù)生活實例王先生是北京一家事業(yè)單位的職工，多年來一直想有一套自己的住房，只因居高不下的房價而望而卻步。在觀望了一段時間以后，覺得房價已有所下降并認為房價大幅度下跌也是不能奢望的事情，所以準備在2008年年內(nèi)買下一套住房。為了能買下一套滿意的房屋，王先生認識到應該注意運用法律來指導自己買賣房屋的行為以保護自己的利益，但是王先生對房屋買賣都涉及到哪些主要法律法規(guī)沒有把握，所以便向有經(jīng)驗的律師咨詢。關(guān)鍵詞解析王先生提出的這一問題帶有普遍性，實際上就是房屋買賣的法律依據(jù)問題，在學理上也叫法律的淵源問題，也就是說，在我們國家現(xiàn)在適用的、正在生效的有關(guān)房屋買賣的法律法規(guī)都有哪些?首先，需要說明的是我們這里所謂的房屋買賣是專指城市房屋買賣，不包括農(nóng)村集體土地上的農(nóng)民房屋的買賣，因為農(nóng)村宅基地上的房屋是不許隨意買賣的，這里涉及小產(chǎn)權(quán)問題，在此先不作介紹。不安抗辯權(quán)是指負有先履行債務的一方當事人確有對方當事人不履行或可能不履行其債務的證據(jù)時，可暫時中止自己的債務履行，并通知對方當事人，在對方當事人提供了擔保，或履行債務以后，應履行自己的債務。但值得注意的是，上述三個抗辯權(quán)行使不當給對方當事人造成損害的應承擔法律責任。本案因為合同約定宋女士交款在前，所以明顯不屬于先履行抗辯權(quán)行使的條件。那么是否屬于不安抗辯權(quán)和同時履行抗辯權(quán)的條件呢？正當?shù)匦惺雇瑫r履行抗辯權(quán)是在債務沒有先后履行順序這一前提下才產(chǎn)生的。《合同法》第66條規(guī)定：當事人互負債務，沒有先后履行順序的，應當同時履行。一方在對方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。一方在對方履行債務不符合約定時，有權(quán)拒絕其相應的履行要求。而按購房合同約定，宋女士應于2003年11月30日前將房屋余款交付給大力房地產(chǎn)有限公司，而大力房地產(chǎn)有限公司是在2003年11月30日將房屋交付給宋女士，雙方的履行期限相差一天。不是同時履行義務。因此認定宋女士未按時支付余款的行為是正當行使同時履行抗辯權(quán)屬前提錯誤。那么宋女士未按時支付余款的行為是否屬于正當?shù)匦惺沽瞬话部罐q權(quán)呢？《合同法》第68條規(guī)定：應當先履行債務的當事人，有確切證據(jù)證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）經(jīng)營狀況嚴重惡化；（二）轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務；（三）喪失商業(yè)信譽；（四）有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。不安抗辯權(quán)僅限于上面的四種情況，本案大力房地產(chǎn)有限公司只是由于客觀原因未能按時交房，本質(zhì)上不能構(gòu)成根本違約，不存在不能交房的情形，所以沒有對方行使不安抗辯權(quán)的前提。由上述分析，可以看出，本案中宋女士的行為不能視為抗辯權(quán)的行使。

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《房屋買賣糾紛律師在線答疑》由中國法制出版社出版。

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