物業(yè)糾紛

前言

法律對于平常百姓來說，不是墻上賞心悅目的年畫，不是電視里逗人發(fā)笑的小品相聲；不是遇到委屈時哭訴的對象，也不是勝訴以后念念不忘的恩人；法律是客觀存在的行為規(guī)則，是實現(xiàn)公平正義的橋梁，是人們維護(hù)自身權(quán)益的武器。律師是工作在第一線的法律工作者，律師的唯一職責(zé)就是維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，律師職業(yè)存在的唯一理由就是社會公眾的客觀需要。為廣大百姓提供優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)是律師義不容辭的責(zé)任，因此，除了為維護(hù)當(dāng)事人權(quán)益而忙碌奔波外，律師還可以通過總結(jié)業(yè)務(wù)實踐，把自己的經(jīng)驗和體會貢獻(xiàn)給未曾謀面的廣大公眾，來實現(xiàn)自身的社會責(zé)任。本書就是北京長濟(jì)律師事務(wù)所《在線律師》網(wǎng)的主持律師及特約撰稿人奉獻(xiàn)給大眾的一本針對性強(qiáng)、實用性強(qiáng)的普法實務(wù)書，納入“點(diǎn)擊民生熱點(diǎn)法律問題叢書”。這套叢書涉及到的問題大多是生活中尋常百姓經(jīng)常遇到的、關(guān)心的問題。書中選取的案例，都是過去經(jīng)常發(fā)生的，將來還要發(fā)生的具有普遍意義的典型案例。本書作者通過深入淺出的分析介紹、歸納總結(jié)，為讀者提供了非常有價值的法律參考。本書絕不僅僅是某些案例的簡單介紹，而是在擺出案例事實和介紹了當(dāng)事案件的判決結(jié)果后，根據(jù)法律公平正義的根本要求，表明了寫作律師的態(tài)度和傾向，這就在為讀者提供相同案例判決結(jié)果內(nèi)心評價的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提供了尋求法律公正的其他可能的途徑。

內(nèi)容概要

　　《物業(yè)糾紛：律師在線答疑》絕不僅僅是某些案例的簡單介紹，而是在擺出案例事實和介紹了當(dāng)事案件的判決結(jié)果后，根據(jù)法律公平正義的根本要求，表明了寫作律師的態(tài)度和傾向，這就在為讀者提供相同案例判決結(jié)果內(nèi)心評價的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提供了尋求法律公正的其他可能的途徑。

作者簡介

朱壽全，北京長濟(jì)律師事務(wù)所主任，民盟北京市委法律委員會副主任，和諧中國十大杰出人物、創(chuàng)業(yè)中國十大風(fēng)云人物、中國驕傲十大領(lǐng)軍人物、全國優(yōu)秀律師。其主辦的律師事務(wù)所曾被評為全國優(yōu)秀律師事務(wù)所。擅長房地產(chǎn)、知識產(chǎn)權(quán)等領(lǐng)域，業(yè)績卓著。其透視現(xiàn)實發(fā)表的觀點(diǎn)，通過眾多媒體得到了充分體現(xiàn)；其代理的典型案例，入選專業(yè)書籍及《中國律師風(fēng)云榜》；其主持的《在線律師》網(wǎng)站（WWW.148－law.com）在國際排名中名列前茅；其參與撰寫的調(diào)研報告等，為民主黨派參政議政貢獻(xiàn)了點(diǎn)滴力量。手機(jī)：13381063369王愛民，祖籍北京。中共黨員。北京長濟(jì)律師事務(wù)所兼職律師.中國政法大學(xué)法學(xué)學(xué)士，北京林業(yè)大學(xué)管理學(xué)第二學(xué)士，中國政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法專業(yè)法學(xué)碩士。丁國文，北京長濟(jì)律師事務(wù)所律師。河南師范大學(xué)文學(xué)學(xué)士，清華大學(xué)法律碩士。擅長企業(yè)法律顧問、知識產(chǎn)權(quán)、農(nóng)村土地承包訴訟等。陳國飛，中共黨員，法學(xué)碩士，北京長濟(jì)律師事務(wù)所律師。擅長物業(yè)管理、憲政法治、刑事司法及民商經(jīng)濟(jì)類案件。在京多次參加物業(yè)會議，撰寫調(diào)研報告，多篇文章在知名網(wǎng)站和刊物上發(fā)表。

書籍目錄

第一章 物業(yè)糾紛概述1.物業(yè)管理2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)3.物業(yè)管理的監(jiān)管機(jī)關(guān)4.物業(yè)糾紛5.物業(yè)糾紛的維權(quán)途徑6.物業(yè)糾紛的舉證責(zé)任和證據(jù)收集第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會7.業(yè)主8.業(yè)主權(quán)利9.業(yè)主的相鄰權(quán)10.業(yè)主的抗辯權(quán)11.業(yè)主的投票權(quán)和選舉權(quán)12.業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)13.業(yè)主的侵權(quán)14.業(yè)主的義務(wù)15.業(yè)主大會16.業(yè)主大會成立方式17.業(yè)主共同決定事項18.管理規(guī)約19.業(yè)主委員會20.業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)限制及違法責(zé)任第三章 前期物業(yè)管理21.物業(yè)管理招投標(biāo)22.前期物業(yè)服務(wù)合同23.買賣合同內(nèi)容包含前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容24.臨時管理規(guī)約25.物業(yè)管理用房26.物業(yè)管理區(qū)域統(tǒng)一管理27.物業(yè)的接管驗收和資料移交28.開發(fā)商承諾免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的效力29.建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主共有或公用的物業(yè)30.建設(shè)單位的物業(yè)保修責(zé)任第四章 物業(yè)管理服務(wù)31.對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的解聘和選聘32.新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的進(jìn)駐33.物業(yè)服務(wù)合同34.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)和責(zé)任35.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全防范義務(wù)和保安人員的職責(zé)36.對小區(qū)內(nèi)違規(guī)違法行為的制止和報告37.專項物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)委托38.業(yè)主特約服務(wù)39.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)濫用40.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的侵權(quán)4P.物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納42.物業(yè)使用人的權(quán)利和義務(wù)43.水電熱氣等公用事業(yè)單位的收費(fèi)和責(zé)任第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)44.關(guān)于房屋裝飾、裝修的告知義務(wù)45.對公共建筑及共用設(shè)施用途的改變46.公共道路、場地的占用、挖掘47.專項維修資金48.對小區(qū)廣告等物業(yè)共有部分的經(jīng)營和收益49.車位、車庫的使用和權(quán)益歸屬50.責(zé)任人的維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)附錄：中華人民共和國物權(quán)法(2007年3月16日)物業(yè)管理條例(2007年8月26日)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法(2007年11月26日)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(2003年11月13日)業(yè)主大會規(guī)程(226)(2003年6月26日)北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(試行)(2005年12月19日)最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋(2009年5月14日)最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋(2009年5月15日)北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)(2003年12月24日)

章節(jié)摘錄

（一）物業(yè)“物業(yè)”一詞屬于外來詞匯，源于我國香港地產(chǎn)業(yè)通行的說法，從我國《物業(yè)管理條例》第2條中有關(guān)“物業(yè)管理”的定義來看，該物業(yè)管理條例中所謂的“物業(yè)”是指“房屋及配套的設(shè)施和相關(guān)場地”。根據(jù)物業(yè)的結(jié)構(gòu)和功能情況，物業(yè)一般包含如下四個部分內(nèi)容：（1）供居住和非居住的建筑物本身；（2）建筑物本身的配套設(shè)備，如供水供電設(shè)備、水箱、電梯、避雷裝置、消防器具等；（3）公用公共設(shè)施，如道路、綠地、停車場等設(shè)施；（4）其他相關(guān)設(shè)施和場地。（二）物業(yè)管理根據(jù)我國《物業(yè)管理條例》：第2條的規(guī)定：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動?！睏l例既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動；條例的調(diào)整范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村。物業(yè)管理基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：1.常規(guī)性的公共服務(wù)。該服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)面向物業(yè)管理區(qū)內(nèi)所有住宅提供的最基本的管理和服務(wù)，目的是確保物業(yè)完好與正常使用，保證正常的工作生活秩序和美化環(huán)境，是所有的業(yè)主都能享受到的服務(wù)。常規(guī)性的公共服務(wù)包括以下內(nèi)容：（1）房屋建筑主體的管理及住宅裝飾裝修的日常監(jiān)督；（2）房屋設(shè)備、設(shè)施的管理；（3）環(huán)境衛(wèi)生的管理；（4）綠化管理；（5）配合公安機(jī)關(guān)和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護(hù)和安全防范工作；（6）車輛道路管理；（7）公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。

編輯推薦

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