物業(yè)糾紛新型典型案例與專(zhuān)題指導(dǎo)

前言

物業(yè)一詞源自我國(guó)香港地區(qū)，是指城市住宅房屋。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，特別是住房制度的改革，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，商品房買(mǎi)賣(mài)已經(jīng)取代傳統(tǒng)的公有房屋分配，成為解決人們居住問(wèn)題的主要途徑。房屋成為人們最重要的私有財(cái)產(chǎn)，這些擁有城市住宅房屋所有權(quán)的人被統(tǒng)稱(chēng)為業(yè)主。同時(shí)，針對(duì)城市住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)也進(jìn)入了業(yè)主們的日常生活。但是，在現(xiàn)實(shí)中，圍繞著對(duì)業(yè)主房屋的居住、使用、管理，業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間，產(chǎn)生了諸多矛盾糾紛，可特此類(lèi)矛盾糾紛統(tǒng)稱(chēng)為物業(yè)糾紛。其中最為引人關(guān)注的，就是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間大量的拖欠物業(yè)費(fèi)糾紛。物業(yè)糾紛關(guān)系到人民群眾的安居生活，社會(huì)影響巨大。北京市第一中級(jí)人民法院民事審判二庭的法官們，常年奮戰(zhàn)在處理物業(yè)糾紛案件的一線(xiàn)，為化解矛盾作出了不懈的努力，積累了較為豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。并且，在2005年、2007年，特別是2008年，結(jié)合實(shí)務(wù)案例從不同角度對(duì)物業(yè)糾紛進(jìn)行了廣泛深入的調(diào)查研究，努力探索此類(lèi)糾紛的產(chǎn)生根源及難點(diǎn)所在，并有針對(duì)性地分析提出對(duì)策和建議。本書(shū)就是綜合這些實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與調(diào)查研究的結(jié)晶。本書(shū)共有九個(gè)專(zhuān)題，可分為兩大部分。前五個(gè)專(zhuān)題為第一部分，是關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛；后四個(gè)專(zhuān)題為第二部分,是關(guān)于物業(yè)服務(wù)糾紛。這兩部分也是物業(yè)糾紛的兩大基本類(lèi)型。要妥善處理物業(yè)糾紛，首先必須明確當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)狀態(tài)。業(yè)主在城市住宅小區(qū)中的權(quán)利義務(wù)，來(lái)源于我國(guó)（物權(quán)法）第六章規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權(quán)；而物業(yè)服務(wù)的發(fā)動(dòng)和提供，同樣也來(lái)源于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。

內(nèi)容概要

本書(shū)根據(jù)糾紛類(lèi)型劃分為若干專(zhuān)題，每個(gè)專(zhuān)題先精選近年來(lái)司法實(shí)踐中的典型例，在此基礎(chǔ)上全面闡述該專(zhuān)題所涉及的審判依據(jù)、法律要義、裁判思路、司法實(shí)踐中的重點(diǎn)和難點(diǎn)。    本書(shū)共有九個(gè)專(zhuān)題，可分為兩大部分。前五個(gè)專(zhuān)題為第一部分，是關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛；后四個(gè)專(zhuān)題為第二部分，是關(guān)于物業(yè)服務(wù)糾紛。這兩部分也是物業(yè)糾紛的兩大基本類(lèi)型。要妥善處理物業(yè)糾紛，首先必須明確當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)狀態(tài)。業(yè)主在城市住宅小區(qū)中的權(quán)利義務(wù)，來(lái)源于我國(guó)《物權(quán)法》第六章規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權(quán)；而物業(yè)服務(wù)的發(fā)動(dòng)和提供，同樣也來(lái)源于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。因此，要探討如何解決物業(yè)糾紛，必須系統(tǒng)、準(zhǔn)確地認(rèn)識(shí)和理解建筑物區(qū)分所有權(quán)。這也是本書(shū)將建筑物區(qū)分所有權(quán)列為第一部分，并且用五個(gè)專(zhuān)題的篇幅加以著重探討的原因所在。

書(shū)籍目錄

第一部分  業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)　專(zhuān)題一：建筑物中的專(zhuān)有部分    一、案例　    （一）房屋周邊改造案　    （二）外墻面使用案　    （三）圈占屋頂案　    （四）增建夾層案　    （五）花園面積約定案　    （六）外墻面權(quán)屬約定案    二、綜述　    （一）專(zhuān)有部分的界定　    （二）特別約定對(duì)專(zhuān)有部分的影響　專(zhuān)題二：專(zhuān)有權(quán)的行使限制    一、案例　    （一）私拆暖氣案　    （二）拆改邊界墻案　    （三）露臺(tái)搭建案　    （四）改裝防盜門(mén)案　    （五）侵占樓梯平臺(tái)案　    （六）封閉陽(yáng)臺(tái)案　    （七）住宅改商戶(hù)案　    （八）擴(kuò)建衛(wèi)生間案    二、綜述　    （一）建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專(zhuān)有權(quán)　    （二）專(zhuān)有權(quán)行使的一般限制　    （三）專(zhuān)有權(quán)行使的特別限制　專(zhuān)題三：建筑區(qū)劃中的共有部分    一、案例　    （一）滅火器歸屬案　    （二）騰退物業(yè)用房案　    （三）地下人防工程確權(quán)案    二、綜述　    （一）建筑物中的共有部分　    （二）附屬區(qū)域內(nèi)的共有部分　專(zhuān)題四：共有部分的使用、收益及負(fù)擔(dān)    一、案例　    （一）外墻面懸掛煙囪案　    （二）外墻面安裝防護(hù)設(shè)施案　    （三）公用設(shè)施改造費(fèi)用負(fù)擔(dān)案　    （四）共有部分返還收益案　    （五）開(kāi)發(fā)商侵占綠地建設(shè)鍋爐房案  　二、綜述　    （一）共有部分的使用　    （二）共有部分的收益及負(fù)擔(dān)　專(zhuān)題五：建筑物區(qū)分所有權(quán)中的成員權(quán)  　一、案例　    （一）業(yè)主委員會(huì)訴前期物業(yè)公司移交相關(guān)設(shè)施、資料案　    （二）業(yè)主申請(qǐng)撤銷(xiāo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)決　　　……第二部分　物業(yè)服務(wù)合同　專(zhuān)題六：物業(yè)服務(wù)合同的成立及效力　專(zhuān)題七：物業(yè)服務(wù)合同的履行　專(zhuān)題八：物業(yè)服務(wù)的安全保障義務(wù)　專(zhuān)題九：物業(yè)費(fèi)糾紛后記

章節(jié)摘錄

被告業(yè)主辯稱(chēng)：（1）被告未搭建任何違章建筑物和構(gòu)筑物，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，對(duì)違章建筑的認(rèn)定和處理是城市規(guī)劃部門(mén)的法定職權(quán)。不屬于法院的受理范圍，故原告無(wú)權(quán)要求被告立即拆除爭(zhēng)議的建筑物和構(gòu)筑物。（2）原告提起的訴訟是違約之訴，被告與原告沒(méi)有合同關(guān)系，在《公約）中也沒(méi)有約定原告是合同主體，且按照合同法規(guī)定，權(quán)利轉(zhuǎn)讓需經(jīng)過(guò)第三方認(rèn)可，被告不認(rèn)可原告的訴訟主體資格。（3）被告未違反物業(yè)管理公約的任何規(guī)定，僅是對(duì)房屋自有產(chǎn)權(quán)和自用部位進(jìn)行了裝修和為了避免財(cái)產(chǎn)損失對(duì)房屋進(jìn)行合理修繕，未使房屋的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、外貌、周邊設(shè)施及景觀(guān)發(fā)生重大變化，沒(méi)有在共用部位搭建建筑物和構(gòu)筑物，是在自有土地上進(jìn)行的裝飾裝修，沒(méi)有改變公共部位的狀態(tài)。根據(jù)（商品房買(mǎi)賣(mài)合同），房屋西南部位的建造物，和房屋北側(cè)的涼亭，均屬自用部位，并非物業(yè)共用部位，被告對(duì)其享有自有產(chǎn)權(quán)；被告在上述部位進(jìn)行建造改造，系對(duì)擁有自有產(chǎn)權(quán)的自用部位進(jìn)行裝修和為了避免財(cái)產(chǎn)損失對(duì)自有房屋進(jìn)行的合理修繕和添附，并未使房屋的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、外貌、周邊設(shè)施及景觀(guān)發(fā)生重大變化，沒(méi)有改變公共部位狀態(tài)，也未妨礙物業(yè)管理秩序。不同意原告的訴訟請(qǐng)求。審判法院認(rèn)定：在小區(qū)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，原告依據(jù)與小區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂的合同進(jìn)行物業(yè)管理的行為合法。原告主張拆除違章建筑一項(xiàng)，因違章建筑的認(rèn)定不屑法院主管范圍，故對(duì)此不予認(rèn)定。對(duì)于業(yè)主在物業(yè)共用部位搭建自用設(shè)施。妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理單位可以要求業(yè)主排除妨礙，恢復(fù)原狀，并賠償相應(yīng)損失。現(xiàn)被告實(shí)施了在其房屋外搭建涼亭，挖去柏樹(shù)搭建鐵柵欄的行為，其并未提供證據(jù)證明上述地方屬其所有權(quán)范圍。且未提供合法建造手續(xù)；被告房前原車(chē)位地方，現(xiàn)改造修建部分為魚(yú)池及部分為石質(zhì)上鋪木板的建造物，自建木圍欄，改變了使用性質(zhì)但未得到相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)。

后記

社會(huì)高速發(fā)展變化，給人們的傳統(tǒng)生活方式帶來(lái)巨大的沖擊?，F(xiàn)實(shí)中許多矛盾紛爭(zhēng)的產(chǎn)生，根源于傳統(tǒng)生活方式變化過(guò)程給人們帶來(lái)的觀(guān)念上的混亂。物業(yè)糾紛就屬于其中之一。此類(lèi)糾紛的妥善解決，有賴(lài)于立法的具體規(guī)定，有賴(lài)于司法和行政的妥當(dāng)操作，更有賴(lài)于民眾思想觀(guān)念的轉(zhuǎn)變。因此，作為立法機(jī)關(guān)。應(yīng)當(dāng)對(duì)處理物業(yè)糾紛的基礎(chǔ)制度——業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)及物業(yè)服務(wù)合同更進(jìn)一步地細(xì)化規(guī)定，為糾紛處理提供更為明確、更為權(quán)威的依據(jù)；作為政府相關(guān)部門(mén)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)對(duì)社會(huì)穩(wěn)定的重要意義，積極介入，對(duì)物業(yè)公司加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)業(yè)主自治組織的構(gòu)建加強(qiáng)指導(dǎo)和監(jiān)督，給業(yè)主與物業(yè)公司構(gòu)建良好的溝通平臺(tái)；作為物業(yè)公司，應(yīng)當(dāng)擺正位置，端正思想，增強(qiáng)法治現(xiàn)念和市場(chǎng)觀(guān)念，靠?jī)?yōu)質(zhì)透明的服務(wù)來(lái)爭(zhēng)取業(yè)主的支持；作為業(yè)主，應(yīng)當(dāng)樹(shù)立公共責(zé)任意識(shí)和自我管理意識(shí)，增強(qiáng)法律意識(shí)，妥當(dāng)行使個(gè)人權(quán)利，并應(yīng)注意顧及整體利益；作為法院，應(yīng)當(dāng)重視物業(yè)糾紛，通過(guò)訴訟平衡業(yè)主之間、業(yè)主和物業(yè)公司之間的利益關(guān)系，引導(dǎo)當(dāng)事人實(shí)現(xiàn)互利共蠃。各方一起努力，必然能大幅減少物業(yè)糾紛，建立一個(gè)和諧的社區(qū)，使業(yè)主真正安居樂(lè)業(yè)。這也正是本書(shū)寫(xiě)作的初衰和目標(biāo)。在創(chuàng)作本書(shū)尤其是收集各專(zhuān)題的案例過(guò)程中，得到了全庭同志的大力支持，在此致謝。

編輯推薦

《物業(yè)糾紛新型典型案例與專(zhuān)題指導(dǎo)》共有九個(gè)專(zhuān)題，可分為兩大部分。前五個(gè)專(zhuān)題為第一部分，是關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛；后四個(gè)專(zhuān)題為第二部分,是關(guān)于物業(yè)服務(wù)糾紛。這兩部分也是物業(yè)糾紛的兩大基本類(lèi)型。

圖書(shū)封面

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