中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法

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中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法附：　最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋　　最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

章節(jié)摘錄

　　第一章　　總則　　第一條　為了加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法?！　〉诙l　在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法?！　”痉ㄋQ房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物?！　”痉ㄋQ房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為?！　”痉ㄋQ房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。　　第三條　國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外?！　〉谒臈l 國家根據(jù)社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件?！　〉谖鍡l　房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)遵守法律和行政法規(guī)，依法納稅。房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵犯?！　〉诹鶙l　國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合。管理全國房地產(chǎn)工作?！　】h級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定?！　〉诙隆　》康禺a(chǎn)開發(fā)用地　　第一節(jié)　土地使用權(quán)出讓　　第七條　土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為?！　〉诎藯l　城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓?！　〉诰艞l　土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃?！　〉谑畻l　縣級以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報國務(wù)院或者省級人民政府批準(zhǔn)?！　〉谑粭l　土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實施?！　≈陛犑械目h人民政府及其有關(guān)部門行使前款規(guī)定的權(quán)限，由直轄市人民政府規(guī)定?！　〉谑l　土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式?！　∩虡I(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。　　采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。　　第十三條　土地使用權(quán)出讓最高年限由國務(wù)院規(guī)定。　　第十四條　土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同?！　⊥恋厥褂脵?quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。　　第十五條　土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償。　　第十六條　土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償?！　〉谑邨l　土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金?！　〉谑藯l　土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)全部上繳財政，列入預(yù)算，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。土地使用權(quán)出讓金上繳和使用的具體辦法由國務(wù)院規(guī)定?！　〉谑艞l　國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。　　第二十條　土地使用權(quán)因土地滅失而終止。　　第二十一條　土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金?！　⊥恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回?！　〉诙?jié)　土地使用權(quán)劃撥　　第二十二條　土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為?！　∫勒毡痉ㄒ?guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。　　第二十三條　下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥?！　。ㄒ唬﹪覚C(jī)關(guān)用地和軍事用地；　?。ǘ┏鞘谢A(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；　?。ㄈ﹪抑攸c扶持的能源、交通、水利等項目用地；　?。ㄋ模┓?、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地?！　〉谌隆?房地產(chǎn)開發(fā)　　第二十四條　房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)?！　〉诙鍡l　以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外?！　〉诙鶙l　房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用?！　〉诙邨l　依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)?！　〉诙藯l　國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)居民住宅?！　〉诙艞l　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：　?。ㄒ唬┯凶约旱拿Q和組織機(jī)構(gòu)；　?。ǘ┯泄潭ǖ慕?jīng)營場所；　?。ㄈ┯蟹蠂鴦?wù)院規(guī)定的注冊資本；　?。ㄋ模┯凶銐虻膶I(yè)技術(shù)人員；　?。ㄎ澹┓伞⑿姓ㄒ?guī)規(guī)定的其他條件?！　≡O(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請設(shè)立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。　　設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案?！　〉谌畻l　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本與投資總額的比例應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的，分期投資額應(yīng)當(dāng)與項目規(guī)模相適應(yīng)，并按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定，按期投入資金，用于項目建設(shè)?！　〉谒恼隆?房地產(chǎn)交易　　第一節(jié)　一般規(guī)定　　第三十一條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。　　第三十二條　基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定?！　〉谌龡l　國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。　　房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估?！　〉谌臈l　國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。　　房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報?！　〉谌鍡l　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！　〉诙?jié)　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓　　第三十六條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為?！　〉谌邨l　下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：　?。ㄒ唬┮猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；　　（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；　?。ㄈ┮婪ㄊ栈赝恋厥褂脵?quán)的；　　（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；　?。ㄎ澹?quán)屬有爭議的；　　（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；　?。ㄆ撸┓伞⑿姓ㄒ?guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形?！　〉谌藯l　以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：　?。ㄒ唬┌凑粘鲎尯贤s定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；　?。ǘ┌凑粘鲎尯贤s定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件?！　∞D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)支持有房屋所有權(quán)證書。　　第三十九條　以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?！　∫詣潛芊绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理?！　〉谒氖畻l　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。　　第四十一條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移?！　〉谒氖l　以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限?！　〉谒氖龡l　以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。　　第四十四條　商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：　?。ㄒ唬┮呀桓度客恋厥褂脵?quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；　?。ǘ┏钟薪ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證；　　（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；　?。ㄋ模┫蚩h級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！　∩唐贩款A(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。　　商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)?！　〉谒氖鍡l　商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定?！　〉谌?jié)　房地產(chǎn)抵押　　第四十六條　房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償?！　〉谒氖邨l　依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。　　以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)?！　〉谒氖藯l　房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。　　第四十九條　房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同?！　〉谖迨畻l　設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。　　第五十一條　房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。　　第四節(jié)　房屋租賃　　第五十二條　房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。　　第五十三條　房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案?！　〉谖迨臈l　住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款?！　〉谖迨鍡l　以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定?！　〉谖骞?jié)　中介服務(wù)機(jī)構(gòu)　　第五十六條　房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等?！　〉谖迨邨l　房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：　?。ㄒ唬┯凶约旱拿Q和組織機(jī)構(gòu)；　?。ǘ┯泄潭ǖ姆?wù)場所；　?。ㄈ┯斜匾呢敭a(chǎn)和經(jīng)費；　　（四）有足夠數(shù)量的專業(yè)人員；　?。ㄎ澹┓?、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。　　設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。　　第五十八條 國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度?！　〉谖逭隆?房地產(chǎn)權(quán)屬登記

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