房產(chǎn)律師以案說(shuō)法

前言

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。自20世紀(jì)90年代以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，在經(jīng)歷了1992-1993年初期無(wú)序發(fā)展時(shí)期和后來(lái)多年的消化調(diào)整時(shí)期后，現(xiàn)今已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2004年7.8％的GDP增長(zhǎng)中，住宅業(yè)的貢獻(xiàn)達(dá)到1.3％。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民生活中的地位越來(lái)越重要，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展和不斷轉(zhuǎn)型中，房地產(chǎn)業(yè)將有更大的發(fā)展空間和潛力。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展離不開房地產(chǎn)法的規(guī)范和保障。但目前，我國(guó)房地產(chǎn)法律體系不完善，缺少核心法律；立法層次結(jié)構(gòu)不清，法律規(guī)范之間交叉重復(fù)；再加上行政管理措施相對(duì)滯后，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)管理不力，問(wèn)題不少，有時(shí)造成房地產(chǎn)交易雙方利益嚴(yán)重失衡的后果。正所謂“房者無(wú)小事”，房地產(chǎn)交易事關(guān)重大，因此如何運(yùn)用法律知識(shí)與法律手段，在房地產(chǎn)交易過(guò)程中避免被動(dòng)，防范風(fēng)險(xiǎn)，化解糾紛，切實(shí)維護(hù)自己的合法權(quán)益，應(yīng)是每一個(gè)房地產(chǎn)消費(fèi)者的必修課。本書是兩位作者多年執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，全書收錄的35個(gè)案例絕大多數(shù)來(lái)源于作者所承辦的房地產(chǎn)訴訟業(yè)務(wù)中的案例。作者力圖通過(guò)對(duì)法律專業(yè)知識(shí)及具體案例的介紹，向廣大讀者尤其是消費(fèi)者一方提供具體可操作的指導(dǎo)。在選材方面，作者通過(guò)分析房地產(chǎn)法律體系的相關(guān)節(jié)點(diǎn)，總結(jié)提煉出具有一定代表意義的問(wèn)題，然后與具體司法實(shí)踐相結(jié)合，挑選與之相對(duì)應(yīng)的案例，使之具有典型性和代表性。

內(nèi)容概要

　　本書是兩位作者多年執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，全書收錄的35個(gè)案例絕大多數(shù)來(lái)源于作者所承辦的房地產(chǎn)訴訟業(yè)務(wù)中的案例。作者力圖通過(guò)對(duì)法律專業(yè)知識(shí)及具體案例的介紹，向廣大讀者尤其是消費(fèi)者一方提供具體可操作的指導(dǎo)。在選材方面，作者通過(guò)分析房地產(chǎn)法律體系的相關(guān)節(jié)點(diǎn)，總結(jié)提煉出具有一定代表意義的問(wèn)題，然后與具體司法實(shí)踐相結(jié)合，挑選與之相對(duì)應(yīng)的案例，使之具有典型性和代表性。具體內(nèi)容覆蓋了房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)領(lǐng)域的重要問(wèn)題，包括期房與現(xiàn)房、公房與私房、商品房與二手房、農(nóng)村房屋與城鎮(zhèn)房屋以’及經(jīng)濟(jì)適用房、房改房的買賣、裝修、租賃、物業(yè)等一系列問(wèn)題，從“律師說(shuō)案”（案情簡(jiǎn)介）、“以案說(shuō)法”（分析該案處理結(jié)果）、“專家意見”（實(shí)務(wù)與理論說(shuō)明）、“策略提醒”（操作技巧提示）四個(gè)層次，用實(shí)例說(shuō)明理論，用理論剖析實(shí)例，力圖通過(guò)通俗易懂的方式使讀者對(duì)自己的具體問(wèn)題能“對(duì)號(hào)入座”，并依據(jù)本書尋找解決的途徑。另外，作者注意到房地產(chǎn)方面的法律、法規(guī)及政策更新快，審判人員的處理思路易變等特點(diǎn)，因此選擇的皆是近年發(fā)生的、與目前實(shí)務(wù)處理情況相符合的案例。當(dāng)然，由于房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)內(nèi)容繁雜，本書限于篇幅不可能包含全部?jī)?nèi)容，還有一些有代表性的案例作者只能忍痛舍棄，因此本書僅旨在為普通房地產(chǎn)消費(fèi)者提供指導(dǎo)。

作者簡(jiǎn)介

劉桂林，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所法律碩士。北京市東方律師事務(wù)所律師、合伙人、副主任。經(jīng)濟(jì)師職稱，中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)經(jīng)濟(jì)專業(yè)委員會(huì)委員，北京市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)委員會(huì)委員。民盟北京市委法制委員會(huì)副主任，北京市人事局專家?guī)煸u(píng)標(biāo)專家。曾供職于電力系統(tǒng)某施工企業(yè)。長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)與建筑工程司法領(lǐng)域?qū)崉?wù)與研究工作。出版有個(gè)人專著《購(gòu)房疑難有問(wèn)必答》、《聰明購(gòu)得二手房》及《房產(chǎn)物業(yè)常識(shí)》等書。曾撰寫《商品房驗(yàn)收交付的立法建議》、《開發(fā)商補(bǔ)充協(xié)議100條》。多次受政府部門邀請(qǐng)，參與政策法規(guī)的起草、征詢意見等工作。在報(bào)刊雜志發(fā)表過(guò)房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售、爭(zhēng)議解決、物業(yè)管理、購(gòu)房及解決房屋買賣糾紛等方面的專業(yè)文章八十余篇。曾接受中央電視臺(tái)、北京電視臺(tái)、中央人民廣播電臺(tái)等數(shù)十家報(bào)刊及網(wǎng)絡(luò)媒體的專訪。專業(yè)方向?yàn)榉康禺a(chǎn)與建筑工程、合同、公司法、投資等領(lǐng)域。劉志剛。湖南隆回人，北京市東方律師事務(wù)所律師。從業(yè)豐富，曾供職于北京市某政法機(jī)關(guān)。并有法制報(bào)記者、公證員等從業(yè)經(jīng)歷。從事律師職業(yè)以來(lái)，專門從事房地產(chǎn)、公司法領(lǐng)域訴訟與非訴訟案件的研究，研究方向?yàn)楣緳C(jī)構(gòu)治理與股權(quán)糾紛、房產(chǎn)交易與住房制度改革。另在勞動(dòng)法與侵權(quán)法方面有10余萬(wàn)字論著。

書籍目錄

第一章　商品房買賣合同糾紛　1. 蔡曦麗案——定金的法律效力及定金糾紛的實(shí)務(wù)操作　2. 文興邦案——無(wú)預(yù)售許可證的合同是否有效　3. 張曉婉案——未做預(yù)售登記的合同效力　4. 賈淑琴案——“一房二賣”與備案登記的物權(quán)化性質(zhì)　5. 王省三案——設(shè)計(jì)變更引發(fā)糾紛的處理　6. 許燕燕案——規(guī)劃變更“陷阱”之防范　7. 姚德雙案——商品房的交付條件與逾期責(zé)任　8. 朱長(zhǎng)江案——如何應(yīng)對(duì)劣質(zhì)“精裝修”引發(fā)的糾紛　9. 莊銀麗案——商品房建筑面積的計(jì)算及差異處理　1O. 吳化智案——從得房率看合同示范文本面積條款漏洞的克服與防范　11. 魏西洋案——小區(qū)內(nèi)的工業(yè)噪音污染損害賠償　12. 沈從藝案——交通噪音污染中的商品房質(zhì)量瑕疵責(zé)任　13. 林宇森案——遲延或不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的法律責(zé)任　14. 俞珍穎案——商品房買賣過(guò)程中的債權(quán)轉(zhuǎn)讓第二章二手房買賣合同糾紛　15. 李之杰案——無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同的效力　16. 牛萬(wàn)功案——代簽合同引發(fā)的法律問(wèn)題　17. 譚再建案——房屋的善意取得　18. 范芝燕案——房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)　19. 熊映輝案——訴訟過(guò)程中轉(zhuǎn)讓爭(zhēng)議房屋的法律問(wèn)題　20. 白素貞案——提防房屋買賣合同糾紛中的證據(jù)“陷阱”第三章  經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同糾紛　21. 潘喆案——借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)歸屬第四章  公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛　22. 吉照星案——公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的法律問(wèn)題第五章　農(nóng)村房產(chǎn)買賣糾紛　23. 王小藜案——農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力認(rèn)定與實(shí)務(wù)操作　24. 禹明月案——購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”的合法化與法律風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題　……第六章　家庭婚姻房產(chǎn)糾紛第七章　房屋租賃糾紛第八章　房屋裝修糾紛第九章　物業(yè)與相鄰關(guān)系糾紛附錄　　中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（2007年8月30日）　　最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋（2003年4月28日）

章節(jié)摘錄

審理過(guò)程中，被告經(jīng)人民法院依法傳喚，未到庭應(yīng)訴。人民法院經(jīng)審理查明：2000年11月10日，薄媛媛與俞珍穎簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定薄媛媛將其對(duì)金黃公司的47萬(wàn)元債權(quán)依據(jù)相關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)讓給俞珍穎。俞珍穎提供了證人良清靜的證言，證明薄媛媛、俞珍穎已將債權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜通知了金黃公司，并多次向金黃公司催問(wèn)何時(shí)能夠退還房款。上述事實(shí)，有原告方陳述、收條、債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書、通知書、催款通知書、證人證言等證據(jù)在案佐證。人民法院認(rèn)為：根據(jù)本案查明之事實(shí)，金黃公司收取了薄媛媛的購(gòu)房款47萬(wàn)元，后雙方解除了合同，薄媛嬡又將上述債權(quán)轉(zhuǎn)讓給俞珍穎，并通知了債務(wù)人金黃公司。現(xiàn)金黃公司未退還所收取的款項(xiàng)，故俞珍穎要求金黃公司退還47萬(wàn)元并支付利息的訴訟請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，本院予以支持。金黃公司經(jīng)本院依法傳喚未到庭應(yīng)訴，本院視為其放棄答辯等訴訟權(quán)利，本院依法缺席判決。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零八條；《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百三十條，判決如下：一、金黃國(guó)際大廈有限公司于本判決生效后三十日內(nèi)給付俞珍穎人民幣四十七萬(wàn)元，并按每日萬(wàn)分之二點(diǎn)一的標(biāo)準(zhǔn)支付上述款項(xiàng)的利息，自二零零零年一月二十三日起，至判決給付之日止。二、案件受理費(fèi)由金黃國(guó)際大廈有限公司負(fù)擔(dān)。

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