物業(yè)管理?xiàng)l例注解與配套

內(nèi)容概要

目前，以憲法為核心的中國(guó)特色社會(huì)主義法律體系基本形成，法律滲透到了經(jīng)濟(jì)、政治、文化和社會(huì)生活的各個(gè)方面。準(zhǔn)確、適當(dāng)?shù)剡\(yùn)用法律法規(guī)，對(duì)于公民、企事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、團(tuán)體維護(hù)自身權(quán)益。維護(hù)正常工作、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)秩序具有很重要的意義。但是，如何面對(duì)汗牛充棟的法律、法規(guī)文件，如何把分散各處的相關(guān)配套規(guī)定集中起來(lái)，如何理解與適用法律、法規(guī)中的重點(diǎn)、難點(diǎn)，始終是困擾有關(guān)當(dāng)事人和當(dāng)局者的一大問(wèn)題。    中國(guó)法制出版社一直致力于出版適合大眾需求的實(shí)用法律圖書。致力于解決人民群眾維護(hù)自身權(quán)益中的法律、法規(guī)應(yīng)用問(wèn)題，先后推出了配套規(guī)定系列、實(shí)用版系列等一大批適合大眾學(xué)習(xí)、應(yīng)用的法律圖書，頗受讀者好評(píng)。在總結(jié)這些法律圖書成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，我們約請(qǐng)了相關(guān)立法及司法實(shí)務(wù)部門的專家，精心選擇法律文本，針對(duì)法律理解和適用中的重點(diǎn)、難點(diǎn)。編輯出版了“法律注解與配套叢書”。本叢書具有以下特點(diǎn)：    1.由相關(guān)領(lǐng)域的具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和學(xué)術(shù)素養(yǎng)的法律專業(yè)人士撰寫適用導(dǎo)引，對(duì)相關(guān)法律領(lǐng)域作提綱挈領(lǐng)的說(shuō)明，重點(diǎn)提示立法動(dòng)態(tài)及適用重點(diǎn)、難點(diǎn)。    2.對(duì)于主體法中的重點(diǎn)法條及專業(yè)術(shù)語(yǔ)進(jìn)行注解，幫助讀者把握立法精神，理解條文含義。    3.根據(jù)司法實(shí)踐提煉疑難問(wèn)題。由相關(guān)專家運(yùn)用法律規(guī)定及原理進(jìn)行權(quán)威解答。  　4.在主體法律文件之后擇要收錄與其實(shí)施相關(guān)的配套規(guī)定，便于讀者查找、應(yīng)用。    此外，為了凸顯叢書簡(jiǎn)約、實(shí)用的特色，分冊(cè)根據(jù)需要附上實(shí)用圖表、辦事流程等，方便讀者查閱使用。    真誠(chéng)地希望本叢書的出版能給您在法律的應(yīng)用上帶來(lái)幫助和便利，同時(shí)也懇請(qǐng)廣大讀者對(duì)書中存在的不足之處提出批評(píng)和建議。

書籍目錄

適用導(dǎo)引物業(yè)管理?xiàng)l例　第一章　總則  　第一條　立法宗旨  　第二條　物業(yè)管理定義  　第三條　選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式  　第四條　物業(yè)管理發(fā)展的途徑  　第五條　物業(yè)管理的監(jiān)管機(jī)關(guān)　第二章　業(yè)主及業(yè)主大會(huì)  　第六條　業(yè)主定義及權(quán)利  　第七條　業(yè)主的義務(wù)  　第八條　業(yè)主大會(huì)代表業(yè)主合法權(quán)益  　第九條　物業(yè)管理區(qū)域的劃分  　第十條　業(yè)主大會(huì)成立方式  　第十一條　業(yè)主共同決定事項(xiàng)  　第十二條　  業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)方式及決定  　第十三條　業(yè)主大會(huì)的會(huì)議類型及其啟動(dòng)方式  　第十四條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議的通知及記錄  　第十五條　業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和職責(zé)  　第十六條　業(yè)主委員會(huì)的登記備案制度及其成員資格  　第十七條　管理規(guī)約  　第十八條　業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則  　第十九條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)限制  　第二十條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與相關(guān)單位的關(guān)系　第三章　前期物業(yè)管理  　第二十一條　前期物業(yè)服務(wù)合同  　第二十二條　臨時(shí)管理規(guī)約  　第二十三條　關(guān)于對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約的說(shuō)明義務(wù)以及承諾遵守的義務(wù)  　第二十四條　前期物業(yè)管理招投標(biāo)  　第二十五條　買賣合同內(nèi)容包含前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容  　第二十六條　前期物業(yè)服務(wù)合同期限  　第二十七條　建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主共有或者共用的物業(yè)  　第二十八條　共用物業(yè)的承接驗(yàn)收  　第二十九條　物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)應(yīng)移交的資料  　第三十條　物業(yè)管理用房  　第三十一條　建設(shè)單位的物業(yè)保修責(zé)任　第四章　物業(yè)管理服務(wù)  　第三十二條　物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)、資質(zhì)  　第三十三條　物業(yè)管理職業(yè)資格證書  　第三十四條　物業(yè)管理區(qū)域統(tǒng)一管理  　第三十五條　物業(yè)服務(wù)合同  　第三十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)和責(zé)任

章節(jié)摘錄

配套《中華人民共和國(guó)城市居民委員會(huì)組織法》第3條；《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第32條第三章前期物業(yè)管理第二十一條【前期物業(yè)服務(wù)合同】在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。注解前期物業(yè)管理，是指業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前所實(shí)施的物業(yè)管理。前期物業(yè)服務(wù)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者商品房出售單位在銷售物業(yè)之前，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，這種合同具有過(guò)渡的性質(zhì)。應(yīng)用開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同有效嗎？開(kāi)發(fā)商可以與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，只要訂立合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司沒(méi)有《合同法》規(guī)定的幾種無(wú)效情形，該合同就有效。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第21條的規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。雖然說(shuō)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主大會(huì)的權(quán)利，但是在物業(yè)建成之后、業(yè)主大會(huì)成立之前，就需要進(jìn)行物業(yè)管理活動(dòng)，在這種情況下，只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)實(shí)施管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同在建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間簽訂，具有過(guò)渡的性質(zhì)。開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的情況下，為保障業(yè)主的利益，預(yù)約管理公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，是符合本條例規(guī)定的。至于合同是否有效，要視合同的訂立情況而定。依據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，有下列情形之一的，合同無(wú)效：（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（2）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）損害社會(huì)公共利益；（5）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。也就是說(shuō)，只要出現(xiàn)了這幾種情況中的任何一種，合同就無(wú)效。若開(kāi)發(fā)商沒(méi)有上述五種情形，則其與物業(yè)公司之間的合同就是有效的。配套《中華人民共和國(guó)合同法》第52條第二十二條【臨時(shí)管理規(guī)約】建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。注解臨時(shí)管理規(guī)約是業(yè)主大會(huì)制定管理規(guī)約前的版本。建設(shè)部于2004年9月6日頒發(fā)了《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》，既是幫助開(kāi)發(fā)商也是監(jiān)督發(fā)展商為將來(lái)的物業(yè)管理活動(dòng)建立起一個(gè)法制體系。其最終目的是為了維護(hù)全體業(yè)主生活的安定和財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。臨時(shí)管理規(guī)約也可以在房屋銷售并交付使用后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議修改成為管理規(guī)約。臨時(shí)管理規(guī)約雖然是臨時(shí)的，但只是針對(duì)它的時(shí)間效力而言，事實(shí)上就其內(nèi)容所包含的事項(xiàng)而言，臨時(shí)管理規(guī)約與正式的管理規(guī)約并沒(méi)有本質(zhì)上的差異。應(yīng)用慶賀喬遷新居，也違反了臨時(shí)管理規(guī)約嗎？根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，臨時(shí)、管理規(guī)約是建設(shè)單位也即房地產(chǎn)公司在銷售物業(yè)前單方面制定的，內(nèi)容主要是對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，以維護(hù)全體業(yè)主生活的安定和財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。臨時(shí)管理規(guī)約對(duì)每名業(yè)主都有約束力，不能隨便違反，否則應(yīng)當(dāng)依照約定承擔(dān)責(zé)任。保持清靜不影響他人，即是臨時(shí)管理規(guī)約的內(nèi)容之一，業(yè)主對(duì)此作出的承諾，即是對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約的認(rèn)可。雖然說(shuō)喬遷新居值得慶祝，但也不能違反了當(dāng)初的承諾。喧鬧的時(shí)間雖短，但也破壞了小區(qū)的寧?kù)o，對(duì)他人的生活造成的困擾，構(gòu)成對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約的違反，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。配套本法第17條；《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）>第二十三條【關(guān)于對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約的說(shuō)明義務(wù)以及承諾遵守的義務(wù)】建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。注解由于業(yè)主沒(méi)有參與臨時(shí)管理規(guī)約的制定，而又需要其承諾遵守臨時(shí)管理規(guī)約，為了保護(hù)物業(yè)買受人的利益，避免日后糾紛，也是為了將來(lái)臨時(shí)管理規(guī)約能夠得到物業(yè)買受人的切實(shí)遵守，就應(yīng)由建設(shè)單位作出一定的說(shuō)明。建設(shè)單位的義務(wù)包括：（1）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)的買受人明示。也就是說(shuō)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)讓物業(yè)的買受人知曉臨時(shí)管理規(guī)約的存在和內(nèi)容。（2）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)的買受人解釋臨時(shí)管理規(guī)約的具體內(nèi)容。配套本法第22條；《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》第二十四條【前期物業(yè)管理招投標(biāo)】國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

編輯推薦

《物業(yè)管理?xiàng)l例:注解與配套》編輯推薦：專業(yè)導(dǎo)引圍繞主體法律文件對(duì)相關(guān)領(lǐng)域作提綱挈領(lǐng)的說(shuō)明，重點(diǎn)提示立法動(dòng)態(tài)及適用重點(diǎn)、難點(diǎn)。權(quán)威注解由法律專家對(duì)重點(diǎn)法條及專業(yè)術(shù)語(yǔ)進(jìn)行注解，幫助讀者把握立法精神，理解條文含義。實(shí)務(wù)應(yīng)用根據(jù)司法實(shí)踐提煉疑難問(wèn)題，運(yùn)用法律規(guī)定及原理，進(jìn)行權(quán)威解答。配套規(guī)定物權(quán)法；物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法；物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法；住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法；業(yè)主大會(huì)規(guī)程。

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