房地產(chǎn)法前沿

內(nèi)容概要

　　《房地產(chǎn)法前沿》第二卷第一輯收錄數(shù)篇剖析房地產(chǎn)投資信托的文章作為專(zhuān)輯，以期達(dá)到集中研究的效果。閱讀來(lái)稿期間，感到應(yīng)該有一個(gè)供初入此門(mén)的同仁漸進(jìn)了解房地產(chǎn)投資信托的文章，我就寫(xiě)了“房地產(chǎn)投資信托制度綜述”，從簡(jiǎn)易入手，講述了房地產(chǎn)投資信托的概念、歷史、應(yīng)用、以及在中國(guó)未來(lái)的發(fā)展前景等等。臺(tái)灣李福隆先生的“美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資信托事業(yè)及其公司治理——兼論臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)投資信托法制的省思”是一段時(shí)間以來(lái)筆者見(jiàn)過(guò)的批評(píng)剖析房地產(chǎn)投資信托制度較為深入的少數(shù)文章之一，他從資產(chǎn)、收益以及組織架構(gòu)、受托人的法律關(guān)系、財(cái)務(wù)以及業(yè)務(wù)等方面對(duì)于美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資信托事業(yè)作一一概述，帶出美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投信事業(yè)的公司治理議題，強(qiáng)調(diào)以公司型為主的美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投信事業(yè)的公司治理重于董事會(huì)或各委員會(huì)、總經(jīng)理等經(jīng)營(yíng)階層的獨(dú)立運(yùn)作，而以受托機(jī)構(gòu)為主的臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)投信事業(yè)，多由銀行兼營(yíng)信托業(yè)務(wù)行之，但仍有必要參考美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資信托法制的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)特別探求美國(guó)證券管理協(xié)會(huì)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)投資信托的政策聲明和各州州法。他的論述和分析值得我輩大陸同仁的學(xué)習(xí)和借鑒，更為我們進(jìn)一步探索大陸房地產(chǎn)投資信托制度的建立與發(fā)展提供了可供參考的模式。

作者簡(jiǎn)介

　　樓建波，男，法學(xué)博士、副教授，北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心中方主任，英國(guó)劍橋大學(xué)中國(guó)商法講師，倫敦大學(xué)商法研究中心高級(jí)客座研究員。北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心是北京大學(xué)法學(xué)院下屬的一個(gè)教學(xué)科研機(jī)構(gòu)。本中心由第一美國(guó)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司出資贊助，北京大學(xué)法學(xué)院負(fù)責(zé)籌辦成立。房地產(chǎn)法研究中心旨在推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)法研究，促進(jìn)相關(guān)領(lǐng)域的國(guó)際學(xué)術(shù)交流，希望加強(qiáng)與房地產(chǎn)立法機(jī)關(guān)、管理部門(mén)和實(shí)務(wù)界的合作，以期對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)立法和實(shí)務(wù)產(chǎn)生積極影響。　　本中心美方主任是美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)法專(zhuān)家、UMKC的Patrick Randolph教授，中方主任是北京大學(xué)法學(xué)院的樓建波副教授，曾任教于英國(guó)劍橋大學(xué)。中心的主要研究人員為北京大學(xué)法學(xué)院的教師和研究生。本中心還聘請(qǐng)了一批國(guó)內(nèi)外知名的學(xué)者、專(zhuān)家和實(shí)務(wù)界人士擔(dān)任顧問(wèn)。

書(shū)籍目錄

編者按語(yǔ)房地產(chǎn)投資信托專(zhuān)題樓建波房地產(chǎn)投資信托制度綜述李福隆美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資信托事業(yè)及其公司治理——兼論臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)投資信托法制的省思李艷我國(guó)房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品流通性問(wèn)題法律分析——以RElTs制度本土化為背景熊太柏REITs受托人職責(zé)的規(guī)制——以管理模式為背景蘇偉REITs本土化的模式及其法律障礙研究周欣欣房地產(chǎn)投資信托稅收問(wèn)題初探——以美國(guó)實(shí)踐為基礎(chǔ)劉燕Lawrence A?Cohen et al.訴lorence Negin et al.案判決學(xué)術(shù)論文李滿奎反向征收制度研究李虹資產(chǎn)支持證券持有人權(quán)利的性質(zhì)與保護(hù)解丹丹劃撥土地使用權(quán)市場(chǎng)化法律研究柳曉東“以房養(yǎng)老”的法律思考——解析反按揭貸款的法律性質(zhì)與規(guī)制呂洪波建設(shè)工程合同無(wú)效性緩和研究葉明欣解讀城市房屋拆遷中法律關(guān)系——從拆遷人先予執(zhí)行困境的角度法苑雜議胡蓉萍城市的旋轉(zhuǎn)木馬Janis J.ChangThe Bathtub Dilemma：Enforcement of Real Property Restrictive Covenants in China：A case comment on Guthrie v.Giant Star Property，Inc．編者手記三石體制內(nèi)的誘惑與痛苦

章節(jié)摘錄

　　房地產(chǎn)投資信托制度綜述　　一、房地產(chǎn)投資信托（REITs）的基本概念　?。ㄒ唬┦裁词荝EITs？　　REITs（real—estate investment trust）起源于美國(guó)，但是RElTs的定義在各國(guó)的法律法令上表述不一。在美國(guó)，REITs被表述為：一家擁有并營(yíng)運(yùn)帶來(lái)收益的房地產(chǎn)（例如公寓、購(gòu)物中心、辦公室、飯店和倉(cāng)庫(kù)等），因?qū)⒔^大多數(shù)收益即時(shí)分配給股東而常常享受稅收優(yōu)惠的公司。REITs擴(kuò)展到其他國(guó)家和地區(qū)后，在同當(dāng)?shù)胤芍贫热诤线^(guò)程中產(chǎn)生了一些變異。例如我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)2003年通過(guò)的《不動(dòng)產(chǎn)證券化條例》第4條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資信托作了界定：依本條例之規(guī)定，向不特定人募集發(fā)行或向特定人私募交付不動(dòng)產(chǎn)投資信托受益證券，以投資不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利、不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)有價(jià)證券及其他經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)投資標(biāo)的而成立之信托。香港《房地產(chǎn)投資信托法》第三章第1條規(guī)定：REITs是按照房地產(chǎn)投資信托基金以信托方式組成而主要投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目的集體投資計(jì)劃。有關(guān)基金旨在向持有人提供來(lái)自房地產(chǎn)的租金收入的回報(bào)，通過(guò)出售基金單位獲得的資金，會(huì)根據(jù)組成文件加以運(yùn)用，以在其投資組合內(nèi)維持、管理及購(gòu)入房地產(chǎn)。在大陸，一般認(rèn)為RElTs是一種以發(fā)行受益憑證的方式匯集特定的多數(shù)投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資、經(jīng)營(yíng)、管理，并將收益按照比例分配給投資者的一種信托基金制度。銀監(jiān)會(huì)《房地產(chǎn)投資信托試點(diǎn)管理辦法》（建議稿）第二條將RElTs定性為：“以信托方式組成而主要投資于產(chǎn)生穩(wěn)定租金收入的成熟房地產(chǎn)項(xiàng)目的集合投資計(jì)劃。通過(guò)受托人管理，商業(yè)銀行托管，為信托單位持有人的利益，以成熟物業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的，對(duì)房地產(chǎn)投資信托進(jìn)行管理、運(yùn)用、收益和處分的行為”　　……

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