房地產(chǎn)高級(jí)法律顧問叢書-房地產(chǎn)開發(fā)法律適用與疑難釋解

前言

　　律師的價(jià)值在于他的專業(yè)，但律師的品質(zhì)在于他的責(zé)任!　　中國從一九八六年試行律師資格考試制度，現(xiàn)今已有二十二年了。這二十二年里，中國的律師從無到有， 已在經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)、生活等方方面面發(fā)揮了巨大作用?！　『茏院雷约菏且幻蓭煟植桓市膬H僅只做一名律師。思考?；蛘哒f胡思亂想于我更像是一種生活方式，始終伴隨于身邊，但主題只有一個(gè)：“中國律師應(yīng)該、將會(huì)怎么發(fā)展?”　　答案和王石對(duì)萬科未來發(fā)展的軌跡趨同，那就是走專業(yè)化和精細(xì)化的道路；但與王石對(duì)萬科房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略定位不同的是，專業(yè)化后，中國律師業(yè)的發(fā)展應(yīng)該是邊緣化、復(fù)合化。　　長(zhǎng)期關(guān)注于對(duì)房地產(chǎn)法律的研究，讓我深深意識(shí)到，一名優(yōu)秀的房地產(chǎn)律師，還應(yīng)該是融資謀劃大師、稅務(wù)統(tǒng)籌專家；法律與管理、法律與經(jīng)濟(jì)、法律與政治的邊緣化將是律師發(fā)揮更廣闊的舞臺(tái)。為了進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有一個(gè)更科學(xué)的理解，2007年我特意參加了清華大學(xué)職業(yè)經(jīng)理培訓(xùn)中心舉辦的清華大學(xué)房地產(chǎn)總裁班，為期一年的學(xué)習(xí)仍在進(jìn)行中，我獲益匪淺?！　÷仿湫捱h(yuǎn)兮……　　2007年認(rèn)識(shí)了中國法制出版社負(fù)責(zé)圖書出版的羅菜娜小姐，她從人民大學(xué)研究生畢業(yè)后，選擇了一條法律文化傳播的道路，她說她正在籌劃出版一套房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)圖書，這也許就叫機(jī)緣吧。實(shí)際的工作比我想象的要辛苦很多，我的同事王曉燕、羅玲對(duì)這項(xiàng)工作的完成做了很多努力，在此向她們表示深深的感謝!　　這本書適合的讀者群是律師、房地產(chǎn)公司法務(wù)專員、以及房地產(chǎn)公司高級(jí)管理人員等。本書除了系統(tǒng)、精確、重點(diǎn)闡述了對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)法律的理解并對(duì)實(shí)務(wù)中常見的疑難問題進(jìn)行了分析，也試圖在案例點(diǎn)評(píng)、法律策劃中強(qiáng)調(diào)對(duì)人的尊重、對(duì)追求合作、共贏、可持續(xù)發(fā)展在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要性?！　憰倪^程，是思考的過程、學(xué)習(xí)的過程、也是提升的過程?！　∮幸淮闻c全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生女士的談話中，問及她為什么會(huì)被選任做會(huì)長(zhǎng)，她說也許是自己比別人更能從行業(yè)的角度前瞻性地關(guān)注房地產(chǎn)發(fā)展的種種問題，并致力于解決問題吧。對(duì)此，我很有感觸，對(duì)房地產(chǎn)法律的思考也應(yīng)該站在時(shí)代的前沿，走專業(yè)化、邊緣化、復(fù)合化的道路!　　再回頭看這本書，相信失誤之處難免，非常歡迎來自社會(huì)各界朋友的建議、討論、指正，在此致以深深地感謝!

內(nèi)容概要

本系列叢書涵蓋了房地產(chǎn)領(lǐng)域的各個(gè)方面，邀請(qǐng)了在房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)工作第一線的資深法官、律師、政府官員等專家參與寫作，不僅詳盡地闡述了各項(xiàng)法律政策制度的理解與應(yīng)用，而且對(duì)實(shí)務(wù)中很多疑難問題給予了專業(yè)的分析與對(duì)策，并附有大量真實(shí)的典型案例及評(píng)析，幫您化解風(fēng)險(xiǎn)、解決難題！    本書適合的讀者群是律師、房地產(chǎn)公司法務(wù)人員、以及房地產(chǎn)公司高級(jí)管理人員等。本書除了系統(tǒng)、精確、重點(diǎn)闡述了對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)法律的理解并對(duì)實(shí)務(wù)中常見的疑難問題進(jìn)行了分析，也試圖在案例點(diǎn)評(píng)、法律策劃中強(qiáng)調(diào)對(duì)人的尊重、對(duì)追求合作、共贏、可持續(xù)發(fā)展在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要性。    寫書的過程，是思考的過程、學(xué)習(xí)的過程、也是提升的過程。

作者簡(jiǎn)介

郭軍，1972年生，籍貫甘肅隴西，北京大學(xué)法學(xué)院碩士畢業(yè)。
    1997年起從事律師職業(yè)，北京市大成律師事務(wù)所合伙人，房地產(chǎn)法律網(wǎng)創(chuàng)建人。
    主要從事建設(shè)工程，房地產(chǎn)開發(fā)、項(xiàng)目融資，房地產(chǎn)企業(yè)并購、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等房地產(chǎn)相關(guān)非訴及訴訟法律業(yè)務(wù)，擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)法律

書籍目錄

第一篇 房地產(chǎn)開發(fā)用地篇 　第一章 2007年至2008年土地政策及土地儲(chǔ)備制度　　一、2007年至2008年我國土地政策點(diǎn)評(píng)　　?。ㄒ唬?duì)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整　　　（二）抑制高價(jià)土地及土地囤積、閑置　　　（三）加強(qiáng)土地執(zhí)法力度　　?。ㄋ模┩恋匦抡邔?duì)房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)的影響　　二、土地儲(chǔ)備制度　　?。ㄒ唬┩恋貎?chǔ)備　　　（二）土地一級(jí)開發(fā)　第二章 房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得　　一、土地使用權(quán)取得概述　　　（一）土地使用權(quán)簡(jiǎn)介　　?。ǘ┤〉猛恋厥褂脵?quán)的幾種方式及其簡(jiǎn)評(píng)　　二、土地使用權(quán)的出讓　　?。ㄒ唬┩恋厥褂脵?quán)出讓概述　　　（二）協(xié)議出讓　　?。ㄈ┱袠?biāo)、拍賣、掛牌出讓　　　　案例回放：國有土地使用權(quán)出讓合同的生效與履行　　?。ㄋ模┩恋厥褂脵?quán)出讓合同　　三、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓　　?。ㄒ唬┩恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓的條件及程序　　?。ǘ┩恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓的限制　　　（三）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓常見法律問題　　　　案例回放：劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛　第三章 房屋拆遷　　一、《物權(quán)法》與房屋拆遷　　?。ㄒ唬┓课莶疬w與征收　　?。ǘ段餀?quán)法》對(duì)房屋拆遷的影響　　二、城市房屋拆遷全流程詳解　　　（一）取得拆遷許可證　　?。ǘ┌l(fā)布拆遷公告及暫停辦理相關(guān)手續(xù)　　　（三）協(xié)商補(bǔ)償安置　　?。ㄋ模┓课莶疬w評(píng)估　　?。ㄎ澹┎疬w行政裁決　　　　案例回放：拆遷行政裁決不合法，應(yīng)予撤銷　　　（六）實(shí)施拆遷　　?。ㄆ撸┬姓?qiáng)制拆遷　　三、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議（示范文本）第二篇 房地產(chǎn)開發(fā)融資篇 　第四章 房地產(chǎn)開發(fā)融資的途徑　　一、房地產(chǎn)開發(fā)融資概述-　　二、債務(wù)融資　　　（一）銀行貸款　……  第五章 合作開發(fā)房地產(chǎn)融資第三篇 建設(shè)工程合同篇  第六章 建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)合同  第七章 建設(shè)工程施工合同第四篇 商品房銷售篇  第八章 商品房認(rèn)購  第九章 商品房預(yù)售與現(xiàn)售  第十章 商品房包銷第五篇 物業(yè)管理服務(wù)篇  第十一章 漫談房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理  第十二章 物業(yè)管理與服務(wù)相關(guān)法律問題附錄

章節(jié)摘錄

　　第一章 2007年至2008年土地政策及土地儲(chǔ)備制度　　一、2007年至2008年我國土地政策點(diǎn)評(píng)　　“十六大”以來，我國采取了越來越嚴(yán)格的土地管理政策。從2003年土地政策參與宏觀調(diào)控、整頓土地市場(chǎng)開始，國家陸續(xù)出臺(tái)了“28號(hào)文”、“31號(hào)文”等一系列嚴(yán)格土地管理的政策文件。2007年是我國土地政策頒布最密集的一年，針對(duì)性都較強(qiáng)，也引起較大的社會(huì)關(guān)注；經(jīng)過一年的調(diào)控，2008年土地政策及房地產(chǎn)市場(chǎng)將比去年明朗與平穩(wěn)。2007年至2008年我國土地政策的主要內(nèi)容是嚴(yán)格控制供地總量及單項(xiàng)土地供應(yīng)規(guī)模、打擊開發(fā)商囤積土地的行為；提高土地利用效率及集約化程度；加強(qiáng)對(duì)土地使用的監(jiān)管；調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，建立住宅保障體系。由此可以看出，與銀行信貸相結(jié)合，國家已把土地政策作為最重要的兩種房地產(chǎn)調(diào)控手段之一?！　〈送?，值得注意的是從2006年開始，國家已開始運(yùn)用多元化的手段對(duì)土地進(jìn)行管理。例如，2006年底出臺(tái)了《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》及《關(guān)于修改（中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例）的決定》，2007年9月出臺(tái)了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，2008年初出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》等政策文件，這顯示出國家開始綜合利用土地價(jià)格、土地稅收、土地供應(yīng)、土地利用、土地金融等多元化的調(diào)控手段，以更有效地解決土地利用問題，進(jìn)而調(diào)控整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，而非局限于最初的單純行政管理手段。以下筆者即對(duì)2007年至2008年我國土地政策做一個(gè)簡(jiǎn)單的梳理和點(diǎn)評(píng)?！　。ㄒ唬?duì)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整　　1.《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》　　2006年5月24日，建設(shè)部等九部門聯(lián)合制定的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》（37號(hào)文）經(jīng)國務(wù)院同意，由國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)。該意見要求，“十一五”時(shí)期，要重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房，自2006年6月1日起，新審批、新開工的商品住房總建筑面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）建筑面積所占比重，必須達(dá)到70％以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。過去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。建設(shè)部《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》（165號(hào)文）中，明確了對(duì)“90平方米”和“70％”的解釋。即“90平方米套型建筑面積”指“單套住房的建筑面積”，而“90平方米以下住宅比重70％”是針對(duì)“城市年度建設(shè)總量”。在“90-70”政策的執(zhí)行期間，發(fā)生了頗有戲劇性的一幕。建設(shè)部網(wǎng)站2007年1月9日公布了《90平方米以下住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)》（征求意見稿），在這份“旨在貫徹落實(shí)90平方米以下中小套型住宅政策”的文件中，建設(shè)部將各地各類住宅套型建筑面積標(biāo)準(zhǔn)予以了一些修正，實(shí)際上，變相地放寬了此前的“90-70”規(guī)定。但建設(shè)部10日又突然刊發(fā)《關(guān)于征求90平方米以下住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)（征求意見稿）意見的函》的說明。其新聞發(fā)言人指出，建設(shè)部要求各地必須嚴(yán)格執(zhí)行《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》。而剛發(fā)布的《90平方米以下住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)（征求意見稿）》，不符合國務(wù)院辦公廳和建設(shè)部文件要求，經(jīng)研究決定，予以廢止。該事件表明，基于各方壓力及各種考慮，中央在“90-70”房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行上，出現(xiàn)了猶豫，但最終還是堅(jiān)定了強(qiáng)力調(diào)控的決心。2008年2月25日，建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于做好住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計(jì)劃制定工作的指導(dǎo)意見》，再次重申了“90-70”政策。

編輯推薦

　　《房地產(chǎn)開發(fā)法律適用與疑難釋解》的作者指出寫書的過程，是思考的過程、學(xué)習(xí)的過程、也是提升的過程。

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