物業(yè)管理糾紛審判實務與典型案例釋疑

前言

1981年3月，我國第一家物業(yè)服務公司——深圳物業(yè)服務公司成立，物業(yè)管理行業(yè)首先在深圳破土而出。二十多年來，伴隨著住房制度改革和房地產業(yè)的發(fā)展，物業(yè)服務市場日益繁榮，物業(yè)管理迅速成長為具有龐大市場需求的新興服務產業(yè)。但伴隨著物業(yè)管理行業(yè)的蓬勃發(fā)展，近年來物業(yè)管理和服務中產生的糾紛也日益增多。

內容概要

司法審判是高度專門化的學科，也是實踐性的藝術，法官的司法智慧和審判經驗，只能來源于深入的審判實踐。作為我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)源地和先進城市，深圳的物業(yè)管理糾紛復雜多樣，新類型案件層出不窮，為法官開展調查研究、總結審判經驗提供了豐富的實踐“土壤”。羅湖區(qū)法院的法官在繁重的審判工作之余，潛心鉆研撰寫了這本《物業(yè)管理糾紛審判實務與典型案例釋疑》。這本書以典型案例為引，針對當前物業(yè)管理糾紛案件的常見類型和難點問題，以“專家提示”、“實務釋疑”等形式，歸納了每個案例的裁判要旨，既進行法律理論闡述，又給出了務實的解決思路，體現了法官們源于審判實踐的深入思考，是審判經驗的凝練與升華，必將對物業(yè)管理糾紛案件的審理起到積極作用?！　≡谖铱磥?，這本《物業(yè)管理糾紛審判實務與典型案例例釋疑》，也許理論探討不夠深入，某些觀點也盡可以做學術上的爭論，但自有其可貴之處。一是選題上，抓住了物業(yè)管理糾紛這一社會熱點，體現了司法關注民生的價值取向，對社會司法需求予以回應；二是在風格上，選擇了司法實務的視角，立足審判實踐，貼近實際問題，著眼矛盾化解，審判工作與調研工作有機結合。

書籍目錄

第一章  前期物業(yè)服務　1.建設單位與物業(yè)服務有限公司簽訂的《前期委托物業(yè)服務合同》對業(yè)主是否有約束力　2.開發(fā)商在售樓廣告中作出“購房贈送前期物業(yè)服務費”的承諾的法律拘束力　3.建設單位在房地產買賣合同中約定贈送物業(yè)服務費的效力　4.業(yè)主或建設單位委托未取得資質證書的物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理的合同是否有效　5.物業(yè)服務有限公司管理的物業(yè)與所持資質證書等級不相符，其與開發(fā)建設單位簽訂的《前期物業(yè)管理服務合同》的效力如何確定第二章  物業(yè)服務合同　6.物業(yè)服務有限公司是否有權將小區(qū)物業(yè)服務轉包給其他人經營　7.物業(yè)服務企業(yè)被解聘之后仍在住宅小區(qū)從事物業(yè)服務的，業(yè)主應否交納物業(yè)服務費用　8.業(yè)主委員會與新的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同后，原物業(yè)服務企業(yè)拒絕移交，誰有權要求原物業(yè)服務企業(yè)移交　9.物業(yè)服務有限公司是否有權以業(yè)主欠繳物業(yè)管理費為由停止供水、供電　10.物業(yè)服務企業(yè)是否有權沒收業(yè)主的裝修押金　11.物業(yè)服務企業(yè)代收水、電費等相關費用的，其是否有權收取手續(xù)費　12.物業(yè)服務公司是否有權以原業(yè)主欠繳物業(yè)管理費為由拒絕新業(yè)主辦理人住手續(xù)　13.業(yè)主欠付水費，物業(yè)服務企業(yè)在根據自己與供水公司簽訂的《供水用水合同》為業(yè)主墊付水費之后，能否請求業(yè)主按該合同約定的標準支付違約金　14.抄表讀數可作為物業(yè)服務有限公司計收業(yè)主用水費的依據　15.物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間簽訂的停車位轉讓協議的效力　16.物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主車輛被盜應否承擔法律責任　17.進門發(fā)放出入證，車輛丟失，物業(yè)服務有限公司應否負責　18.業(yè)主家中被盜，物業(yè)服務企業(yè)是否應承擔賠償責任　19.業(yè)主家中被盜，可否因此拒絕交納物業(yè)管理費　20.物業(yè)服務企業(yè)對其所聘的保安傷害業(yè)主所造成的損失是否應當承擔賠償責任　21.業(yè)主在住宅小區(qū)公共地方遭受人身損害，物業(yè)服務企業(yè)是否應當承擔相應的賠償責任　22.寵物于小區(qū)內丟失，物業(yè)服務企業(yè)是否應當承擔賠償責任　23.物業(yè)服務企業(yè)應提供何種證據證明物業(yè)服務費用的訴訟時效期間有中斷的事由　24.物業(yè)服務有限公司單方面增加物業(yè)管理費的行為無效　25.業(yè)主與第三人約定，由第三人承擔物業(yè)服務費等費用，其能否據此約定而免責第三章  業(yè)主委員會　26.小區(qū)業(yè)主委員會未經業(yè)主大會授權是否有權提起民事訴訟　27.業(yè)主委員會的行為侵害物業(yè)服務企業(yè)利益時，物業(yè)服務企業(yè)是否可以起訴業(yè)主委員會　28.業(yè)主委員會未經業(yè)主大會表決同意與物業(yè)服務企業(yè)訂立的《物業(yè)服務合同》的效力　29.當業(yè)主委員會作出損害業(yè)主利益的違法決定時，業(yè)主有何維權途徑　30.業(yè)主委員會是否有權起訴要求解聘物業(yè)服務有限公司第四章  業(yè)主權益　31.物業(yè)管理用房的歸屬　32.房屋因質量問題未交付使用，業(yè)主也尚未入伙，物業(yè)管理費用如何承擔　33.房屋空置期間物業(yè)管理費的承擔　34.業(yè)主將房屋出租的，應當由業(yè)主還是由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費用　35.業(yè)主是否有權拒付物業(yè)服務有限公司未取得物業(yè)管理資質期間的物業(yè)管理費　36.業(yè)主能否以開發(fā)商違約作為拒交前期物業(yè)服務費的抗辯理由　37.業(yè)主能否以物業(yè)服務企業(yè)服務不到位作為拒交物業(yè)管理費的抗辯理由　38.業(yè)主能否以自聘保安員和清潔工提供服務為由拒交物業(yè)服務費　39.業(yè)主搬家時未按時結清物業(yè)服務費用，物業(yè)服務企業(yè)是否有權拒絕放行　40.業(yè)主選聘新的物業(yè)服務企業(yè)應當具備的條件　41.業(yè)主個人能否單獨對物業(yè)服務企業(yè)侵犯全體業(yè)主共同權利的行為提起侵權之訴　42.建筑區(qū)劃內停車位的權屬　43.小區(qū)停車場是否能由經營單位自行進行物業(yè)管理　44.建筑區(qū)劃內公用設施變更使用功能應當經過怎樣的法律程序　45.物業(yè)服務有限公司是否有權對違章搭建的業(yè)主提起訴訟　46.小區(qū)老年健身隊擾民，業(yè)主能否要求物業(yè)服務有限公司制止這種行為？　47.人民法院拍賣的房產，在拍賣成交確認書中明確原業(yè)主拖欠的物業(yè)服務費用、水電費由競得人自理，競得人是否應承擔原業(yè)主拖欠的物業(yè)服務費用、水電費第五章  物業(yè)維修基金　48.物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)維修基金的使用不符合法定使用范圍，是否應當返還，應當返還給誰　49.業(yè)主是否有權追繳房屋公用設施專用基金　50.物業(yè)服務權限移交時，本體維修基金是否應當向新的物業(yè)服務企業(yè)一并移交第六章  其他問題　51.業(yè)主在樓頂平臺搭建房屋的行為是否侵害其他業(yè)主的權利　52.因樓上房屋漏水引發(fā)樓下業(yè)主損失的，物業(yè)服務企業(yè)是否應當與樓上業(yè)主共同承擔損害賠償責任　53.小區(qū)電梯廣告收入的歸屬　54.物業(yè)服務企業(yè)是否有權將小區(qū)內公用面積出租收取租金　55.業(yè)主違反安全規(guī)范裝修，物業(yè)服務企業(yè)能否以自己的名義提起訴訟，要求法院判決予以制止　56.業(yè)主未按物業(yè)服務企業(yè)要求安裝塑鋼窗封閉陽臺，物業(yè)服務企業(yè)是否有權拆除　57.物業(yè)服務有限公司張貼通告點名批評業(yè)主是否構成侵權　58.管理規(guī)約中仲裁條款的效力相關法律法規(guī)　《中華人民共和國物權法》（節(jié)錄）　?。?007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過）　《物業(yè)管理條例》　?。?003年6月8日公布，2007年8月26日修訂）　《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》　?。?004年3月17日建設部令第125號）　《物業(yè)服務收費管理辦法》　?。?003年11月13日國家發(fā)展和改革委員會、建設部發(fā)改價格[2003]1864號）　《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》　　（2004年7月19日發(fā)改價檢[2004]1428號）主要參考文獻后記

章節(jié)摘錄

18.業(yè)主家中被盜，物業(yè)服務企業(yè)是否應承擔賠償責任【專家提示】物業(yè)服務企業(yè)已經對小區(qū)實施了社區(qū)保安措施，履行了安全保障義務，業(yè)主未能提供有效證據證明物業(yè)服務企業(yè)在履行物業(yè)管理職責過程中存在過錯，業(yè)主要求物業(yè)服務企業(yè)賠償被盜財物經濟損失的訴訟請求不應予以支持。【審判實例】原告：某小區(qū)業(yè)主李某被告：某物業(yè)服務有限公司2004年原告購買了某小區(qū)房產，并于同年5月辦理了入伙手續(xù)。2006年9月8日，該市公安局某派出所收到報案，稱涉案房屋于當晚被盜。派出所為原告出具了報警回執(zhí)。同年10月24日，派出所出具證明：2006年9月8日23時許，我所接報稱原告所居住的某小區(qū)房產于2006年9月8日17時至23時之間被盜一部聯想牌手提電腦、一塊男式卡迪亞牌手表、一部索尼牌數碼相機、一塊肖邦牌手表和一只卡迪亞牌手鐲。被告系涉案房屋所在小區(qū)的物業(yè)服務有限公司，在《小區(qū)住戶手冊》中注明對社區(qū)實行24小時全封閉式管理，小區(qū)出入口和公共部位全天候安排人員進行管理巡視；為住戶在管理處登記建卡，辦理住戶證。

后記

文章合為時而著，歌詩合為事而作。根據當前物業(yè)服務糾紛常見、高發(fā)，但審判實踐中處理起來卻比較棘手的現實，本著“鑒于往事，有資于治道”的原則，我們編撰而成《物業(yè)管理糾紛審判實務與典型案例釋疑》一書，既是對過去審判工作經驗的總結、研究，也旨在為今后更有效地化解物業(yè)服務矛盾、建設和諧的物業(yè)服務關系提供借鑒。物業(yè)管理區(qū)是公民工作、生活的主要、直接場所，關系到業(yè)主的生存環(huán)境。在構建和諧社會的背景下，建設和諧的物業(yè)服務夫系，建設和諧小區(qū)，是不可或缺的重要因素。

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