物業(yè)管理糾紛審判實(shí)務(wù)與典型案例釋疑

前言

1981年3月，我國第一家物業(yè)服務(wù)公司——深圳物業(yè)服務(wù)公司成立，物業(yè)管理行業(yè)首先在深圳破土而出。二十多年來，伴隨著住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)市場日益繁榮，物業(yè)管理迅速成長為具有龐大市場需求的新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)。但伴隨著物業(yè)管理行業(yè)的蓬勃發(fā)展，近年來物業(yè)管理和服務(wù)中產(chǎn)生的糾紛也日益增多。

內(nèi)容概要

司法審判是高度專門化的學(xué)科，也是實(shí)踐性的藝術(shù)，法官的司法智慧和審判經(jīng)驗(yàn)，只能來源于深入的審判實(shí)踐。作為我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)源地和先進(jìn)城市，深圳的物業(yè)管理糾紛復(fù)雜多樣，新類型案件層出不窮，為法官開展調(diào)查研究、總結(jié)審判經(jīng)驗(yàn)提供了豐富的實(shí)踐“土壤”。羅湖區(qū)法院的法官在繁重的審判工作之余，潛心鉆研撰寫了這本《物業(yè)管理糾紛審判實(shí)務(wù)與典型案例釋疑》。這本書以典型案例為引，針對當(dāng)前物業(yè)管理糾紛案件的常見類型和難點(diǎn)問題，以“專家提示”、“實(shí)務(wù)釋疑”等形式，歸納了每個案例的裁判要旨，既進(jìn)行法律理論闡述，又給出了務(wù)實(shí)的解決思路，體現(xiàn)了法官們源于審判實(shí)踐的深入思考，是審判經(jīng)驗(yàn)的凝練與升華，必將對物業(yè)管理糾紛案件的審理起到積極作用?！　≡谖铱磥?，這本《物業(yè)管理糾紛審判實(shí)務(wù)與典型案例例釋疑》，也許理論探討不夠深入，某些觀點(diǎn)也盡可以做學(xué)術(shù)上的爭論，但自有其可貴之處。一是選題上，抓住了物業(yè)管理糾紛這一社會熱點(diǎn)，體現(xiàn)了司法關(guān)注民生的價值取向，對社會司法需求予以回應(yīng)；二是在風(fēng)格上，選擇了司法實(shí)務(wù)的視角，立足審判實(shí)踐，貼近實(shí)際問題，著眼矛盾化解，審判工作與調(diào)研工作有機(jī)結(jié)合。

書籍目錄

第一章  前期物業(yè)服務(wù)　1.建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)有限公司簽訂的《前期委托物業(yè)服務(wù)合同》對業(yè)主是否有約束力　2.開發(fā)商在售樓廣告中作出“購房贈送前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)”的承諾的法律拘束力　3.建設(shè)單位在房地產(chǎn)買賣合同中約定贈送物業(yè)服務(wù)費(fèi)的效力　4.業(yè)主或建設(shè)單位委托未取得資質(zhì)證書的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理的合同是否有效　5.物業(yè)服務(wù)有限公司管理的物業(yè)與所持資質(zhì)證書等級不相符，其與開發(fā)建設(shè)單位簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的效力如何確定第二章  物業(yè)服務(wù)合同　6.物業(yè)服務(wù)有限公司是否有權(quán)將小區(qū)物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)包給其他人經(jīng)營　7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)被解聘之后仍在住宅小區(qū)從事物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主應(yīng)否交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用　8.業(yè)主委員會與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕移交，誰有權(quán)要求原物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交　9.物業(yè)服務(wù)有限公司是否有權(quán)以業(yè)主欠繳物業(yè)管理費(fèi)為由停止供水、供電　10.物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有權(quán)沒收業(yè)主的裝修押金　11.物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收水、電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的，其是否有權(quán)收取手續(xù)費(fèi)　12.物業(yè)服務(wù)公司是否有權(quán)以原業(yè)主欠繳物業(yè)管理費(fèi)為由拒絕新業(yè)主辦理人住手續(xù)　13.業(yè)主欠付水費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在根據(jù)自己與供水公司簽訂的《供水用水合同》為業(yè)主墊付水費(fèi)之后，能否請求業(yè)主按該合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金　14.抄表讀數(shù)可作為物業(yè)服務(wù)有限公司計收業(yè)主用水費(fèi)的依據(jù)　15.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間簽訂的停車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力　16.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主車輛被盜應(yīng)否承擔(dān)法律責(zé)任　17.進(jìn)門發(fā)放出入證，車輛丟失，物業(yè)服務(wù)有限公司應(yīng)否負(fù)責(zé)　18.業(yè)主家中被盜，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任　19.業(yè)主家中被盜，可否因此拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)　20.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對其所聘的保安傷害業(yè)主所造成的損失是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任　21.業(yè)主在住宅小區(qū)公共地方遭受人身損害，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任　22.寵物于小區(qū)內(nèi)丟失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任　23.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提供何種證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的訴訟時效期間有中斷的事由　24.物業(yè)服務(wù)有限公司單方面增加物業(yè)管理費(fèi)的行為無效　25.業(yè)主與第三人約定，由第三人承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用，其能否據(jù)此約定而免責(zé)第三章  業(yè)主委員會　26.小區(qū)業(yè)主委員會未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)是否有權(quán)提起民事訴訟　27.業(yè)主委員會的行為侵害物業(yè)服務(wù)企業(yè)利益時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否可以起訴業(yè)主委員會　28.業(yè)主委員會未經(jīng)業(yè)主大會表決同意與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的《物業(yè)服務(wù)合同》的效力　29.當(dāng)業(yè)主委員會作出損害業(yè)主利益的違法決定時，業(yè)主有何維權(quán)途徑　30.業(yè)主委員會是否有權(quán)起訴要求解聘物業(yè)服務(wù)有限公司第四章  業(yè)主權(quán)益　31.物業(yè)管理用房的歸屬　32.房屋因質(zhì)量問題未交付使用，業(yè)主也尚未入伙，物業(yè)管理費(fèi)用如何承擔(dān)　33.房屋空置期間物業(yè)管理費(fèi)的承擔(dān)　34.業(yè)主將房屋出租的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主還是由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用　35.業(yè)主是否有權(quán)拒付物業(yè)服務(wù)有限公司未取得物業(yè)管理資質(zhì)期間的物業(yè)管理費(fèi)　36.業(yè)主能否以開發(fā)商違約作為拒交前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的抗辯理由　37.業(yè)主能否以物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)不到位作為拒交物業(yè)管理費(fèi)的抗辯理由　38.業(yè)主能否以自聘保安員和清潔工提供服務(wù)為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)　39.業(yè)主搬家時未按時結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有權(quán)拒絕放行　40.業(yè)主選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件　41.業(yè)主個人能否單獨(dú)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵犯全體業(yè)主共同權(quán)利的行為提起侵權(quán)之訴　42.建筑區(qū)劃內(nèi)停車位的權(quán)屬　43.小區(qū)停車場是否能由經(jīng)營單位自行進(jìn)行物業(yè)管理　44.建筑區(qū)劃內(nèi)公用設(shè)施變更使用功能應(yīng)當(dāng)經(jīng)過怎樣的法律程序　45.物業(yè)服務(wù)有限公司是否有權(quán)對違章搭建的業(yè)主提起訴訟　46.小區(qū)老年健身隊(duì)擾民，業(yè)主能否要求物業(yè)服務(wù)有限公司制止這種行為？　47.人民法院拍賣的房產(chǎn)，在拍賣成交確認(rèn)書中明確原業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、水電費(fèi)由競得人自理，競得人是否應(yīng)承擔(dān)原業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、水電費(fèi)第五章  物業(yè)維修基金　48.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)維修基金的使用不符合法定使用范圍，是否應(yīng)當(dāng)返還，應(yīng)當(dāng)返還給誰　49.業(yè)主是否有權(quán)追繳房屋公用設(shè)施專用基金　50.物業(yè)服務(wù)權(quán)限移交時，本體維修基金是否應(yīng)當(dāng)向新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)一并移交第六章  其他問題　51.業(yè)主在樓頂平臺搭建房屋的行為是否侵害其他業(yè)主的權(quán)利　52.因樓上房屋漏水引發(fā)樓下業(yè)主損失的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)當(dāng)與樓上業(yè)主共同承擔(dān)損害賠償責(zé)任　53.小區(qū)電梯廣告收入的歸屬　54.物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有權(quán)將小區(qū)內(nèi)公用面積出租收取租金　55.業(yè)主違反安全規(guī)范裝修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否以自己的名義提起訴訟，要求法院判決予以制止　56.業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求安裝塑鋼窗封閉陽臺，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有權(quán)拆除　57.物業(yè)服務(wù)有限公司張貼通告點(diǎn)名批評業(yè)主是否構(gòu)成侵權(quán)　58.管理規(guī)約中仲裁條款的效力相關(guān)法律法規(guī)　《中華人民共和國物權(quán)法》（節(jié)錄）　　（2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過）　《物業(yè)管理?xiàng)l例》　?。?003年6月8日公布，2007年8月26日修訂）　《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》　?。?004年3月17日建設(shè)部令第125號）　《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》　?。?003年11月13日國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部發(fā)改價格[2003]1864號）　《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價規(guī)定》　?。?004年7月19日發(fā)改價檢[2004]1428號）主要參考文獻(xiàn)后記

章節(jié)摘錄

18.業(yè)主家中被盜，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任【專家提示】物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)對小區(qū)實(shí)施了社區(qū)保安措施，履行了安全保障義務(wù)，業(yè)主未能提供有效證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行物業(yè)管理職責(zé)過程中存在過錯，業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償被盜財物經(jīng)濟(jì)損失的訴訟請求不應(yīng)予以支持?！緦徟袑?shí)例】原告：某小區(qū)業(yè)主李某被告：某物業(yè)服務(wù)有限公司2004年原告購買了某小區(qū)房產(chǎn)，并于同年5月辦理了入伙手續(xù)。2006年9月8日，該市公安局某派出所收到報案，稱涉案房屋于當(dāng)晚被盜。派出所為原告出具了報警回執(zhí)。同年10月24日，派出所出具證明：2006年9月8日23時許，我所接報稱原告所居住的某小區(qū)房產(chǎn)于2006年9月8日17時至23時之間被盜一部聯(lián)想牌手提電腦、一塊男式卡迪亞牌手表、一部索尼牌數(shù)碼相機(jī)、一塊肖邦牌手表和一只卡迪亞牌手鐲。被告系涉案房屋所在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)有限公司，在《小區(qū)住戶手冊》中注明對社區(qū)實(shí)行24小時全封閉式管理，小區(qū)出入口和公共部位全天候安排人員進(jìn)行管理巡視；為住戶在管理處登記建卡，辦理住戶證。

后記

文章合為時而著，歌詩合為事而作。根據(jù)當(dāng)前物業(yè)服務(wù)糾紛常見、高發(fā)，但審判實(shí)踐中處理起來卻比較棘手的現(xiàn)實(shí)，本著“鑒于往事，有資于治道”的原則，我們編撰而成《物業(yè)管理糾紛審判實(shí)務(wù)與典型案例釋疑》一書，既是對過去審判工作經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)、研究，也旨在為今后更有效地化解物業(yè)服務(wù)矛盾、建設(shè)和諧的物業(yè)服務(wù)關(guān)系提供借鑒。物業(yè)管理區(qū)是公民工作、生活的主要、直接場所，關(guān)系到業(yè)主的生存環(huán)境。在構(gòu)建和諧社會的背景下，建設(shè)和諧的物業(yè)服務(wù)夫系，建設(shè)和諧小區(qū)，是不可或缺的重要因素。

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《物業(yè)管理糾紛審判實(shí)務(wù)與典型案例例釋疑》是房地產(chǎn)高級法律顧問叢書中一本！本系列叢書涵蓋了房地產(chǎn)領(lǐng)域的各個方面，邀請了在房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)工作第一線的資深法官、律師、政府官員等專家參與寫作，不僅詳盡地闡述了專業(yè)的分析與對策，而且對實(shí)務(wù)中很多疑難問題給予了專業(yè)的分析與對策，并附有大量真實(shí)的典型案例及評析，幫您化解風(fēng)險、解決難題！

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