房地產(chǎn)高級法律顧問叢書-美國房地產(chǎn)投資信托制度與運(yùn)用

前言

　　從美國1960年修訂版《國內(nèi)稅法典》正式創(chuàng)立房地產(chǎn)投資信托（REIT）以來，REIT作為投資工具經(jīng)歷了曲折跌宕的發(fā)展過程，如今已成為美國房地產(chǎn)金融市場上的重要組成部分。北美、歐洲、澳洲的REIT已經(jīng)步入成熟階段，日本、新加坡、香港等亞洲新興市場也在迅猛成長中，大量實(shí)踐已經(jīng)證明REIT對金融市場的完善和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展具有重大意義。我國尚未正式建立REIT制度，當(dāng)前實(shí)務(wù)中的投資信托計(jì)劃、信托基金等雖有可貴的探索意義，但與REIT仍有本質(zhì)區(qū)別。

內(nèi)容概要

本書的兩大主線是美國RElT的法律制度體系和實(shí)際操作運(yùn)用。    在法律體系上，本書以美國聯(lián)邦稅法、證券法、證券交易法和州級藍(lán)天法為基礎(chǔ)，并緊跟法律修訂和證券交易委員會（證交會）等機(jī)構(gòu)的規(guī)則更新步伐，力求詳細(xì)而全面地展示美國REIT的整體法律制度圖景。作為REIT的直接根源，稅法典明確將REIT界定為符合特定條件的公司、信托或協(xié)會：由受托人或董事進(jìn)行管理、以股票或受益權(quán)證為所有權(quán)憑證、所有權(quán)人不少于100名、所持地產(chǎn)類資產(chǎn)的價(jià)值不低于資產(chǎn)總值的75％、來自于房地產(chǎn)渠道的收入不低于總收入的75％且相關(guān)業(yè)務(wù)收入不低于95％、作為股息分配給投資者的數(shù)額不低于年度應(yīng)稅收入的90％等。這一系列條件綜合限制了REIT的組織形式、持股結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)組成和收入來龍去脈，定位了REIT的利益?zhèn)鬟f體特性。將90％以上的應(yīng)稅收入分配給投資者，是REIT免繳公司所得稅的前提；而REIT的免稅機(jī)制如何運(yùn)作、應(yīng)稅收入如何計(jì)算、常見稅項(xiàng)共有幾種、哪些州的稅法規(guī)定有利于REIT落腳發(fā)展、REIT股東的稅務(wù)負(fù)擔(dān)等，本書都有所探討。

作者簡介

邢建東，中山大學(xué)法學(xué)學(xué)士（1985）、國際法碩士（1988），奧克蘭大學(xué)法學(xué)學(xué)士（1999），對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)法學(xué)博士（2006），廣東金領(lǐng)律師事務(wù)所合伙人。中國律師（1989）、新西蘭注冊大律師（1999）、澳大利亞新南威爾士州注冊律師（1999）、廣州仲裁委員會仲裁員、英國皇家特許仲裁員協(xié)會會員。中華全國律師協(xié)會經(jīng)濟(jì)專業(yè)委員會委員，暨南大學(xué)法學(xué)院碩士研究生指導(dǎo)老師。
    歷任大型國有企業(yè)法律顧問、項(xiàng)目開發(fā)負(fù)責(zé)人、房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)人。參與項(xiàng)目的開發(fā)、融資、股權(quán)置換、股權(quán)收購及債務(wù)重組、境外私募及上市。1990年《廣州市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的主要起草人。全面系統(tǒng)學(xué)習(xí)普通法，專門研究普通法中的土地法、房屋買賣法、公司法、股權(quán)的收效及兼并，側(cè)重于公司法（三資企業(yè)法）、房地產(chǎn)法、境內(nèi)外收購及兼并（債務(wù)重組），大型基礎(chǔ)建設(shè)（公路、橋梁）的收購。2005年開始研究美國不動產(chǎn)投資信托基金。
    2005年第一本專著《合同法（總則）——學(xué)說與判例注釋》（法律出版社）；2007年第二本專著《衡平法的推定信托研究——另一類的物權(quán)救濟(jì)》（法律出版社）；2008年合著《商品房買賣法律適用與疑難釋解》（中國法制出版社）。

書籍目錄

第一章  概述  第一節(jié)  美國房地產(chǎn)投資信托（REIT）的概念與特點(diǎn)    一、概念    二、特點(diǎn)  第二節(jié)  REIT的發(fā)展進(jìn)程    一、REIT的起源    二、20世紀(jì)60年代至80年代的REIT    三、20世紀(jì)90年代的REIT    四、現(xiàn)代REIT  第三節(jié)  REIT的類型    一、REIT的分類    二、REIT的種類  第四節(jié)  REIT的相關(guān)術(shù)語第二章  REIT的資格條件  第一節(jié)  REIT的組織條件    一、法規(guī)綜述    二、相關(guān)立法史    三、公司抑或商業(yè)信托    四、REIT的特殊組織結(jié)構(gòu)  第二節(jié)  REIT的股權(quán)結(jié)構(gòu)條件    一、百名股東規(guī)則    二、“5—50'’規(guī)則  第三節(jié)  REIT的資產(chǎn)條件    一、資產(chǎn)的含義    二、子公司資產(chǎn)的相關(guān)問題    三、資產(chǎn)價(jià)值的確定    四、違反資產(chǎn)條件的改正期  第四節(jié)  REIT的收入條件    一、相關(guān)規(guī)定綜述    二、REIT的主要收入  第五節(jié)  REIT的分配條件    一、“C”類公司的收入分配    二、公司收益的收回    三、溢出股息    四、遲付股息選擇    五、不足股息    六、清算分配    七、優(yōu)先股息  第六節(jié)  REIT資格之喪失第三章  REIT的證券事宜  第一節(jié)  上市    一、REIT的上市目的    二、REIT的上市方式和程序    三、REIT的招股說明書  第二節(jié)  聯(lián)邦證券法律的相關(guān)規(guī)定    一、證券法    二、證券交易法    三、2002年公眾公司會計(jì)改革及投資者保護(hù)法    四、其他聯(lián)邦證券法  第三節(jié)  州藍(lán)天法的相關(guān)規(guī)定　　一、綜述    二、北美證券管理者協(xié)會聲明和加州法規(guī)    三、1996年全國證券市場促進(jìn)法  第四節(jié)  證券交易委員會的相關(guān)規(guī)范    一、D條例    二、第144號規(guī)則    三、S—X條例    四、S—K條例    五、G條例  第五節(jié)  證券交易所的上市要求    一、紐約證交所    二、美國證交所    三、納斯達(dá)克  第六節(jié)  REIT證券公募與私募的合并與轉(zhuǎn)換    一、公開發(fā)行和私募發(fā)行的合并    二、將私募發(fā)行轉(zhuǎn)為公開發(fā)行    三、將公開發(fā)行轉(zhuǎn)為私募發(fā)行第四章  REIT及其股東的稅務(wù)事宜  第一節(jié)  REIT的聯(lián)邦稅務(wù)    一、REIT的免稅機(jī)制    二、REIT的應(yīng)稅收入    三、REIT的常見稅項(xiàng)  第二節(jié)  REIT的州級稅務(wù)    一、州的征稅權(quán)    二、收入的認(rèn)定和分配    三、所得稅    四、特許稅    五、其他稅種  第三節(jié)  REIT股東的稅務(wù)事宜    一、REIT股東的聯(lián)邦稅務(wù)    二、REIT股東的州級稅務(wù)附錄：A  《美國國內(nèi)稅法》（節(jié)選）B  2002年薩班斯一奧克斯利法

章節(jié)摘錄

　　第一章　概述　　在20世紀(jì)60年代之前的美國，只有機(jī)構(gòu)投資者和較為富有的人士才能投資于大規(guī)模、能夠帶來巨額收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目。國會意識到，將小投資者的資金匯集在一起也能啟動巨大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，為辦公樓、綜合性公寓、購物中心以及國民經(jīng)濟(jì)增長所需的其他房地產(chǎn)設(shè)施提供資金支持，因此創(chuàng)立了房地產(chǎn)投資信托（real estate investment trust，簡稱“REIT”）結(jié)構(gòu)，使之成為小投資者亦能使用的投資手段；通過聚池協(xié)議（pooling agreement），讓普通投資者參與大規(guī)模的商業(yè)物業(yè)投資。就像股東在共有基金中擁有證券投資組合而獲益那樣，REIT的股份持有者可以將他們的資金整合成獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)運(yùn)營實(shí)體，通過商業(yè)房地產(chǎn)的持有和經(jīng)營來賺取收入。對于小投資者而言，REIT的獨(dú)到優(yōu)勢相當(dāng)突出，比如投資于一系列物業(yè)的組合而非單一建筑物、令投資方式更加多樣化、由經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)專家進(jìn)行專業(yè)管理等。　　美國房地產(chǎn)投資信托的原理可概括為：匯集諸多投資者的資金，交由專業(yè)管理，而投資者用資金或資產(chǎn)購買REIT的股票或受益權(quán)證，以間接地?fù)碛袑I(yè)化管理的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、抵押權(quán)或其他權(quán)益，從而獲取房地產(chǎn)租金、利息收益或其他類似性質(zhì)的利潤。根據(jù)修訂版《1986年美國國內(nèi)稅法》，REIT基本上不必繳納聯(lián)邦所得稅而僅僅在股東層面上納稅；相比之下，普通公眾公司和特定上市合伙組織卻通常要向國家繳納雙重稅賦。對于那些擁有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)或抵押權(quán)的人而言，REIT能夠?yàn)樗麄兲峁┨厥獾那?，利用公眾注入的資金來實(shí)現(xiàn)流動性、增長和發(fā)展等目標(biāo)。　　……

編輯推薦

　　本系列叢書涵蓋了房地產(chǎn)領(lǐng)域的各個(gè)方面，邀請了在房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)工作第一線的資深法官、律師、政府官員等專家參與寫作，不僅詳盡地闡述了專業(yè)的分析與對策，而且對實(shí)務(wù)中很多疑難問題給予了專業(yè)的分析與對策，并附有大量真實(shí)的典型案例及評析，幫您化解風(fēng)險(xiǎn)、解決難題！

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