房地產(chǎn)高級法律顧問叢書-房地產(chǎn)物權(quán)常見問題專家解答

前言

《物權(quán)法》的頒布和實施，給房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大而長遠(yuǎn)的影響。首先，《物權(quán)法》對權(quán)利界定、定紛止?fàn)幱兄豢商娲淖饔?，它對不動產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行了高屋建瓴的規(guī)定，明確了房地產(chǎn)交易雙方的權(quán)屬和責(zé)任，有利于房地產(chǎn)市場中各種爭議的減少和糾紛的解決。其次，《物權(quán)法》規(guī)范了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、購房者、業(yè)主以及物業(yè)公司的市場行為，使房地產(chǎn)市場進(jìn)一步走向規(guī)范化與制度化，使房地產(chǎn)交易更加透明和有秩序，這不但保障了廣大購房者、業(yè)主的利益，同時也有利于高品質(zhì)、重誠信的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)公司的長遠(yuǎn)發(fā)展?！段餀?quán)法》給房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)交易秩序帶來的影響是深遠(yuǎn)的。正是在《物權(quán)法》頒布的新形勢和大背景下，我們組織了廣東廣大律師事務(wù)所的房地產(chǎn)部律師編寫此書。廣東廣大律師事務(wù)所房地產(chǎn)部律師已成功地為許多房地產(chǎn)項目提供了全方位法律服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容涵蓋項目公司組建、獲取土地使用權(quán)、拆遷補償、工程管理、項目融資與轉(zhuǎn)讓、商品房銷售與銀行按揭、登記與竣工交付以及組建物業(yè)管理機構(gòu)、建立新型的物業(yè)管理關(guān)系等領(lǐng)域，并建立了房地產(chǎn)前期項目立項、中期項目運作、后期糾紛解決方案設(shè)計的全程法律服務(wù)模式。作為中國大陸地區(qū)最早從事房地產(chǎn)法律服務(wù)的律師事務(wù)所之一，廣東廣大律師事務(wù)所在房地產(chǎn)法律服務(wù)方面積累了豐富的實務(wù)經(jīng)驗。本書的編寫宗旨就是將房地產(chǎn)律師的實務(wù)經(jīng)驗最大限度地融入書中并使廣大讀者從中受益。在本書的編寫過程中，我們始終遵循以下原則：一、實務(wù)性。本書以房地產(chǎn)開發(fā)和交易的流程為順序，精選實務(wù)中最經(jīng)常遇到的問題和最需要解答的問題，并適當(dāng)結(jié)合實務(wù)案例來提供專業(yè)的解決思路。

內(nèi)容概要

　　《房地產(chǎn)物權(quán)常見問題專家解答》以房地產(chǎn)開發(fā)和交易的流程為順序，精選了實務(wù)中最經(jīng)常遇到的問題和最需要解答的問題，并依據(jù)中國現(xiàn)行有效的法律法規(guī)回答了這問題。但鑒于法律從業(yè)者對特定問題的定性、情況的分析，以及對法律的理解不可避免地存在差異，且法律理論與實踐也不可避免地存在差異，因此，《房地產(chǎn)物權(quán)常見問題專家解答》對有關(guān)問題的法律分析和處理建議僅為編者律師作出的主觀陳述及獨立法律判斷，不構(gòu)成對相關(guān)法律事實、法律關(guān)系、法律效力或其他法律屬性的最終確認(rèn)、保證或承諾?，F(xiàn)實中的房地產(chǎn)交易問題仍需要根據(jù)不同的實際情況來作出具體分析和判斷。房地產(chǎn)物權(quán)涉及的問題浩如煙海，《房地產(chǎn)物權(quán)常見問題專家解答》限于篇幅，內(nèi)容沒有面面俱到，而是挑選了實務(wù)中常見的重點問題加以解答。

作者簡介

薛云華，廣東廣大律師事務(wù)所主任。1986年畢業(yè)自西南政法大學(xué)。 1987年執(zhí)業(yè)至今，獲得過律師行業(yè)眾多榮譽，包括廣東省“十佳”律師、全國“優(yōu)秀”律師、中國“十佳”律師提名、廣東省優(yōu)秀青年衛(wèi)士、中國律師業(yè)特殊貢獻(xiàn)獎等。在房地產(chǎn)、金融、證券等法律服務(wù)領(lǐng)域有豐富的經(jīng)驗。 此外，還擔(dān)任了大量行業(yè)及社會職務(wù)。主要有：2002年至今，廣東省律師協(xié)會會長；2005年至今。中華全國律師協(xié)會副會長；2004年至今，廣東省人大常委會立法顧問。并任召集人；1998年至今，廣州市仲裁委員會仲裁員；2005年至今，中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會國際、國內(nèi)仲裁員、專家咨詢委員會委員；2007年至今，中世律師聯(lián)盟副主席；2008年，當(dāng)選第十屆廣東省政協(xié)委員。 曾合著《市場經(jīng)濟與經(jīng)濟犯罪》、《中國公證法律制度》等書籍，并在各種刊物上發(fā)表專業(yè)論文十余篇。

書籍目錄

第一章 房地產(chǎn)項目公司的組建一、什么是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)？我國法律對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有何特殊規(guī)定？二、從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備什么資格？ 三、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備哪些條件？四、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要哪些程序？ 五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為哪幾級資質(zhì)等級以及分別應(yīng)具備什么條件？六、不同資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何申請核定和審批？七、如何進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的升級管理？八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分立、合并的，其資質(zhì)等級如何處理？九、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)如何實行年檢制度？十、各級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的房地產(chǎn)項目的建設(shè)規(guī)模是怎樣的？十一、企業(yè)未取得資質(zhì)證書或超越資質(zhì)登記從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任？十二、我國有關(guān)法律、法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立登記、備案有什么規(guī)定？十三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊資本與投資總額的比例應(yīng)達(dá)到什么要求？十四、外商投資房地產(chǎn)行業(yè)有什么限制性規(guī)定？十五、外商投資房地產(chǎn)行業(yè)的設(shè)立程序是怎樣的？十六、中外合作房地產(chǎn)開發(fā)公司有何特殊性？十七、房地產(chǎn)項目聯(lián)建合同的效力如何？ 十八、開發(fā)居民住宅有何優(yōu)惠政策？ 十九、向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非法收費應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任？二十、在房地產(chǎn)項目公司組建階段律師提供什么法律服務(wù)？第二章房地產(chǎn)項目立項與報批一、什么是房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項？二、房地產(chǎn)項目開發(fā)應(yīng)經(jīng)過哪些審批程序？三、經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)項目為什么必須通過招標(biāo)、拍賣或掛牌交易的方式取得？四、房地產(chǎn)投資有哪些主要形式？各自存在哪些潛在的法律風(fēng)險？如何有效控制與預(yù)防？五、什么是房地產(chǎn)項目資本金制度？六、什么是房地產(chǎn)項目手冊制度？七、什么是項目質(zhì)量責(zé)任制度？八、如何進(jìn)行立項和可行性研究報告的備案和報批？九、什么是房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書？十、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中如何落實“四源”？十一、什么是房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的城市規(guī)劃？十二、選址意見書核發(fā)的程序是怎樣韻？十三、建設(shè)用地規(guī)劃是怎樣進(jìn)行審批和管理的？十四、規(guī)劃意見書如何審批？十五、取得建筑工程施工許可證應(yīng)具備哪些條件？十六、什么是房地產(chǎn)開發(fā)項目的勘察、設(shè)計？十七、建設(shè)工程勘察、設(shè)計的基本原則是什么？十八、建設(shè)工程勘察設(shè)計合同的簽訂有哪些規(guī)定？十九、如何進(jìn)行建設(shè)項目的方案設(shè)計及分項審批？二十、人防工程建設(shè)的要求有哪些？二十一、環(huán)境影響評價報告應(yīng)包括哪些內(nèi)容？二十二、消防安全有哪些具體要求？二十三、地震安全評價報告包括哪些內(nèi)容？二十四、在開發(fā)立項審批階段律師提供什么法律服務(wù)？第三章房屋拆遷安置一、什么是城市房屋拆遷？《物權(quán)法》及其他有關(guān)法律對此有何規(guī)定？二、《物權(quán)法》對城市房屋拆遷有何影響？三、拆遷的方式有幾種？不同的拆遷方式對拆遷人有何法律上的要求？四、城市房屋拆遷由哪些部門進(jìn)行監(jiān)督管理？五、《物權(quán)法》對城市房屋拆遷監(jiān)督管理部門工作有何影響？六、城市房屋拆遷范圍內(nèi)的戶口如何管理？七、在拆遷范圍內(nèi)戶口一旦凍結(jié)，是不是就一律不許再遷入新戶了？八、城市房屋拆遷的程序是怎樣的？九、城市房屋拆遷必須具備哪些文件？十、房屋拆遷中的法律關(guān)系主體有哪些？各有哪些權(quán)利義務(wù)？十一、城市房屋拆遷公告發(fā)布后．拆遷范圍內(nèi)的單位和個人不得進(jìn)行哪些活動？十二、實施強制拆遷的條件是什么？《物權(quán)法》是否禁止了強制拆遷？十三、城市房屋拆遷補償?shù)膶ο蠛头秶鞘裁?？十四、城市房屋拆遷補償有哪幾種方式？十五、城市房屋拆遷貨幣補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是什么？十六、如何簽訂《城市房屋拆遷安置補償協(xié)議》？十七、拆遷入與被拆遷入不能達(dá)成拆遷補償安置協(xié)議應(yīng)如何處理？十八、被拆遷人或者房屋承租人在協(xié)議約定的或裁決、判決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷，應(yīng)當(dāng)如何處理？十九、城市房屋拆遷涉及的公證事項有哪些？二十、城市房屋拆遷安置的補償費及其標(biāo)準(zhǔn)？二十一、房屋拆遷安置的原則和標(biāo)準(zhǔn)是什么？二十二、在產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，拆遷補償安置協(xié)議約定的面積與實際安置面積不符如何處理？二十三、拆遷人擅自延長過渡期限的，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？二十四、拆遷城市公益事業(yè)房屋應(yīng)如何補償？二十五、拆遷城市租賃房屋應(yīng)如何補償？二十六、拆遷產(chǎn)權(quán)不明的房屋應(yīng)如何補償？二十七、拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，應(yīng)如何處理？二十八、拆遷代管房屋，應(yīng)如何處理？二十九、拆遷共有房屋，應(yīng)如何處理？三十、律師在拆遷階段能提供什么法律服務(wù)？第四章房地產(chǎn)開發(fā)項目用地一、我國現(xiàn)有的土地權(quán)屬有哪些類型？房地產(chǎn)開發(fā)項日用地屬于哪種類型？二、什么是建設(shè)用地？具體可分為哪些種類？三、什么是建設(shè)用地使用權(quán)？如何以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)？四、什么是土地使用權(quán)的劃撥？如何以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)？五、什么是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓？如何以轉(zhuǎn)讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)？六、什么是國有土地租賃？能否以租賃方式取得建設(shè)用地使用權(quán)？七、什么是建設(shè)用地使用權(quán)分層設(shè)立？八、建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同應(yīng)包含哪些主要條款？九、建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中土地受讓方的主要義務(wù)是什么？未按約定履行主要義務(wù)的法律后果是什么？十、建設(shè)用地使用權(quán)人在土地用途方面有什么權(quán)利限制？十一、建設(shè)用地使用權(quán)能否進(jìn)行抵押？十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在什么情況下構(gòu)成閑置土地？十三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)構(gòu)成閑置土地的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)哪些違約責(zé)任？十四、建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓的最高年限是多久？十五、建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限未期滿，政府提前收回應(yīng)如何處理？十六、建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限屆滿后如何續(xù)期？十七、集體所有的土地如何轉(zhuǎn)為建設(shè)用地？農(nóng)業(yè)用地如何轉(zhuǎn)為建設(shè)用地？十八、非法轉(zhuǎn)讓土地、將農(nóng)用地改為建設(shè)用地或非法占用耕地或非法占用其他土地，需承擔(dān)什么法律責(zé)任？十九、擅自出讓或擅自批準(zhǔn)出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任？二十、什么是建設(shè)項目用地預(yù)審？建設(shè)項目用地預(yù)審的依據(jù)是什么？二十一、建設(shè)項目用地預(yù)審的權(quán)限及主要內(nèi)容是什么？二十二、什么是“一書四方案”？“一書四方案”的內(nèi)容主要是什么？二十三、“四方案”應(yīng)滿足哪些條件？二十四、．什么是單獨選址建設(shè)項目用地？哪些類型的建設(shè)項目用地屬于單獨選址建設(shè)項目用地？二十五、什么是城市分批次建設(shè)用地審批？二十六、什么是城市建設(shè)用地整理？二十七、什么是新增建設(shè)用地土地有償使用費？新增建設(shè)用地土地有償使用費的征收標(biāo)準(zhǔn)和范圍是什么？二十八、中央與地方對新增建設(shè)用地土地有償使用費如何進(jìn)行分成？二十九、征收外商投資企業(yè)場地使用費的依據(jù)是什么？三十、對土地登記收費的收取有什么規(guī)定？三十一、土地開發(fā)投資（房地產(chǎn)開發(fā)投資）有哪些主要形式？各自存在哪些潛在的法律風(fēng)險？如何有效控制與預(yù)防？三十二、在房地產(chǎn)開發(fā)用地階段律師能提供什么法律服務(wù)？第五章項目工程建設(shè)與招、投標(biāo)一、哪些建設(shè)工程項目屬于必須招標(biāo)的范圍？二、哪些規(guī)模的建設(shè)工程項目必須招標(biāo)？三、建設(shè)工程項目的招標(biāo)方式有哪些？四、建設(shè)工程項目可以通過哪些具體形式進(jìn)行招標(biāo)？五、建設(shè)工程的招投標(biāo)管理機構(gòu)有哪些？六、建設(shè)工程招標(biāo)代理機構(gòu)應(yīng)具備哪些條件？七、發(fā)布招標(biāo)公告有哪些注意事項？八、建設(shè)工程招投標(biāo)需要具備的條件是什么？九、建設(shè)工程招投標(biāo)基本程序是怎樣的？十、招標(biāo)文件的制作有哪些注意事項？十一、編制招標(biāo)標(biāo)底有哪些注意事項？十二、投標(biāo)書的制作及投遞有哪些注意事項？十三、建設(shè)工程招投標(biāo)中有何相關(guān)法律責(zé)任的界定？十四、什么是建設(shè)工程代建制？十五、勘察設(shè)計單位應(yīng)具備哪些條件？十六、對工程勘察設(shè)計文件的著作權(quán)保護(hù)以及該種保護(hù)存在哪些問題？十七、如何對工程勘察設(shè)計文件進(jìn)行變更？十八、建設(shè)工程合同一般包括哪些主要內(nèi)容？十九、建設(shè)工程分包與轉(zhuǎn)包的區(qū)別是什么？我國法律對二者如何規(guī)定？二十、建設(shè)工程施工合同無效的情形有哪些？其法律后果如何？二十一、申領(lǐng)施工許可證應(yīng)具備的條件和申領(lǐng)該證有哪些程序？二十二、建設(shè)工程承包合同中的墊資條款效力如何？……第六章房地產(chǎn)融資與項目動作第七章商品房銷售第八章房地產(chǎn)登記第九章竣工驗收、交付使用與業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

章節(jié)摘錄

十、房屋拆遷中的法律關(guān)系主體有哪？各有哪權(quán)利義務(wù)？從拆遷法律所調(diào)整的經(jīng)濟利益關(guān)系來看，拆遷法律關(guān)系主體主要指拆遷當(dāng)事人，即拆遷人和被拆遷人。根據(jù)《拆遷條例》第四條，房屋拆遷的拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。取得城市房屋拆遷許可證的單位接受房屋拆遷人的委托，對房屋被拆遷人進(jìn)行拆遷動員，組織簽訂和實施補償、安置協(xié)議，組織拆除房屋及其附屬物。拆遷人的權(quán)利主要包括：（一）在取得房屋拆遷許可證后，可以依法實施房屋拆遷；（二）拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補償安置協(xié)議的，可以向被拆遷房屋所在地的拆遷管理部門申請裁決；對裁決不服的，可以申請行政復(fù)議或向人民法院起訴；（三）拆遷補償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。（四）被拆遷入在判決或裁決規(guī)定的期限內(nèi)仍未搬遷的，拆遷人可以申請實施強制拆遷。拆遷人有以下義務(wù)：（一）會同拆遷管理部門向被拆遷人做好拆遷的宣傳、解釋工作；（二）依照《拆遷條例》的規(guī)定，與被拆遷人、承租人簽訂拆遷補償安置協(xié)議，給予補償、安置；（三）拆遷補償安置完成后，拆遷人應(yīng)當(dāng)將拆遷房屋的所有權(quán)證書和土地使用證書收回，移送房屋和土地管理部門注銷；（四）在實施強制拆遷前，應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

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《房地產(chǎn)高級法律顧問叢書》涵蓋了房地產(chǎn)領(lǐng)域的各個方面，邀請了在房地產(chǎn)法律實務(wù)工作第一線的資深法官、律師、政府官員等專家參與寫作，不僅詳盡地闡述了各項法律政策制度的理解與應(yīng)用，而且對實務(wù)中很多疑難問題給予了專業(yè)的分析與對策。并附有大量真實的典型案例及評析。幫您化解風(fēng)險、解決難題！

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