房地產(chǎn)法焦點(diǎn)·難點(diǎn)·指引

內(nèi)容概要

本書(shū)詳細(xì)而又深入淺出地闡明了房屋建造、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)工程、房屋買(mǎi)賣(mài)、房屋租賃、房地產(chǎn)居間、物業(yè)管理、房屋抵押、房屋裝修等方面的172個(gè)問(wèn)題，以解決實(shí)踐中存在的問(wèn)題為宗旨，以期能夠真正幫助法律從業(yè)人員、房地產(chǎn)業(yè)人士、房地產(chǎn)交易各方解疑答惑。

作者簡(jiǎn)介

王進(jìn)，女，1969年出生。復(fù)旦大學(xué)法律系法學(xué)學(xué)士，中國(guó)政法大學(xué)民商法碩士，現(xiàn)為廣州仲裁委員會(huì)仲裁員。
    主要的研究方向有：仲裁程序的運(yùn)用，仲裁權(quán)的限制與裁判技巧，仲裁員和辦案秘書(shū)的職業(yè)技能培訓(xùn)。長(zhǎng)期致力于在實(shí)踐中摸索和總結(jié)中國(guó)仲裁制度的特色，從程序把握和實(shí)體法律的運(yùn)用中體現(xiàn)仲裁與訴訟的區(qū)別。多次參與仲裁規(guī)則、仲裁制度的訂立和修改。在從事仲裁工作的十余年間，親手經(jīng)辦案件七百余件，審閱案件三千多件，其中八成以上是房地產(chǎn)案件，仲裁實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)豐富。

書(shū)籍目錄

第一章　房屋建造與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)　第一節(jié)　房屋建造　　1.什么是合法建造的房屋？　　2.什么是違章建筑或違法建筑？違章建筑是否必須予以拆除？　　3.房屋出資人可否要求以出資直接取得房屋的產(chǎn)權(quán)？　第二節(jié)　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)　　1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的概念和特點(diǎn)是什么？　　2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)糾紛的特點(diǎn)和應(yīng)注意的問(wèn)題有哪些？　　3.不具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格與他人簽訂的以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為內(nèi)容的合同，效力如何？ 　　4.什么是項(xiàng)目公司？在房地產(chǎn)合資、合作開(kāi)發(fā)中設(shè)立的項(xiàng)目公司的法律地位是什么？　　5.在房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)中，如何處理名不符實(shí)合同的效力與違約責(zé)任承擔(dān)？　　6.在房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)中，當(dāng)事人對(duì)于投資數(shù)額和利潤(rùn)分配的糾紛應(yīng)如何處理？　　7.影響合資、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同效力的因素有哪些？　　8.合資、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同無(wú)效的，應(yīng)如何處理？ 　　9.名為合資、合作實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的糾紛應(yīng)如何處理？　　10.什么是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)糠康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)注意哪些問(wèn)題？ 第二章　建設(shè)工程　1.什么是建設(shè)工程合同，如何區(qū)分建設(shè)工程合同與承攬合同？　2.建設(shè)工程合同的特殊性體現(xiàn)在哪些方面？ 　3.調(diào)整建設(shè)工程合同糾紛的法律有哪些？適用時(shí)應(yīng)注意什么問(wèn)題？　4.建沒(méi)工程合同有幾種類(lèi)型？其基本的律特征是什么？ 　5.發(fā)包有哪些方式，有何限制？　6.必須招標(biāo)發(fā)包的建設(shè)工程有哪些？ 　7.對(duì)于實(shí)踐中出現(xiàn)一些規(guī)避法律的招投標(biāo)做法應(yīng)如何處理？ 　8.中標(biāo)合同備案的性質(zhì)是什么？中標(biāo)備案后，雙方當(dāng)事人可否對(duì)施工合同進(jìn)行修改？ 　9.以母公司的名義參加投標(biāo)，由子公司實(shí)施工程建設(shè)的行為是否應(yīng)由母公司承擔(dān)責(zé)任？ 　10.承包有哪些方式？如何理解單獨(dú)承包、共同承包與聯(lián)合承包？對(duì)承包方有哪些限制？　11.如何理解建設(shè)工程總承包原則？　12.如何區(qū)別分包、轉(zhuǎn)包與合同轉(zhuǎn)讓?zhuān)?　13.什么是勞務(wù)分包？它與工程轉(zhuǎn)包如何區(qū)別？　14.總包單位可否以發(fā)包人未付款為由拒不支付分包商工程款？ 　15.影響建設(shè)工程合同效力的因素有哪些？　16.乙級(jí)與丙級(jí)資質(zhì)的建筑施工企業(yè)聯(lián)合完成乙級(jí)建筑施工項(xiàng)目，是否構(gòu)成建設(shè)工程施工合同無(wú)效？　17.對(duì)于建設(shè)工程合同無(wú)效的處理，應(yīng)注意什么？ 　18.帶資承包合同的效力應(yīng)如何認(rèn)定？　19.可否以聯(lián)合體的名義進(jìn)行訴訟或仲裁？以聯(lián)合體的名義簽訂的建設(shè)工程合同應(yīng)如何確定責(zé)任？　20.什么是掛靠？什么是內(nèi)部承包？?jī)烧哂惺裁磪^(qū)別？　21.建筑公司下屬的工程處以自己的名義簽訂的合同其效力如何？該單位是否具有訴訟主體資格？　22.指揮部可否作為建設(shè)工程合同糾紛的訴訟或仲裁主體？ 　23.在建設(shè)工程施工合同中監(jiān)理人的作用是什么？總監(jiān)理工程師與項(xiàng)目經(jīng)理的作用是什么？　24.工程造價(jià)是以一方當(dāng)事人提供的結(jié)算書(shū)為依據(jù)還是以法院委托鑒定機(jī)構(gòu)所作鑒定結(jié)論為依據(jù)？　25.在確定工程造價(jià)時(shí)，是以合法有效的合同、預(yù)算、決算及還款協(xié)議為依據(jù)，還是僅以鑒定結(jié)果為依據(jù)？ 　26.建設(shè)方單方委托鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行的工程造價(jià)鑒定結(jié)論，能否采用？　27.在建筑工程承包合同關(guān)系中，發(fā)包方有無(wú)權(quán)利依據(jù)審計(jì)局的審計(jì)決定，自行扣留依合同應(yīng)付給承包方的工程款？　28.發(fā)包人拖欠工程進(jìn)度款，又不同意與承包人進(jìn)行結(jié)算，違約金應(yīng)從何時(shí)起算？　29.關(guān)于工程質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)如何確定當(dāng)事人的責(zé)任？　30.發(fā)現(xiàn)質(zhì)量缺陷后應(yīng)如何處理？　31.發(fā)包方未經(jīng)對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收而擅自使用，出現(xiàn)工程質(zhì)量問(wèn)題由誰(shuí)承擔(dān)？　32.對(duì)于施工方案中存在的缺陷應(yīng)如何確定責(zé)任？　33.施工方未能如期開(kāi)工以及竣工遲延的，可否主張窩工損失？建設(shè)方可否要求施工方承擔(dān)逾期完工的違約責(zé)任？ 　34.什么是隱蔽工程的驗(yàn)收？驗(yàn)收方式是什么？　35.施工方以建設(shè)單位增加工程量為由，要求對(duì)增加部分進(jìn)行結(jié)算，應(yīng)如何認(rèn)定？　36.建設(shè)工程合同中當(dāng)事人要求解除合同的，應(yīng)符合什么條件？ 　37.承包人未能在約定的工期內(nèi)完工，發(fā)包人可否解除合同？ 第三章　房屋買(mǎi)賣(mài)第四章　房屋租賃第五章　房地產(chǎn)居間 第六章　物業(yè)管理第七章　房屋抵押第八章　房屋裝修附錄：附表：不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的關(guān)系

章節(jié)摘錄

　　第一章　房屋建造與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)　　第一節(jié)　房屋建造　　房屋建造是指在完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地上建設(shè)房屋等建筑物，包括住宅樓、工業(yè)廠房、商業(yè)樓宇、寫(xiě)字樓以及其他專(zhuān)用房屋?！　》课莸慕ㄔ炷康氖菫榱俗鳛閭€(gè)人居住、辦公、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所使用。房屋建造的法律后果，是創(chuàng)設(shè)了新的物權(quán)——房屋所有權(quán)。房屋建造，屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)原始取得的一種主要方式?！　∫话闱闆r下，出資人即是建房人，建房人只要出資，委托專(zhuān)業(yè)的單位（如勘察設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等）即可完成房屋的建筑活動(dòng)。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十條規(guī)定：“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力?！钡?，法律對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、取得的規(guī)定顯然不僅限于此，“合法建造”是前提。房屋建造的活動(dòng)，是土地與房屋結(jié)合的過(guò)程，依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，建造者必須取得建設(shè)用地使用權(quán)或宅基地使用權(quán)。其次，進(jìn)行建筑活動(dòng)必須經(jīng)國(guó)家相關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)，符合規(guī)劃、安全、環(huán)保等多方面的要求。最后，新建房屋必須經(jīng)過(guò)物權(quán)登記才具有物權(quán)效力，出資人作為房屋原始所有權(quán)的取得人的法律地位才能得到確認(rèn)?！段餀?quán)法》第三十一條規(guī)定：“依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。”　　房屋建造的活動(dòng)，可以按建造活動(dòng)的主體，分為個(gè)人、集體自建、合建或委托建房、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等?！　　?/pre>




編輯推薦
　　房屋所有權(quán)或其他權(quán)益被稱(chēng)為房產(chǎn)。對(duì)特定地塊的權(quán)利稱(chēng)之為地產(chǎn)。房產(chǎn)和地產(chǎn)的合并稱(chēng)為房地產(chǎn)。但實(shí)際上，我國(guó)法律中并無(wú)“房地產(chǎn)”的清晰定義。在《物權(quán)法》頒布之前，一般認(rèn)為，我國(guó)的房地產(chǎn)法律體系是以《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》為核心的。它既調(diào)整了橫向的、平等主體之間的房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、繼承、物業(yè)管理等，同時(shí)又對(duì)縱向的、房屋管理關(guān)系進(jìn)行了規(guī)定，即存在著民事法律關(guān)系和行政法律關(guān)系兩種不同性質(zhì)的房地產(chǎn)法律關(guān)系。從民法學(xué)理論和各國(guó)立法通例來(lái)看，房地產(chǎn)應(yīng)屬于不動(dòng)產(chǎn)，即歸屬于物權(quán)法調(diào)整的范圍，而以房地產(chǎn)為標(biāo)的物進(jìn)行交易、經(jīng)營(yíng)、使用的行為又屬于債權(quán)法調(diào)整的對(duì)象。因此，人們?cè)诶斫夂瓦m用法律時(shí)難于把握，容易導(dǎo)致混亂。





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