房屋買賣租賃全程操作指南

內(nèi)容概要

內(nèi)容全面 內(nèi)容涵蓋了目前市場(chǎng)上的各類商品房的交易，包括商品房買賣、經(jīng)濟(jì)適用房買賣、二手房買賣以及房屋租賃的相關(guān)內(nèi)容，對(duì)房屋交易中介業(yè)務(wù)也進(jìn)行闡述與解答。    思路清晰 每一章都按照問題解答、流程介紹、合同簽訂與風(fēng)險(xiǎn)防范、案例評(píng)析來(lái)進(jìn)行闡述。符合每一類房產(chǎn)交易的認(rèn)識(shí)規(guī)律。清晰明了。　　操作性強(qiáng) 重點(diǎn)講述實(shí)務(wù)操作流程，對(duì)各類交易的活動(dòng)順序及每一步的工作作出提醒，對(duì)合同簽訂事項(xiàng)作出解答?！　∫园刚f法 選擇房屋買賣租賃實(shí)務(wù)中的典型案例進(jìn)行點(diǎn)評(píng)，由案說法，以法析案。分析透徹?！　】勺x性強(qiáng) 本書避免了純理論或純案例的堆積，避免了學(xué)術(shù)的探討。完全是對(duì)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)。

書籍目錄

第一章 商品房現(xiàn)房銷售　第一節(jié) 商品房現(xiàn)房銷售相關(guān)問題解答　　一、涉及房屋的相關(guān)概念解讀　　二、什么是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓？　　三、選房關(guān)鍵看什么？ 　　四、毛坯房vS精裝房，哪種更令你傾心？　　五、板樓VS塔樓，你更喜歡哪種？　　六、選房別忽視的空間　　七、各種物業(yè)的土地使用年限是多少？ 　　八、怎樣合理地選擇住房貸款額度和時(shí)間？ 　　九、房屋一般上哪些保險(xiǎn)？ 　　十、什么是“不可抗力”，不可抗力發(fā)生后采采取什么補(bǔ)救措施？ 　　十一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同與土地使用權(quán)出讓合同的關(guān)系如何？ 　　十二、房屋抵押與房屋出典有什么區(qū)別？ 　　十三、房屋買賣糾紛的解決方式有哪幾種？ 　　十四、房屋買賣糾紛的訴訟時(shí)效有多長(zhǎng)，如何計(jì)算？ 　　十五、房產(chǎn)訴訟費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)是如何計(jì)算的？ 　　十六、《物權(quán)法》是如何規(guī)定住宅與物業(yè)管理的？　第二節(jié) 商品房現(xiàn)房交易流程及實(shí)務(wù)解析　　一、商品房現(xiàn)房交易流程圖及實(shí)務(wù)解析 　　二、商業(yè)按揭貸款流程及實(shí)務(wù)解析　　三、公積金貸款購(gòu)房流翟及實(shí)務(wù)謦析 　第三節(jié) 商品房買賣合同簽訂與風(fēng)險(xiǎn)防范 　　一、商品房買賣合同（樣本）　　二、商品房購(gòu)買簽約的風(fēng)險(xiǎn)提示與防范　第四節(jié) 商品房高現(xiàn)房交易案例評(píng)析　　1．龍萬(wàn)鵬訴天津市中基集團(tuán)有限公司商品房買賣糾紛案 　　2．趙之璇訴昆明龍華房地產(chǎn)有限公司購(gòu)房糾紛案 　　3．朱景華與益發(fā)房地產(chǎn)有限公司買賣合同糾紛案 　　4．增楊等商品房買主訴吉水房地產(chǎn)開發(fā)公司房屋買賣契稅承擔(dān)案 第二章 商品房預(yù)售 　第一節(jié) 商品房預(yù)售相關(guān)閥題解答 　　一、期房交房后與原宣傳圖片在結(jié)構(gòu)上嚴(yán)重不相符怎么辦？　　二、開發(fā)商預(yù)售房屋后私自變更設(shè)計(jì)怎么辦？　　三、常見的售房方違約行為有哪些？　　四、購(gòu)買預(yù)售房如何防范風(fēng)險(xiǎn)？　　五、在預(yù)售商品房按揭中的購(gòu)房人應(yīng)具備什么條件？ 　　六、什么是轉(zhuǎn)按揭以及如何辦理？　　七、房地產(chǎn)銷售廣告的法律效力　　八、如何根據(jù)平面圖選擇戶型？　　九、商品房預(yù)售合同中如何區(qū)分情勢(shì)變更、不可抗力以及商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)？　　十、商品房買賣糾紛中主要適用的法律法規(guī)　第二節(jié) 商品房預(yù)售交易流程及實(shí)務(wù)解析　　一、簽訂商品房預(yù)售合同的流程圖　　二、簽訂商品房預(yù)售合同的流程實(shí)務(wù)解析　第三節(jié) 商品房預(yù)售合同簽訂與風(fēng)險(xiǎn)防范　　一、商品房預(yù)售合同樣本　　二、購(gòu)房簽約過程中風(fēng)險(xiǎn)提示及防范　第四節(jié) 商品房預(yù)售案例評(píng)析　　1．陳海燕訴上海京城房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房預(yù)售合同糾紛案　　2．鄭美珍訴廈門聚恒興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案　　3．武夷山市旭華房地產(chǎn)有限公司訴稱維海商品房糾紛案　　4．路達(dá)投資發(fā)展有限公司與王艷預(yù)售合同糾紛案第三章 經(jīng)濟(jì)適用房　第一節(jié) 購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)問題解答　　一、國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)有什么政策扶持？　　二、企事業(yè)單位可以建經(jīng)濟(jì)適用住房嗎，其產(chǎn)權(quán)是如何規(guī)定的？　　三、經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品房有什么異同？　　四、商品房產(chǎn)權(quán)與經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)有何差異？　　五、經(jīng)濟(jì)適用房在購(gòu)買時(shí)有何限制性規(guī)定？　　六、哪些經(jīng)濟(jì)適用住房和已購(gòu)公房不得上市出售？　　七、經(jīng)濟(jì)適用住房出售需要提交哪些材料？　　八、被開發(fā)商欺騙把經(jīng)濟(jì)適用房當(dāng)商品房購(gòu)買該怎么辦？ 　第二節(jié) 購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)務(wù)流程及實(shí)務(wù)解析 　　一、購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)務(wù)流程　　二、經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買流程實(shí)務(wù)解析（以北京為例）　第三節(jié) 經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同簽訂與風(fēng)險(xiǎn)防范　　一、經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同（樣本）　　二、購(gòu)房簽約過程中風(fēng)險(xiǎn)提示及防范　第四節(jié) 購(gòu)買經(jīng)濟(jì)話用住房案例評(píng)析 　　1．胡某訴某房地產(chǎn)公司經(jīng)濟(jì)適用房面積爭(zhēng)議案　　2．王先生訴某房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)濟(jì)適用住房糾紛案第四章 二手房買賣 　第一節(jié) 二手房買賣相關(guān)問題解答 　　一、二手房買賣相關(guān)概念、關(guān)鍵詞解讀　　二、購(gòu)買二手房應(yīng)把握哪些要點(diǎn)？　　三、二手房房?jī)r(jià)受哪些因素影響？　　四、二手房交易價(jià)格評(píng)估的必要性　　五、二手房交易評(píng)估方法 　　六、房屋的成新度是如何確定的？ 　　七、按揭貸款未成買賣合同如何處理？　　八、怎樣給二手房定個(gè)合理的價(jià)格？　　九、哪些人在房屋出售時(shí)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？　　十、什么是房屋的折舊？　　十一、夫妻共有房產(chǎn)處理方式　　十二、個(gè)人出售購(gòu)置未滿5年的住房要繳納幾種稅？ 　　十三、在什么情況下，可以變更或解除房地產(chǎn)買賣合同？　　十四、二手房上市需辦哪些公證？ 　　十五、房屋尚欠銀行貸款，可否出售？　　十六、售房的成本有哪些？ 　　十七、什么是換房，換房有什么條件、有哪些方式？　　十八、大產(chǎn)權(quán)與小產(chǎn)權(quán)有什么區(qū)別？　　十九、購(gòu)買“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”有什么風(fēng)險(xiǎn)？　第二節(jié) 二手房買賣交易流程解析　　一、二手房交易購(gòu)買流程及實(shí)務(wù)解析　　二、二手房按揭貸款流程及實(shí)務(wù)解析　　三、二手房公積金貸款流程及實(shí)務(wù)解析　　四、二手房交易賣房流程及實(shí)務(wù)解析　　五、特色中介服務(wù)業(yè)務(wù)流程簡(jiǎn)介　第三節(jié) 二手房買賣合同簽訂與風(fēng)險(xiǎn)防范　　一、二手房買賣合同（樣本）　　二、購(gòu)房簽約風(fēng)險(xiǎn)提示與防范　第四節(jié) 二手房買賣案例評(píng)析 　　1．張某與某房屋置換公司、李某居間合同糾紛案　　2．韓信與鄭世雄買賣合同糾紛案　　3．黃紅與柳永房屋買賣合同糾紛案　　4．張某與李某房屋買賣合同糾紛案第五章 房屋租賃 　第一節(jié) 房屋租賃相關(guān)問題解答　　一、如何認(rèn)定房屋租賃合同是否有效？　　二、房屋承租人有哪些權(quán)利與義務(wù)？　　三、出租人享有哪些權(quán)利和應(yīng)當(dāng)履行哪些義務(wù)？　　四、房屋租賃合同在哪些情況下可以變更或解除？　　五、房屋租賃合同哪些情形可以終止？　　六、租賃期滿后承租人繼續(xù)使用房屋可以產(chǎn)生什么后果？ 　　七、房屋租賃糾紛處理有哪些依據(jù)？　　八、租賃房屋裝修糾紛應(yīng)如何處理？ 　　九、房屋租賃何時(shí)終止及如何處理？　　十、承租的房屋是否可以轉(zhuǎn)租？ 　　十一、房屋轉(zhuǎn)租合同與租賃合同的關(guān)系？　　十二、房屋租金由哪些因素構(gòu)成及計(jì)算方式？　　十三、房屋租賃期間，誰(shuí)負(fù)責(zé)房屋修繕？ 　　十四、通過中介公司如何才能安全租房？　　十五、什么是房屋銀行？ 　第二節(jié) 房屋租賃流程及實(shí)務(wù)解析　　一、房屋求租流程及實(shí)務(wù)解析　　二、房屋出租流程及實(shí)務(wù)解析　　　第三節(jié) 房屋租賃合同簽訂與風(fēng)險(xiǎn)防范　　一、房屋租賃合同范本　　二、租房簽約過程中風(fēng)險(xiǎn)提示及防范　第四節(jié) 房屋租賃案例評(píng)析　　1．肖寶強(qiáng)訴張斌房屋租賃案　　2．林蔚平等訴何文強(qiáng)房屋租賃案 附錄：房屋買賣租賃相關(guān)法律法規(guī)及規(guī)章 索引

章節(jié)摘錄

　　第一章 商品房現(xiàn)房銷售　　第一節(jié) 商品房現(xiàn)房銷售相關(guān)問題解答　　二、什么是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓？　　所謂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是一種特殊意義上的轉(zhuǎn)讓，實(shí)務(wù)中房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與民法上的轉(zhuǎn)讓相比有以下幾點(diǎn)區(qū)別：　?。?）房地產(chǎn)買賣。在民法理論中，買賣是指一方當(dāng)事人（出賣方）轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)給另一方當(dāng)事人（買方），而由另一方當(dāng)事人支付價(jià)金的行為。而房地產(chǎn)買賣，則是指從國(guó)家手中取得土地使用權(quán)的賣者將經(jīng)過一定程度開發(fā)的土地或者具有土地使用權(quán)的地上建筑物、設(shè)施出賣給他人并將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。顯然，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的土地使用權(quán)買賣與民法中的一般買賣行為是不同的。一般買賣行為必須將標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，而土地使用權(quán)的買賣只能轉(zhuǎn)移使用權(quán)，所有權(quán)仍屬于國(guó)家。此外，房地產(chǎn)買賣不同于一般商品買賣之處還在于，房地產(chǎn)買賣不是房地產(chǎn)商品位置的移動(dòng)，而是房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移，即房地產(chǎn)權(quán)屬證書上產(chǎn)權(quán)人的更換?！　。?）房地產(chǎn)贈(zèng)與。按照民法一般理論，贈(zèng)與是贈(zèng)與人一方自愿將自己的財(cái)產(chǎn)無(wú)償交給受贈(zèng)人一方的行為。一般意義上的贈(zèng)與，出贈(zèng)人必須轉(zhuǎn)移出贈(zèng)與物的所有權(quán)給受贈(zèng)人。而房地產(chǎn)贈(zèng)與，是指房地產(chǎn)權(quán)利人自愿將自己擁有的土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)移給他人的行為。在房地產(chǎn)贈(zèng)與中，土地使用權(quán)的贈(zèng)與及房屋所有權(quán)贈(zèng)與均不涉及土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移問題，土地所有權(quán)仍屬國(guó)家。　?。?）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的其他合法方式。這里指除買賣、贈(zèng)與以外的其他房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為。按照建設(shè)部《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第3條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的其它合法方式主要有：以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金、合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或規(guī)定的其他情形，如因交換、繼承、遺贈(zèng)等使房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的。

編輯推薦

　　本書對(duì)房屋買賣、租賃作了全程的指南，全面系統(tǒng)地介紹了房屋買賣、租賃過程中可能接觸到的各方面知識(shí)和需要注意的要點(diǎn)，并提出了解決的辦法和對(duì)策，對(duì)老百姓買房、租房將起到有效的指導(dǎo)作用。全書分為5章，涵蓋了商品房現(xiàn)房交易、商品房預(yù)售、經(jīng)濟(jì)適用房、二手房買賣、房屋租賃的交易全過程，分別講述了上述每種房屋交易中出現(xiàn)的相關(guān)問題及其解答、交易流程解析、合同簽約與風(fēng)險(xiǎn)防范、房屋交易案例及其評(píng)析。本書緊扣房屋買賣、租賃全程操作的主題、注重實(shí)用實(shí)戰(zhàn)，即有生動(dòng)活現(xiàn)的生活案例，又有深入淺出的法理分析，還有詳盡全面的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，頗具實(shí)際操作意義，也可以作為房地產(chǎn)公司從業(yè)人員的培訓(xùn)教材使用。

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