最新房地產(chǎn)企業(yè)稅收疑難問題案例精解

內(nèi)容概要

　　筆者長期從事房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)顧問、稅務(wù)培訓(xùn)等工作，在實踐中發(fā)現(xiàn)，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過各種手段偷稅的問題確實存在；另一方面，很多房地產(chǎn)企業(yè)是因?qū)φ叩睦斫庥姓`或根本不了解政策，從而導(dǎo)致無意識地少繳稅、稀里糊涂地多繳稅。與此同時，由于稅務(wù)人員同企業(yè)方面對稅收理解存在歧義，也造成稅企間摩擦沖突不斷。對這些問題，筆者在為眾多房地產(chǎn)企業(yè)提供稅務(wù)自查特別是稽查輔導(dǎo)時深有體會。

作者簡介

易坤山，廣州中韜華益財稅咨詢有限公司、武漢市金瑞君安稅務(wù)師事務(wù)有限責(zé)任公司總經(jīng)理，資深房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)專家，擔(dān)任數(shù)十家大型房地產(chǎn)公司總經(jīng)理稅務(wù)顧問，編著有《新企業(yè)所得稅法及實施條例適用指南》、《會計準則與涉稅處理運用指南》、《土地增值稅清算實務(wù)》等專業(yè)書籍。主要研究領(lǐng)域：企業(yè)涉稅風(fēng)險管理、房地產(chǎn)行業(yè)的納稅籌劃、資本運作中的稅務(wù)籌劃、稅收盡職調(diào)查與稅務(wù)稽查的應(yīng)對策略等。

書籍目錄

綜合類案例一 房地產(chǎn)企業(yè)如何進行稅務(wù)風(fēng)險控制?案例二 人防工程如何進行稅務(wù)處理?案例三 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合法票據(jù)有哪些?案例四 拆遷公司拆遷收入如何納稅?案例五 向準業(yè)主收取的誠意金是否需要預(yù)繳企業(yè)所得稅、營業(yè)稅和土地增值稅?案例六 如何區(qū)分開發(fā)間接費用與開發(fā)費用?案例七 一人獨資有限責(zé)任房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納企業(yè)所得稅還是個人所得稅?案例八 以土地投資成立公司后轉(zhuǎn)讓股權(quán)要繳哪些稅?案例九 房地產(chǎn)代理銷售商的納稅地點如何確認?案例十 工程監(jiān)理應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)稅納稅地點是項目所在地還是機構(gòu)所在地?案例十一 法院判決書等可否作為購進環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)讓方或受讓方完稅憑證?案例十二 2009年度稽查2007年度稅務(wù)事項法律如何適用?案例十三 土地使用費與土地使用稅有何區(qū)別?¨案例十四 以商品房抵頂建筑工程款如何開具發(fā)票?案例十五 財務(wù)費用中沒有體現(xiàn)向企業(yè)及個人借款，利息支出如何處理?案例十六 將土地和自建房產(chǎn)出售如何繳納營業(yè)稅和土地增值稅?案例十七 房地產(chǎn)分公司變更為子公司涉及哪些稅?案例十八 房地產(chǎn)企業(yè)處置廢舊物資如何繳稅?案例十九 存在借貸關(guān)系是否也能構(gòu)成關(guān)聯(lián)企業(yè)?案例二十 跨期收取房租如何納稅?案例二十一 房屋租賃違約金如何開具發(fā)票?案例二十二 房屋出租如何繳稅?案例二十三 合作開發(fā)業(yè)務(wù)中成本與費用在沒有土地使用權(quán)證的一方如何處理?企業(yè)所得稅類案例二十四 銷售合同中未明確物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)歸屬其成本如何扣涂?案例二十五 售樓部的裝修費如何進行稅前扣除?案例二十六 取得財政返還的征地補償費用是當(dāng)期所得還是沖減成本?案例二十七 房企如何處理預(yù)計利潤率與實際利潤率差額?案例二十八 賒欠的廣告費能否稅前扣除?案例二十九 手續(xù)費和傭金稅前扣除有新規(guī)嗎?案例三十 新《企業(yè)所得稅法》中規(guī)定的“合理工資、薪金”應(yīng)如何掌握?案例三十一 用稅后利潤轉(zhuǎn)增資本如何納稅?案例三十二 地下車位未結(jié)轉(zhuǎn)完的成本如何處理?案例三十三 自用期間計提的折舊能否扣除?案例三十四 未完工開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入能否作為計提業(yè)務(wù)招待費等的基數(shù)?案例三十五 兩個規(guī)劃許可證下如何合理劃分利息費用及開發(fā)費用?案例三十六 子公司向企業(yè)集團取得的統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款是否不受比例限制?案例三十七 新舊31號文件對于地下車庫是如何規(guī)定的?案例三十八 以股權(quán)收購形式獲得的土地其支付價能否全部計入土地成本?案例三十九 無發(fā)票的評估資產(chǎn)提取折舊可否稅前列支?案例四十 “雇員忠誠險”是否可以稅前扣除?案例四十一 房產(chǎn)項目結(jié)轉(zhuǎn)收入的條件是什么?案例四十二 對職工因公殉職而支付的撫恤金可否稅前扣除?案例四十三 支付借款利息應(yīng)出具什么發(fā)票?案例四十四 在其他科目列支職工培訓(xùn)費能否稅前扣除?案例四十五 向境外企業(yè)支付借款利息是否代扣稅費?案例四十六 福利費中列支的項目是否憑發(fā)票才能扣除?案例四十七 企業(yè)贈送客戶的禮品可否計人交際應(yīng)酬支出?案例四十八 差旅費中餐費的企業(yè)所得稅問題如何處理?案例四十九 未辦竣工手續(xù)的樓房出租其折舊可否稅前扣除?案例五十 購買已使用過的固定資產(chǎn)如何確定折舊年限?案例五十一 新稅法下開辦費是否分期攤銷?案例五十二 先征后返的房產(chǎn)稅是否繳納企業(yè)所得稅?案例五十三 建筑工地因環(huán)保被罰款是否可在稅前扣除?案例五十四 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“拆遷還房”應(yīng)否視同銷售?案例五十五 老板以個人名義購買的公司用寫字樓所發(fā)生的費用如何處理?案例五十六 非貨幣性資產(chǎn)對外投資是否視同銷售?案例五十七 地稅局代開的機打發(fā)票手工修改并簽章后合法有效嗎?案例五十八 航空公司開具的變更、退票收費單是否可以作為報銷憑證?案例五十九 借給子公司的借款可否作損失扣除?案例六十 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算能否扣減未完工預(yù)收款所繳的稅金?案例六十一 集團出售全資子公司股權(quán)收益是否繳納企業(yè)所得稅?案例六十二 房地產(chǎn)企業(yè)無法收回的售房款能否作為壞賬損失在稅前列支?案例六十三 房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅可以計人費用當(dāng)期扣除嗎?案例六十四 以工資方式付分紅款可否稅前扣除?案例六十五 子公司向集團公司支付的服務(wù)費能否稅前扣除?案例六十六 企業(yè)股票投資收益應(yīng)繳納所得稅嗎?案例六十七 公司向自然人股東借款而支付的利息能否在稅前扣除?案例六十八 股東放棄債權(quán)需要納稅嗎?案例六十九 開發(fā)商品房轉(zhuǎn)自用是否不再作“視同銷售”處理?案例七十 開辦費中的業(yè)務(wù)招待費如何在稅前扣除?案例七十一 關(guān)聯(lián)方借款不收利息應(yīng)繳納企業(yè)所得稅嗎?案例七十二 不完工但已投入使用的開發(fā)產(chǎn)品如何繳納企業(yè)所得稅?案例七十三 企業(yè)為職工購買的團體意外傷害險能在企業(yè)所得稅前扣除嗎?案例七十四 查補以前年度的稅款應(yīng)如何進行稅前扣除?案例七十五 房地產(chǎn)企業(yè)繳納的投標(biāo)保證金可否在稅前扣除?案例七十六 企業(yè)支付的應(yīng)由職工個人負擔(dān)的費用能否稅前扣除?案例七十七 關(guān)聯(lián)方之間借款超過權(quán)益性投資比例的如何在稅前扣除?案例七十八 房地產(chǎn)公司將向銀行的借款無償借給其他企業(yè)時支付的利息能否稅前扣除?案例七十九 利用人防設(shè)施改造的地下車庫其成本能否在出租時結(jié)轉(zhuǎn)扣除?營業(yè)稅類案例八十 因房地產(chǎn)銷售合同取消而收取的違約金是否繳納營業(yè)稅?案例八十一 房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售標(biāo)配裝修房時向業(yè)主收取改裝費是否征收營業(yè)稅?案例八十二 銷售商品房時使用抵用券應(yīng)如何開具發(fā)票并繳稅?案例八十三 建筑施工設(shè)備繳稅有何變化?案例八十四 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部施工隊承建項目是否繳納營業(yè)稅?案例八十五 建筑公司銷售抵債的房屋如何繳稅?案例八十六 購買在建工程完工后轉(zhuǎn)讓如何確定營業(yè)額?案例八十七 全部由境外企業(yè)在境外完成的設(shè)計所支付的費用是否征營業(yè)稅?案例八十八 房地產(chǎn)公司未取得銷售許可證但是收到預(yù)收款要繳營業(yè)稅嗎?案例八十九 房產(chǎn)公司自建部分工程是否繳納建筑業(yè)營業(yè)稅?案例九十房 屋評估增值部分是否繳納營業(yè)稅?案例九十一 建筑業(yè)預(yù)收賬款方式下取得的收人如何繳納營業(yè)稅?案例九十二 新營業(yè)稅法下物業(yè)公司是否仍可以按差額納稅?案例九十三 股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅是否有比例限制?案例九十四 集團統(tǒng)借統(tǒng)還借款利息如何繳納營業(yè)稅?個人所得稅類土地增值稅類其他類附件 房地產(chǎn)企業(yè)適用的重要稅收法規(guī)

章節(jié)摘錄

插圖：案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算準確性等。實地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。第十七條清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。第十八條審核收入情況時，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細表及其他有關(guān)資料，重點審核銷售明細表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況進行審核；對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況。必要時，主管稅務(wù)機關(guān)可通過實地查驗，確認有無少計、漏計事項，確認有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。第十九條非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。第二十條土地增值稅扣除項目審核的內(nèi)容包括：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用。（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。（五）國家規(guī)定的其他扣除項目。第二十一條審核扣除項目是否符合下列要求：（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。（三）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分攤的。

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