長陽筆記

前言

想得多一點(diǎn)，離成功更近一步看了這部書的樣稿，勾起了我對(duì)長陽半島這個(gè)項(xiàng)目最緊張時(shí)期的一些回憶。后來，創(chuàng)造多次“日光盤”的成功，年銷售額突破百億，乃至長陽半島這一個(gè)項(xiàng)目使北京萬科擺脫多年的低迷局面，那都是后話。我記得最初面臨的決斷是，要不要在房山這樣一個(gè)地方花那么高的價(jià)格去拿一塊地。因?yàn)槿f科有“不做地王”的傳統(tǒng)。最終是長陽半島項(xiàng)目公司——中糧萬科這個(gè)團(tuán)隊(duì)用極有說服力的報(bào)告說服了我，說服了總部的決策團(tuán)隊(duì)。他們具有極強(qiáng)的前瞻性眼光，又有很強(qiáng)的執(zhí)行力。毛大慶作為這個(gè)項(xiàng)目的總負(fù)責(zé)人，那時(shí)剛出任北京萬科總經(jīng)理不久，他親自舉牌為中糧萬科拿下了長陽半島的開發(fā)用地。他是個(gè)極有魄力的人，又嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致，為萬科文化注入了新鮮的血液。我們后來看到，長陽半島這個(gè)項(xiàng)目，被賦予“一生之城”的靈魂后，教育成為其重中之重的特點(diǎn)。北京四中，這個(gè)學(xué)校有著極其嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)傳統(tǒng)，從來不曾在它的本校區(qū)之外開設(shè)分校，最終在房山區(qū)長陽半島開設(shè)了它的第一個(gè)分校。除了萬科這個(gè)品牌給校方提供的品質(zhì)信心以外，這與毛大慶團(tuán)隊(duì)的極力爭取是分不開的。為了說服校長劉長銘同意設(shè)分校，毛大慶他們做了很多工作，可以說最終他們用誠意打動(dòng)了校長。這其中富有亮點(diǎn)的一筆是，長陽半島為四中分校建設(shè)的校園，充滿了人文考慮和現(xiàn)代理念，他們邀請(qǐng)國內(nèi)新銳設(shè)計(jì)師李虎夫婦設(shè)計(jì)的校園，將教育融入自然環(huán)境之中，應(yīng)該說創(chuàng)造了一種理想的教育環(huán)境。其實(shí)，四中分校并不歸長陽半島所有，是長陽半島項(xiàng)目公司——中糧萬科為房山區(qū)政府代建的公共建筑項(xiàng)目。一般來說，這種項(xiàng)目作為基礎(chǔ)設(shè)施，做到及格即可。但中糧萬科卻將其做成了具有極大附加值的事情，這體現(xiàn)了中糧萬科的一種責(zé)任感，也是開發(fā)商與政府完美協(xié)作的極佳案例。事實(shí)上，長陽半島成功的極大前提，是房山區(qū)、長陽鎮(zhèn)兩級(jí)政府與以中糧萬科為代表的開發(fā)企業(yè)，都在高度的責(zé)任感基礎(chǔ)上，形成了完美的互動(dòng)協(xié)作，這在其他地區(qū)、其他項(xiàng)目上，是并不多見的。房山區(qū)、長陽鎮(zhèn)政府在對(duì)這片區(qū)域的開發(fā)規(guī)劃上思路非常清晰，且認(rèn)真負(fù)責(zé)地執(zhí)行其規(guī)劃，中糧萬科也極力配合政府的規(guī)劃思路，并在開發(fā)用地上為未來的住戶用心打造一個(gè)“一生之城”，這也是為什么在房地產(chǎn)市場那么低迷的情況下，能出現(xiàn)“長陽半島”逆市狂銷奇跡的原因吧。這個(gè)項(xiàng)目帶給我的最大啟發(fā)是：無論是政府，還是開發(fā)商，想得多一點(diǎn)，就離成功更近一步。更多的話我就不多說了，這本書里有非常系統(tǒng)、豐富而生動(dòng)的描述總結(jié)，能夠幫助我們了解長陽半島的全過程，以及導(dǎo)致它后來成功的種種細(xì)節(jié)。

內(nèi)容概要

長陽，一個(gè)京城西南、五環(huán)邊上的小鎮(zhèn)，是如何由一個(gè)被人遺忘的角落，脫胎換骨為最具人居色彩的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)的？這個(gè)蛻變的過程，如今被完整地記錄在《長陽筆記》之中?！堕L陽筆記》以中糧萬科長陽半島項(xiàng)目的運(yùn)作過程為切入點(diǎn)，深入剖析了已成為中國政企合作樣本的“長陽模式”。這一模式說明了，政府與企業(yè)之間可以不是博弈關(guān)系，只要雙方都從大局出發(fā)，在城市經(jīng)營過程中明確各自的角色定位與功能分工，做好各自分內(nèi)的事，就完全有可能實(shí)現(xiàn)無縫對(duì)接，完美合作，創(chuàng)造共贏結(jié)果，帶來區(qū)域整體價(jià)值的巨大提升。
無論是對(duì)于政府管理者還是房地產(chǎn)企業(yè)來說，《長陽筆記》都可資殷鑒。

作者簡介

謝再紅
媒體從業(yè)者，現(xiàn)任《中國慈善家》高級(jí)編輯。

書籍目錄

序一 熱血鑄就輝煌
序二 想得多一點(diǎn)，離成功更近一步
序三 區(qū)域規(guī)劃與居住理想的完美結(jié)合
序章 解密長陽
城市經(jīng)營：政府與開發(fā)商的博弈？
長陽鎮(zhèn)：做“創(chuàng)新型政府”
中糧萬科：變身“城市運(yùn)營商”
“長陽模式”：政企合作新樣本
第一章 告別寒冬
被遺忘的角落
“發(fā)現(xiàn)”長陽
“行滯洪區(qū)”摘帽記
長陽不再遙遠(yuǎn)
規(guī)劃成就未來
第二章 長陽模式
前車之鑒
借力外腦打造新思維
投融資規(guī)劃的“門道”
“長陽模式”的全國效應(yīng)
新思維帶來什么不同
第三章 創(chuàng)意點(diǎn)亮長陽
不做“睡城”
房山不僅向前看，也要向后看
尋找區(qū)域經(jīng)濟(jì)引擎
CSD：一個(gè)區(qū)域新模式的出籠
Funhill讓北京FUN起來
長陽半島，CSD的心臟
京津冀中央休閑購物區(qū)
繼續(xù)二次飛躍
第四章 萬科謀定長陽
“斷糧”之困
臨危受命
尋找“潛力股”
中糧萬科效應(yīng)
再度攜手中糧
第五章 一生之城
里斯頓新城的啟示
新都市主義情結(jié)
新中式的國學(xué)大盤
精裝修里的小秘密
讓住宅綠起來
舌尖上的長陽半島
第六章 用教育實(shí)現(xiàn)人文理想
“樓盤+教育”不是噱頭
讓教育延續(xù)15年
政企合作“請(qǐng)”名校
“綠色校園”的競賽
打造教育的伊甸園
房山區(qū)教委的底線
四中校長的建筑之旅
百年四中進(jìn)房山
第七章 萬科基因
長陽之役
“氣宗”營銷部
“可怕”的42天
誰的勝利
奇跡”是怎樣煉成的
半島托起長陽的希望

章節(jié)摘錄

版權(quán)頁：   插圖：   在這場激烈的討論中，大家針對(duì)中國的城市化建設(shè)問題作了深刻分析。他們發(fā)現(xiàn)，在城市化建設(shè)過程中，對(duì)于經(jīng)濟(jì)總量小、財(cái)政底子薄的經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)縣而言，首要問題就是資金。面對(duì)城市建設(shè)過程中的巨大資金需求，各地政府都不遺余力地使出渾身解數(shù)，以籌集城建資金，但同時(shí)也滋生出了許多問題。 1994年，中國實(shí)行了分稅制改革，但中央和地方的財(cái)權(quán)與事權(quán)并未對(duì)等。地方政府承擔(dān)著大部分公共職能，因而需要更大規(guī)模的財(cái)政支出，但地方政府所能支配的財(cái)力卻較中央政府少得多。一般而言，城建資金的來源主要有上級(jí)財(cái)政撥款、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加費(fèi)、城建專項(xiàng)資金、土地出讓金以及銀行貸款和發(fā)行債券等。由于前四項(xiàng)渠道籌集的資金數(shù)額十分有限，各地政府大多依賴土地出讓金，而因受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和土地市場的影響，土地出讓金收入也并不穩(wěn)定。于是，各地方政府紛紛創(chuàng)新融資方式，成立地方政府投融資平臺(tái)，舉債搞建設(shè)。 實(shí)際上，根據(jù)中國《預(yù)算法》第28條的規(guī)定，“地方各級(jí)預(yù)算按照量入為出、收支平衡的原則編制，不列赤字。除法律和國務(wù)院另有規(guī)定外，地方政府不得發(fā)行地方政府債券”。但現(xiàn)實(shí)中，《預(yù)算法》的規(guī)定并沒有擋住各地方政府變相舉債的腳步。 各地政府創(chuàng)建的投融資平臺(tái)主要包括城市建設(shè)投資公司、城建開發(fā)公司、城建資產(chǎn)經(jīng)營公司等不同類型的公司，地方政府通過劃轉(zhuǎn)土地、股權(quán)、規(guī)費(fèi)、國債等資產(chǎn)，迅速包裝出一個(gè)資產(chǎn)和現(xiàn)金流均可達(dá)到融資標(biāo)準(zhǔn)的公司，再輔之以財(cái)政補(bǔ)貼作為還款承諾，以滿足融資的相關(guān)要求。以上投融資平臺(tái)通過各種方式進(jìn)行融資，再將資金投向城市建設(shè)的各類項(xiàng)目。 而在實(shí)踐中，這些地方投融資平臺(tái)存在著種種問題與隱患，比如城建資金的使用缺乏統(tǒng)籌，實(shí)際投資超過概算，對(duì)資金的監(jiān)督和審計(jì)力度不夠，以及無法采取有效的競爭機(jī)制等，最終導(dǎo)致各地城建資金的使用效率并不高。 更為嚴(yán)重的是，很多地方并未從長遠(yuǎn)角度進(jìn)行統(tǒng)籌考慮，積累了相當(dāng)大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而由于各級(jí)地方政府的官員離任或調(diào)任后對(duì)自己任期內(nèi)的負(fù)債并不承擔(dān)責(zé)任，加之地方政府在債務(wù)關(guān)系中處于服勢一方，一些政府和政府部門拖欠工程款、逾期不還款一度成為普遍現(xiàn)象。

媒體關(guān)注與評(píng)論

中糧和萬科的這個(gè)合作團(tuán)隊(duì)，在房地產(chǎn)市場最嚴(yán)酷的寒冬里，創(chuàng)造了長陽半島這樣的一個(gè)奇跡，除了以一幫年輕人的不認(rèn)輸精神、對(duì)市場的充分研究等因素外，一個(gè)很重要的因素是，中糧萬科的確將自己融入到了整個(gè)區(qū)域的綜合發(fā)展當(dāng)中去，成為區(qū)域提升的一個(gè)助推力量。    ——寧高寧    長陽半島是一個(gè)我十分關(guān)注、也令我十分興奮的項(xiàng)目，不是因?yàn)樗匿N售數(shù)據(jù)，而是因?yàn)樗鼘膩聿婚_“分店”的北京四中引入了房山，因?yàn)樗蛟炝丝胺Q國內(nèi)最新銳的校園環(huán)境，因?yàn)樗粌H提出了“一生之城”這個(gè)美好的理念，而且全心全意、一點(diǎn)一滴地在落實(shí)它！它是在為一個(gè)人居的理想而蓋房，成功只是順帶的。    ——王石

編輯推薦

《長陽筆記:一個(gè)創(chuàng)新城鎮(zhèn)的崛起樣本》編輯推薦：柯煥章、寧高寧、周政、王石、郁亮聯(lián)袂推薦?！堕L陽筆記》記述了中糧萬科長陽半島項(xiàng)目由始至終的全過程，該項(xiàng)目提出了“一生之城”的概念，并吸取“睡城”的教訓(xùn)，致力于打造頗具人居色彩的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。由項(xiàng)目衍生出來的“長陽模式”也成為政企合作的新樣本。它說明，政府與企業(yè)之間，互相支持，互相理解，是有可能實(shí)現(xiàn)共贏的，在企業(yè)獲得成長的同時(shí)，更能造福一方百姓。該項(xiàng)目對(duì)于政府管理人員和房地產(chǎn)企業(yè)，都可資借鑒。

名人推薦

中糧和萬科的這個(gè)合作團(tuán)隊(duì)，在房地產(chǎn)市場最嚴(yán)酷的寒冬里，創(chuàng)造了長陽半島這樣的一個(gè)奇跡，除了以一幫年輕人的不認(rèn)輸精神、對(duì)市場的充分研究等因素外，一個(gè)很重要的因素是，中糧萬科的確將自己融入到了整個(gè)區(qū)域的綜合發(fā)展當(dāng)中去，成為區(qū)域提升的一個(gè)助推力量。——寧高寧長陽半島是一個(gè)我十分關(guān)注、也令我十分興奮的項(xiàng)目，不是因?yàn)樗匿N售數(shù)據(jù)，而是因?yàn)樗鼘膩聿婚_“分店”的北京四中引入了房山，因?yàn)樗蛟炝丝胺Q國內(nèi)最新銳的校園環(huán)境，因?yàn)樗粌H提出了“一生之城”這個(gè)美好的理念，而且全心全意、一點(diǎn)一滴地在落實(shí)它！它是在為一個(gè)人居的理想而蓋房，成功只是順帶的。——王石

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